قیمت‌ مسكن پس‌از «هدفمندی»

 

اخبار اقتصادی - فاز دوم یارانه‌ها چه تاثیری بر بازار مسكن دارد؟
قیمت‌ مسكن پس‌از «هدفمندی»

به‌رغم فضای آرام حاكم بر قیمت مسكن و در حالی كه معاملات در بازار ملك هنوز از فاز ركود خارج نشده و انتظارات عمومی دارد «ادامه خزش بازار به سمت كاهش بیشتر نرخ‌ها» را تقویت می‌كند، برخی فعالان ملكی در روزهای اخیر و با نزدیك‌شدن به زمان اجرای فاز دوم هدفمندسازی یارانه‌ها، ناخودآگاه شپیور تورمی دست گرفتند و از تاثیر سوء این طرح بر قیمت مسكن سخن گفتند.

تعداد معدودی از روسای تشكل‌های انبوه‌سازی در كنار گروهی غیرمتمركز از دلالان مسكن، طی روزهای اخیر و همزمان با شروع ثبت‌نام از متقاضیان دریافت یارانه‌نقدی، اجرای «مرحله دوم هدفمندی» را زمینه افزایش قیمت مسكن عنوان کردند و بدون آنكه این فرضیه خود را در قالب استدلا‌ل‌های اقتصادی اثبات كنند، نگرانی‌هایی را متوجه بازار ملك کردند.

اما بررسی‌های روز گذشته «دنیای‌اقتصاد»درباره آثار واقعی فاز دوم که از روی نرخ جدید حامل‌های انرژی و تجربه به جا مانده از فاز اول انجام شده است، نه‌تنها چنین تحلیل‌هایی را تایید نمی‌كند كه در مقابل، نشان می‌دهد: در فاز اول هدفمندسازی یارانه‌ها -كه پاییز سال89 به اجرا درآمد- به‌رغم شیب تند افزایش قیمت حامل‌های‌ انرژی، قیمت مسكن دچار تحریك جدی نشد و حتی كمتر از تورم، رشد كرد.

 

بنابراین خیلی بعید است كه در فاز دوم که عملا از روزگذشته با اعلام نرخ‌های جدید بنزین شروع شده، باتوجه به طراحی شیب ملایم برای ازدیاد قیمت بنزین – نسبت به میزان افزایش قیمت در فاز اول- التهابی متوجه قیمت مسكن شود. در فاز اول بیشترین افزایش قیمت متوجه قیمت آزاد بنزین سوپر شد و 600 درصد افزایش یافت اما اکنون در فاز دوم اگر چه بیشترین افزایش قیمت همچنان متوجه بنزین است اما 75 درصد گران شده است؛ یعنی شیب به مراتب کمتر.

گذشته از تجربه به ثبت رسیده از تاثیر فاز اول هدفمندی بر بازار مسكن، در حال حاضر تحلیلگران صاحب‌نظر در حوزه اقتصاد مسكن نیز معتقدند: برنامه‌ای كه دولت برای «میزان افزایش قیمت حامل‌های انرژی» و «مبلغ یارانه‌ ماهانه هر خانوار» در طراحی فاز دوم پرداخت یارانه‌های نقدی در نظر گرفته است، برای بازار مسكن تهدید محسوب نمی‌شود.

حداکثر شیب افزایش قیمت‌ها در فاز دوم برای بنزین و معادل 75 درصد تعیین شده و میانگین افزایش نیز برای 6 حامل، 48 درصد تعیین شده است. ضمن اینکه مبلغ یارانه‌ خانوارها نیز قرار است افزایش پیدا نكند، ضمن اینكه دولت یازدهم مصمم است «توقف شتاب تورم» به عنوان دستاورد مهم خود در ماه‌های اخیر را كماكان برای سال جاری حفظ كند. بنابراین در چنین شرایطی، صعود قیمت مسكن می‌تواند منتفی باشد.

تورم فاز اول 5/7 واحد بیشتر از مسکن
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بازار مسكن حال‌حاضر به لحاظ نوع موقعیت تقریبا مشابه زمان اجرای فاز اول هدفمندسازی یارانه‌ها است.

در پاییز سال89 كه برای اولین‌بار یارانه‌نقدی پرداخت شد و همزمان قیمت‌ حامل‌های انرژی 550درصد افزایش پیدا كرد، چندماه از كاهش بی‌سابقه قیمت مسكن می‌گذشت و بازار ملك در ابتدای جاده رونق معاملات بعد از كاهش 14درصدی قیمت در سال 88، قرار گرفته بود.

