پیش‌بینی کمال اطهاری از آینده مسکن

 

اخبار اقتصادی - پیش‌بینی کمال اطهاری از آینده مسکن

کمال اطهاری درباره دلایل تداوم رکود در بازار مسکن گفت: من پیش از این پیش بینی کرده بودم که شرایط اقتصادی به سمتی سوق پیدا خواهد کرد که تقاضای موثر، کاهش پیدا خواهد کرد. تقاضای موثر هم عبارت است از قدرت و تمایل مصرف‌کنندگان به اینکه بابت کالاها، از طریق معامله پایاپایِ بی واسطه یا باواسطه، مقداری بیش از سرمایه‌ای که صرف تولیدشان شده بپردازند.

وی افزود: علت اینکه تقاضای موثر مردم برای خرید مسکن کاهش پیدا کرده است کم شدن درآمدها است اما دلیل دیگری هم وجود دارد که مهمترین آن افزایش نرخ بیکاری و بالا رفتن نرخ تورم که از دولت قبل باقی مانده است.

اطهاری با بیان اینکه رانتی شدن قیمت مسکن از دیگر عوامل تداوم رکود در بازار مسکن است گفت: تراکم فروشی قیمت مسکن را رانتی می کند و خرید مسکن رانتی برای کسانی که صاحب درآمد رانتی نیستند (اکثریت مردم درآمد رانتی ندارند) امکان پذیر نیست زیرا وسع مالی شان نمی رسد و در توانشان نیست که مسکن رانتی را حتی اجاره کنند.

وی افزود: وقتی قیمت مسکن در شهرها رانتی می شود خانوارها و بخصوص خانوارهای جوان حتی اگر درآمد مکفی داشته باشند قادر به تهیه و خرید مسکن نیستند.

اطهاری گفت: ساخت مسکن رانتی در شهرها قیمت مسکن را نسبت به حاشیه شهرها حتی اگر دارای امکانات نسبتا مشابه باشند تقریبا 10 برابر افزایش می دهد.

وی افزود: بنابراین در شهرها به دو دلیل رانتی بودن زمین و ساخت مسکن های لوکس آنقدر قیمت مسکن گران می شود که خرید آن برای مردم با درآمدهای عادی امکان پذیر نیست و نتیجه آن خالی ماندن 500 هزار واحد خالی در تهران می شود.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه تمام این مشکلات در کنار سیاست های غلطی که در گذشته پیش گرفته شده بود را باید در کنار هم قرار داد تا پی به تداوم رکود برد گفت: در سال های گذشته با وجود شرایطی که حاکم بود انرژی دولت صرف مسکن مهری شد که قرار بود قیمت مسکن را به صفر برساند اما بعد از اجرای این طرح سهم زمین از کل قیمت تمام شده مسکن در ۸ سال از ۲۵ به ۶۰ درصد رسید و موجب افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن و سپس رکود در این بخش مهم اقتصادی کشور شد.

وی افزود: از طرف دیگر با وجودبودجه کلانی که صرف ساخت مسکن مهر شد بسیاری از آن بلا استفاده مانده است چرا که جمعیتی در آن ساکن نشده اند زیرا ساختمان‌های ساخته شده یا به دلیل نداشتن امکانات و تجهیزات و یا مناطقی که در آنجارمسکن مهر ساخته شده، فاقد امنیت است و قابل سکونت نیست.

اطهاری با بیان اینکه مردم با رجحان نقدینگی روبرو شده اند گفت: با توجه به شرایط بی‌ثباتی که هم از لحاظ خارجی و هم داخلی به واسطه سیاست های دولت قبل بر کشور تحمیل شد و به نوعی کاهش ارزش پول ملی را به دنبال داشت، سرمایه مردم به سمت تبدیل ریال به دلار سوق پیدا کرده و از سمت خرید مسکن دور شد و به دلیل اینکه به خصوص در روابط خارجی هنوز ثبات بازنگشته است مردم ترجیح می دهند که سرمایه های خود را به همان شکل دلار حفظ کنند.

وی افزود: نوسان در بخش مسکن نوساناتی بیمارگونه است و بخش مسکن بیمارتر از آن است که بتواند راهی طولانی را بپیماید و تحرک پایداری داشته باشد. تنها یک برنامه جامع که بتواند سرمایه‌هایی که اکنون در نتیجه تولید انبوه در این بخش زمین گیر شده اند را برای اکثریت مردم قابل مصرف نماید می تواند موجب رونق پایدار در بخش مسکن شود.

