موانع رکودزدایی با مسکن

اخبار اقتصادی -  معادله دو مجهولی وام مسکن
موانع رکودزدایی با مسکن

در این میان رئیس اتحادیه مشاوران املاك تهران با تشریح خواسته اصلی بازار طی ماه‌های اخیر، به حضور تمام‌قد متقاضیان مصرفی در بنگاه‌ها اشاره می‌كند و می‌گوید: نبود قدرت خرید مسكن در بین‌ مصرف‌كننده‌ها مانع استفاده موثر آنها از «جو آرام قیمت و بازار خالی از سفته‌بازها» شده است. رئیس صنف بنگاهداران مسكن با هشدار نسبت به «تعلل بیش‌ از اندازه در طرح راه‌اندازی صندوق‌ پس‌انداز مسكن» تاكید می‌كند: طرح افزایش وام مسكن در معادله دو مجهولی قرار گرفته و راه‌حل آن نیازمند توجه به «متوسط قیمت مسكن در هر شهر» و همچنین «سطح دستمزد وام‌گیرنده‌ها در دهك‌های مختلف» است.

برای این منظور باید طیف متنوعی از تسهیلات با سقف‌ها و طول بازپرداخت متفاوت تعریف شود تا امكان استفاده مطلوب از وام مسكن به‌وجود بیاید. حسام عقبایی درباره وضعیت كنونی بازار نیز از «ناپایداری در تورم ماهانه مسكن» خبر می‌دهد.

رئیس اتحادیه ‌املاك ضمن تشریح وضعیت تابستانی بازار، بابت تعلل در افزایش وام‌خرید هشدار داد
سقف وام خرید و طول بازپرداخت باید متناسب با «قیمت شهرها» و «درآمد وام‌گیرنده‌ها» متنوع تعیین شود.

 رئیس اتحادیه مشاوران املاك در تشریح آخرین تحولات بازار مسكن، به حضور تمام‌قد تقاضای مصرفی در بازار خرید اشاره می‌كند و می‌گوید: عقب‌نشینی سفته‌بازها از صحنه معاملات باعث تعدیل قیمت مسكن شده و عرصه را برای متقاضیان موثر بازگذاشته، اما نبود قدرت ‌خرید مانع استفاده مصرف‌كننده‌ها از این فرصت شده است.

حسام عقبایی با هشدار نسبت به تعلل بیش‌ از اندازه دولت در ماجرای «افزایش سقف وام خرید و راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز مسكن» تاكید می‌كند: با اطلاعاتی كه مشاوران املاك از اوضاع قیمت مسكن و توان خریداران دارند، مشخص می‌شود دولت در معادله وام مسكن با حداقل دو مجهول دست به گریبان است، اول طیف گسترده قیمت آپارتمان در شهرهای مختلف و دوم سطح متغیر دستمزد وام‌گیرنده‌ها كه برای حل معادله باید سقف وام و طول دوره بازپرداخت اقساط بسته به شهر و دهك‌های درآمدی، متنوع تعیین شود تا امكان استفاده مطلوب از تسهیلات مسكن وجود داشته باشد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاك درباره آنچه از ابتدای سال93 تاكنون بر بازار گذشته است نیز می‌گوید: در سال‌های گذشته، افت‌وخیز قیمت در طول حداقل یك فصل صورت می‌گرفت، اما در حال‌حاضر ناپایداری تورم مسكن به بازه ماهانه كشیده شده و هر اندازه كه در یك ماه به قیمت مسكن اضافه می‌شود بلافاصله در ماه بعد به دلیل انتظار روانی حاكم بر بازار، تعدیل می‌شود. وی پیش‌بینی می‌كند: آرامش كنونی بازار ملك دست‌كم تا پایان تابستان برقرار خواهد ماند.

   آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسكن و شواهد در بازار، حكایت از تداوم ركود سال92 دارد. هرچند در مثلا اردیبهشت‌ماه، حجم خریدوفروش آپارتمان در تهران تا 50درصد افزایش پیدا كرد، اما كارشناسان آن را هیجان ناشی از تغییر و تحولات اقتصادی از جمله تغییر نرخ سود بانكی و اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها عنوان كردند. به نظر شما ركود موجود تا چند ماه دیگر ادامه دارد؟

اتحادیه املاك وضعیت فعلی را ركود نمی‌داند. آمارها مبین افزایش حجم معاملات نسبت به ماه‌های مشابه سال گذشته است. شدت ركود معاملات در مقایسه با سال گذشته كم شده است. به نظر می‌رسد تا پایان شهریورماه، همین آرامش در معاملات برقرار باشد و قیمت مسكن با تغییر عمده‌ای روبه‌رو نشود و ثابت بماند.

