چرا موتور قیمت زمین «دور معكوس» گرفت؟

 
 اخباراقتصادی -  چرا موتور قیمت زمین «دور معكوس» گرفت؟

  گزارش مركز آمار از اوضاع مسكن در بهار ۹۳، ضمن تایید ثبات نسبی قیمت آپارتمان، از سقوط قیمت زمین خبر می‌دهد.متوسط قیمت آپارتمان‌های تهران در بهار امسال با ۲/۰ درصد افزایش نسبت به بهار پارسال، عملا تغییر نكرد و در سطح متری ۹/۳ میلیون تومان ثابت ماند، اما قیمت زمین در پی رشد بالای ۵۰ درصدی در سال ۹۲ – تغییرات سالانه- در بهار۹۳ از مدار صعود خارج شد و ۱۰ درصد افت كرد.بهار امسال حجم خرید مسكن ۵۲ درصد افزایش یافت كه علت آن هیجان تقاضا در ماه قبل از «هدفمندی» بود.

سطح قیمت آپارتمان و اجاره‌بها در تهران كمتر از نرخ‌های نیمه‌رسمی
 قیمت زمین‌های مسكونی در شهر تهران پس‌از یك‌سال صعود– رشد نزدیك به سه رقمی- سرانجام در بهار امسال با شیب قابل‌ملاحظه‌ای كاهش پیدا كرد. گزارش مركز آمار از اوضاع مسكن در بهار ۹۳، ضمن تایید ثبات نسبی قیمت آپارتمان، از سقوط قیمت زمین خبر می‌دهد. سال گذشته اگرچه «تغییرات فصلی» قیمت‌ها در دو بازار زمین و مسکن درست از تابستان، مسیر نزولی پیدا كرد،

 

اما «تغییرات سالانه» افزایشی بود. در سال۹۲ قیمت زمین تحت‌تاثیر افت فصل به فصل در طول سال، در پایان اسفند، ۲۸درصد نسبت به ابتدای فروردین كاهش یافت؛ اما متوسط قیمت در یك‌سال۹۲ نسبت به یك‌سال۹۱ معادل ۵۰درصد رشد كرد. هم‌اكنون تحت‌تاثیر دو عامل، تغییرات سالانه قیمت زمین نیز به روند كاهشی دچار شده است.

طبق گزارش جدید مركز آمار، میانگین قیمت زمین‌های مسكونی تهران در بهار۹۳ به مترمربعی ۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسید كه در مقایسه با بهار۹۲ – تغییرات سالانه- ۱۰درصد كاهش یافته است.

این در حالی است كه بهار۹۲ -با ادامه التهاب قیمتی سال۹۱ در بازار مسكن- بازار زمین با تورم ۹۰درصدی نسبت به بهار۹۱ روبه‌رو شد و قیمت زمین سال گذشته همین موقع تا متری ۵ میلیون تومان افزایش یافت؛ اما در حال‌حاضر نرخ رشد سالانه قیمت زمین– میزان افزایش قیمت در بهار نسبت به بهار سال قبل- از مثبت ۹۰درصد سال۹۲ به منفی ۱۰درصد سال۹۳ تنزل پیدا كرده است.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: هم‌اكنون اوضاع نسبی در بازار زمین بهتر از بازار مسكن است. در بازار مسكن اگرچه روند تغییرات فصلی و ماهانه قیمت واحدهای مسكونی طی ۶ ماه گذشته همواره رشد زیرصفر داشته است؛ اما قیمت‌ها در مقایسه با ماه‌های مشابه سال۹۲ همچنان بین ۲/۰ تا حداكثر ۴درصد شیب افزایشی دارد. به‌‌عنوان نمونه، متوسط قیمت مسكن طبق گزارش سامانه رهگیری در شهریور امسال با ۶/۰درصد كاهش نسبت به مرداد به متری ۴میلیون و ۱۷۰ هزار تومان رسید كه در مقایسه با شهریور سال۹۲ معادل ۲درصد افزایش داشته است. این در حالی است كه در بازار زمین علاوه بر كاهش ماهانه و فصلی قیمت‌ها، رشد سالانه نیز در سطح زیرصفر در نوسان است.

 

بررسی‌ها درباره علت قرار گرفتن بازار زمین و آپارتمان‌های كلنگی قابل تخریب شهر تهران، در وضعیت «سقوط» حاكی است: آنچه باعث افت ۱۰درصدی قیمت زمین در بهار امسال شده، دو عامل «شهرسازی» و «ساختمانی» است كه عامل دوم در نتیجه عامل اول به‌وجود آمده است. در نظام «شهرسازی» تهران تقریبا از اواخر سال گذشته، بازار فروش تراكم و تغییركاربری با دستور شورای عالی شهرسازی محدود شد. این بازار كه توسط كمیسیون ماده پنج شهر تهران اداره می‌شود، تا پیش از این، به بسازوبفروش‌ها اجازه می‌داد ارزش زمین‌های خود را با دریافت تراكم بیشتر و كاربری بهتر، ارتقا دهند.

