10فرمان قانونمندسازی دلالی مسكن

10فرمان قانونمندسازی دلالی مسكن

 مدیركل دفتر اقتصادمسكن وزارت راه‌وشهرسازی از بررسی طرح 10گانه برای ساماندهی مشاوران‌املاك خبر داد و گفت: اصلاح نظام حاكم بر بنگاه‌های مسكن در دستور كار قرار گرفته است. مهم‌ترین چالش بازار واسطه‌گری ملك، وابستگی حق‌الزحمه مشاوران املاك به قیمت ملك مورد معامله است كه مقرر شده ارتباط حق‌كمیسیون با قیمت قطع شود و دستمزد مشاوران‌املاك براساس رتبه‌كیفی هر بنگاه محاسبه شود. حضور یك نفر مشاور حقوقی در هر بنگاه الزامی شده‌است.

مدیركل دفتر اقتصاد مسكن در وزارت راه‌‌وشهرسازی به «دنیای‌اقتصاد» اعلام كرد

طرح 10گانه برای بازار واسطه‌گری ملك

تدابیر دولت برای رفع خلأهای فنی و حقوقی در بنگاه‌های مسكن

اصلاح نظام حاكم بر بنگاه‌‌های مسكن

ارتباط حق‌كمیسیون بنگاه‌ها با قیمت‌مسكن قطع می‌شود؟

هاجر شادمانی: مدیركل دفتر اقتصادمسكن وزارت راه‌وشهرسازی از بررسی تكمیلی طرح 10گانه برای ساماندهی فعالیت صنف مشاوران‌املاك خبر داد و گفت: وضع موجود بازار واسطه‌گری ملك با لحاظ جمیع جهات مورد آسیب‌شناسی دقیق قرار گرفته و از آنجا كه نقش بنگاه‌های مسكن در تصمیم‌گیری‌های خریدار و فروشنده و جو روانی حاكم بر بازار مسكن، موثر و غیرقابل انكار ارزیابی شده است، هم‌اكنون اصلاح نظام حاكم بر بنگاه‌های مسكن در دستور كار قرار گرفته است.

علی چگینی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» تاكید كرد: مهم‌ترین چالش بازار مسكن در ایران وابستگی حق‌الزحمه مشاوران املاك به قیمت ملك مورد معامله است كه این انتفاع منجر به تحریك مشاوران‌املاك برای بالابردن قیمت با انگیزه افزایش حق‌الزحمه‌ می‌شود. از این رو، در طرح 10گانه مورد بررسی، مقرر شده ارتباط حق‌كمیسیون با قیمت قطع شود و دستمزد مشاوران‌املاك براساس رتبه‌كیفی هر بنگاه كه با توجه به 11 آیتم‌، رتبه‌بندی می‌شود، مورد محاسبه قرار گیرد.

این مقام وزارت راه‌وشهرسازی معضل اساسی دیگر بازار واسطه‌گری ملك را عدم كفایت اطلاعات حقوقی مشاوران‌املاك عنوان كرد و افزود: در حال حاضر مجوز تاسیس بنگاه‌های مسكن صرفا منوط شده به داشتن حداقل سواد خواندن و نوشتن كه این شیوه باعث فاصله‌دار شدن عملكرد بنگاه‌ها در ایران با متدهای رایج در دنیا شده است.

برای رفع این معضل در طرح ساماندهی پیشنهاد شده است به منظور ارتقای اعتبار قراردادهای تنظیمی در بنگاه‌های املاك و همچنین كاهش اختلافات حقوقی، حضور یك نفر مشاور حقوقی در هر بنگاه الزامی شود تا همچون دفاتر اسناد رسمی كه سند تنظیمی در آنها فقط با امضای سردفتر اعتبار پیدا می‌كند، در بنگاه‌ها نیز این امضا جاری شود.

