گذر بازار مسکن از هیجان بهاری

اخبار اقتصادی - گذر بازار مسکن از هیجان بهاری

 آمار بهاری از معاملات مسکن نشان می‌دهد بازار ملک از توقفگاه «رکود» خارج شده و عرصه خرید و فروش آپارتمان بعد از یکسال روند کاهشی، گسترش یافته، اما چشم‌انداز تابستانی تداوم موج دو ماه گذشته را تایید نمی‌کند و بر بازگشت بی‌میلی به خرید تاکید دارد.

گزارشی که از میزان معاملات ثبت‌شده در بنگاه‌های املاک توسط سامانه رهگیری در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته، حاکی است: تعداد واحدهای مسکونی فروخته شده در شهر تهران طی اردیبهشت امسال 50درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته و 70درصد نسبت به اواخر پارسال افزایش پیدا کرده است. رشد اخیر در معاملات خرید مسکن، اولین اقبال حجیم از سوی طرف تقاضا، بعداز آخرین دوره رونق مسکن به حساب می‌آید که البته به گفته کارشناسان چون ناشی از تحریک عوامل بیرونی بوده، ادامه‌دار نیست.

پیش‌تر، بیشترین حجم خرید آپارتمان مسکونی در تهران، در «بهمن91» که قیمت‌ها در حال رسیدن به آستانه حداکثری بود، انجام شد. هر چند سطح قیمت مسکن در اردیبهشت92 به بالاترین نقطه رسید، اما سیکل رونق تقریبا در اواخر سال91 تکمیل شد چرا که معاملات از ابتدای سال گذشته تا انتهای فروردین امسال با تبعیت از حالت رکودی، همواره روند کاهشی داشت و حجم خرید و فروش در ماه‌های سال92، هم نسبت به ماه‌ قبل و هم نسبت به ماه‌های مشابه سال91 با افت شدید بیش‌‌از 70درصد – در برخی ماه‌ها- روبه‌رو بود. طبق گزارش سامانه رهگیری، حجم کل معاملات مسکن – خرید و اجاره و پیش‌خرید- در یکسال92 رقمی معادل 23درصد نسبت به یکسال91 کاهش پیدا کرده است.

در این میان، بیشترین کاهش نصیب معاملات خرید شده است طوری که حجم خرید مسکن در سال گذشته 44درصد در مقایسه با سال91 افت کرد. در مقابل، تعداد اجاره‌نامه‌های ثبت‌شده در بنگاه‌های املاک با رشد 20درصدی روبه‌رو شد.

انقباض حجمی در معاملات مسکن طی سال گذشته، طبیعی و قابل انتظار بود چرا که رشد 50درصدی قیمت مسکن در سال91 و سپس افزایش 70درصدی در اردیبهشت سال گذشته باعث شد توان خرید مسکن در قشر مصرفی به شدت آسیب ببیند و در نتیجه این طیف برای مدتی از بازار خارج شود تا در نتیجه رکود، تناسبی هر چند اندک بین نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ تورم برقرار شود.

این روند خروج طی سال گذشته انجام شد، اما در دو ماه اخیر برخلاف انتظار کارشناسان اقتصاد مسکن، نه‌تنها کاهش معاملات ادامه پیدا نکرد، بلکه با افزایش قابل‌ملاحظه نیز روبه‌رو شد. در فروردین امسال بیش‌از 16هزار فقره انواع قرارداد معامله ملک مسکونی در بنگاه‌های املاک شهر تهران تنظیم شد که نسبت به ماه مشابه سال92 از رشد 33درصدی برخوردار بود.

از این تعداد قرارداد، 8600 فقره شامل مبایعه‌نامه، 6662 فقره اجاره‌نامه و بقیه در قالب پیش‌فروش و سایر قراردادها بوده که نشان می‌دهد در خرید مسکن رشد 50درصدی اتفاق افتاده، اما در قراردادهای اجاره، هیچ افزایش یا کاهشی نسبت به فروردین92 حاصل نشده است. حجم معاملات مسکن در اردیبهشت امسال افزایش بیشتری نسبت به فروردین پیدا کرد.

