قیمت زمین و مسکن در سراسر ایران/ رشد مسکن فقط در تهران نبود

اخباراقتصادی - قیمت زمین و مسکن در سراسر ایران/ رشد مسکن فقط در تهران نبود

تغییراتی كه ركود مسكن سال 92 در شیب افزایشی قیمت آپارتمان‌های تهران به‌وجود آورد، از یكسو باعث برابری شتاب قیمت مسكن در كل‌كشور با نرخ رشد قیمت‌ها در تهران شده و از سوی دیگر كاهش نسبت قیمت‌ املاك تهران به قیمت املاك سایر شهرها را در پی داشته است.

هرچند طبق جدیدترین گزارش رسمی، نرخ رشد قیمت مسكن در تهران و كشور با هم یكسان و به سطح 33درصد رسیده اما اختلاف در این دو بازار همچنان وجود دارد طوری‌كه بین پایتخت و كل كشور به لحاظ نوسانات قیمت زمین و اجاره‌بها به ترتیب فواصل حداكثری و حداقلی برقرار است.

مركز آمار ایران عصر چهارشنبه گزارش تازه خود را از بازار مسكن كشور در بازه زمانی نیمه‌دوم سال92 منتشر كرد و مطابق خبری كه روز پنج‌شنبه به چاپ رسید، مشخص شد در 6 ماه دوم سال گذشته، قیمت زمین، قیمت واحدمسكونی و همچنین اجاره‌بها در همه شهرها بین 14 تا 17درصد نسبت به 6 ماه دوم سال91 افزایش پیدا كرده ‌است.

با این حال تلفیق گزارش هفته گذشته مركز آمار با گزارشی كه 26اسفند سال گذشته توسط همین مركز درباره نوسانات كشوری قیمت ملك در بازه زمانی نیمه‌اول92 منتشر شد، نشان می‌دهد: در یك‌سال 92 میانگین قیمت واحد مسكونی در كل كشور به مترمربعی یك میلیون و 433 هزار تومان رسیده كه 33درصد نسبت به یك‌سال91 افزایش یافته است.

در سال گذشته متوسط قیمت مسكن در تهران نیز با رشدی مشابه شتاب كشوری33درصد افزایش- به متری 4میلیون تومان رسید.

به این ترتیب در حال‌حاضر ارزش آپارتمان‌های تهران 7/2 برابر ارزش آپارتمان‌ها در كل كشور است. این نسبت در سال91 به اندازه 3برابر گزارش شده بود اما در سال92 به دلیل كاهش شتاب افزایش قیمت مسكن در تهران، كمتر شد و به 7/2برابر رسید.

سال گذشته اولین سال ركود مسكن در تهران بود و همین اتفاق باعث كم‌شدن شیب افزایش قیمت شد.

نرخ رشد قیمت مسكن در تهران از 50درصد در سال91 به 33درصد در سال92 رسید. با این حال از آنجا كه دوره‌های ركود و رونق ابتدا در تهران بروز می‌كند و سپس با تاخیر چندماهه و البته شدت كمتر، به سایر شهرها سرایت می‌كند، در نتیجه در سال92 اوضاع ارزش ملك در تهران متفاوت از سایر شهرها بود به این معنی كه به رغم تغییر جهت قیمت مسكن در پایتخت، قیمت‌ها در سایر شهرها كماكان جهت افزایشی خود را حفظ كرد و همین تفاوت باعث شد منحنی نوسانات قیمت مسكن تهران در مسیر كاهش -از 50درصد سال91 به 33درصد- با منحنی در حال صعود قیمت كشوری هم‌مسیر شود و به یك نرخ رشد برابر برسند.
كاهش قیمت در تهران و افزایش قیمت در سایر شهرها طی سال گذشته، نسبت قیمت‌ها را نیز از 3برابر دو سال پیش به 7/2 برابر تقلیل داده است.

با داده‌های مركز آمار ایران از میانگین قیمت واحدمسكونی در هر یك از مناطق شهری كل كشور می‌توان 31 استان كشور را با شاخص قیمت مسكن رتبه‌بندی كرد.

در این رتبه‌بندی، فارغ از تهران كه با فاصله زیادی مقام اول گران‌ترین استان كشور را در بازار مسكن در اختیار دارد، پنج استان دیگر نیز در جایگاه بالاتری در مقایسه با سایر استان‌ها قرار گرفته‌اند.در حال حاضر بعد از تهران، به ترتیب استان‌‌های اصفهان، قم، البرز، مركزی و آذربایجان شرقی جزو گران‌ترین مناطق برای خرید مسكن به حساب می‌آیند.

نیمه دوم سال گذشته میانگین قیمت مسكن در استان تهران مترمربعی 3 میلیون و 200هزار تومان و در پنج استان گران بعد از تهران نیز قیمت‌ها بالای متری یك میلیون تومان بوده است؛ اما در 25 استان دیگر كشور، میانگین قیمت هر مترمربع واحدمسكونی، پایین‌تر از یك میلیون تومان گزارش شده است.