مدیر كل اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی در ادامه گفت‌وگو با دنیای‌اقتصاد تصریح كرد: «مسكن از مهم‌ترین نیازهای اساسی خانوار و گران‌ترین كالایی است كه توسط خانوارها خریداری می‌شود. مشاورین املاك به عنوان واسطه‌گران و دلالان قانونی مسكن نقش قابل توجهی را دراین بازار ایفا می‌كنند. تحلیل مشاورین املاك از قیمت املاك در هر منطقه به عنوان افراد معتمد و مطلع، در تصمیم‌گیری‌های اقتصادی فروشندگان و خریداران مسكن، پیش‌بینی‌ قیمت‌های آتی و جو روانی حاكم بر بازار، موثر واقع می‌شود.»

وی افزود: به‌‌رغم اقدامات انجام شده در راستای ساماندهی و نظام‌مند نمودن بنگاه‌های معاملات ملكی طی سال‌های گذشته و پیشرفت‌های حاصله در این زمینه، هنوز تعداد زیادی از این بنگاه‌ها به طریق سنتی اداره می‌شوند. با توجه به نقش انكارناپذیر مشاورین املاك در بازار مسكن به ویژه در كلانشهرها، كاملا واضح است كه به كارگیری متدهای جدید و تدوین الگوی مدون برای ساماندهی بنگاه‌های املاك به نفع بخش مسكن و فعالان اقتصادی در بازار بوده و كارآیی این صنف را افزایش می‌دهد.

چگینی گفت: یكی از مهم‌ترین چالش‌های بازار املاك در ایران، وابستگی حق‌الزحمه مشاورین املاك به قیمت ملك مورد معامله می‌باشد. بر این اساس منتفع بودن این صنف از افزایش قیمت ملك می‌تواند منجر به تحریك مشاورین املاك برای بالا بردن قیمت با انگیزه افزایش در حق‌الزحمه دریافتی گردد.

از دیگر معضلات اساسی كه این صنف با آن دست به گریبان است، عدم كفایت اطلاعات در حوزه‌های حقوق املاك، بازاریابی، فن‌آوری اطلاعاتی و... است. به گونه‌ای كه به منظور اخذ مجوز تاسیس یك بنگاه معاملات ملكی داشتن حداقل سواد خواندن و نوشتن (به استثنای متقاضیانی كه سن آنان 50 سال و بالاتر باشد) كفایت می‌نماید. در صورتی كه حرفه بنگاه‌داری مسكن به عنوان یك حرفه قانونی معتبر و تاثیرگذار در بازار، مستلزم دارا بودن حداقل سطحی از تحصیلات و مهارت‌ها است تا بتواند از كارآیی لازم برخوردار گردد.

وی تاكید كرد: مروری بر سیستم‌های واسطه‌گری حاكم بر بازار مسكن در سایر نقاط دنیا حاكی از آن است كه به‌‌رغم تحولات انجام شده در زمینه مكانیزه كردن بنگاه‌های املاك در ایران، عملكرد مشاورین املاك هنوز با متدهای رایج در كشورهای پیشرفته فاصله زیادی دارد.

 

به عنوان مثال در برخی كشورهای توسعه یافته یك بنگاه معاملات ملكی صرفا نماینده خریدار یا فروشنده بوده و در جهت حداكثر كردن منافع و مطلوبیت آن فرد اقدام می‌نماید، در صورتی كه در ایران مشاور املاك نماینده هر دو طرف بوده و از آنجا كه منافع خریدار و فروشنده در تضاد با یكدیگر هستند، مشاور املاك نمی‌تواند به عنوان نماینده طرفین به نحو احسن ایفای نقش نموده و رضایت خاطر ایشان را فراهم نماید. اصلاح و تغییر نظام حاكم بر بنگاه‌های معاملات ملكی به گونه‌ای كه یك مشاور املاك مدافع حقوق یكی از طرفین معامله باشد، مستلزم تامین زیرساخت‌هاو امكانات لازم در این زمینه است.