حجم کل معاملات ملک مسکونی در ماه گذشته به 39 هزار و 858 فقره رسید که 18درصد نسبت به ماه مشابه سال92 رشد کرد، اما در معاملات خرید با ثبت 24هزار و 800 فقره مبایعه‌نامه در بنگاه‌های املاک شهر تهران، افزایش 50درصدی نسبت به اردیبهشت92 و رشد 70درصدی نسبت به اسفند92 حاصل شده است.

در اردیبهشت امسال، به‌رغم افزایش خرید و فروش آپارتمان، از معاملات اجاره به میزان 13درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاسته شد. این در حالی است که در کارنامه‌ای که از معاملات مسکن در یکسال92 به ثبت رسیده، مشخص می‌شود به موازات کاهش میل به خرید مسکن، تقاضا برای اجاره آپارتمان افزایش پیدا کرده است.

به این ترتیب، در حال‌حاضر از یکسو معاملات اجاره رو به کم‌شدن است و از سوی دیگر معاملات خرید مسیر افزایشی را دارد طی می‌کند. از طرفی، ثبت 24 هزار و 800 فقره مبایعه‌نامه واحدمسکونی در بنگاه‌های املاک شهر تهران طی اردیبهشت امسال به لحاظ حجمی در 14ماه قبل از آن، بی‌سابقه بوده است.

آخرین رکورد بیشترین خرید و فروش، به بهمن91 با ثبت 27هزار فقره مبایعه‌نامه، تعلق داشت.  در حال‌حاضر اگر چه حجم خرید همچنان از زمستان دو سال پیش کمتر است، اما از آنجا که رکورد آن زمان به خاطر اوج رونق طبیعی بود، در حال‌حاضر که طول زمانی رکود تمام نشده است گروهی از کارشناسان، نسبت به میزان معاملات خرید در اردیبهشت93 اظهار تامل می‌کنند.

   علت‌العلل اتفاق اردیبهشت‌ماه
کارشناسان اقتصاد مسکن درباره علت افزایش 50درصدی حجم معاملات خرید مسکن در اردیبهشت امسال معتقدند: خریداران مصرفی مسکن با مشاهده پایداری نسبی قیمت‌ها در بازارهای اقتصادی – کاهش شدید شتاب تورم در دست‌کم 11 ماه اخیر- و تقویت چشم‌انداز ثبات تدریجی، وارد بازار شده‌اند تا به تاخیر عمدی که در طول سال گذشته برای خریدهای خود اعمال کرده‌ بودند خاتمه دهند.

سال گذشته تقاضای مصرفی از بازار مسکن خارج شد، چرا که مطمئن بود سطح قیمت‌ کاهش پیدا می‌کند. این خروج که دقیقا از ابتدای تابستان شروع شد، میانگین قیمت مسکن را در تهران طی 6 ماه بین 5 تا 9درصد کاهش داد و نرخ رشد قیمت در سال92 را از 50درصد سال91 به 30درصد رساند و عملا باعث شد شتاب افزایش قیمت 20واحد درصد کم شود.

 ملکی در عین‌حال، اجرای فاز دوم هدفمندسازی یارانه‌ها را در اردیبهشت امسال علت‌العلل افزایش ناگهانی معاملات مسکن عنوان می‌کند و می‌گوید: تاثیر روانی مرحله دوم هدفمندی به خصوص در شرایطی که درست تا پیش‌از اجرای آن، میزان افزایش قیمت مهم‌ترین حامل‌های انرژی از جمله بنزین مشخص نبود، باعث شد بخشی از تقاضای مسکن ترجیح دهد بیش‌از فصل نقل‌وانتقال، از بازار خرید کند تا به تصور خود مشمول افزایش قیمت مسکن در تابستان نشود. در ماه گذشته نه‌تنها معاملات افزایش پیدا کرد که متوسط قیمت مسکن در تهران نیز 6درصد نسبت به فروردین افزایش یافت که این نیز تاحدودی غیرطبیعی بود.

