اگر قصد خرید یا اجاره خانه دارید، این راهنما را از دست ندهید

صبح بخیر:  اگر شما هم جزو آن‌دسته از افرادی هستید كه به تازگی به فكر بازسازی خانه كلنگی  یا ساختن زمین متروكتان افتاده‌اید، خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد می‌كنیم ما سعی كردیم در اینجا تمام مواردی كه مربوط به مشاركت و ساخت ملك‌های كلنگی است و می‌تواند كمك‌حال شما باشد و از طرفی اطلاعات شما را در این زمینه افزایش دهد، جمع‌آوری كنیم تا در زمان كوتاه‌تر و با اطلاعات بیشتر و دقیق‌تر تصمیم‌گیری كنید.

---

 برای ساخت‌و‌ساز یك زمین یا یك خانه قدیمی یا ساخت یك خانه كلنگی به صورت مشاركتی به چند نكته مهم باید توجه داشت: فردی را كه وكالت ملك یا زمین را به ایشان واگذار می‌كنید حتما باید فردی قابل اطمینان و امین باشد، به این دلیل كه این فرد بعد از گرفتن وكالت قدرت این را دارد كه از نظر قانونی خود را مالك واقعی بنامد و اما راه‌حل‌ قانونی برای اینكه فرد مذكور نتواند ادعای مالكیت داشته باشد این است كه باید 3 دانگ ملك به نام مالك اصلی باشد و بابت 3 دانگ دیگر چك دریافت شود و تا پایان كار چك نزد مالك بماند و ساختمان طبق قرارداد تقسیم شود.

پس از دادن وكالت به پیمانكار یا (موكل) چند مرحله باید انجام شود كه عبارتند از:

الف) اندازه‌گیری متراژ
ب) هماهنگی با شهرداری
ج) بیمه، د) تخریب
ه) ساخت‌و‌ساز

---

متراژ باید به صورت دقیق توسط مهندسی كه می‌خواهد كار نقشه‌كشی را انجام دهد اندازه‌گیری شود و پس از آن ماكت جزئی از كار ساخته شود و تعداد طبقات و متراژ هر طبقه و زیربنا به دست آید. نقشه ساختمان،‌ باید دست مهندسی داده شود كه مدرك تحصیلی معتبر داشته باشد كه بتواند راه‌اندازی ساخت‌و‌ساز را تصدیق كند، اگر مهندسی كه قرار است این قسمت از كار را برعهده بگیرد همان مهندسی باشد كه قرار است مرحله ساخت‌و‌ساز را نقشه‌كشی كند بهتر می‌تواند نظریه‌های خود را اعمال كند. بهتر است بدانید كه این كار، كار یك مهندس معمار نیست، زیرا مهندس معمار كار نقشه‌كشی طبقات را انجام می‌دهد: مانند قرارگرفتن آشپزخانه، اتاق خواب‌ها و حمام و... پس این مرحله (یعنی اندازه‌گیری متراژ) مرحله مهمی است زیرا طبق آمار از هر 100 نفری كه این مرحله را دقیق انجام نمی‌دهند 40 نفر به مشكل برمی‌خورند و كارشان ناقص و ناتمام می‌ماند.