 

با این حال، جهش قیمت حامل‌های انرژی در آن زمان باعث نشد شوك‌ به قیمت مسكن وارد شود، طوری كه در زمستان سال 89 در حالی كه اقتصاد كشور سه‌‌ماهگی اجرای طرح هدفمندسازی یارانه‌ها را طی می‌كرد، متوسط قیمت مسكن در تهران در مقایسه با پاییز همان سال فقط مترمربعی 5هزار تومان افزایش پیدا كرد و به یك میلیون و 740 هزار تومان رسید.

 

هر چند به خاطر آنكه فاز اول یارانه‌نقدی از پاییز89 اجرایی شد و با توجه به رشد 13درصدی قیمت مسكن در یكسال89، نمی‌توان اثر واقعی این طرح را در آن سال مشاهده كرد، اما در سال90 - كه به گفته برخی كارشناسان اقتصادی، عمده شوك‌های اقتصادی ناشی از هدفمندی در همین سال بروز كرد- نیز بازار مسكن همچنان آرامش قیمتی داشت.

در سال90 متوسط قیمت مسكن در تهران تنها 14درصد افزایش یافت در حالی كه نرخ تورم در این سال به سطح 5/21 درصد رسید. این شكاف بین تورم و رشد قیمت مسكن در آن سال آن هم در شرایطی كه قیمت در سایر بازارها ملتهب شده بود، حكایت از آن دارد كه در اوج اجرای قانون هدفمندی یارانه‌ها، نه تنها بازار مسكن از تكانه‌های این قانون تقریبا در امان بود و اسیر شوك‌های قیمتی نشد بلکه ارزش واقعی ملک مسکونی 5/7 درصد نیز افت کرد و منفی شد.
این كارنامه به ثبت رسیده در فاز اول حاوی یك پیام برای بازار مسكن سال93 است: در ركود فعلی بازار مسكن، پیش‌بینی سبقت نرخ رشد قیمت مسكن از نرخ تورم تحت‌تاثیر فاز دوم هدفمندی، به شرط ثبات سایر متغیرها، گزینه فوق‌العاده بعیدی است.

برآورد میزان تاثیر فاز دوم
اكنون با استناد به تاثیری كه فاز اول هدفمندسازی یارانه‌ها بر قیمت مسكن گذاشت و همچنین با توجه به مشخص شدن نرخ جدید حامل‌های انرژی در فاز دوم، می‌توان میزان اثرگذاری قانونی را كه از بامداد جمعه گذشته، در اقتصاد كشور به اجرا گذاشته شد بر بازار ملك برآورد كرد.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: قیمت حامل‌های انرژی در فاز دوم هدفمندی بین 20 تا حداكثر 75درصد برای آب، برق، گاز، گازوئیل، بنزین سهمیه‌ای و بنزین آزاد افزایش پیدا كرده است.

به این ترتیب متوسط افزایش قیمت حامل‌ها 48 درصد است كه در مقایسه با شیب بالای 500 درصدی در رشد قیمت حامل‌های انرژی در مرحله اول هدفمندی، به مراتب كندتر است.
سطح جدید قیمت حامل‌ها، فارغ از اینكه در هزینه ساخت‌وساز و قیمت‌ تمام‌شده ساختمان اثر گذار است و باید در محاسبات مربوط به میزان انرژی‌بری مصالح‌ساختمانی پرمصرف، لحاظ شود، اما پیش‌بینی می‌شود: در یك‌سال آینده، فاز دوم هدفمندی، حداكثر یك درصد به قیمت معاملات مسكن در شهر تهران بیفزاید.

این میزان تخمین از آنجا محاسبه شده است كه بازار مسكن در سال92 به لحاظ حضور انتهایی در دوره ركود عینا مشابه بازار سال89 است. در سال89 كه فاز اول هدفمندی یارانه‌ها به اجرا درآمد، بازار ملك روزهای آخر خود را در دوره ركود سپری می‌كرد و برخی‌ها در همان زمان هشدار جهش قیمت مسكن تحت‌تاثیر این قانون را مطرح می‌كردند.

اما در طول سال 90 که بازار وارد رونق شد، قیمت مسکن با شیب ملایم زیر نرخ تورم، نوسان کرد. هم‌اكنون نیز اگرچه از طرف برخی دلالان ملك و تشكل‌های مرتبط، چنین مباحثی به گوش می‌رسد، اما واقعیت بازار چنین تحلیلی را تایید نمی‌كند. و نشان می‌دهد: همچنان گزینه افزایش به میزان حداکثر زیر نرخ تورم برای سال 93 قابل انتظار است.

اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

 

ویدیو مرتبط :
هدفمندی یارانه ها یا هدفمندی سیاست!

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

هدفمندی یارانه ها تاثیری بر قیمت مسكن ندارد

 

 

هدفمندی یارانه ها تاثیری بر قیمت مسكن ندارد