محرك خرید آپارتمان‌های نوساز

محرك خرید آپارتمان‌های نوساز

علامت رونق معاملات مسكن در بازار مبادله وام نمایان شد

 شواهد در مركز رسمی مبادله اوراق 20 میلیونی خرید مسكن، نه تنها برگشت رونق به معاملات مسكن را تایید می‌كند كه از رغبت بیشتر در طرف عرضه در مقایسه با طرف تقاضا برای مبادلات ملكی حكایت دارد.

از تحولات تازه شكل گرفته در بازار عرضه انواع تسهیلات خرید مسكن، می‌توان به وضعیت كنونی بازار خرید و فروش آپارتمان پی برد.

هفته گذشته براساس اطلاعات دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسكن، مشخص شد نقل‌وانتقال آپارتمان در شهر تهران نسبت به ابتدای سال92 قوت گرفته و حجم معاملات با افزایش دو برابری روبه‌رو شده است.

برداشتی كه آن زمان از این اطلاعات شد این بود كه، مالكان واحدهای نوساز و فروشنده‌های سایر آپارتمان‌ها به هوای افزایش قیمت مسكن بعد از انتخابات فعلا هیچ تمایلی به فروش ندارند، اما تحت‌تاثیر شدت تقاضا برای خرید در این روزها، به تدریج قصد فروش پیدا كرده‌اند.

اما آنچه روز گذشته از فرابورس – محل خرید و فروش رسمی اوراق 20 میلیونی بانك‌مسكن- برای «دنیای‌اقتصاد» روایت شد، تحلیل فوق را رد می‌كند و نشان می‌دهد: در حال حاضر انبوه‌سازان و سازند‌ه‌های آپارتمان‌های تازه‌ساز مشتری اصلی اوراق 20 میلیونی خرید مسكن هستند و در نظر دارند با تجهیز واحدها به وام بانكی –ولو ناچیز- گروه تقاضا در بازار مسكن را نسبت به خرید تحریك كنند.

مدیرعامل فرابورس در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: از ابتدای سال جاری تاكنون حدود 50 میلیارد تومان اوراق 20 میلیونی در فرابورس خرید و فروش شده است طوری كه هم‌اكنون هر فقره اوراق 20 میلیون تومانی نزدیك به 2 میلیون تومان به فروش می‌رسد.

امیر هامونی همچنین با تاكید بر ریسك‌بالای خرید تسهیلات مسكن از دست دلالان وام، افزود: خرید اوراق 20 میلیونی از فرابورس یا شعب بانك‌مسكن نه تنها هزینه كمتری برای متقاضیان دارد كه حداكثر ظرف یك هفته، اوراق در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد.

این در حالی است كه دلالان بازار غیررسمی وام مسكن مدعی هستند خرید اوراق از آنها در كمترین زمان، اتفاق می‌افتد.

دلالان وام همچنین از كاهش شدید تقاضا برای وام‌های بالای 50 میلیون تومان خبر می‌دهند و بازار وام‌های درشت را تقریبا تعطیل‌شده تلقی می‌كنند. ناتوانی در پرداخت اقساط ماهانه این وام‌‌ها علت بی‌مشتری شدن این بازار عنوان می‌شود.

فقط از فرابورس بخرید

به گزارش «دنیای اقتصاد» برخی واسطه‌گران در بازار غیررسمی خرید و فروش اوراق مسکن ادعا می‌کنند خرید اوراق مسکن به صورت مستقیم از فرابورس برای متقاضیان عادی دردسرهایی دارد که بهتر است برای دور زدن این مشکلات خرید اوراق به صورت وکالتی به آنها سپرده شود.

این مشاوران دو تفاوت میان خرید اوراق از آنها و خرید اوراق به صورت مستقیم از بورس را عنوان می‌کنند که سبب می‌شود خرید اوراق از مراجع غیررسمی همچون دلالان وام یا برخی بنگاه‌های املاك امتیاز بیشتری برای خریدار داشته باشد. 

