پیامد بالارفتن عوارض ساخت مسکن در تهران؟

 

اعضای شورای شهر تهران هفته گذشته در جلسه غیرعلنی، لایحه‌‌ای را كه شهرداری برای كسب اجازه بابت دریافت نوع تازه‌ عوارض ساخت، ارائه كرده بود بررسی و در نهایت، موافقت خود را با افزایش متوسط 8درصدی هزینه ساخت مسكن اعلام كردند. با مصوبه شورا، شهرداری تهران از ابتدای سال94، عوارضی تحت عنوان «ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح تفصیلی» را از همه ساخت‌وسازهای مسكونی و غیرمسكونی دریافت می‌كند. عوارض «ارزش بهینه»، هزینه‌ دوبله در كنار عوارض فعلی (صدور پروانه و صدور تراكم) به ساخت و ساز وارد می‌کند آن هم درست در لحظه‌ای كه بازار مسكن انتظار تسهیل شرایط یا ورود یكسری مشوق‌‌ها برای احیای مجدد سرمایه‌گذاری‌ ساختمانی را دارد.

 در حال‌حاضر طبق اعلام كانون سراسری انبوه‌سازان، مجموع هزینه‌ عوارض پروانه و تراكم، به‌طور متوسط حدود 200 هزار تومان در هر مترمربع است كه با احتساب میانگین قیمت ساخت متری 900 هزار تومان (بدون محاسبه قیمت زمین)،  سهم عوارض شهرداری در هزینه‌های احداث هر مترمربع بنای مسكونی در تهران حدود 22درصد برآورد می‌شود. این سهم نیمه‌سنگین در سال آینده تحت تاثیردریافت عوارض دوبله بیشتر نیز خواهد شد.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات مصوبه مدیریت‌شهری تهران حاكی است: شهرداری برای دریافت عوارض «ارزش‌ بهینه»، فرمولی براساس نرخ ریالی پایه عوارض تراكم (A) طراحی كرده است. در این فرمول، با توجه به اینكه متوسط نرخ A در تهران متری حدود 150هزار تومان است، نرخ عوارض ارزش‌ بهینه برای ساخت‌‌وساز‌های مسكونی 5طبقه و كمتر، با ضریب 5A/0 محاسبه می‌شود، به این معنی كه از ابتدای سال آینده در همه مناطق 22گانه تهران، هزینه احداث آپارتمان‌های یك تا 5طبقه، مترمربعی حدود 75هزار تومان فقط از ناحیه عوارض جدید، دچار تورم می‌شود.

در فرمول مصوب شورای‌شهر، نرخ عوارض ارزش‌ بهینه برای ساخت‌وسازهای بیش‌از 5طبقه نیز با ضریب 2A و 4A محاسبه می‌شود، به این صورت كه برای نیمه‌شمالی شهر (بالای محور انقلاب) ضریب  4A و برای نیمه‌جنوبی ضریب 2A اعمال خواهد شد. نرخ ریالی پایه عوارض تراكم (A) در تهران حداقل 50هزار تومان برای جنوبی‌ترین محله‌ها و حداكثر 300 هزار تومان برای شمالی‌ترین مناطق محاسبه می‌شود.

 

به این ترتیب، بهای عوارض «ارزش‌ بهینه» برای ساخت‌وسازهای 5طبقه و كمتر در كل پایتخت، به‌طور متوسط حدود 75هزار تومان، برای   ساخت‌‌وسازهای بیش‌از 5طبقه در نیمه جنوبی، حداقل 100هزار تومان و برای ساخت‌وسازهای بیش‌از 5طبقه در نیمه شمالی نیز حداقل 600 هزار تا حداكثر یك میلیون و 200 هزار تومان برآورد می‌شود.

 

این ارقام بیانگر آن است كه متوسط هزینه ساخت آپارتمان‌های كم‌ارتفاع در سال آینده 8درصد فقط از محل عوارض جدید، افزایش پیدا می‌كند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تیراژ احداث آپارتمان در ماه‌های گذشته از سال93 در شهر تهران 60درصد نسبت به پارسال كاهش پیدا كرده به طوری‌كه ركود معاملات مسكن و فروش‌نرفتن آپارتمان‌های از قبل ساخته‌شده، سازنده‌ها را در تنگنای مالی و تامین پول برای شروع پروژه‌های جدید قرار داده است.

در این وضعیت، انبوه‌سازان انتظار داشتند مدیریت شهری تهران اول برای اصلاح منابع مالی خود و دوم برای تسهیل شرایط ساخت‌وساز و كوتاه‌كردن عمر ركود، برای سال آینده تخفیف‌هایی در دو نوع عوارض موجود در نظر بگیرد.