این کارشناس اقتصادی با موقتی‌خواندن اتفاق اردیبهشت‌ماه تاکید می‌کنند: تحولات اردیبهشت‌ماه پایدار نخواهد بود و هم حجم معاملات خرید و هم قیمت مسکن، بیشتر از آنچه در ماه گذشته افزایش یافت، بعید است رشد کند.

همچنین گروهی دیگر از کارشناسان مسکن با تاکید براینکه، افزایش میل به خرید مسکن در اردیبهشت‌ماه را نباید به معنی شروع دوره جدید رونق یا شروع صعود قیمت بیش‌از نرخ تورم محسوب کرد، می‌گویند: بازار مسکن در سال جاری مشابه وضعیت پارسال است. سال گذشته اوج خرید و فروش نیز در اردیبهشت ثبت شد و بعد از آن، حجم معاملات خرید از 14 هزار فقره در ماه تجاوز نکرد.

اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

هیجان در بازار وام خرید مسکن / قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران

اخبار اقتصادی - هیجان در بازار وام خرید مسکن

بازار خرید و فروش امتیاز تسهیلات خرید مسكن همچنان به‌واسطه عقب‌نشینی دارندگان امتیاز از عرضه به حجم بالای متقاضی وام، حالت هیجانی دست‌كم 10 روز گذشته خود را حفظ كرده با این تفاوت كه دیروز قیمت اوراق این تسهیلات بدون آنكه به سطح رشدیافته روز شنبه قناعت كند، پنج درصد دیگر بالا رفت تا هزینه دسترسی خریداران مسكن به وام‌بانكی در مقایسه با 17دی – روز اعلام افزایش مبلغ وام‌مسكن- در مجموع 62درصد افزایش پیدا كند.

محل مبادله امتیاز وام‌ خرید مسكن- انتظاری در بین دارندگان اوراق تسهیلات به وجود آمده مبنی بر اینكه «قیمت اوراق قابلیت افزایش روزانه پنج درصد را دارد و نباید تا پیش‌از حداكثر ارزش‌ معاملاتی آن، این اوراق به‌فروش برسد.»

اوراق تسهیلات بانك‌مسكن كه در نیمه‌اول امسال به دلیل كاركرد ضعیف وام‌ 20میلیونی خرید، به كمترین حد ارزشی خود رسیده بود همزمان با اعلام مصوبه افزایش سقف وام خرید به 35 میلیون تومان توسط شورای پول‌واعتبار، با شیب تند پنج درصد در روز، شروع به افزایش قیمت كرد.

قیمت اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسكن در روز‌های منتهی به نیمه ‌دی ماه امسال، 39 هزار تومان در فرابورس نرخ‌گذاری می‌شد اما این عدد روز گذشته از مرز 63 هزار و 500 تومان هم گذشت.

آنچه باعث هیجانی‌شدن قیمت اوراق وام‌مسكن شده، برهم خوردن تعادل بین عرضه و تقاضای اوراق است به طوری كه پرهیز صاحبان اوراق از فروش و عرضه اوراق خود به بازار تقاضا، ناپایداری قیمت اوراق را موجب شده است.

در مقابل، حجم تقاضا برای دریافت اوراق مسكن تحت‌تاثیر افزایش سقف وام‌خرید چند برابر شده و با میلی كه جو زمستانی بازار مسكن در بین خریداران به‌واسطه سطح منجمد قیمت آپارتمان‌ها ایجاد كرده، متقاضیان وام در نظر دارند پیش از تغییر سال از تثبیت قیمت‌ملك استفاده كنند تا بتوانند حداكثر بهره‌برداری ممكن را از افزایش جزئی مبلغ وام عاید خود كنند.
این رفتار متضاد بین خریدار و فروشنده اوراق تسهیلات مسكن، هم‌اكنون مانع توقف هیجان قیمت عرضه ناچیز وام‌خرید شده است.

در این میان، فرابورس آخر هفته گذشته، قیمت اوراق تسهیلات مسكن را به یكباره 50درصد افزایش داد تا به اعتقاد خود، به طرف عرضه و دارندگان اوراق، شوك وارد شود و با تغییر شدید سطح ارزش معاملاتی اوراق، آنها تحریك شوند اوراق‌شان را در اختیار خریداران قرار دهند، اما عدم توقف رشد قیمت اوراق در روز گذشته نشان داد این سناریو چندان موفقیت‌آمیز نیست و شاید اگر اجرا نمی‌شد، سطح فعلی قیمت اوراق ظرف 10 روز آینده به وجود می‌آمد.