این کارشناس اقتصاد مسکن توجه به زمینه‌سازی برای نظام‌مند کردن برنامه‌ها و نهادهای مرتبط با ساخت و ساز را یکی از راهکارها برای برنامه‌ریزی دقیق در بخش مسکن نام برد و گفت: مجموعه نهادهای بخش مسکن بسیار ناتوان و ناکارآمد است. به عنوان مثال برنامه‌های زیادی در سال‌های گذشته برای مسکن در نظر گرفته شده بود اما به دلیل ضعف سیستم نهادهای بخش مسکن این برنامه‌ها اجرا نشد.

وی با بیان این‌که برپا کردن نظام‌ها و نهادها و بلوغ آن به زمان نیاز دارد، افزود: دولت باید در بازنگری طرح جامع مسکن به این موضوع نیز بپردازد.

اطهاری درباره چشم انداز بازار مسکن در کوتاه مدت گفت: برای کوتاه مدت هیچ افق روشنی برای بازار مسکن وجود ندارد مگر آنکه کمکی خارجی به کشور تزریق شود همانند دوران اصلاحات در آن زمان سرمایه های ایرانیان خارج از کشور به بازار مسکن تزریق شد و توانست بخش مسکن را از رکود خارج کند.
اخبار اقتصادی - اقتصادآنلاین

 

ویدیو مرتبط :
کمال اطهاری: شهروندی و شهربندی، درآمدی بر مفهوم حق بر ش

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

پیش‎بینی وضعیت مسکن در ماه‎های آینده

پیش‎بینی وضعیت مسکن در ماه‎های آینده

مالکان ساختمان‌های تازه‌ساز در تهران با شروع سال جدید به خاطر تغییر قیمت‌ها در سال گذشته و امیدی که به تغییر دوباره آن دارند وسوسه شده و به تخلیه فایل‌های فروش در بنگاه‌های مسکن دامن زده‌اند.

 

به گزارش «دنیای اقتصاد»، این وضعیت اگرچه کاملا منافع خریداران مسکن را تهدید می‌کند، اما با لو رفتن این اقدام توسط مشاوران املاک امید می‌رود حداکثر تا پایان فروردین‌ از بازار رخت بربندد. تحلیلگران بازار مسکن برای خاتمه این اوضاع تازه، پیشنهاد تحریم بازار از جانب خریداران را مطرح کرده‌اند و می‌گویند اگر همچون بازار خودرو خریداران برای مدتی اقدام به خرید نکنند، فروشندگان ملک مجبور به عقب‌نشینی خواهند شد.

بازار مسکن در شروع سال جدید با تحولات تازه‌ای روبه‌رو شده که نتایج چند روز اخیر آن را می‌توان در تخلیه بنگاه‌های املاک از فایل‌فروش و ایجاد شکاف مصنوعی بین عرضه آپارتمان و تقاضای خرید مشاهده کرد.

هم‌اکنون تعداد فایل‌های فروش واحدمسکونی در بنگاه‌ها به کمتر از یک‌سوم میزان طبیعی خود، کاهش پیدا کرده است که بخشی از این افت عرضه ناشی از تصمیم مالکان ساختمان‌های تازه‌ساز به «نفروختن» با هدف شکاف‌سازی مصنوعی در بازار است و بخش دیگر به مقاومتی برمی‌گردد که مشاوران‌املاک در مقابل قیمت‌های بالای پیشنهاد شده از سوی فروشنده‌ها، اعمال می‌کنند. در مقابل این وضعیت، ذره‌ای از تقاضا برای خرید مسکن در بازار کاسته نشده است.

تحلیلگران بازار مسکن برای خاتمه این اوضاع تازه، پیشنهاد تحریم بازار از جانب خریداران را مطرح کرده‌اند و معتقدند: تجربه موفقی که در یک ماه گذشته در بازار خودرو اتفاق افتاد و خریداران خودرو با خروج از بازار، موفق شدند دلالان و خودروسازان را ادب کنند و قیمت خودرو را تا سطح قابل‌ملاحظه‌ای کاهش دهند، باید در بازار مسکن نیز تکرار شود.