طبق آخرین آمار رسمی مربوط به نیمه دوم سال گذشته، در استان‌های اصفهان، قم، البرز، مركزی و آذربایجان شرقی، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسكونی به ترتیب 5/1 میلیون، 3/1 میلیون، 2/1 میلیون، 1/1 میلیون و یك میلیون تومان است.

در این رده‌بندی، استان ایلام جزو ارزان‌ترین استان‌های كشور برای خرید مسكن معرفی شده است. در این استان، متوسط قیمت مسكن مترمربعی 447هزار تومان است.

14 شهر بالای متری یك میلیون
در بررسی‌ كشوری قیمت مسكن، چنانچه مبنای مقایسه به‌صورت استانی باشد، تعداد نقاطی كه میانگین قیمت در آنها بالای متری یك میلیون تومان است عبارت خواهد بود از «تهران به‌اضافه 5 استان دیگر».

اما چنانچه مبنای رده‌بندی از استان به شهر‌های اصلی -مركز استان- تغییر پیدا كند، در این صورت تعداد نقاطی كه میانگین قیمت مسكن در آنها بالای متری یك میلیون تومان است به 14شهر افزایش پیدا می‌كند.

تهران، اصفهان، تبریز، كرج، مشهد، زنجان، شیراز، قزوین، قم، سنندج، رشت، اراك، بندرعباس و همدان 14 شهری هستند كه ملك مسكونی در آنها بالای متری یك میلیون تومان قیمت دارد.

قیمت زمین و اجاره‌بها در كشور
متوسط قیمت زمین مسكونی در كل كشور در سال92 با 30درصد افزایش، به متری 705 هزار تومان رسید. در تهران طی سال92، متوسط قیمت زمین با 40درصد افزایش نسبت به سال91، به مترمربعی 5 میلیون تومان رسید.

مقایسه بازار زمین تهران و سایر شهرها نشان می‌دهد: زمین مسكونی در استان تهران هفت برابر نرخ كشوری آن قیمت دارد. همچنین قیمت زمین‌های شهر تهران نیز 5/7 برابر گران‌تر از شاخص كشوری است. در شهر تهران متوسط قیمت زمین پنج میلیون و 300 هزار تومان است. به این ترتیب نرخ رشد قیمت زمین در تهران 10واحد درصد بیشتر از نرخ رشد قیمت زمین در كل كشور است؛ این در حالی است كه نرخ رشد قیمت مسكن در تهران و كل كشور با هم برابر هستند.

گزارش ما از تغییرات كشوری اجاره‌بهای مسكن نیز حاكی است: در سال92 اجاره‌بها در كل كشور با 20درصد افزایش نسبت به سال91 به مترمربعی 6650 تومان رسید.

در تهران طی سال گذشته، متوسط اجاره‌بهای مسكن 5/16درصد افزایش یافت و به متری 18300 تومان رسید.

بین بازار اجاره مسكن تهران و كل كشور به لحاظ نرخ رشد، فاصله حداقلی در مقایسه با بازار‌ خرید و فروش آپارتمان و همین‌طور بازار زمین وجود دارد.

آنچه باعث شده فاصله در بازار اجاره و زمین -به‌رغم برابر شدن نرخ رشد قیمت بین تهران و كشور- همچنان وجود داشته باشد، به اثر متفاوت ركود بر هر یك از سه بازار معاملات مسكن، زمین و اجاره مسكن برمی‌گردد.

در زمان ركود مسكن در تهران، بیشترین تاثیر كاهشی متوجه معاملات خرید مسكن و همین‌طور ارزش خرید و فروش آپارتمان‌ها می‌شود. در این حالت، بخشی از تقاضای خرید مسكن به سمت معاملات اجاره متمایل می‌شود.

در بازار زمین نیز به علت آنكه ظرفیت محدود زمین در تهران حتی در مقایسه با كمترین سطح ساخت‌وساز، باز هم از حداقل حجم تقاضای خرید زمین كمتر است، بنابراین بروز ركود در سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به آن شكل باعث كاهش قیمت زمین نخواهد شد، به‌خصوص آنكه در سال گذشته عمده تاثیر منفی ناشی از ركود، بر معاملات مسكن اتفاق افتاد و ساخت‌وسازها تنها 8درصد نسبت به سال91 كم شد؛ بنابراین قیمت زمین در تهران همچنان فاصله حداكثری خود را با قیمت زمین در سایر شهرها حفظ كرده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد: در كل كشور متوسط قیمت مسكن در همه شهرها به غیر از تهران متری بین 500 هزار تا یك میلیون تومان در نوسان است؛ اما متوسط قیمت زمین در همه شهرها بدون احتساب تهران از مترمربعی 400 هزار تومان تجاوز نمی‌كند.