---

در این مرحله مالك باید با شهرداری منطقه مربوطه هماهنگی‌های لازم را به عمل آورد تا جواز ساخت‌ صادر شود؛ در غیر این صورت پس از مدتی شهرداری جلوی ادامه كار را می‌گیرد، شروع كار بدون جواز شهرداری باعث پیگرد قانونی و جریمه می‌شود، شهرداری منطقه باید با تمام كسانی كه در منطقه در حال ساخت‌و‌ساز هستند، مرتبط باشد تا از روند كار آنها مطلع باشد و تحقیقات لازم را به جا آورد تا درصورت وقوع مشكل آن را با سرعت بالا برطرف كند و اما مدارك لازم برای صدور جواز شامل: سند مالكیت، بنچاق، برگه عوارض شهرداری و كارت شناسایی است. در ضمن فرقی ندارد كه برای دریافت جواز مالك به شهرداری مراجعه كند یا موكل؛ زیرا شهرداری از هركدام اسناد خاص خود را دریافت می‌كند. همچنین هزینه‌ای هم كه در قبال جواز، تخریب و ساخت باید پرداخته شود بستگی به متراژ ملك دارد. به‌طور مثال، برای یك خانه 100 متری 8 میلیون تومان هزینه باید پرداخت شود و اما خانه‌هایی كه دارای بافت بسیار فرسوده‌ای هستند شامل پرداخت این هزینه نمی‌شوند و باید هزینه بیشتری در مرحله تخریب پرداخت كنند.

---

پس از صدور جواز و بیمه،‌ مرحله بعدی برای افرادی كه ملك كلنگی دارند، مرحله تخریب است. این مرحله مرتبط با مرحله بیمه است؛زیرا اگر هنگام تخریب برای خانه‌های مجاور اتفاقی بیفتد، بیمه از آنها حمایت می‌كند. همچنین افرادی كه ساخت‌وساز مشاركتی را روی زمین بایر انجام می‌دهند دردسرهای مرحله تخریب از جمله نگرانی‌ها و حوادث این مرحله را ندارند و از نظر زمانی كارشان سریع‌تر پیش می‌رود. در قسمت تخریب باید نكات ایمنی از جمله بستن داربست و توری برای جلوگیری از ریزش مصالح و همچنین بستن اطراف كار در حد 2 متر رعایت شود تا مشكلی برای كارگران و مردم در حال تردد ایجاد نشود، ماشین‌های تخریب معمولا بیشتر از 3روز كار نمی‌كنند و در این 3روز عمل تخریب بزرگ انجام می‌شود، هزینه این ماشین‌ها به صورت استاندارد در هر روز بین 100 تا 300هزار تومان است. زمان تردد این ماشین‌ها و دركل زمان تخریب از 8 صبح تا 7 بعدازظهر است. جالب است بدانید كه همسایه‌هایی كه از تولید سروصدای این ماشین‌آلات اذیت می‌شوند، می‌توانند به مراجع قانونی شكایت كنند كه باعث جریمه مالك و ابطال جواز كار می‌‌شود. همچنین پیشنهاد می‌شود كه كارگران در این مرحله به صورت روزمزد كار كنند، زیرا كار‌ در این مرحله به صورت كنتراتی، با سرعت بالا ولی بی‌دقت انجام می‌شود.

---

مرحله بعد از تخریب مرحله ساخت‌و‌ساز و آخرین مرحله این پروژه كاری است. این مرحله اگر به صورت استاندارد جلو برود بین 5/1 تا 2سال به طول می‌انجامد اما باز هم بستگی به متراژ و تعداد طبقات پروژه دارد، به‌طور مثال میانگین زمان تحویل پروژه‌ای 100 متری، 4 طبقه و 8 واحدی یك سال است و متراژ 200 متر 2سال.