در فرابورس قیمت اوراق در یك روز حداكثر 5درصد قابل افزایش است، مگر اینكه عوامل بازار سرمایه خودشان تصمیم بگیرند این میزان رشد را به‌صورت دستی بیشتر از حد مجاز تعیین كنند، یعنی شبیه آنچه چهارشنبه گذشته انجام شد.

دوره گذر از «شتاب‌اولیه»
عدم توقف افزایش قیمت اوراق وام خرید مسكن در یكی دو روز اخیر، چشم‌انداز آتی این بازار را مبهم كرده است.

در این باره مدیركل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی اظهار امیدواری كرد، هیجان موجود در بازار مبادله امتیاز وام خرید بانك‌مسكن به زودی كاهش پیدا كند و قیمت اوراق در سطح منطقی پایدار شود.

علی چگینی به «دنیای‌اقتصاد» گفت: اتفاقات چند روز اخیر در بازار مبادله وام خرید مسكن ناشی از شتاب‌اولیه‌ای بود كه با افزایش مبلغ وام از 20 میلیون به حداقل 35میلیون تومان به وجود آمد. این شتاب حتما در آینده‌ نزدیك فروكش می‌كند.

مدیركل دفتر اقتصاد مسكن درباره راهكار كنترل قیمت اوراق نیز افزود: وزارت راه‌‌وشهرسازی پیش‌تر موضوع شكست انحصار پرداخت وام‌مسكن از بانك‌مسكن و تعمیم آن به سایر بانك‌های تجاری را وفق ماده 14 قانون ساماندهی مسكن كه بر توسعه ابزارهای تامین مالی بخش مسكن تاكید دارد، مطرح كرده بود. اگر بانك‌مركزی مجوز ورود بانك‌ها به این حوزه و راه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری مسكن در آنها را صادر كند، از این طریق ضمن متنوع‌‌ شدن تسهیلات خرید، منابع و دامنه پرداخت وام‌مسكن افزایش می‌یابد و وضعیت موجود در بازار اوراق نیز پایدار می‌شود.

اعمال محدودیت بازار را قفل می‌كند
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در تشریح وضعیت تاثیر افزایش وام مسکن بر قیمت اوراق، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: برای ارزیابی اینکه اساسا افزایش وام مسکن و در نتیجه آن افزایش قیمت اوراق وام در فرابورس می‌تواند زمینه بورس بازی و سوداگری در بازار اوراق را فراهم کند یا خیر ابتدا باید موضوع به صورت کامل شفاف سازی شود، اینکه اولا حجم بازار چقدر است؟ حجم مبادلات مسکن در سال به چه میزان است و همچنین کل مجموعه بانک مسکن در طول یک‌سال به چند درصد از کل مبادلات مسکن وام می‌دهد؟

علی چگینی افزود: واقعیت آن است که تعداد وام در طول یک‌سال نسبت به کل مبادلات مسکونی در هر سال عدد قابل توجهی نیست، چه به لحاظ ریالی و چه به لحاظ تعداد که بتواند باعث سوداگری در بازار شود.

وی ادامه داد: اگر قرار باشد به‌منظور حمایت از تولید و عرضه مسکن و بهبود شرایط در این بازار، بازار ثانویه ایجاد شود باید شرایط آزاد اعمال شود، چرا که در محدودیت‌ها و در یک شرایط بسته بازار قفل می‌شود، این در حالی است که در یک بازار آزاد بازار سرمایه توسعه می‌یابد و نقدینگی و سرمایه‌ها به جای اینکه در اختیار دلالان قرار گیرد، به سیستم بانکی تزریق شده و در اختیار مسکن قرار می‌گیرد.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تصریح کرد: از سوی دیگر حتما باید خانه‌ای ساخته شود و بعد خریده شود تا وام به آن تعلق بگیرد، به عبارت دیگر، تقاضا خود عامل موثری برای عرضه به بازار مسکن است و در واقع این تقاضا در نهایت منجر به عرضه مسکن می‌شود.

