چشم‌انداز بازار مسکن؛ بیم‌ها و امیدها

تجارب و تحلیل‌های گذشته نشان داده است، سهم واحدهای مسکونی غیر نوساز در معاملات مسکن در دوره‌های شوک مسکن افزایش می‌یابد و می‌تواند بخش قابل توجهی از این معاملات را به سوداگرانی که از آشفتگی بازار مسکن سود می‌برند نسبت داد. این رفتار سوداگران که آب را به شدت گل آلود می‌کنند و از آن سود می‌برند اختلال قابل توجهی در بازار مسکن و کل اقتصاد کشور ایجاد می‌کند. در مقابل تعداد قابل‌توجهی از سازندگان مسکن از شرایط بی‌ثباتی بازار مسکن رنج می‌برند و با مشکلات عدیده‌ای مواجه می‌شوند. عدم امکان فروش باعث می‌شود آنها قادر به ایفای تعهدات نباشند و همچنین خواب سرمایه موجب افزایش هزینه‌ها و کاهش سود می‌شود.

علاوه‌بر آن، بی‌ثباتی بازار موجب خروج سازندگان خرد یا تولیدکنندگان با سرمایه محدود از صنعت ساخت و ساز خواهد شد. یقینا بی‌ثباتی بازار مسکن ریسک قابل‌توجهی برای سازندگان و دست‌اندرکاران ساخت و ساز مسکن به همراه دارد که انعکاس این بی‌اطمینانی در بازار بالا بودن سطح سود مورد انتظار است که موجب کاهش رفاه خانوارها خواهد شد.

جلوگیری از ایجاد رانت و سوداگری ضمن تثبیت بازار مسکن و کمک به تامین مسکن گروه‌های هدف، درآمدهای اتفاقی قابل توجهی را که عاید گروه‌های محدودی می‌شود تقلیل می‌دهد و موجب کاهش فاصله طبقاتی و شکاف درآمدی می‌شود. کنترل شوک‌های بازار مسکن مکمل روش‌های یارانه‌ای و مالیاتی دولت در بهبود توزیع درآمد و کاهش شکاف طبقاتی بسیار موثر خواهد بود.

خانوارهای متقاضی خرید مسکن که با تلاش بی وقفه خود درصدد افزایش پس‌انداز، دریافت وام و جبران قدرت خرید و تامین سرپناه هستند، نگران شکل‌گیری حباب و جهش قیمت هستند. تلاش چندساله خانوار برای انباشت پس‌اندازهای اندک و تامین منابع مالی و برنامه‌ریزی برای خرید مسکن نتیجه نمی‌دهد و امید و آرزوی داشتن مسکن ملکی را به یأس مبدل می‌کند و به‌طور ناگهانی با توفانی مهیب و ویرانگر مواجه می‌شوند و تمامی تلاش‌ها و برنامه‌ها را از بین می‌برد. افزایش تعداد و سهم خانوارهای مستاجر خود نشانگر آن است که خانوارها در تحقق روش‌ها و برنامه‌های صاحب مسکن شدن با شکست مواجه شده و اهداف برنامه توسعه مسکن دولت نیز تحقق نیافته است.

برقراری بازدهی قابل قبول در تولید و سرمایه‌گذاری مسکن موجب تخصیص بهینه منابع در بخش مسکن در سطح کشور و انتقال سرمایه‌ها به بخش‌های تولیدی، صنعتی و خدماتی شده و مانع سرمایه‌گذاری کمتر و بیشتر از حد نیاز بخش مسکن در ادوار تجاری خواهد شد.

 این امر اساسی‌ترین اصل در تحقق اهداف اقتصاد مقاومتی و به ثمر نشستن برنامه‌ریزی سیاست‌گذاران مسکن تلقی می‌شود و بدون عنایت به آن، چالش‌های اقتصادی کشور کم و بیش استمرار خواهد یافت. زمانی که با خرید و فروش واحد مسکونی چندین برابر سود سالانه یک بنگاه تولیدی یا خدماتی سود حاصل می‌شود، انگیزه‌ای برای فعالیت‌های اقتصادی باقی نمی‌ماند و سیاست‌های تشویق سرمایه‌گذاری تولیدی موثر واقع نمی‌شود. از این رو لازم است ضمن شناسایی و تشویق راهکارهای افزایش انگیزه‌های تولید و سرمایه‌گذاری در بخش‌های اقتصادی، از فرصت‌های کسب سود اتفاقی در بازار مسکن ممانعت به عمل آید و سرمایه‌ها به فعالیت‌های اقتصادی و بازار سرمایه انتقال یابد که به‌طور مستقیم و غیرمستقیم تشویق تولید و اشتغال را به‌دنبال دارد.

نوسان بازار مسکن سیاست‌گذاران را در تحقق اهداف اقتصاد کلان نظیر؛ رشد مداوم و با ثبات اقتصادی، تثبیت و کنترل تورم، بهبود توزیع درآمد و کاهش فاصله طبقاتی ناکام می‌سازد. علاوه‌بر آن نقل و انتقال منابع مالی بین بازارها موجب می‌شود آسیب جدی به بازار سرمایه وارد شود و بخش بانکی در برقراری توازن منابع و مصارف دچار مشکل شوند.
بازار باثبات مسکن برای سیاست‌گذاران اقتصادی و صنعتی ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است و نبود آن آسیب جدی و جبران‌ناپذیری وارد می‌سازد و یکی از آرزوهای بزرگ فعالان اقتصادی، خانوارها و بازارهای مالی است.