 

اما در حال‌حاضر با توقف روند تغییر مقررات موردی در حوزه «شهرسازی»، انگیزه بسازوبفروش‌ها كم شده و ساختمان‌سازی كاهش پیدا كرده است. طبق گزارش معاونت امور مسكن وزارت راه‌وشهرسازی، در سه ماه اول امسال، با كاهش شدید در حجم صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران، تعداد واحدهای مسكونی جدید ۴۲درصد كاهش پیدا كرد. افت ساخت‌وساز در بهار۹۳ به عنوان عامل «ساختمانی» اثرگذار بر قیمت زمین كه در نتیجه اصلاحات در عامل اول یعنی «شهرسازی» اتفاق افتاده است هم‌اكنون باعث كاهش تقاضا برای تخریب آپارتمان‌ها و همچنین خرید زمین شده است و تاثیر خود را به شكل انجماد قیمت زمین در تهران بروز داده است.

قیمت مسكن بدون تغییر
بخش دیگری از گزارش جدید مركز آمار به قیمت مسكن اختصاص دارد و نشان می‌دهد: متوسط قیمت آپارتمان در بهار امسال با ۲/۰درصد افزایش نسبت به بهار۹۲ به متری ۳ میلیون و۹۰۰ هزار تومان رسید. این ثبات نسبی در قیمت مسكن بعد از تخلیه حباب در ۹ ماه آخر سال۹۲، به‌وجود آمده است. با این حال، مقایسه گزارش رسمی مركز آمار با گزارش‌های نیمه‌رسمی سامانه رهگیری معاملات مسكن كه طی ماه‌های اخیر توسط «دنیای‌اقتصاد» منتشر شد، نشان می‌دهد: سطح قیمت مسكن در آمار رسمی پایین‌تر از نرخ‌های نیمه‌رسمی است.

 

پیش‌تر «دنیای‌اقتصاد» به نقل از سامانه رهگیری، متوسط قیمت مسكن در بهار امسال در تهران را مترمربعی ۴ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان اعلام كرده بود اما هم‌اكنون با استناد به اطلاعات مركز آمار، مشخص شده میانگین بهاری متری ۹/۳ میلیون تومان بوده است. هر چند مركز آمار برای اعلام قیمت مسكن از داده‌های سامانه رهگیری استفاده می‌كند، اما نحوه محاسبه میانگین قیمت در این دو گزارش، متفاوت است. در سامانه رهگیری، قیمت‌هایی وجود دارد كه حجم معاملات صورت گرفته با آن خیلی كم است. این قیمت‌ها سطح خیلی پایین یا خیلی بالا دارند، اما چون وزن معاملات آنها كم است در محاسبه رسمی گنجانده نمی‌شوند.

میانگین اجاره‌بها
گزارش مركز آمار از بازار اجاره نیز حاكی است: در بهار امسال متوسط اجاره‌بهای هر مترمربع واحد مسكونی در تهران به ۱۷ هزار تومان رسید كه ۵درصد نسبت به بهار سال قبل افزایش پیدا كرده است. پیش‌تر سامانه رهگیری متوسط اجار‌ه‌بهای بهاری را متری ۲۰هزار تومان اعلام كرده بود.

دلیل رشد معاملات
حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران در بهار امسال ۵۲درصد افزایش پیدا كرده است، اما در بازار زمین، معاملات با كاهش ۸درصدی نسبت به بهار۹۲ روبه‌رو شده و در بازار اجاره نیز نقل و انتقالات حداكثر ۳۲درصد افزایش پیدا كرده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: رشد معاملات خرید در بهار امسال آن هم در شرایط ركودی بازار، منشا روانی داشته است. در اردیبهشت نگرانی‌ها از نحوه اجرای فاز دوم هدفمندی باعث هیجان تقاضای مسكن و در نتیجه هجوم خریداران به بازار شد در حالی كه در ماه‌های بعد، میل به خرید كماكان كاهشی بود. این هیجان هم‌اكنون رشد بهاری معاملات را رقم زده است.

سقف برابر زمین و مسكن
در بهار امسال گران‌ترین آپارتمان فروخته شده در تهران به اندازه گران‌ترین زمین معامله شده، قیمت داشته است.

مركز آمار حداكثر قیمت هر متر مربع زمین و مسكن در تهران را به ترتیب ۲۱ میلیون و ۵۵۵هزار تومان و ۲۱ میلیون و ۴۶۸ هزار تومان اعلام كرده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، قیمت زمین در تهران در فاصله سال‌های ۸۸ تا ۹۳ تقریبا ۴ برابر شده است و از متری حدود یك میلیون و ۲۰۰ هزار به ۵ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان افزایش یافته است. در حالی كه قیمت مسكن در این فاصله تنها ۵/۲ برابر شده و از متری ۶/۱ میلیون به ۴ میلیون تومان رسیده است.

اصلاح قیمت زمین توسط مركز آمار
مركز آمار اواخر سال گذشته، متوسط قیمت زمین در بهار۹۲ را متری ۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان اعلام كرده بود. سال گذشته مركز آمار، متوسط قیمت‌‌ها را به‌صورت «متوسط حسابی» محاسبه می‌كرد، اما هم‌كنون مركز آمار با تغییر نحوه محاسبه و استفاده از روش محاسبه «متوسط وزنی»، قیمت زمین در بهار۹۲ را متری ۴ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان اعلام كرده است. در متوسط وزنی قیمت، سهم معاملات هر منطقه تهران در محاسبه قیمت كل شهر لحاظ می‌شود به این معنی كه قیمت منطقه‌ای كه بیشترین معامله طی یك دوره زمانی در آن انجام شده است، بیشترین سهم را در تعیین میانگین قیمت دارد.

 

 اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

ویدیو مرتبط :
دور درجا زدم روی زمین موتور

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

قیمت زمین در شهر تهران