---

از قدیم گفته‌اند: «اجاره‌نشینی، خوش‌نشینی» با توجه به شرایط كنونی كه مستاجرهای بی‌نوا مجبورند اجاره‌بهای خانه موردنظرشان را به دلار پرداخت كنند، هنوز هم می‌توانیم بگوییم اجاره‌نشین‌ هستیم و خوش‌نشین؟ بعید به نظر می‌رسد. به هرحال ما در اینجا سعی كرده‌ایم مطالب به دردبخوری از جمله: اجاره‌بهای مناطق مختلف شهر، تاثیر عوامل مختلف بر بالارفتن اجاره‌بها و... برای مستاجرهای عزیز جمع‌آوری كردیم. مستاجرهای عزیز خواندن این مطلب برای شما خالی از لطف نیست...یكی از مهم‌ترین نكاتی كه در اجاره مسكن شنیده می‌شود، بالارفتن قیمت اجاره ماهانه ملك است كه صاحبخانه‌ها با توجه به دلایل خاص خود درخواست اجاره‌بهای بیشتری دارند كه البته باز هم بستگی به نیاز مالك دارد و اگر شرایط شما با شرایطی كه صاحبخانه برای اجاره ملك خود گذاشته است همسان نباشد، خانه‌اش را به شما اجاره نمی‌دهد یا قرارداد را تمدید نمی‌كند (مالشه، اختیارشو داره!!) تمام آپشن‌هایی كه یك خانه دارد در مبلغ اجاره‌بها و ودیعه تاثیرگذار است، این آپشن‌ها عبارتند از: پاركینگ، انباری، آسانسور، سیستم گرمایشی و سرمایشی، استخر و سونا، پاركت و متراژ ساختمان. از عوامل مهم‌تر تاثیرگذار در قیمت، منطقه و طبقه ساختمانی ملك است، به‌طور مثال در خانه‌های بدون آسانسور طبقه اول 20درصد گران‌تر از طبقه دوم و سوم است یا مناطق 5 و 2 در شمال شهر بسیار گران‌تر از جنوب و شرق تهران است، تعداد افراد خانواده نیز برای برخی از مالكان حائز اهمیت است، به‌طور مثال یك زن و شوهر جوان كه فرزندی ندارند نسبت به خانواده‌ای كه 3 فرزند كوچك دارند، راحت‌تر می‌توانند خانه موردنظر خود را اجاره كنند. پاركینگ هم از آن‌دسته امكانات اجباری برای آن‌دسته افرادی است كه ماشین دارند و با توجه به كمبود جای پارك در تهران و خیابان‌های اطراف این فاكتور بسیار مهم است و حدود یك تا 2میلیون در مبلغ ودیعه یا 30 تا 60 هزار‌تومان روی اجاره ماهانه تاثیر می‌گذارد.

---

اگر سرمایه شما بین 30 تا 60 میلیون است، ما به شما خیابان‌های نیروی هوایی واقع در شرق تهران را پیشنهاد می‌كنیم كه سكوت و آرامشی چشمگیر دارد؛  اگر ساكن شرق تهران هستید می‌توانید برای اجاره یك ملك معقول روی این منطقه حساب كنید. اگر به سمت جنوب شرق تهران حركت كنید متوجه می‌شوید مناطقی مانند میدان شهدا، خیابان 17شهریور و خیابان پیروزی جزو بهترین محله‌های آن منطقه هستند. مزیتی كه این مناطق دارند‌ در دسترس‌بودن تمامی نیازهای روزمره یك خانواده اعم از سوپرماركت، نانوایی، خشك‌شویی و... است. با داشتن 25 تا 50 میلیون سرمایه می‌توانید خانه‌ای با تیتراژ 40 تا 95 متر اجاره كنید (فراموش نشود كه وجود پاركینگ و طبقه مناسب روی اجاره حتما تاثیر می‌گذارد).‌ غرب تهران هم آب و هوایی نسبتامناسبی دارد  و با داشتن 30 تا 70 میلیون تومان می‌توانید خانه‌ای با متراژ 40 تا 80 متر در خیابان‌های شهران یا صادقیه رهن كنید. محله‌هایی مانند سعادت‌آباد، شهرك غرب هم از بهترین محله‌های غرب تهران هستند كه قیمت‌شان به مراتب بالاتر از محله‌های دیگر است.