وی با بیان اینکه ما همیشه از سمت عرضه حمایت کرده‌ایم و کمتر به تقاضا پرداخته‌ایم، خاطرنشان کرد: در تمام دنیا با توجه به اصل تقاضا تسهیلات خرید و ساخت مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود و نباید تصور کرد که با این دیدگاه کل بازار به‌هم می‌ریزد.

چگینی گفت: مزیت اصلی این امر هم آن است که عرضه پول در سیستم بانک مسکن افزایش می‌یابد، در نتیجه قدرت وام‌دهی این بانک بالا می‌رود و با افزایش این قدرت زمینه برای تعدیل بازار فرابورس و کاهش قیمت اوراق فراهم می‌شود.

وی افزایش ناگهانی قیمت اوراق وام مسکن را در فرابورس در هفته اول پس از تصویب میزان جدید وام مسکن بیشتر واکنش هیجانی نسبت به افزایش وام عنوان کرد و گفت: این بازار به‌زودی متعادل می‌شود، ضمن اینكه افزایش ناگهانی قیمت اوراق بیشتر ناشی از شتاب اولیه بود که طبیعتا با افزایش سپرده‌گذاری و بالا رفتن قدرت وام دهی متعادل می‌شود.

چگینی افزود: راهکار قابل توجهی که در این زمینه به نظر می‌رسد آن است که باید فضاهای آتی برای سپرده‌گذاری و پرداخت وام نزد بانک‌های دیگر باز شود و علاوه‌بر بانک مسکن چند بانک دیگر با راه‌اندازی صندوق‌های مشابه و افزایش تعداد و قدرت وام‌دهی، شرایط را بهبود بخشند.

کاهش تورم به چه معنا است؟
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی همچنین با اشاره به وعده دولت برای کاهش نرخ تورم از سال آینده درخصوص تاثیر آن بر رفتار متقاضیان بازار مسکن خاطرنشان کرد: کاهش تورم مفهوم ارزانی ندارد بلكه به معنی آن است که مسکن در سال آینده در نتیجه کاهش تورم با کاهش قیمت مواجه و در حقیقت شتاب افزایش قیمت‌ها كندتر می‌شود.

چگینی ادامه داد: براساس بودجه سال 93، رقم تورم 25 درصد محاسبه شده است اما آنچه مسلم است اینکه از این به بعد بازار مسکن باید کم کم رونق بگیرد و به‌خصوص در سال آینده معاملات مسکن احیا شود.

------------------------

قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران

در خیابان شهرزیبا یک واحد مسکونی نوساز به متراژ 110 متر مربع، متری 4 میلیون و 400 هزار تومان قیمت‌گذاری شده است، اما برآورد کارشناس فایل‌کننده در سامانه نشان می‌دهد که قیمت واحد مذکور باید بین 4 میلیون و 765 هزار تا 5 میلیون و 390 هزار تومان باشد.

از سوی دیگر 9 میلیون تومان به عنوان  قیمت هر مترمربع یک واحد 189 متری در خیابان آصف تعیین شده است، اما 12 میلیون و 490 هزار تا 16 میلیون و 435 هزار تومان بازه قیمتی چنین واحدی اعلام شده است.

علاوه براین در خیابان آیت‌الله کاشانی مالکی واحد 103 متری 3 سال ساخت خود را متری 4 میلیون و 600 هزار تومان قیمت‌گذاری کرده است، در حالی که ارزش هر متر چنین واحدی بین 4 میلیون و 765 هزار تا 5 میلیون و 390 هزار تومان از نظر کارشناس تعیین شده است.

همچنین واحدی به متراژ 90 متر، 5 سال ساخت در خیابان ازگل متری 5 میلیون و 800 هزار تومان به بازار فروش عرضه شده است. قیمت هر مترمربع واحدهای مشابه طبق گفته کارشناس مسکن، بین 6 میلیون و 344 هزار تا 7 میلیون و 557 هزار تومان محاسبه می‌شود.

اخبار قتصادی - دنیای اقتصاد