   مشاوران‌املاك درباره فضای حاكم در بنگاه‌ها چه اطلاعاتی به اتحادیه می‌دهند؟ آیا آنها هم ركود را تایید نمی‌كنند و معتقد به تحرك در بازار هستند؟

آن‌طور كه ما در اتحادیه املاك بازار را رصد می‌كنیم نشان می‌دهد، در وهله اول یك آرامش عمومی كم‌سابقه در بازار برقرار است و تقریبا بازار متلاطمی نداریم و این نبودن تلاطم كمك می‌كند به اینكه مردم راحت‌تر معاملات را انجام دهند. از طرفی، موج و خیزش در قیمت مسكن وجود ندارد و سیر معاملات نیز طبیعی است. مشاوران‌املاك می‌گویند خریدار مصرفی در بازار حضور پیدا كرده و دنبال خرید كردن است، اما قدرت خرید ندارد. در مقابل، خریدار سرمایه‌ای و كسانی كه با هدف سفته‌بازی و كسب سود اقدام به خرید خانه‌های دوم، سوم و بیشتر می‌كنند، هم‌اكنون تعدادشان در بازار به شدت كم شده‌ و عرصه معاملات در تسلط متقاضیان مصرفی قرار دارد.

   در سه چهار ماه گذشته، منحنی قیمت مسكن در تهران در بازه 5 تا 7درصد در نوسان بود؛ در یك ماه به همین اندازه افزایش پیدا می‌كرد و در ماه بعد به نقطه قبل برمی‌گشت و افت‌وخیزها به شكلی بود كه نشان می‌داد بازار با نوعی حالت سرگردانی روبه‌رو است. این نوسانات قیمتی به‌خاطر چیست؟
كسانی كه در بهار امسال از بازار مسكن خرید كردند افرادی بودند كه در اواخر سال گذشته تصمیم به خرید داشتند، اما به دنبال شرایط مطلوب می‌گشتند. از نظر متقاضیان مسكن، امسال زمان خرید است. در چهار ماه گذشته از سال93 متناسب با شرایط اقتصادی، در یك ماه تقاضای قطعی برای انجام معامله افزایش می‌یافت كه همین باعث صعود جزئی قیمت می‌شد و در یك ماه هم چون طرف تقاضا تشخیص می‌داد قیمت‌ها افزایش پیدا كرده، از بازار خارج می‌شد و همین اتفاق به كاهش نرخ‌های متورم شده ماه قبل می‌انجامید.

در حقیقت انتظاری كه متقاضیان مسكن از سطح قیمت در سال93 دارند، اجازه نمی‌دهد افزایش قیمت، بیش‌از یك ماه دوام بیاورد. در حالی كه نوسانات كمتر از 10درصدی قیمت مسكن در سال‌های گذشته، معمولا طی فصول سال و در مدت حداقل سه تا چهار ماه رخ می‌داد، اما امسال ظرف زمانی افت و خیز قیمت از فصل به ماه كاهش پیدا كرده و ناپایداری تورم ماهانه قیمت مسكن، بیشتر شده است. وضعیت كنونی به این صورت شده كه اگر در یك ماه به واسطه افزایش تقاضا، سطح قیمت مسكن افزایش پیدا كند، در فاصله كوتاهی، به سطح قبلی برمی‌گردد.

   بعد از ماه رمضان احتمال بازگشت دوباره خریداران به بازار وجود دارد. در این صورت آیا تغییری متوجه قیمت مسكن خواهد شد؟
در ماه مبارك رمضان نه اینكه معاملات انجام نشود حتی بعضی از همكاران املاكی ما می‌گویند كسب و كارشان در ماه مبارك بیشتر از سایر ماه‌های سال است، اما در كل، انگیزه نقل و انتقال در بین مردم در طول ماه مبارك خصوصا در بازار اجاره به حداقل می‌رسد. امسال فصل نقل‌وانتقالات ملكی مصادف شده با ماه رمضان؛ عموم قراردادهای اجاره در فصل تابستان سررسید می‌شود، بنابراین انتظار می‌رود در شهریورماه نقل‌وانتقالات نسبت به یك ماه قبل بیشتر شود؛ اما بعید است قیمت مسكن افزایش آنچنانی پیدا كند.