---

مشكل مسكن مشكلی است كه اكثریت مردم كشور ما با آن دست به گریبان هستند، قیمت‌های سرسام‌آور و نجومی، شلوغی  و سروصدا و ترافیك، معضل جای پارك نمونه‌های كوچكی از این مشكلات بی‌پایان است اما در چند سال اخیر با احداث شهرك‌هایی در حومه تهران با قیمت‌هایی مناسب و آب‌و‌هوای مطلوب شاهد برطرف شدن نسبی این مشكلات برای قشر متوسط جامعه بوده‌ایم. شهرك‌هایی مانند دهكده المپیك، پیكان‌شهر در جاده ایران‌خودرو و شهرك پردیس واقع در رودهن با پرداخت 20‌میلیون ودیعه و اجاره‌بهای ماهانه 400 هزار تومان خانه‌هایی با متراژ 140 تا 200 متر در اختیار شما می‌گذارند.

---

فاكتورهایی مانند: متراژ ، طبقه مناسب، انباری، پاركینگ و باقی امكانات روی قیمت خرید تاثیرگذار هستند و اما اگر قصد خرید خانه‌ای لوكس در منطقه‌ای مناسب هم از نظر تجاری و هم از نظر آب و هوایی را دارید و می‌خواهید مبلغی بین 250 تا 500 میلیون تومان را هزینه كنید، به شما شمالی‌ترین نقاط خیابان سهروردی، شریعتی و ولی‌عصر را پیشنهاد می‌كنیم و اگر قصد خرید خانه‌ای استاندارد با قیمت پایین‌تر (بین 120 تا 200) میلیون را دارید، مناطق مركز و شرق تهران از جمله پیروزی، بهارستان و رسالت را پیشنهاد می‌كنیم. می‌توان برای خانه‌‌های غیراستاندارد بسیار قدیمی صفت فرسوده را به كار برد. این خانه‌ها بیشتر در جنوبی‌ترین مناطق تهران هستند مثل: شوش، مولوی، نازی‌آباد، شهرری و اسلام‌شهر این خانه‌ها به علت بالا بودن طول عمر خود به خانه‌های فرسوده تبدیل شده‌اند و بهترین راه خرید آنها و ساخت‌و‌ساز مجدد ملك است.

---

ضدزلزله بودن یكی از مهم‌ترین (شاید مهم‌ترین) مزایای ساختمان‌هاست كه متاسفانه در بسیاری از ساختمان‌ها دیده نمی‌شود، اگر می‌خواهید هنگام بروز حوادثی مانند زلزله هم خود و هم اموال‌تان را بیمه كنید، می‌توانید خانه‌هایی با این مشخصات انتخاب كنید. این خانه‌ها به گونه‌ای ساخته شده‌اند كه هنگام وقوع زلزله تكان می‌خورند اما ریزش و تخریب در آ‌نها اتفاق نمی‌افتد و در سراسر شهر هم قابل دسترس هستند. ساخت خانه‌های ضدزلزله به این صورت است كه نقشه آنها به شهرداری ارائه شده و آنها بررسی می‌كنند كه آیا نقشه و محاسبات آن صحیح است یا خیر. اگر به یك ساختمان در حال ساخت دقت كرده‌ باشید حتما تیرآهن‌‌های ضربدری را دیده‌اید كه در اضلاع ساختمان كار گذاشته می‌شوند. این تیرآهن‌ها باعث استحكام ساختمان در برابر زلزله می‌شود و شهرداری بیش از 3 سال كه دستور ساخت‌ ساختمان به صورت ایمن و ضدزلزله را داده است.

---

حداقل پولی كه می‌توان برای خرید خانه دردست داشت مبلغی است بین 40 تا 60 میلیون البته با كمك وام! اگر جنوبی‌ترین محله‌های تهران و خانه‌های غیراستاندارد تهران را فاكتور بگیریم،‌ امروز دیگر نمی‌شود خانه‌ای پیدا كرد كه زیر 85 میلیون تومان قیمت داشته باشد (به‌طور مثال می‌توانید با در دست‌داشتن 65 میلیون پول نقد و 20 میلیون وام مسكن صاحب خانه‌ای 45‌تا50 متری شوید!‌