تفاوت اول به زمان تحویل اوراق باز می‌گردد. به گفته این افراد اگر فرد متقاضی خرید اوراق مسکن به صورت مستقل به فرابورس مراجعه کند زمان تحویل آن بین 7 تا 10 روز طول خواهد کشید در صورتی كه آنها قادرند یک روزه این اوراق را خریداری و به متقاضی وام تحویل دهند.

تفاوت دیگر به وجه واریزی متقاضی برای خرید اوراق مربوط می‌شود.

طبق ادعای این واسطه گران طبق قوانین فرابورس فرد خریدار برای خرید اوراق مسکن باید ابتدا وجه مورد نظر را به حساب کارگزاری واریز کنند و در صورت تغییر قیمت اوراق در زمان تحویل، پس‌از گذشت چند روز مابه‌التفاوت وجه به حساب آنها باز خواهد گشت اما زمان دریافت پول از خریدار اوراق مسکن در بنگاه‌های این واسطه گران بعد از پایان پروسه خرید خواهد بود طوری كه قیمت فروش تغییر نمی‌كند.

برخی از این مشاوران هزینه كارمزد خرید اوراق مسکن را حدود 50 هزار تومان عنوان کردند.

صحبت‌های این دلالان در حالی است که امیر هامونی مدیرعامل فرابورس وجه تمایز خرید اوراق مسکن از بازار غیر رسمی را نه تنها قابل اعتماد نمی‌داند، بلکه معتقد است: دریافت هزینه‌های جانبی بابت اخذ کد معاملاتی یا نقل و انتقال اوراق مسکن از سوی بنگاه‌ها صرفه اقتصادی خرید اوراق از بازار غیررسمی را از بین می‌برد.

به گفته هامونی خرید اوراق مسکن علاوه بر فرابورس در تمامی شعب بانک مسکن امکان‌پذیر است و کارمزد دریافتی بابت تمامی فرآیند خرید بین 10 تا 15 هزار تومان است.

او در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» با اشاره به ارزش اوراق مسکن معامله شده از ابتدای سال تاکنون اظهار کرد: از ابتدای سال تاکنون حدود 50 میلیارد تومان اوراق مسکن 20 میلیون تومانی از طریق فرابورس فروش رفته است که به طور متوسط روزانه 75 برگ اوراق 20 میلیون تومانی مسکن (معادل 5/1 میلیارد تومان) بوده است و نسبت به مدت مشابه سال گذشته روندی ثابت داشته است. مدیر عامل فرابورس ادامه داد: به طور متوسط هر برگ 500 هزار تومانی اوراق 20 میلیونی مسکن به قیمت 49 هزار و 870 تومان فروخته شده است که در مجموع قیمت كل اوراق 20 میلیونی در حدود دو میلیون تومان است و به دست مشتری می‌رسد.

او به دریافت هزینه‌های اضافی از سوی بنگاهداران برای خرید این اوراق اشاره کرد و افزود: اگر در بنگاه‌ها خرید و فروش اوراق به همین صورت باشد به صرفه است، اما طبق گزارش‌های رسیده، این‌طور نیست چون مواردی وجود دارد که واسطه‌ها برای انجام آن کارمزد دریافت می‌کنند. به عنوان مثال واسطه‌ها برای اخذ کد معاملاتی هزینه دریافت می‌کنند این در حالی است که انجام این فرآیند در فرابورس یا شعب بانک مسکن بدون دریافت وجه انجام می‌شود.