   ماه پیش در اولین جلسه‌ اتاق فكر معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازی یكی از اقتصاددانان به نكته جالبی اشاره كرد و گفت نسبت تعداد مشاوران املاك به حجم معاملات با شیب تندی رو به افزایش است و چون سهم هر بنگاه از معاملات رو به كم شدن است، مشاوران‌املاك تلاش می‌كنند عایدی خود از همین معاملات اندك را ازطریق دمیدن در تنور افزایش قیمت جبران كنند؛ چرا اتحادیه روند صدور مجوز برای بنگاه‌های املاك را كنترل نمی‌كند و برای تعداد بنگاه‌های یك محله سقف قائل نیست؟
من این تحلیل را قبول ندارم و اسم این تحلیل را كه در داخل وزارتخانه انجام شده نوعی فرار رو به جلو می‌دانم.

   این گفته ربطی به مسوولان وزارت راه‌‌وشهرسازی ندارد، یكی از اقتصاددانان میهمان آن را مطرح كرده است.

بله، دوستانی كه در وزارت راه‌وشهرسازی هستند به مساله بازار اشراف دارند و از نقش مشاوران املاك هم به خوبی مطلع هستند؛ اما آنهایی كه شما اشاره كردید، ممكن است نظریه‌ای بدهند و نظرشان برای خودشان محترم است، اما به لحاظ كارشناسی قابل قبول نیست به دلایلی كه عرض می‌كنم: اولا تعداد مشاوران املاك در تهران طی سه سال گذشته افزایش پیدا نكرده است. تعداد مشاوران املاك در تهران سال90 معادل 11 هزار بنگاه بود و در حال‌حاضر هم همین تعداد فعال هستند.

در طول این سه سال، بین 150 تا 200 مشاور املاك در هر سال انصراف دادند و به همین تعداد، مجوز جدید برای متقاضیان صادر كردیم. ما روزانه در شهر تهران به طور متوسط با 10 درخواست انصراف از طرف مشاوران املاك روبه‌رو هستیم و روزی هفت درخواست جواز كسب برای تاسیس بنگاه جدید به اتحادیه ارائه می‌شود. اگر ادعای افزایش منحنی تعداد مشاوران‌املاك در مقایسه با كاهش حجم معاملات صحت داشته باشد كه الان باید تعداد مشاوران‌املاك در تهران به 20هزار بنگاه رسیده باشد، در صورتی كه آمار چنین چیزی را تایید نمی‌كند.

البته در سال‌های 82 و 83 تعداد بنگاه‌های املاك در تهران حدود 8هزار فقره بود و طی 8سال تعدادشان به 11هزار فقره رسید كه این هم رشد غیرطبیعی محسوب نمی‌شود. حال ممكن است در برخی محله‌ها تعداد بنگاه‌ها زیاد باشد، اما این، عمومی نیست. دلیل دومی كه باید برای رد این اظهارنظر مطرح كرد، نیازی است كه مشاوران‌املاك به آرامش بازار دارند.

تجربه نشان داده در سال‌هایی كه قیمت مسكن جهش كرده و مرتب در حال افزایش بوده، كسب‌و‌كار بنگاه‌های املاك برای حداكثر یكسال رونق داشته، اما بلافاصله «قیمت بالا» به ركود معاملات منجر شده و حداقل دوسال بنگاه‌ها را بدون مشتری گذاشته است. این تلاطم در قیمت‌ها برای پایداربودن درآمد مشاوران املاك اصلا مناسب نیست. قیمت مسكن را ما تعیین نمی‌كنیم و تجربه در صنف ما نشان داده افزایش قیمت بیش‌از آنكه به نفع مشاوران املاك باشد، به ضرر است. بنابراین اعضای صنف ما بعید است از افزایش قیمت حمایت كنند یا در تنور آن بدمند.

   در حالی كه یكسال از تلاش وزارت راه‌ و شهرسازی برای متقاعد كردن بانك‌مركزی  به افزایش وام خرید مسكن می‌گذرد، هنوز در ارزش ناچیز این تسهیلات، تغییری حاصل نشده است. فكر نمی‌كنید بخشی از ركود معاملاتی این روزها ناشی از منتظر نشستن متقاضیان باشد، آن هم در شرایطی كه در بسته ركودزدایی از اقتصاد، دولت بخش مسكن را عامل پیشران معرفی كرده است؟
به نظر می‌رسد در این قضیه دارد تعلل می‌شود. ما از دولت تدبیر و امید توقع داشتیم زودتر از این، بحث تامین مالی مسكن و رسیدگی به نیاز طرف تقاضا را حل و فصل كند. در بحث وام خرید ممكن است كمبود‌ منابع بانكی مطرح باشد، اما به هرحال تاخیر در وعده‌ای كه به بازار مسكن داده شده، می‌تواند عواقبی همچون هجوم به خرید مسكن همزمان با ابلاغ وام جدید را داشته باشد و باعث تحریك قیمت شود.