از دیگر سو با توجه به اینكه خرید و فروش املاك و مستغلات مبتنی بر قوانین حقوقی است، به منظور افزایش اعتبار قراردادهای منعقده در بنگاه‌های املاك و كاهش اختلافات حقوقی در معاملات املاك، حضور یك مشاور حقوقی در كنار مشاور املاك امری ضروری به نظر می‌رسد. همانطور كه قراردادهای منعقده در دفتر اسناد رسمی بدون امضای سردفتر اعتبار ندارد، باید شرایطی فراهم آید تا قراردادهای منعقده در یك بنگاه املاك با امضای یك مشاور حقوقی دارای اعتبار شده و به رسمیت شناخته شود.

مدیر كل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی تصریح كرد: از جمله گام‌های اولیه برای ساماندهی بنگاه‌های معاملات ملكی می‌توان به تعامل وزارت راه و شهرسازی با سایر نهادهای ذی‌ربط از جمله مجلس شورای اسلامی، وزارت صنعت، معدن و تجارت، اتحادیه مشاورین املاك و... برای كاهش وابستگی درآمد مشاورین به قیمت ملك اشاره نمود.

در این راستا سناریوهای گوناگونی پیرامون نحوه محاسبه حق كمیسیون مشاورین املاك با هدف اصلاح ساختار درآمدی این صنف صورت پذیرفته و بررسی‌های تكمیلی كارشناسی در حال انجام است. همچنین از دیگر اقدامات موثر در راستای شفاف‌سازی اطلاعات خرید و فروش املاك، راه‌اندازی سامانه ثبت معاملات املاك و مستغلات در سراسر كشور می‌باشد كه براساس آن مشاوران املاك موظفند اطلاعات مربوط به معاملات انجام شده را در سامانه، ثبت و نسبت به اخذ كد رهگیری اقدام نمایند.

چگینی در ادامه گفت: در مجموع، همانطور که ملاحظه می‌شود ساماندهی صنف مشاورین املاک با لحاظ جمیع جهات در دست اقدام است؛ ضمن اینکه با آسیب شناسی دقیق وضعیت موجود و با همکاری نهادهای مرتبط، طرح‌ها و پیشنهادهای متنوعی در دست بررسی می‌باشد که اهم آنها به شرح ذیل است:

1- رتبه‌بندی مشاورین املاك:

با توجه به اینكه مشاورین املاك (به ویژه در كلانشهرها) در سطوح مختلف قرار گرفته و خدمات را با امكانات متعددی ارائه می‌نماید، به منظور رعایت عدالت رتبه‌بندی مشاورین املاك براساس آیتم‌های زیر پیشنهاد می‌گردد تا بتوان حق كمیسیون مشاورین را به رتبه مكتسبه ایشان مرتبط كرده و به عدالت نزدیك تر شد.

- میزان تحصیلات

- گذراندن دوره‌های آموزشی و مدارك فنی و حرفه‌ای در زمینه مسكن و ساختمان و مبانی حقوقی

- میزان آگاهی از موقعیت و نحوه مالكیت اراضی منطقه

- رعایت اصول اخلاقی

- استفاده از امكانات رایانه‌ای جهت ثبت مبایعه‌نامه‌ها

- استفاده از اینترنت جهت اطلاع‌رسانی به مشتریان

- استفاده از بروشور

- ارائه خدمات و پیگیری‌های لازم پس از انعقاد مبایعه نامه

- تعداد پرسنل شاغل در یك بنگاه

- كیفیت فضای بنگاه

- سابقه كار

- تعداد مبایعه‌نامه‌های ثبت شده در بازه زمانی مشخص

2- افزایش شفافیت اطلاعاتی در خصوص نحوه محاسبه حق الزحمه مشاورین املاک، موجب جلوگیری از اجحاف می گردد.

3- اصلاح و بروزرسانی نقش بنگاه‌های املاک، به گونه‌ای که علاوه بر ایفای نقش واسطه‌گری، ملزم به ارائه خدمات حقوقی، مالیاتی، مالی، ثبتی و... به متعاملین شوند.