هامونی وضعیت بازار خرید و فروش اوراق را مثبت ارزیابی کرد و گفت: اگرچه روند قیمتی اوراق مسکن کاهشی است، اما بازار متقاضیان نسبت به سال گذشته بزرگ تر شده است. او اضافه کرد: عرضه کننده‌های بازار به دلیل رونق نسبی که در خرید و فروش اوراق وجود دارد بیشتر شده است البته سهم زیادی از متقاضیان خرید اوراق مسکن را انبوه‌سازان تشکیل می‌دهند. هامونی به تمایل تعداد زیادی از انبوه‌سازان برای خرید اوراق از فرابورس اشاره و تصریح کرد: این انبوه‌سازان برای آنکه امتیازات ملک خود را در زمان فروش افزایش دهند و بتوانند قیمت پیشنهادی خود را برای فروش بالا ببرند اقدام به خرید اوراق مسکن 20 میلیون تومانی می‌کنند.

وام‌های  100 میلیونی کجا رفت؟

در بازار غیررسمی خرید و فروش وام مسکن، همزمان با افزایش تقاضا برای خرید اوراق 20 میلیون تومانی مسکن برخی از بنگاهداران به دلیل کاهش تقاضا برای وام‌های بیش از  50 میلیون تومان فعالیت در زمینه فروش وام‌های با رقم بالا را از دستور کار خود خارج کرده‌اند. براساس این گزارش، بسیاری از متقاضیان دریافت وام مسکن که در گذشته با وجود اقساط بالای این وام‌ها باز هم به خرید آن تمایل نشان می‌دادند در ماه‌های ابتدایی سال‌جاری به دلیل کاهش قدرت خرید به سمت وام‌های درشت (50 و 100 میلیون تومانی) رغبت کمتری نشان می‌دهند به همین دلیل، عاملان خرید و فروش وام در بازار غیررسمی عمده فعالیت خود را بر روی اوراق 20 میلیون تومانی و همچنین وام 20 میلیون تومانی مسکن قرار داده‌اند. 

بنابراین، تسهیلات 20 میلیون تومانی مسکن که به صورت رسمی هم در بازار عرضه می‌شود با وجود آنکه درصد پایینی از قیمت کل خانه را پوشش می‌دهد، اما در رتبه اول تقاضای خریداران مسکن قرار دارد.

با این وجود، برخی از مشاوران وام مسکن از کاهش حجم معاملات خرید و فروش وام مسکن هم‌راستا با روند معاملاتی بازار مسکن خبر می‌دهند. به گفته این فعالان بازار از ابتدای سال جاری تاکنون حجم معاملات مسکن با رونق مناسبی همراه نبوده است به همین دلیل بازار خرید و فروش وام مسکن نیز به نوعی با کاهش تقاضا رو‌به‌رو شده است.

یکی از این مشاوران در این رابطه به «دنیای اقتصاد» گفت: میزان تقاضا برای وام‌های درشت کاهش پیدا کرده است اما در مقابل افرادی هم که به دنبال وام‌های کم ارزش‌تر هستند بیشتر انبوه‌سازان هستند تا با خرید وام امتیاز ملک خود را افزایش دهند.

دنیای اقتصاد

 

 

 

ویدیو مرتبط :
خرید یک آپارتمان 4طبقه نوساز در شهر رشت

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

آپارتمان‌هایی كه نباید آنها را خرید

 

 

 

 

اخیرا سطح قیمت‌های پیشنهادی در بازار مسكن كه از طرف فروشنده‌های ملك یا بنگاه‌های مسكن اعلام می‌شود نسبت به ماه‌های اخیر قدری افزایش یافته است. مالكان یا بنگاه‌های املاك با این تصور كه نوسان بهاری قیمت مسكن، بازار را برای افزایش قیمت‌ها آماده كرده است، قصد دارند نبض بازار مسكن را در اختیار بگیرند و ضربه اقتصادی كه ركود دو ساله مسكن به آنها وارد كرده را از این طریق جبران كنند.

تحقیقات دنیای‌اقتصاد از فایل‌های فروش آپارتمان در تعدادی بنگاه مسكن حاكی است: برخی فروشنده‌ها نسبت به قیمتی كه تعیین می‌كنند یا توسط مشاور املاكی برای آنها تعیین می‌شود، كوتاه نمی‌آیند.

