املاک تجاری با قیمت های نجومی

هفت صبح: همگام با روند رو به رشد هر‌روزه قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران، املاک تجاری نیز از این قافله عقب نمانده و صعود چشمگیری را تجربه‌کرده‌اند به گونه‌ای که در برخی از مناطق پایتخت قیمت برخی از مغازه‌ها تا بیش از هر متر 100 میلیون تومان هم تجاوز کرده است.

از سوی دیگر این رشد قیمت‌ها باعث شده تا بسیاری از مردم برای جبر‌ان کسری نقدینگی خود به‌ سمت کسب و کارهای کوچک روی آورده و با خرید مغازه‌های متراژ پایین که به زیر پله‌ای معروف هستند زمینه رونق این گونه املاک را فراهم کنند در این رابطه مصطفی قلی‌خسروی رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک گفت : هر‌چند نوسانات قیمتی مسکن بیشتر در حوزه املاک مسکونی بوده است. اما املاک تجاری هم از قاعده مستثنی نبوده و در برخی از مواقع افزایش قیمت چشمگیری را تجربه کرده‌اند.

وی گفت‌: البته باید توجه داشت املاک تجاری به جهت متقاضی کمتری که دارند رشد قیمت‌ ها در آنها نسبت به واحدهای مسکونی کمتر است. وی در ادامه با عنوان این که افزایش قیمت املاک تجاری به عوامل مختلفی بستگی دارد گفت‌:عواملی همچون قیمت‌گذاری دریافتی از سوی شهرداری، جو روانی حاکم بر بازار معاملات واحدهای تجاری و همچنین تورم بیکاری از جمله عواملی است که در تعیین روند رشد قیمت املاک تجاری موثر هستند.

رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک‌گفت : در املاک تجاری موقعیت مکانی و به اصطلاح پاخور بودن ملک نقش تعیین کننده‌ای در قیمت ملک ‌دارند، به عنوان مثال مغازه کوچکی که در محدوده بازار بزرگ تهران قرار دارد شاید قیمت هر متر آن از 200 میلیون تومان هم تجاوز‌کند یا حتی ممکن است فروشگاهی در منطقه ای فرعی واقع شده باشد اما به دلیل شهرت مشتریان زیادی را به خود جذب کرده.

بنابراین قطعا قیمت این ملک نسبت به واحدهای تجاری مشابه در منطقه متفاوت بوده و بسیار بیشتر‌خواهد بود. قلی‌خسروی افزود : بیشتر املاک تجاری متراژی بیشتر از 70 متر دارند و املاک تجاری بالای 120 متر جزو بهترین‌ها محسوب می‌شوند.

وی در رابطه با نحوه خرید املاک تجاری گفت :‌ هنگام خرید املاک تجاری و اداری باید توجه کرد کاربری ثبت شده در سند با نوع شغل انتخابی همخوانی داشته باشد زیرا در غیر این صورت  تغییر‌کاربری یک ملک نیاز به طی مراحل طولانی دارد. ضمن  آنکه بهتر است قبل از خرید ملک تجاری صنف یا رسته‌ای که تمایل به فعالیت در آن دارید را انتخاب کنید چون با آگاهی از این موضوع می‌توانید ملکی را خریداری کنید که از نظر امکانات متناسب با شغل انتخابی باشد. وی در ادامه در خصوص کاربری‌های املاک‌گفت : املاک از لحاظ کاربری به گروه‌های تجاری، اداری، خدماتی، کارگاهی و فضاهای آموزشی تقسیم بندی می شوند.

وی ادامه داد: البته نوع کاربری یک ملک را مالک انتخاب می‌کند و پس از اعلام به شهرداری بر اساس نوع کاربری ملک باید عوارض مربوطه را به شهرداری بپردازد. وی در پاسخ به اینکه آیا نوع کاربری یک ملک با مجوز کسب آن در ارتباط است،گفت : باید توجه داشت مالکیت با جواز کسب فرق دارد درست است که صنوف باید در اماکنی فعالیت کنند که دارای کاربری تجاری باشد اما این به منزله اجبار افراد در انجام فعالیت در‌یک شغل خاص نیست. به عنوان مثال در ملکی که با کاربری تجاری قبلا رستوران بوده مالک جدید می‌تواند بدون هیچ مشکلی مثلا آرایشگاه باز کند.