   فكر می‌كنید در تهران حداقل سقف وام خرید مسكن چه مبلغی باید باشد تا بتواند توان موثر در متقاضیان ایجاد كند؟
درباره وام خرید دو بحث وجود دارد. اول بحث عدالت اجتماعی مطرح است. با یك فرمول واحد و سراسری نمی‌شود برای وام مسكن نسخه بپیچیم. الان بانك مسكن به همه دهك‌های جامعه از كم‌درآمدها گرفته تا ثروتمندان و در همه شهرها بین 35 تا 60میلیون تومان تسهیلات خرید پرداخت می‌كند در حالی كه فاصله قیمت مسكن در شهرهای مختلف، شدید است و متوسط قیمت در یك كلان‌‌شهر شاید دو برابر یك شهر كوچك كشور باشد.

از طرفی قدرت خرید مسكن در دهك‌های مختلف نیز بسیار متفاوت است و نمی‌شود این توقع را داشت كه سقف یكسان وام خرید بتواند در كل بازار كارگشا باشد. طبقه كم‌درآمد جامعه در كلان‌شهری همچون تهران به دنبال آپارتمانی با حداكثر قیمت 200 میلیون تومان است و طبقه میان‌درآمد سراغ واحدهایی با دامنه قیمت 300 تا 450 میلیون تومان می‌رود، اقشار مرفه نیز آپارتمان‌های متراژ بزرگ را كه بیش‌از یك میلیارد تومان قیمت دارد برای خرید انتخاب می‌كنند. برای این طیف طولانی از قیمت‌ها، باید تنوعی از تسهیلات خرید تعریف كرد نه اینكه یك نوع وام با یك رقم ثابت پرداخت شود.

از این مهم‌تر، بحث بازپرداخت تسهیلات است. چطور می‌شود یك كارمند یا كارگر ساده، ماهانه همان قسطی را پرداخت كند كه یك مدیر اقتصادی در ازای دریافت تسهیلات خرید مسكن، دارد می‌پردازد؟ بحث من این است كه سقف وام خرید و همین‌طور طول دوره بازپرداخت اقساط این تسهیلات باید متناسب با شهرها و دهك‌های جامعه، متفاوت باشد.

در شهرهای مختلف كشور باید وام‌هایی با سقف‌های متنوع پرداخت شود و برای تعیین اقساط نیز باید دستمزدها ملاك قرار گیرد.

در شهرهای بزرگ قطعا باید تسهیلات خرید مسكن افزایش پیدا كند. در تهران الان متوسط قیمت آپارتمان 280 تا 300 میلیون تومان است و 50درصد این رقم یعنی حداقل معادل 150 میلیون تومان باید وام پرداخت شود. حال این 150میلیون تومان اگر قرار باشد با همین شرایط كنونی بانك‌ها، بازپرداخت شود، شخص وام‌گیرنده كه ممكن است یك كارمند ساده حقوق‌بگیر باشد باید ماهی 2میلیون تومان قسط بپردازد كه از كل درآمد ماهانه‌اش هم بیشتر می‌شود. بنابراین مدت بازپرداخت چنین تسهیلاتی برای گروه‌های با درآمد پایین، باید حداقل به دو برابر زمان كنونی كه 12 سال است، افزایش یابد.

   در تهران حداقل با چه رقمی می‌شود یك آپارتمان قابل سكونت، اما نه چندان نوساز خریداری كرد؟ به قول بنگاهدارها كف قیمت مسكن در پایتخت چقدر است؟
كمتراز 60 تا 70میلیون تومان نیست. در جنوب تهران آپارتمان‌هایی قدیمی‌ساز وجود دارند كه متری یك میلیون و 500هزار تومان هم فروخته می‌شوند این خانه‌ها 40متر مساحت دارند و با 60 میلیون می‌شود آنها را خرید.

   منظورم جنوبی‌ترین محله‌ تهران نیست. در محله‌های مركزی و كمی پایین‌تر از مركز، قیمت آپارتمان‌های حداكثر 15 تا 20سال ساخت چقدر است؟
در مناطق میانی تهران كمتر از متری 2 تا 5/2 میلیون تومان نیست. در محله نواب، آپارتمان‌های نوساز متری 2 تا 2میلیون و 300 هزار تومان خرید و فروش می‌شوند.
اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

موانع خانه‌دار شدن پیش روی متقاضیان مسکن/نرخ برخی واحدها در تهران

به گزارش مهر، باوجودی که برخی فعالان بازار مسکن از افزایش بیشتر مراجعان به بنگاه های املاک خبر می دهند، همچنان مالکانی که از مدت‌ها پیش واحدهای خود را برای فروش گذاشته‌اند، در انتظار فروش واحد مسکونی خود هستند و تغییر محسوسی در بازار مشاهده نمی شود.