 

این توقع در روزهای اخیر كه شهردار تهران لایحه بودجه94 شهرداری را به صحن شورا آورد و از كاهش 5واحد درصدی سهم درآمدهای ناپایدار –درآمد ناشی از انواع عوارض ساخت‌وساز- خبر داد، بیشتر هم شد. اما هم‌اكنون مشخص شده، منبع سومی جدای از عوارض پروانه و تراكم، برای اخذ از سازنده‌ها طراحی شده است! كارشناسان پیش‌بینی می‌كنند، اعمال عوارض جدید در پایان راه ركود مسكن، بازدارندگی قوی و نوعی مانع در راه بازگشت سرمایه‌گذاران ساختمانی ایجاد می‌كند و می‌تواند دوره رونق را به تاخیر بیندازد.

اخبار اقتصادی  - دنیای  اقتصاد

ویدیو مرتبط :
وضعیت بد ساخت و ساز مسکن مهر فاز 8(دره بهشت) پردیس تهران

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

هر متر مسکن وِیژه تهران چند؟/ قیمت ساخت مسکن ویژه تهران نهائی شد

 

هر متر مسکن وِیژه تهران چند؟/ قیمت ساخت مسکن ویژه تهران نهائی شد

 فارس: رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن از نهایی شدن قیمت ساخت مسکن ویژه تهران خبر داد و گفت: قرارداد ساخت مسکن تهران برای هر متر 330 هزار تومان است که با اضافه شدن هر آپشن، هزینه آن جدا محاسبه می‌شود. 

ایرج رهبر در حاشیه نشست نخستین همایش ملی مسائل حقوقی در صنعت ساختمان  افزود: قرارداد ساخت مسکن تهران (پروژه تهرانسر) همانند سایر واحدهای مسکونی مهر هر متر 330 هزار تومان بوده و قرار دادن آن قطعی شده است.

وی ادامه داد: در قرارداد ساخت مسکن تهران‌ بندی گنجانده شده که در صورت اضافه شدن هر آبشنی مثل پارکت و یا کابینت مبلغی به این قرارداد اضافه خواهد شد.

رشد 20 تا 30 درصدی قیمت تمام شده ساخت مسکن

رهبر در پاسخ به سؤالی مبنی بر اینکه قیمت تمام شده مسکن در شش ماه ابتدایی سال جاری نسبت به پارسال چه میزان رشد داشته اظهار داشت: چهار مؤلفه قیمت زمین، ماشین آلات، کارگران ساختمانی و مصالح ساختمانی بر قیمت تمام شده ساختمان تأثیر بسزایی دارد.

وی ادامه داد: در چند ماه گذشته به هر حال رشد قیمت مصالح ساختمانی را شاهد بودیم اما همه به خوبی می‌دانیم که بخش مسکن باید کمترین تأثیر را به خاطر تغییر و تحولات نرخ ارز برخود ببیند.

رهبر ادامه داد: طی شش ماه گذشته با توجه به رشد قیمت مصالح ساختمانی، افزایش دستمزدها و رشد قیمت زمین، قیمت تمام شده ساخت و ساز 30 درصد رشد داشته است.

وی تأکید کرد: اگر تولید مسکن به عرضه نزدیک شود تثبیت قیمت مسکن حاکم خواهد شد، بنابراین اگر عرضه مسکن تحریک شود رقابت در ساخت و ساز افزایش و شاهد کاهش قیمت مسکن خواهیم بود.

همایش مسایل حقوقی در صنعت ساختمان 9 مهر ماه

وی در خصوص برگزاری نخستین همایش ملی مسائل حقوقی در صنعت ساختمان گفت: گسترش روز افزون صنعت ساختمان از نظر کیفی و کمی و افزایش دست‌اندرکاران در این صنعت، بالطبع موجب ازدیاد اختلاف و منازعات شده است.

رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن افزود: این مسئله چالش‌هایی را پیش روی مسیر توسعه صنعت ساختمان قرار داده بر این اساس در این همایش که 9 مهر ماه جاری برگزار می‌شود تلاش می‌شود موضوعات مرتبط بین «حقوق» و «ساختمان» شناخته و مباحث «حقوق ساختمان» تبیین شود.

رهبر افزود: در قراردادهای منعقد شده در بخش مسکن مشکلات حقوقی در قراردادها ملموس است، بنابراین توصیه می‌شود برای امضای قراردادها از افراد حقوقی استفاده شود./فارس