بنابراین ارزش زمین مسكونی در شهرها در مقایسه با قیمت واحدمسكونی به مراتب كمتر و ارزان‌تر است. این موضوع باعث شده شكاف قیمت تهران و كشور در بازار زمین بیشتر از بازار مسكن باشد.

 اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

مرکز آمار: رشد 43 درصدی قیمت زمین در تهران /انتخابات و کاهش ارزش ریال مسکن را در زمستان گران کرد

مرکز آمار: رشد 43 درصدی قیمت زمین در تهران /انتخابات و کاهش ارزش ریال مسکن را در زمستان گران کرد

بازار مسکن بی توجه به طرح های ساخت وساز دولتی مانند مسکن مهر همچنان به راه خود می رود.  براساس تازه ترین گزارش منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران متوسط قیمت هر متر زمین و یا خانه کلنگی در تهران طی زمستان سال 91 به حدود 5.7 میلیون تومان رسیده که در مقایسه با فصل پاییز سال معادل 43.5 درصد رشد پیدا کرده و در مقایسه با اسفندماه سال 90 معادل 157 درصد افزایش پیدا کرده که گویای یک جهش شدید در قیمت ها است.

براساس این گزارش بالاترین قیمت های ثبت شده زمین طی زمستان گذشته در شهر تهران معادل متر مربعی 20 میلیون تومان و کمترین آن یک میلیون تومان بوده است.

در مورد قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران هم متوسط قیمت برای زمستان 91هر متر مربع به 3.9 میلیون تومان ثبت شده است که در مقایسه با فصل پاییز معادل 19 درصد و در مقایسه با زمستان 90 معادل 72 درصد رشد داشته است.

در این وضعیت گرانترین قیمت ثبت شده برای یک متر مربع فضای مسکونی در زمستان گذشته معادل 21 میلیون تومان و حداقل آن معادل 660 هزار تومان (در منطقه 20 تهران) بوده است.

در مورد اجاره واحدهای مسکونی نیز متوسط اجاره بهای ماهانه به اضافه سه درصد ودیعه پرداختی معادل 16.3 هزار تومان ثبت شده که برای یک واحد مسکونی 100 متری معادل 1.6 میلیون تومان در ماه است. به عبارت ساده تر در زمستان 91 متوسط اجاره بهای یک واحد مسکونی 100 متری در شهر تهران از مرز 1.6 میلیون تومان عبور کرده است. این رقم در مقایسه با فصل پاییز معادل 3 درصد  ورد مقایسه با زمستان سال 90 معادل 28.4 درصد رشد را نشان می دهد.

سقف اجاره ثبت شده برای یک متر فضای مسکونی در دوره مورد بررسی معادل 837 هزار تومان بوده است که برای یک واحد مسکونی 100 متری رقمی معادل 8.3 میلیون تومان در ماه خواهد بود و البته ارزان ترین اجاره ماهانه متر مربعی 2000 تومان به ثبت رسیده است.

این افزایش قیمت به توجه به آنکه در بخش زمین بیشترین جهش را نشان می دهد گویای رشد شدید ساخت و ساز است. در سال 91 دو عامل سیاسی زمینه ساز این فضای قیمتی و رشد ساخت وساز در شهر تهران بوده است اول برگزاری انتخابات وهزینه های مترتبط بر آن که همزمان شده است با رشد واگذاری تراکم از سوی شهرداری ها.

دومین عامل بازهم به برگزاری انتخابات باز می گردد و همان تغییر دولت است، صاحبان نقدینگی در شرایطی که نمی دانند تبعات تغییر دولت چه خواهد بود تلاش دارند نقدینگی خود را به فضاهای کم ریسک وارد کنند، ارز،طلا و بورس می تواند در اثر تغییر و تحول دولت نوسانهای شدیدی در پیش رو داشته باشند. بنابراین بهترین فضای کم ریسک مسکن است و در این شرایط  افزایش تقاضای مصنوعی در ماه های پایانی فعالیت دولت دهم امری طبیعی به نظر می رسد.

البته عامل محرک اقتصادی این نوع تصمیم گیری ها که باید سهم اصلی افزایش قیمت را بازهم به آن اختصاص بدهیم بحث به روز رسانی ارزش دارایی ها در مقابل کاهش ارزش پول ملی است. در زمستان سال 91 در مقایسه با زمستان سال 90 قیمت دلار از 1719 تومان (متوسط زمستان 90) به 3524 توممان (متوسط زمستان 91) رسیده است به عبارتی همین کاهش ارزش تومان قیمت دارایی ها را به نصف کاهش داده است. بنابراین مبنا افزایش 100 درصدی قیمت در دارایی های ثابت به منظور مقاومت در مقابل کاهش ارزش پول ملی اتفاق افتاده است.

خبرآنلاین