4- بهبود روش‌های اعمال نظارت و در صورت لزوم برخورد قانونی با مشاورین متخلف

5- فعال کردن شرکت های بیمه در امور بیمه سند به منظور آسوده نمودن خاطر متعاملین

6- ایجاد دوره های آموزشی کوتاه مدت تخصصی برای مشاورین املاک

7- ایجاد محدودیت در صدور مجوز بنگاه‌های املاک

8- اتصال ضرایب حق كمیسیون مشاورین املاك به رتبه مكتسبه

9- فراهم نمودن زیرساخت‌های لازم برای حضور مشاور املاك به طرفیت از فروشنده یا خریدار

10- مطالعه درخصوص حضور مشاور حقوقی در بنگاه‌های معاملات ملكی

چگینی در پایان افزود: طراحی و راه‌اندازی مکانیزمی پویا در امور معاملات املاک، مستلزم همکاری و مشارکت همه دستگاه‌های مرتبط می باشد؛ البته محوریت این مهم باید با توجه به حوزه تخصصی وزارت راه و شهرسازی، برعهده این وزارتخانه باشد./دنیای اقتصاد

 

ویدیو مرتبط :
10فرمان رزم پهلوانی پرثوآ

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

آغاز ساخت مسكن ۴۵ روزه

 

 

 

نهاد تحقیقاتی وابسته به وزارت مسكن توانست ظرف ۴۴ روز یك ساختمان مسكونی دو طبقه تك واحدی ساخته و آن را برای افتتاح توسط وزیر مسكن، آماده بهره‌برداری كند.

 

 

آنچه برای ساخت این خانه به كار گرفته شده تكنولوژی ۱۰۰ درصد بومی است كه تحت عنوان «ساخت مسكن در ۶۰ روز» در دولت قبل تعریف شد، اما حالا این پروژه به «ساخت مسكن در ۴۵ روز» تغییر ماهیت داده و پیمانكار طرف همكار با وزارت مسكن آمادگی دارد ۱۰۰۰ واحد مسكونی را از این طریق ظرف یك ماه و نیم ساخته و تحویل دهد. خانه‌هایی كه با تكنولوژی ۴۵ روزه ساخته می‌شود ۷۵ متر مربع مساحت دارد و دیوارهای آن به جای گچ و سیمان و آجر، از جنس جدیدی كه در ظاهر لایه نازكی دارد تشكیل شده است.

 

علی نیكزاد دیروز صبحانه را در خانه‌ای كه ساخت آن ۴۴ روز پیش توسط مركز تحقیقات شروع شده بود، صرف كرد و به خبرنگار «دنیای اقتصاد» گفت: برای اینكه این شیوه ساخت را به تولید انبوه‌ برسانیم به نیروی كار ماهر و آموزش‌دیده نیاز داریم.همزمان با افتتاح ساختمان دو طبقه با استفاده از «فن‌آوری‌های نوین در ۴۴ روز» فاز دیگری از اجرای صنعتی‌سازی کلید خورد.به فاصله دو هفته از آغاز اجرای صنعتی‌سازی در شهر جدید پرند، شهر جدید هشتگرد نیز شاهد کلنگ‌زنی پروژه‌ای است که قرار است بالغ‌بر هزار واحد مسکونی صنعتی‌سازی طی حداکثر ۶ ماه در آن ساخته شود.

 

به گزارش دنیای اقتصاد، همزمان با آغاز این دو پروژه بزرگ صنعتی‌سازی به نظر می‌رسد که موج استفاده از صنعتی‌سازی در ساخت‌وسازها در حال گسترش است و اگر پیشتر نتیجه تاکید مکرر کارشناسان بر استفاده از فن‌آوری‌های نوین در ساخت‌وسازها در حد برپایی چند کنفرانس، همایش و سمینار علمی بود، اما این بار این مهم جنبه اجرایی پیدا کرده است.مرکز تحقیقات مسکن و ساختمان مسوول مستقیم ترویج سازه‌های نوین در امر ساخت‌‌وساز است. بر این اساس کارشناسان تاکید دارند: این مرکز در ترویج و نهادینه کردن امر صنعتی‌سازی باید دقت کند که در انتخاب سازه‌های نوین، اقلیم، فرهنگ و خواست مردم را در نظر گیرد تا در این مسیر بتواند موفقیت‌های لازم را کسب کند.