با این حال، پیش‌بینی‌ مشاوران ‌املاک حاکی است: کمبود فایل‌فروش تا پایان فروردین ادامه دارد و از اردیبهشت‌ماه روال طبیعی به تدریج حاکم می‌شود هر چند انتخابات پیش‌رو نیز تاحدود زیادی بر تحولات این بازار موثر افتاده است.

هم‌اکنون کاهش بی‎سابقه حجم فایل‌های فروش واحدهای مسکونی در بنگاه‌های مسکن، از اولین روزهای سال جاری، انتظارات متفاوتی را برای سال 92 پیش روی فعالان بازار مسکن قرار داده است.

در حال حاضر حجم فایل‌های فروش واحدهای مسکونی در بازار ملک، نسبت به مدت مشابه سال‌های قبل به حدی کاهش یافته که بازار کسب و کار اغلب مشاوران املاک به حالت نیمه تعطیل درآمده است.

براین اساس، مشاوران املاک با تایید افزایش کاذب قیمت مسکن به دلایلی همچون ورود سوداگران به این بازار، تاثیر برخی رویدادهای سیاسی و اقتصادی و همچنین فرصت طلبی تعدادی از مالکان، به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند که این روزها از فایل کردن واحدهایی که با قیمت‌های کاذب به بازار عرضه می‌شود خودداری می‌کنند چرا که عملا قیمت‌ها با قدرت خرید مشتریان هیچ سنخیتی ندارد.

با این وجود مشاوران املاک به مردم توصیه می‌کنند تا تثبیت کامل قیمت‌ها و برگشت فروشنده‌ها به بازار، دست نگه دارند چرا که انتظار کاهش قیمت مسکن در ماه‌های آتی چندان دور از ذهن نیست، هر چند پیش بینی ثبات قیمت مسکن با خروج از وضعیت رونق قیمت‌های کاذب، منطقی ترین پیش بینی برای بازار معاملات مسکن در سال جاری است.

ماجرای یک نامه در بازار مسکن

یکی از مشاوران املاک فعال در شهر تهران با تایید کاهش بی‌سابقه تعداد فایل‌های فروش مسکن در بنگاه‌ها به «دنیای اقتصاد»، گفت : مهم‌ترین دلیلی که سال گذشته بازار مسکن را با افزایش ناگهانی قیمت‌ها به خصوص در سه ماهه آخر سال مواجه کرد مراجعه تعداد قابل توجهی از مراجعان صوری با درخواست‌های میلیاردی به بنگاه‌های مسکن بود که اعلام می‌کردند متقاضی خرید واحدهایی با قیمت به مراتب بیشتر از نرخ عرف منطقه هستند.

وی افزود: در ماه‌های اخیر، برخی سازنده‌های سودجو که واحدهایشان روی دستشان مانده بود با اجیر کردن افرادی، آنها را به بنگاه‌ها می‌فرستادند که به صورت صوری ادعا کنند خواهان املاکی با قیمت‌های بالاتر از عرف منطقه هستند و درست مشخصات همان ملکی را می‌دادند که سازنده سودجو تمایل به فروش آن را داشت!

این مشاور املاک خاطرنشان کرد: همین امر منجر شد تا اغتشاشی بی‌سابقه در قیمت‌ها در بازار مسکن ایجاد شود.

وی افزود: در این میان اتحادیه املاک با مشاهده این وضعیت، با ارسال نامه‌ای به مشاوران املاک از آنان درخواست کرد تا قبل از ارائه هر نوع خدمت به مشتریان این چنینی ابتدا از آنان استعلام حساب بانکی بخواهند و موجودی مالی آنان را کنترل کنند تا مطمئن شوند متقاضی خرید، خریدار واقعی است.

این مشاور املاک ادامه داد: به این ترتیب اکثریت قریب به اتفاق چنین مشتریانی پس از درخواست ارائه صورت حساب، متواری شده و دیگر به بنگاه مراجعه نکردند.

قیمت مسکن ته نشین می‌شود

براساس این گزارش تمام این موارد باعث شد قیمت مسکن به خصوص در ماه‌های پایانی سال به صورت غیرمتعارف و کاذب افزایش یابد، ضمن اینکه سودجویی و فرصت طلبی برخی مالکان که هر روز منتظر افزایش قیمت‌ها در روز بعد بودند بسیاری از معاملات صورت گرفته را کنسل کرده و معاملات را به رکود کشانده است.

