نقاط کم‌هزینه برای خرید مسکن

اخبار اقتصادی - رئیس سازمان نوسازی شهر تهران معرفی کرد
نقاط کم‌هزینه برای خرید مسکن

  رئیس سازمان نوسازی شهر تهران با اعلام اینکه بیش‌از نیمی از متقاضیان مسکن در پایتخت، ابتدا محله‌هایی را که جزو «بافت‌فرسوده» هستند برای خرید آپارتمان انتخاب می‌کنند، می‌گوید: حجم بالای واحدمسکونی نوساز در بافت‌فرسوده که حداقل 60درصد بیشتر از نوسازهای سایر مناطق شهر تهران است، در کنار وام‌دار بودن این واحدها، باعث شده هزینه نسبی خرید مسکن در این محله‌ها به مراتب کمتر از سایر نقاط شهر تهران باشد.

علیرضا جعفری با تاکیدبر اینکه در ساخت‌وسازهای بافت‌فرسوده، متراژ آپارتما‌ن‌ها کوچک‌تر و مساحت مشاعات ساختمان‌های مسکونی نیز کمتر است، تاکید می‌کند: در حال حاضر، قیمت فروش واحدهای مسکونی موجود در بافت‌فرسوده مناسب قدرت خرید طبقات کم‌درآمد و متوسط است. متن گفت‌وگو با وی رادر زیر بخوانید:

-سایت سازمان نوسازی شهر تهران 2 روز پیش به نقل از شما اعلام کرد 70درصد متقاضیان مسکن برای خرید خانه از بین مناطق مختلف شهر تهران، محدوده بافت فرسوده را برای سکونت انتخاب می‌کنند. از دیدگاه شما دلیل چنین رفتاری از سوی متقاضیان مسکن چیست؟
در بیان علت شکل‌گیری این مساله توجه به چند نکته مهم است: نخست آنکه میزان تراکم جمعیت در داخل بافت فرسوده بیش از سایر نقاط شهر تهران است.

 

از طرفی همین امر باعث می‌شود بخشی از متقاضیان خرید مسکن که در داخل بافت ساکن هستند از نظر اقتصادی، قدرت خرید پایین‌تری دارند و با توان اقتصادی پایین‌تری برای خرید خانه اقدام کنند. نکته سوم این است که به واسطه تسهیلات تشویقی موجود در بخش ساخت‌وساز در بافت فرسوده، میزان عرضه واحدهای نوساز دارای وام بیش از نقاط دیگر شهر است.

 

ما نیز به عنوان متولیان سیاست‌گذاری نوسازی خانه‌های بافت فرسوده تلاش می‌کنیم با حفظ جمعیت درونی بافت هویت محلات بافت فرسوده را حفظ کنیم. به نظر می‌رسد با وجود کاهش توان اقتصادی خانوار‌ها برای خرید مسکن واحدهای نوسازی شده در این محدوده گزینه مناسب‌تری برای اقشار متوسط باشد.

-آیا تعداد واحدهای نوسازی شده در بافت فرسوده کفاف این حجم تقاضا را می‌دهد؟
مقایسه آمار صدور پروانه ساخت وساز در سطح شهر تهران نشان می‌دهد به‌دلیل وجود تسهیلات تشویقی در دو حوزه عوارض صدور پروانه و تراکم تشویقی در محدوده بافت فرسوده پایتخت تعداد پروانه‌های ساخت وسازصادر شده در این محدوده بین 60 تا 70 درصد بیش از سایر نقاط تهران است.

- چرا این حجم متقاضی برای ساخت و خرید خانه به سمت بافت فرسوده مهاجرت کرده‌اند؟ مگر هزینه‌های ساخت‌وساز در بافت فرسوده تهران به‌طور میانگین چند درصد پایین‌تر از مناطق مرکزی و متوسط شهر است؟
نکته‌ای که در این بخش مهم است این است که هزینه تمام‌شده ساخت مسکن در نقاط مختلف شهر با توجه به نوع مصالح ساختمانی مختلفی که از آن استفاده می‌شود، متفاوت است. در داخل محدوده بافت فرسوده نیز چند عامل اثرگذار در استفاده از مصالح ساختمانی وجود دارد که سبب می‌شود

 

هزینه ساخت نسبت به سایر نقاط تهران پایین‌تر تمام شود: اول اینکه چون در ساخت خانه‌های محدوده بافت فرسوده از طراحی‌های ساده استفاده می‌شود و در مراحل نازک‌کاری از طرفیت‌های لوکس برای طراحی استفاده نمی‌شود، هزینه مصالح مورد استفاده ارزان‌تر از سایر مناطق شهری تمام می‌شود. دوم اینکه متراژ پایین خانه‌ها و مشاعات کمتر در داخل بافت فرسوده نسبت به سایر محله‌های پایتخت باعث می‌شود از سطح مفید سطح اشغال زمین‌ها استفاده بیشتری شود و سرجمع هزینه‌های تمام شده در متراژ پایین آید.