 

همچنین صاحبنظران بر این مساله متفق‌القول هستند که امر صنعتی‌سازی فقط در قالب انبوه‌سازی توجیه اقتصادی دارد. البته کلید خوردن صنعتی‌سازی در شهر جدید پرند و هشتگرد حاکی از آن است که مسوولان مفهوم صنعتی‌سازی را به درستی دریافته‌اند و باید منتظر بود که اجرای آن نیز به درستی اعمال شود.

 

به گزارش «دنیای اقتصاد» پیش‌تر رییس مرکز تحقیقات مسکن و ساختمان در آذر ماه سال گذشته به منظور ترویج صنعتی‌سازی طی یک کنفرانس خبری وعده داد ساخت مسکن ۴۵ روزه در دی ماه همان سال محقق خواهد شد که این وعده به هیچ وجه در آن سال عملی نشد.

 

شنیده‌ها حاکی از آن است که وزیر مسکن و شهرسازی طی دیداری با رییس مرکز تحقیقات مسکن شرط تدوام حضور فاطمی عقدا در این مرکز را اجرای پروژه مسکن دوماهه دانسته است و همین امر باعث شده تا مرکز تحقیقات مسکن در این زمینه تعجیل کند. همزمان با افتتاح مسکن ۴۵ روزه با تاخیر یک ساله، وزیر مسکن و شهرسازی در مراسم افتتاح این پروژه در گفت‌وگوی اختصاصی با «دنیای اقتصاد» گفت: همچنان که ۴۵ روز پیش وعده داده بودیم و اذعان داشتیم که ساختمان دو طبقه‌ای با فن‌آوری نو و با استفاده از مصالح جدید طی بازه زمانی ۴۵ روزه خواهیم ساخت، با گذشت ۴۴ روز این ساختمان امروز افتتاح شد. این سازه کلیه مصادیق فن‌آوری‌های نوین شامل ارزان‌سازی، کیفی‌سازی، سریع‌سازی و مقاومت در برابر زلزله را دارا است. نیکزاد خاطرنشان ساخت: با توجه به انطباق این سازه با آیین‌نامه ۲۸۰۰ مقررات ملی ساختمان، وزارت مسکن نیز به مرکز تحقیقات ساختمان مجوز ساخت این سازه را داد و این سازه تا سقف ۳ واحد نیز اجازه ساخت گرفته است.به گفته نیکزاد، قرار است از این نوع سازه طی یک بازه زمانی ۶ ماهه بالغ‌بر ۱۰۰۰ واحد مسکونی با قیمت مقطوع ساخته شود.

 

وی تاکید کرد: این اولین سازه‌ای است که فن‌آوری آن ۱۰۰ درصد بومی و با اقلیم‌های مختلف قابل‌تطبیق است.به گفته وزیر مسکن و شهرسازی آموزش منابع انسانی از جمله اولویت‌های لازم به منظور نهادینه کردن این سازه به صورت سراسری است.وی اظهار امیدواری کرد که با همکاری دوجانبه وزارت مسکن و سازمان فنی و حرفه‌ای تمهیدات لازم به منظور آموزش نیروهای انسانی فراهم شود.وزیر مسکن و شهرسازی این سازه را برای اسکان دائم مردم مناسب دانست و گفت: نباید تصور شود که این سازه جنبه آزمایشگاهی دارد. وی در مورد قیمت تمام شده این سازه گفت: قیمت این سازه با توجه به کلیه امکانات جانبی نظیر شیشه دوجداره، پکیج، کف سرامیک و .. متر مربعی۳۰۰ هزار تومان است و قیمت تمام شده بقیه واحدها در تیراژ انبوه قطعا از این رقم هم کمتر خواهد شد. وزیر مسکن اظهار داشت: با توجه به اینکه حداقل متراژ این واحدها ۷۵ متر مربع است و با توجه به اینکه وام صنعتی‌سازی ۲۰ میلیون تومان است در نتیجه مردم با ۶ میلیون تومان سهم آورده می‌توانند صاحب مسکن شوند.نیکزاد افزود: استفاده از سازه مسکن ۴۵ روزه علاوه بر مسکن مهر قابلیت استفاده در سطح شهر را دارد؛ چرا که این سازه بومی و بر مبنای مقررات ملی ساختمان است.