مشاوران املاک التهابات در بازار مسکن ناشی از شایعه افزایش قیمت‌ها در نتیجه برگزاری انتخابات ریاست جمهوری در خرداد ماه جاری را یکی دیگر از دلایل افزایش کاذب قیمت‌ها ظرف هفته‌های اخیر عنوان می‌کنند و معتقدند: انتظار می‌رود پس از برگزاری انتخابات قیمت‌ها در بازار مسکن ته نشین شود و افزایش قیمت کاذبی که ظرف ماه‌های اخیر به بازار مسکن تحمیل شد به حالت تثبیت بازگردد.

دلالان بازار ملک، به خریداران مسکن توصیه می‌کنند: بهتر است خریداران تا تثبیت کامل قیمت‌ها صبر کنند و فعلا خرید نکنند.

یک مشاور املاک در این باره تصریح کرد: هم‌اکنون اکثر قریب به اتفاق مشاوران املاک از فایل کردن املاکی که مالک با قیمت‌های کاذب به بازار مسکن عرضه می‌کند خودداری می‌کنند و این هم یکی از دلایلی است که این روزها تعداد فایل‌ها را در بازار مسکن کاهش داده است.

تعیین تکلیف بازار تا آخر فروردین

مشاور املاک دیگری در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: نامشخص بودن وضعیت قیمت‌ها به خاطر نوساناتی که هم اکنون در سایر بخش‌های اقتصادی وجود دارد بازار مسکن را هم با وضعیت ابهام رو به رو کرده است و همین عامل باعث شده تا خرید و فروشی عملا در بازار مسکن صورت نگیرد.

وی ادامه داد: هم اکنون معدود معاملاتی که در بازار خرید و فروش مسکن صورت می‌گیرد با قیمت‌های دو ماه قبل انجام می‌شود و هنوز تغییری در قیمت‌ها ایجاد نشده است.

واحد هست، فروشنده نیست!

مشاور املاک دیگری در تشریح علت کاهش فایل‌های فروش در بازار مسکن پایتخت به «دنیای اقتصاد» گفت: هم خریداران و هم فروشندگان تا تثبیت قیمت‌ها در بازار مسکن دست نگه داشته اند.

وی افزود: هر چند در برخی موارد پیش‌بینی می‌شود که رکود تورمی که سال گذشته در معاملات مسکن وجود داشت امسال هم ادامه یابد، اما برخی پیش بینی کاهش قیمت‌ها به خصوص پس از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری را هم مطرح می‌کنند.

این مشاور املاک تاکید کرد: قیمت‌ها در بازار مسکن نسبت به دو ماهه آخر سال گذشته تغییر فاحشی نداشته است اما در حال حاضر خریدار و فروشنده‌ای تا تثبیت قیمت ها، در بازار وجود ندارد.

ثبات، منطقی‌ترین انتظار

مشاور املاک دیگری که در محدوده غرب تهران فعالیت می‌کند منطقی ترین انتظار برای بازار مسکن سال 92 را ثبات قیمتی عنوان کرده و به «دنیای اقتصاد» گفت: هم اکنون خریداران به دنبال فرصتی برای کاهش قیمت‌ها و فروشندگان منتظر فرصتی برای افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن هستند.

رستگار ادامه داد:‌ بازار مسکن در حال حاضر دستخوش نوسان قیمتی است و فروشندگان هر هفته، فروش ملک خود را به هفته‌های بعدی موکول می‌کنند.

وی تصریح کرد: هنوز افزایش کاذب قیمت مسکن که در سه ماهه آخر سال گذشته ایجاد شد در بازار معاملات به چشم می‌خورد اما انتظار ثبات قیمت‌ها از روزهای پایانی فروردین ماه وجود دارد.

آینده بازار در دست دولت

مشاور املاک دیگری که معتقد است تثبیت قیمت‌ها در بازار مسکن سال 92 تا اواخر خرداد ماه به طول می‌انجامد گفت: در حال حاضر شرایط به گونه‌ای است که نمی‌توان پیش‌بینی نسبتا دقیق از وضعیت معاملات مسکن در ماه‌های آینده ارائه کرد.

وی ادامه داد: اینکه مسکن در سال جاری به کدام سمت و سو هدایت شود بستگی به تصمیم دولت دارد این در حالی است که با گذشت 20 روز از آغاز سال جدید، افزایش کاذب قیمت مسکن که سه ماه آخر سال گذشته ایجاد شد، هنوز به چشم می‌خورد./دنیای اقتصاد