مورد سومی هم که سبب می‌شود هزینه‌ها در داخل بافت کاهش پیدا کند این است که ظرفیت هزینه‌های اجرایی کار معمولا به پیمانکاران محلی سپرده می‌شود و همین امر سبب می‌شود هزینه‌های جانبی و سربار اضافی پروژه حذف شود. این سه عامل مجموعه عواملی است که سبب می‌شود هزینه‌های ساخت و نهایتا قیمت فروش خانه کاهش پیدا کند و با توان و قدرت خرید متقاضیان هماهنگ شود.

- دولت اخیرا اعلام کرده است تصمیم دارد وام ساخت محدوده بافت فرسوده را از 30 میلیون تومان به 50 میلیون تومان افزایش دهد. پیش‌بینی می‌کنید این رقم وام توسط بانک مرکزی به تصویب برسد؟ و در صورت تصویب قابل پرداخت است؟
در هر صورت دولت در حوزه حمایت از بافت فرسوده ماموریت دارد و در صورتی که این وام محقق شود، به نظر می‌رسد تحول خوبی در عرصه نوسازی بافت فرسوده به وجود خواهد آمد. البته این نکته اهمیت دارد که در صورت موافقت بانک مرکزی برای تامین اعتبار، پروسه تصویب تا ابلاغ و اجرایی شدن به مقداری همت و مساعدت نیاز دارد تا در حوزه تسهیلات بافت فرسوده عملیاتی شود.

                                      ................................................ 

وام مسکن مهر دوباره وصل شد

بانك مسكن كه در فاصله تغییر دولت، با احتیاط و آهسته به پیمانكاران مسكن‌مهر وام می‌داد،هم‌اكنون با مصوبه شورا اجازه دارد بدهی خود به بانك مركزی بابت خط‌اعتباری 48 هزار میلیارد تومانی را سه سال به تعویق بیندازد و در ازای آن، به اندازه 2 هزار میلیارد تومان از محل بازپرداخت اقساطی كه خانوارهای صاحب مسكن‌مهر ماهانه به حساب بانك مسكن واریز می‌كنند، به پروژه‌های ناتمام این طرح تسهیلات بپردازد. به این ترتیب تامین مالی واحدهای باقیمانده مسكن‌‌مهر از داخل خود طرح انجام می‌شوند.

 
 وام مسکن‌مهر وصل شد
 رشد صعودی در پرداخت اقساط توسط صاحبان مسکن‌‌مهر
 امکان تزریق ماهانه 200میلیارد تومان به پروژه‌های نیمه‌کاره
 وقفه چندماهه در پرداخت تسهیلات‌بانکی به پروژه‌های نیمه‌کاره مسکن‌مهر، از امروز با ابلاغ مصوبه سه‌شنبه گذشته شورای پول‌واعتبار به وزارت راه‌وشهرسازی و بانک‌مسکن، برطرف می‌شود.

آنچه شورای پول‌واعتبار هفته گذشته از میان چندین پیشنهاد مطرح برای تامین‌مالی باقیمانده‌های مسکن‌مهر، انتخاب و آن را تصویب کرد، استفاده مجدد از همان خط‌اعتباری به‌ مصرف رسیده‌ای است که بانک‌مرکزی در فاصله‌ سال‌‌های 89 تا اواخر سال91 از طریق چاپ‌پول در اختیار بانک‌مسکن قرار داد تا آن را تبدیل به وام‌های 20 و 25 میلیونی کند و در اختیار پیمانکاران مسکن‌مهر قرار دهد.

با اجازه شورای پول‌‌واعتبار، بانک‌مسکن از امروز می‌تواند معادل 2هزار میلیارد تومان از محل بازپرداخت اقساط وام‌‌هایی که خانوارهای صاحب مسکن‌مهر ماهانه آن را به حساب بانک واریز می‌‌کنند، تسهیلات به پیمانکاران جامانده از مسیر افتتاح واحدهای مسکونی‌مهر بپردازد.

پیش‌تر دو پیشنهاد دیگر به ترتیب شامل اختصاص خط‌اعتباری جدید توسط بانک‌مرکزی یا استفاده از منابع داخلی سایر بانک‌های دولتی برای تامین‌مالی مابقی مسکن‌مهر مطرح شده بود که اکنون راه سوم –تامین‌مالی از داخل خود طرح- مورد موافقت قرار گرفته است.