در فضای كنونی بازار مسكن، تشخیص «قیمت منطقی» از «نرخ كاذب» مشكل است و عموم خریداران توان تشخیص ندارند. هر چند رویه جدیدی كه فروشنده‌های واحد مسكونی شروع كرده‌اند به دلیل نبود شرایط لازم، دوام نخواهد آورد، اما در حال حاضر یك روش ساده وجود دارد كه خریداران مسكن می‌توانند در مقابل قیمت‌های كاذب ایستادگی كنند.

در این روش، متقاضیان مسكن می‌توانند بدون مراجعه فیزیكی به بنگاه‌های مسكن از طریق ورود اینترنتی به فضای معاملات ملكی، خط قرمز قیمت مسكن در هر محله‌ای از شهر تهران را شناسایی كنند.

موتور جست‌وجوگر مسكن به نشانی ایران‌فایل (www.iranfile.ir) قیمت‌هایی كه فروشنده‌ها در این سامانه آگهی می‌كنند را قبل از اعلام عمومی، تحلیل آماری می‌كند و آن را با دامنه واقعی قیمت مسكن در همان محله مقایسه می‌كند.این قیمت چنانچه بالاتر از دامنه باشد، به رنگ قرمز مشخص می‌شود.اما ویژگی دیگر این سامانه برای مشخص كردن قیمت‌های كاذب در بازار مسكن، این است كه زمانی‌كه كاربر سامانه -متقاضی مسكن- بر روی آپارتمانی كه قیمت پیشنهادی آن به رنگ قرمز مشخص شده، كلیك می‌كند، پنجره جدیدی باز می‌شود كه ریز مشخصات آپارتمان در آن آمده است و همچنین نتایج تحلیلی كه سامانه بر روی قیمت آن آپارتمان انجام داده نیز برای كاربر به نمایش درمی‌آید.

خبرنگار دنیای‌اقتصاد روز گذشته در سامانه ایران‌فایل تحت عنوان متقاضی خرید مسكن جست‌وجوی اینترنتی انجام داد كه به یك ‌آپارتمان 100 متری 5 سال ساخت در سعادت‌آباد برخورد كرد كه مالك آن قیمت پیشنهادی برای فروش را متر مربعی 4 میلیون تومان اعلام كرده بود. این آپارتمان در حوالی میدان سرو واقع شده است و ساختمان آن دارای 11 طبقه و در هر طبقه 4 واحد است.

سامانه ایران‌فایل قیمت این ملك را با علامت قرمز مشخص كرده است كه با كلیك كردن بر روی قیمت، سامانه اعلام می‌كند: «قیمت پیشنهادی فروش این ملک بالا است. میانگین قیمت واحد فروش آپارتمان در سعادت آباد 2,854,000 تومان است و بازه قابل قبول بر اساس آمار موجود بین 2,680,000 و 3,098,000 تومان است.»

به این ترتیب متقاضیان خرید مسكن می‌توانند به‌صورت رایگان وارد این سامانه شوند و حدود قیمت‌های واقعی و قابل قبول در محله‌ای را كه در آنجا به دنبال ‌آپارتمان هستند، شناسایی كنند.چنانچه این رویه توسط افراد انجام شود، مالكان و حتی بنگاه‌های مسكن عملا از اعلام قیمت‌های غیرواقعی و بالا منع خواهند شد؛ چون در غیر این‌صورت ملك آنها فروش نخواهد رفت.به گزارش دنیای‌اقتصاد، در حال حاضر بازار مسكن با حضور موتورهای جست‌وجوگر مسكن تا حدودی شفاف شده است به شرط آنكه فعالان این بازار بلد باشند و بتوانند از ابزارهای شفاف‌كننده استفاده كنند.

سامانه ‌ایران‌فایل قادر است با روشی كه در این گزارش تشریح شد، به كاربران خود «آپارتمان‌هایی كه نباید آنها را تا زمان اصلاح قیمت خرید» معرفی كند...../تحلیل:عصرایران