اقتصاد ملی طی سه دهه اخیر هزینه‌های قابل توجهی به‌دلیل عدم تثبیت بازار مسکن متقبل شده و دامنه وسیعی از مشکلات اقتصادی و اجتماعی را بر کشور تحمیل کرده است و نگرانی دائمی اکثریت قریب به اتفاق شهروندان و فعالان اقتصادی بوده است که تمامی نگرانی‌ها با اتخاذ بسته جامع سیاست‌های مسکن با تاکید بر اصلاح مالیات‌های مسکن از بین می‌رود.

دکترعلی‌اکبر قلی‌زاده
دانشیار دانشگاه بوعلی سینا

اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

چشم انداز بازار مسکن پس از توافقات ژنو/ بازار در التهاب مذاکرات

اخبار اقتصادی - چشم انداز بازار مسکن پس از توافقات ژنو/ بازار در التهاب مذاکرات

به گزارش خبرآنلاین، صبح امروز ظریف بازگشتش به تهران برای گرفتن مشورت های بیشتر را تکذیب کرد. همزمان سرپرست تیم دیپلمات های روسی اعلام کرد هنوز فرصت برای دستیابی به توافق وجود دارد. این اظهانظرها موجب شده تا نگرانی ها در مورد آینده مذاکرات و دستیابی به توافق بیشتر شود.

خبرگزاری های رسمی کشور نیز طی دو روزگذشته اخبار بسیاری را به نقل از دیپلمات های کشور در مورد شرایط نسبتا سخت مذاکرات منتشر کرده اند. همگی این اتفاقات موجب شده تا تحلیل ها در بازارهای ایران به سمتی برود که نشان می دهد، فعالان اقتصادی به نگرانی در مورد آینده مذاکرات افتاده اند.

براساس آنچه طی هفته های گذشته از سوی فعالان اقتصادی بیان شده در صورتی که مذاکرات هسته ای به نتیجه مطلوبی ختم نشود، وضعیت بازارهای کشور نیز دگرگون خواهد شد. در صدر بازارهای نگران مذاکرات وین نیز بازار مسکن جایی گرفته است.

بازار مسکن طی یک سال و نیم گذشته با رکود همراه بوده است. در همین حال فعالان بازار امیدوارند که رفع مشکلات هسته ای با کاهش هزینه های جاری با افزایش میزان سرمایه گذاری در این بخش همراه شود.

از سوی دیگر در صورتی که قیمت دلار کاهش پیدا کند و نرخ تورم نیز کم شود، قدرت خرید و پس انداز خانواده ها افزایش می یابد و در نتیجه امکان دسترسی آنها به بازار مسکن بیشتر می شود. در همین حال بیت الله ستاریان در مورد آینده بازار مسکن پس از توافقات هسته ای می گوید:« در سال‌های اخیر و به سبب طرح مسکن مهر انبوهی از متقاضیان برای ۴ سال به حالت راکد درآمدند، اما حالا که این مسکن ها درست و حسابی ساخته نشده، آنها دوباره به بازار تقاضا برگشته اند. به این ترتیب، برای خروج از این وضعیت باید وضعیت تولید را بهبود ببخشیم. قوانین تولید را روان‌تر کنیم.

دولت باید زیر ساخت ها را برای ساخت بیش از ۵ میلیون واحد مسکونی در کشور فراهم سازد .همین طور ‌دولت باید بستر را برای ورود بخش خصوصی فراهم سازد زیرا در این صورت شاهد ساخت واحدهای مسکونی به شکل انبوه خواهیم بود. اگر دولت برنامه ریزی مناسبی انجام دهد و برنامه های کلان اقتصادی رونق گیرد حتما شاهد رونق خرید و فروش در بخش مسکن کشور خواهیم بود. البته ‌دولت یازدهم باید بحران مسکن را جدی بگیرد.»

وی بیان داشت:« البته در این وادی، تحریم ها بی اثر نبوده است. چرا که زمانی که صادرات وجود نداشته باشد، نقدینگی هم ایجاد نخواهد شد و دولت هم پولی نخواهد داشت. به این ترتیب، تزریق پول در بخش مسکن هم وجود نخواهد داشت. به این ترتیب، عملا در باب تحریم ها، ضربه ای که به کشور وارد شده، همین مسایل بوده است.»

وی بیان داشت:« اما اگر توافق حاصل شود، در آمد سرانه کشور بالا می رود و دست دولت هم در سرمایه گذاری باز می شود. به این ترتیب، تقاضای موثر افزایش پیدا می کند و بازار هم رونق می گیرد.

ولی اگر در روی دیگر سکه، توافقی حاصل نشود، همین در آمد کم، ادامه پیدا می کند و دوره رکود طولانی می شود. قدرت خرید مردم کاهش پیدا می کند. در کنارش تقاضای موثر هم کم می شود. به عبارتی وضع بدتر از چیزی که الان در بخش مسکن شاهدش هستیم، خواهد شد.»

بازار مسکن، دلار و طلا در ایران به شدت وابسته به مذاکرات هسته ای شده اند.
اخبار اقتصادی - خبرآنلاین