نیاز حداقل 2500 میلیاردتومانی
آخرین اطلاعات درباره آخرین وضعیت پروژه‌‌‌های نیمه‌کاره مسکن‌مهر نشان می‌دهد: برای تکمیل واحدهای در حال ساخت، حداکثر 5میلیون تومان از وام 25میلیونی در تعهد بانک‌مسکن باقی مانده و پرداخت نشده است. طبق قرارداد‌های سه‌جانبه بین بانک‌مسکن و پیمانکاران و وزارت راه‌وشهرسازی، تسهیلات 25میلیونی در چهار مرحله متناسب با پیشرفت‌فیزیکی ساختمان‌ها پرداخت می‌شود و چون در حال‌حاضر حدود 25درصد از کل 2 میلیون واحد مسکونی‌مهر در مرحله ابتدای نازک‌کاری ناتمام مانده‌اند، حداکثر نیازمند 5میلیون در هر واحد، برای تکمیل و بهره‌برداری هستند.

این میزان نیاز مالی که حدود 2 هزار و 500 میلیارد تومان برآورد می‌شود، قرار است از محل بازپرداخت اقساط مسکن‌مهر تامین شود.

آمار بازپرداخت اقساط مسکن‌مهر در بانک‌مسکن حکایت از برگشت ماهانه 200 میلیارد تومان پول به حساب بانک‌مسکن توسط صاحبان واحدهای تحویل داده شده، دارد. به این ترتیب، بانک‌مسکن از امروز قابلیت دارد برحسب نیازی که وزارت راه‌وشهرسازی براساس روند ساخت و تکمیل پروژه‌های نیمه‌کاره‌ها اعلام می‌کند، معادل واریزی ماهانه اقساط، به حداکثر 40 هزار واحد نیمه‌‌تمام در هر ماه تسهیلات تکمیلی – همان 5میلیون تومان- پرداخت کند.

صعود در وصول اقساط وام‌ها
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت حساب مسکن‌مهر در بانک‌مسکن حاکی است: طی ماه‌های اخیر از آنجا که سه عامل شامل «جهش قیمت مسکن در سال91»، «توقف ساخت سری جدید مسکن‌مهر» و «آزادسازی خرید و فروش این واحدها»، تعلق‌خاطر صاحبان مسکن‌مهر به این املاک را افزایش داده و ارزش‌افزوده قابل‌توجهی نصیب این آپارتمان‌ها کرده، در نتیجه، روند بازپرداخت اقساط وام‌ها نیز شتاب گرفته است،

 

طوری که صعود وصولی‌ها از این محل نشان می‌دهد صاحبان مسکن‌مهر نگران هر گونه اقدام احتمالی بانک‌مسکن در صورت نپرداختن مرتب اقساط 200هزار تومانی این وام هستند. بنابراین، بانک‌مسکن در حال‌حاضر مشکلی بابت «پرداخت تسهیلات به نیمه‌کاره‌های مسکن‌‌مهر از محل بازپرداختی‌ اقساط» ندارد.

زیر میز خط‌اعتباری زده شد
بانک‌مرکزی از ابتدای مسکن‌مهر تاکنون 48 هزار میلیارد تومان خط‌اعتباری برای این طرح نزد بانک‌مسکن تعریف کرده که از کل این خط، با توجه به پیشرفت‌فیزیکی ساختمان‌ها فعلا رقمی معادل 41 هزار و 500 میلیارد تومان به پروژه‌ها تزریق شده است.

 

بانک‌مرکزی ظاهرا با پرداخت 6هزار و 500 میلیارد تومان باقی‌مانده خط‌اعتباری، مخالفتی ندارد؛ اما از آنجا که دولت دهم در ماه‌های آخر فعالیتش، این خط‌اعتباری را به 50 هزار میلیارد تومان افزایش داد، 2 هزار میلیارد جدید را به خاطر بار تورمی ناشی از چاپ‌پول، قبول ندارد و حاضر به پرداخت آن نیست.

برای همین 2هزار میلیارد، قرار شده بانک‌‌مسکن از محل بازپرداخت‌ها، تامین‌اعتبار کند.

شورای‌ پول‌واعتبار به بانک‌مسکن اجازه داده، روند تسویه خط‌اعتباری به بانک‌مرکزی را به مدت سه‌سال متوقف کند تا به جای آنکه اقساط ماهانه صاحبان مسکن‌مهر را صرف تسویه‌حساب بانک‌مرکزی کند، آن را تبدیل به وام کند و به پیمانکاران بپردازد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، سری اول تسویه‌حساب خط‌اعتباری مسکن‌مهر در ماه‌های اخیر از طریق پرداخت 2هزار و 500 میلیارد تومان توسط بانک‌مسکن به حساب بانک‌مرکزی انجام شد که در این باره گفته می‌شود به زودی بانک‌مرکزی همین 2500 میلیارد را مجددا برای تکمیل تعهد پرداخت 6500 میلیارد باقیمانده خط‌اعتباری، به بانک‌مسکن می‌دهد.