---

 مروری بر قیمت‌ها

در ادامه این‌گزارش قیمت برخی از املاک تجاری موجود در سطح شهر به قرار زیر است؛ به عنوان مثال  در منطقه سعادت آباد تهران یک ملک تجاری 340 متری که طراحی مناسبی برای رستوران دارد با قیمت کلی‌ در حدود 5 میلیارد و 100 میلیون تومان ‌یعنی از قرار هر متر 15 میلیون تومان به فروش رفته است. همچنین ملکی تجاری 75 متری‌ در میدان تجریش با جواز سفره‌خانه سنتی‌ به قیمت هر متر 30 میلیون تومان برای فروش گذاشته شده است. مغازه 15 متری در منطقه ستارخان با حدود 10 سال سن به قیمت کلی 225 میلیون تومان یعنی هر متر 15 میلیون تومان فروخته شده است.

جالب است بدانید مغازه‌های زیر 15 متر که در اصطلاح به آن زیر پله‌ای گفته می‌شود در حال حاضر با استقبال چشمگیری همراه است ، به گونه‌ای که این‌گونه املاک نه تنها سریع‌تر به فروش می‌روند بلکه قیمت آنها در مقایسه با دیگر واحدهای منطقه که متراژ بالاتر‌ی دارند نیز بیشتر است. به طور مثال مغازه 12 متری ‌نوساز در فلکه دوم تهرانپارس‌که دارای 6 متر انباری و پارکینک است، ‌حدود 250 میلیون تومان فروخته شده است. همچنین مغازه ای 6 متری در منطقه امیر آباد شمالی با جواز کسب میوه فروشی که د‌ارای 6 متر زیرزمین است، ‌حدود 300 میلیون تومان یعنی متری 50 میلیون تومان قیمت گذاری شده است.

از قیمت مغازه‌های سطح شهر که بسته به هر‌منطقه متفاوت است، بگذریم قیمت‌ها در برخی مجتمع‌های تجاری واقعا حیرت‌انگیز است؛ به‌طور مثال قیمت‌ها در مجتمع تجاری ‌میلاد نور واقع در منطقه شهرک غرب که از سال 1379 افتتاح شده و الان یکی از معروف‌ترین پاساژ‌های تهران محسوب می‌شود، از متری 55 تا 60 میلیون تومان طبقه‌بندی می‌شود‌ البته این قیمت‌ها مربوط به طبقات اول ‌و‌ دوم است که عمدتا به‌فروش پوشاک اختصاص دارد. این را هم بدانید که باید خیلی ‌خوش‌ شانس باشید تا بتوانید یکی از واحد‌های طبقه اول این مجتمع را بخرید، چون می‌گویند مالکان اینقدر از سودشان راضی هستند که نزدیک دو سال است هیچ واحدی در این طبقه خرید و فروش نشده است.

در طبقه منفی یک این پاساژ قیمت‌ها بین 30 تا 40 میلیون تومان است. متراژ واحد‌های تجاری این مجتمع هم از 20 تا 40 متر ‌متغیر است. مجتمع تندیس واقع در منطقه تجریش یکی از رقبای میلاد‌نور محسوب می‌شود که قیمت واحد‌های آن در موقعیت مناسب به‌متری 50 میلیون تومان هم می‌رسد.  از چند سال پیش پاساژ دیگری مشابه میلاد نور در شرق تهران با نام دنیای نور شروع به‌کار کرده است. این مجتمع تجاری  با شعار تبلیغاتی «نگین شرق تهران» شروع به‌کار کرد اما  به‌رغم تبلیغات وسیع تلویزیونی و محیطی نتوانست جایگاهی مثل میلاد‌نور به دست آورد.