براین اساس، ممکن است در بنگاه‌های املاک تعداد زیادی از متقاضیان فروش و خرید مسکن مراجعه کنند اما خروجی معاملات تغییر چندانی را نسبت به سال گذشته نشان نمی‌دهد و نمی‌توان گفت که بازار مسکن از وضعیت قبلی خود فاصله زیادی گرفته و یا شرایط بهتری را به دست آورده است.

هرچند که سیاست‌هایی مانند افزایش سقف وام مسکن و اختصاص وام به زوج های جوان برای افزایش معاملات مسکن و توان اقتصادی خانواده ها از سوی دولت به اجرا رسیده اما تاثیر چندانی را بر بازار مسکن نداشته است و همچنان مردم توانایی حضور فعال در این بازار را ندارند. از سوی دیگر برخی کارشناسان اعلام میکنند که در گذشته هم حضور دلالان و سفته بازان بوده که بازار مسکن را با افزایش حجم معاملات مواجه می کرد.

یکی از موانع موجود بر سر راه متقاضیان خرید مسکن، قیمت بالای خرید امتیاز اوراق در فرابورس است بطوریکه در حال حاضر برای خرید این وام، متقاضیان باید حدود ۸ میلیون تومان را برای خرید ۹۰ برگ از این اوراق بپردازند که رقم بسیار بالایی محسوب می شود و در واقع از وام ۴۵ میلیون تومانی مسکن مبلغ ۳۶ میلیون تومان باقی می ماند ضمن آنکه خریداران باید مبلغ قابل توجهی را هم در زمان ثبت سند به دفترخانه ها بابت وام، بپردازند.

بنابراین الان که سقف وام مسکن افزایش پیدا کرده است بازهم رقم خرید وام بالاتر رفته و متقاضی باید برگ سهام بیشتری را خریداری کند که این موضوع تاثیر زیادی را بر قدرت خرید آنها میگذارد ضمن آنکه باید بین ۱۰ تا ۱۲ سال این رقم را به سودی تقریبا دو برابر به بانک برگردانند.

بنابراین تمامی این موانع به همراه محدویت پس انداز متقاضیان موجب شده که همچنان بازار مسکن بی رونق باشد و خانه‌ها بر روی دست مالکان باقی بماند ضمن آنکه در سال‌های اخیر تنها راه رونق کاذب بازار، حضور دلالان و سفته بازان بوده است که با هجوم به بخش مسکن موجب گرانی چند برابری قیمت ها شده اند و پس از آن، بازار در رکود فرو رفت. در واقع در سال های اخیر دولت‌ها نتوانسته اند راهکاری برای خانه دار شدن متقاضیان واقعی داشته باشند و همواره در هر شرایطی، این گونه متقاضیان بودند که از رکود یا رونق کاذب بازار، ضربه خوردند.

نرخ واحدها در برخی محله‌های تهران

براساس گزارش میدانی خبرنگار مهر، در خیابان تیرانداز واحدی ۶۴ متری و یکخوابه بازسازی شده ۲۰۰ میلیون تومان به فروش می رسد و در لویزان واحدی ۶۵ متری و یکخوابه، نوساز فقط ۳۲۵ میلیون تومان قیمت گذاری شده است.

همچنین واحدی ۶۳ متری در پونک - ۲۲بهمن ۱ خوابه با عمر ۷ساله طبقه ۳ با پارکینگ و انباری متری ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان فروخته می شود. در میدان هروی - ضابطی آپارتمان ۶۳ متری و یکخوابه طبقه۴ با عمر ۱۵ ساله ۲۹۵ میلیون تومان به فروش می رسد.

در خیابان رودکی - خیابان امام خمینی واحدی ۶۲ متری و یکخوابه با پارکینگ و انباری ۲۱۵ میلیون تومان قیمت گذاری شده است و در محله خوش واحدی ۶۴ متری و دوخوابه با عمر ۷ ساله ۲۹۰ میلیون تومان به فروش می رسد.

براین اساس، در خیابان خزانه بخارائی واحدی ۶۵ متری و دوخوابه با ۱۲۰ میلیون تومان فروخته می شود. همچنین در ولیعصر - مختاری واحدی  ۶۲ متری و دوخوابه با پارکینگ و انباری طبقه چهارم ۱۴۰ میلیون تومان به فروش می رسد.

 اخباراقتصادی  -  مهر