 

 

● پاشنه آشیل «۴۵ روزه» به روایت وزیر

 

وی گفت :تنها پاشنه آشیل بهره‌گیری از این سازه جدید کمبود منابع انسانی آموزش دیده در این زمینه است که با همکاری سازمان فنی و حرفه‌ای قطعا این مشکل مرتفع خواهدشد.

 

وی گفت: در صورتی که تیم حرفه‌ای لازم از منابع انسانی آموزش دیده در این زمینه آماده شود در هر گوشه از کشور امکان ساخت این سازه فراهم خواهد شد.وی در پاسخ به سوال «دنیای اقتصاد» مبنی بر اینکه با توجه به اینکه بنا به اذعان مهندس مشاور این سازه، امکان ساخت این نوع مسکن فقط در شهر هشتگرد آزمایش شده است و تجویز ساخت این سازه در کل کشور بر مبنای چه منطقی است، گفت: مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن تطبیق این سازه را بر اقلیم‌های مختلف طراحی کرده است و اگر منابع انسانی آموزش‌های لازم را ببیند، امکان ساخت آن در سراسر کشور وجود خواهد داشت.

 

از دیگر سو دکتر محمود فاطمی عقدا، رییس مرکز تحقیقات مسکن و ساختمان نیز در گفت‌وگوی اختصاصی با «دنیای اقتصاد» گفت: این سازه با تولید فن‌آوری‌های جدید بومی ساخته شده است و عمر سازه در حدود ۶۰ سال است که برای مناطق بادخیز و لرزه خیز بسیار مناسب است.وی گفت: این ساختمان از نظر معماری، سازه و تاسیسات کاملا آزمایش شده است. به طوری که دیوارهای داخلی آن گچ برگ هستند و برخلاف ظاهر که نازک به نظر می‌آیند اما بسیار مقاومند که البته به منظور رفع این مشکل در آینده قرار است با قرار دادن لایه فوم در دیوارهای آن از میزان نازک بودن این سازه بکاهیم. فاطمی عقدا افزود: این ساخت‌وساز اولین ساخت‌وساز ۱۰۰ در صد صنعتی در کشور است که هزینه تمام شده آن مترمربعی ۳۰۰ هزار تومان است.وی اظهار امیدواری کرد که با اشاعه ساخت‌وساز‌های صنعتی از میزان ساخت‌وسازهای سنتی نادرست کاسته شود.

 

از دیگر سو مهندس محمد بابائیان، پیمانکار پروژه مسکن ۴۵ روزه نیز به «دنیای اقتصاد» گفت: در همه جای دنیا استفاده از خانه‌های پیش ساخته از دیرباز رواج داشته است. بر این اساس در قاره آسیا از ۵۰ سال پیش استفاده از این سازه‌ها رواج داشته است و در ایران نیز بهره‌گیری از صنعتی‌سازی در ساخت‌وسازهای ما حرکت رو به جلویی در پیش گرفته است.وی گفت: مرکز تحقیقات مسکن و ساختمان پیشنهاد داده تا این سازه براساس اقلیم‌های مختلف کشور شامل خشک و مرطوب و ... طراحی و آزمایش شود که در آینده‌ای نزدیک قطعا این پیشنهادها اجرایی خواهد شد و به دنبال آن شاهد استفاده از این سازه در کل کشور خواهیم بود.وی گفت: تاکنون در هیچ کجای دنیا و کشور ساخت مسکن به این روش سابقه نداشته است و امیدواریم که با ساخت این نوع مسکن شاهد تحول عظیم در امر صنعتی‌سازی باشیم.