در‌حال حاضر در طبقه منفی یک این مجتمع، واحدهای تجاری متری 36 تا 44 میلیون تومان قیمت دارد. در طبقه اول این پاساژ هم تعداد محدودی واحد باقی مانده که آن را متری 57 میلیون تومان قیمت می‌دهند. یکی از پاساژ‌های تازه تاسیس تهران، مجتمع تفریحی- تجاری کوروش واقع در بزرگراه ستاری تهران است. مالکان این مجتمع در حال فروش واحدهای تجاری هستند و برای آن متری 23 تا 33 میلیون تومان قیمت‌گذاری‌کرده‌اند.

در بازار املاک و مستغلات، فقط واحدهای مسکونی استثنایی که با دلیل یا بی دلیل ارزان قیمت هستند، عرضه نمی‌شوند، چراکه در بین واحدهای تجاری آماده تحویل به خریداران، واحدهایی هستند که قیمت فروش آنها کمتر از قیمت واقعی از سوی فروشنده‌ها پیشنهاد می‌شود‌.

معمولا برخورداری از سند اوقافی یا عدم بهره مندی از برخی امکانات (آب، گاز، کولر، اسپیلت و غیره ) باعث پیشنهاد نرخ‌های زیر قیمت حقیقی در بازار واحدهای تجاری می‌شود‌.

برای مثال یک واحد تجاری 120 متری با 25 سال عمر در منطقه تهرانپارس واقع در خیابان وفادار، متری یک میلیون و 500 هزار تومان ارزش‌گذاری شده است، زیرا سند این ملک اوقافی است‌.

بررسی‌ها بیانگر این مساله است که نرخ پیشنهادی بسیار ارزان بوده، چرا که بازه قیمت واقعی این واحد تجاری بین 5 میلیون و 970 هزار تومان تا 9 میلیون و 970 هزار تومان برآورد می‌شود‌.

همچنین در همین منطقه (تهرانپارس) واحد تجاری دیگری با متراژ 27 متر مربع به قیمت متری 4 میلیون و 630 هزار تومان آماده تحویل به خریدار است، اما این ملک فاقد جواز است و اگرچه بالکن جزو امکانات این واحد تجاری محسوب می‌شود، اما در سند ذکر نشده است‌.

اما در این بین املاک تجاری دیگری هستند که بدون عیب و ایراد با قیمت ارزان به بازار فروش پیشنهاد شده است‌. از جمله: در حوالی خیابان انقلاب، مالکیت و سرقفلی یک واحد تجاری 25 ساله با متراژ 145 متر مربع به بازار فروش عرضه شده است‌.

قیمت هر متر مربع این واحد 145 متری، 4 میلیون تومان اعلام شده است، در حالی که 7 میلیون و 780 هزار تومان کمترین و 22 میلیون و 930 هزار تومان بیشترین قیمت هر متر این ملک مشابه محاسبه می‌شود‌.

علاوه براین 12 میلیون و 500 هزار تومان قیمت هر متر مربع واحدی تجاری 61 متری در خیابان علامه واقع در منطقه سعادت آباد است‌. این ملک تجاری 7 سال ساخت، سرقفلی و مالکیت آن برای فروش اعلام شده است‌.

از سوی دیگر مالکیت یک ملک تجاری 80 متری، 8 سال ساخت در خیابان میرداماد متری 13 میلیون تومان برآورد شده است، اما قیمت واقعی این واحد تجاری بین 14 میلیون و 570 هزار تومان تا 38 میلیون و 500 هزار تومان پیش‌بینی می‌شود‌.

همچنین در میدان امام حسین واحد تجاری ارزان قیمتی به بازار معرفی شده است، زیرا قیمت هر متر مربع این واحد که با سرقفلی به خریدار واگذار می‌شود ، 4 میلیون و 500 هزار تومان تعیین شده در حالی که قیمت هر متر مربع چنین ملکی باید بین 6 میلیون و 480 هزار تومان تا 9 میلیون و 380 هزار تومان اعلام شود‌.