روزگذشته یک مقام مسوول در بانک‌مسکن به «دنیای‌اقتصاد» گفت: در حال حاضر با مصوبه شورای پول‌واعتبار، هیچ مشکلی در پرداخت تسهیلات باقیمانده به پیمانکاران مسکن‌‌مهر وجود ندارد و اگر چه در چند ماه اخیر نگرانی‌هایی از بابت ادامه مسیر پرداخت وجود داشت، اما این موضوع الان برطرف شده است.

متن مصوبه شورای پول‌واعتبار
  دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی روز گذشته از ابلاغ رسمی متن مصوبه هفته گذشته شورای پول‌واعتبار درخصوص نحوه تامین مالی پروژه‌های باقی‌مانده مسکن‌مهر خبر داد.

این مصوبه که در جلسه 13/11/92 به تصویب رسیده، به شرح زیر است:
شورای پول‌واعتبار با افزایش سقف کلی طرح‌های مسکن‌مهر  از 48 هزار میلیارد تومان به 50 هزار میلیارد تومان موافقت کرد. مابه‌التفاوت این رقم با حداکثر 3سال دوره تنفس قرارداد بانک‌مسکن با بانک‌مرکزی، تامین می‌شود.

شورای پول‌واعتبار همچنین با تقسیط 20ساله طرح‌های مسکن‌مهر (مجموع مشارکت مدنی و فروش اقساطی) موافقت کرد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» تا پیش از این مصوبه، بانک‌مسکن مکلف بود به محض دریافت اقساط وام‌های مسکن‌مهر، آنها را به بانک‌مرکزی بابت بدهی ناشی از خط‌اعتباری 48 هزار میلیارد تومانی پرداخت کند؛ اما حالا بانک‌مسکن تا سه سال می‌تواند این پول را به بانک‌مرکزی برنگرداند و مجددا صرف مسکن‌مهر کند.

اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

 

ویدیو مرتبط :
کم کردن هزینه با کم کردن وسایل درمانی در ارتودنسی

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

قیمت خرید مسکن در برخی نقاط تهران (+جدول)

اخبار اقتصادی - قیمت خرید مسکن در برخی نقاط تهران (+جدول)

قیمت خرید مسکن در برخی نقاط تهران (+جدول)واحدهای مسکونی معرفی‌شده در ستون امروز نبض بازار وضعیت آپارتمان‌هایی را حكایت می‌كند که قیمت پیشنهادی فروش آنها تا مرز 110میلیون تومان از سوی مالکان تعیین شده است.

واحدهای مسکونی معرفی‌شده در ستون امروز نبض بازار وضعیت آپارتمان‌هایی را حكایت می‌كند که قیمت پیشنهادی فروش آنها تا مرز 110میلیون تومان از سوی مالکان تعیین شده است.

در حال حاضر، واحدهایی که با چنین قیمتی به بازار فروش عرضه می‌شوند، واحد یا بهتر است گفته شود سوئیت‌هایی هستند که عمربنای آنها بیش از 10 سال است.

از طرف دیگر، این دسته از سوئیت‌های مسکونی از کمترین امکانات از جمله پارکینگ، انباری و آسانسور برخوردار هستند و معمولا بهره‌مندی از تراس به عنوان یکی از مزیت سوئیت‌ها نام برده می‌شود.

اما مهم‌ترین مزیتی که از تراس در فایل‌های آگهی واحدهای مذکور مشاهده می‌شود، برخورداری از وام خرید است.

به گفته بنگاهداران املاک، این دسته از سوئیت‌های مسکونی به‌دلیل ارزان بودن نسبت به دیگر واحدها همیشه از متقاضی خرید بهره‌مند هستند.

یکی از سوئیت‌های مسکونی که روز گذشته به عنوان واحد اکازیون به بازار فروش معرفی شده است، به این شرح است:

یک سوئیت 38 متری 3 سال ساخت در خیابان فلاح به همراه پارکینگ و انباری، 92 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.

البته فروشنده به خریدار پیشنهاد کرده است که مبلغ خرید را به‌صورت 22 میلیون تومان نقد، 25 میلیون تومان رهن و 45 میلیون تومان وام خرید پرداخت کند.

همچنین سوئیت دیگری به متراژ 45 مترمربع با پارکینگ، انباری و پکیج در خیابان جوانه واقع در نواب با شرایط 45میلیون تومان وام خرید، 38میلیون تومان نقد و 25 میلیون تومان رهن کامل به عنوان فایل اکازیون به خریداران پیشنهاد شده است.

از سوی دیگر یکی از واحدهای نوساز ارزان‌قیمت که روزگذشته به بازار مسکن در جنوب تهران عرضه شد: واحدی 42 متری نوساز در خیابان زمزم واقع در اتوبان نواب به قیمت 100 میلیون تومان ارزش‌گذاری شده است.

 

 اخبار اقتصادی - عصر ایران