غفلت مسئولان، جیب پرپول کلاهبرداران و سراب مسکن!

تأملی در باب اجرایی نشدن یک قانون؛
غفلت مسئولان، جیب پرپول کلاهبرداران و سراب مسکن!

در دیماه 1389 مجلس شورای اسلامی قانونی را به تصویب رساند که اجرایی نشدن آن همچنان خسارات زیادی را بر مردم و مسئولان تحمیل می کند.

به گزارش «تابناک»، قانون پیش فروش آپارتمان که پس از بررسی های فراوان سرانجام در دیماه 1389 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید هنوز در تو در توی بروکراسی های ادارای سیستم های قضایی و اجرایی سرگردان است تا کلاهبرداران با سوء استفاده از این غفلت همچنان بازار داغ و جیب پرپولی داشته باشند.

در این قانون که با خارج کردن پیش فروش آپارتمان از دست بنگاه های املاک و سپردن آن به دفاتر اسناد رسمی گام بزرگی جهت کاهش بار شکایات دستگاه قضایی و تحکیم معاملات برداشته شده بود، پیش فروش آپارتمان تنها به دفاتر اسناد رسمی و آن هم با شرایط خاصی سپرده شده بود که احتمال کلاهبرداری را تقریبا به صفر می رساند.

بر اساس این قانون هرگونه پیش فروش املاک در دفاتر اسناد رسمی منوط به گرفتن استعلامات لازم از ادارات ثبت و شهرداری در اصل سند مالکیت ثبت شده و خلاصه معامله آن نیز به اداره ثبت ارسال خواهد شد تا بدین ترتیب هرگونه فروش دوباره واحد پیش فروش شده به هر صورت فاقد اعتبار تلقی شود تا در نهایت پیش فروش تنها از طریق سند رسمی ممکن شده و امکان فروش دوباره واحد به شخص ثالث به صفر برسد.
این در حالی است که با اجرایی نشدن این قانون همچنان بنگاه های املاک به انعقاد چنین قراردادهایی که عواقب حقوقی پیچیده ای دارند اشتغال داشته و در موارد متعدد زندگی بسیاری از خریداران در اثر سست بودن اصول و پایه های تنظیم سند عادی پیش فروش آپارتمان، بر باد برود که عواقب آن سیل دادخواهی های متعدد کیفری و حقوقی بوده و حجم عظیمی از کار دستگاههای قضایی و پلیس را به خود اختصاص می دهد.
اختصاص کد رهگیری و ثبت در سامانه املاک نیز عملا با توجه به پرونده های مطروحه ناکارآمد و شکست خورده نشان داده است چرا که در مواردی مالک و سازنده یک ملک با تبانی با یکدیگر و به استناد قرارداد مشارکت اولیه اقدام به پیش فروش واحدهای آپارتمانی می کنند و سپس با تنظیم تقسیم نامه های دستی و عادی و بدون اطلاع و استعلام مراجع ذی صلاح -و البته به هر تاریخی که خودشان بخواهند،- کل ترتیب معاملات را به هر ریخته و با هماهنگی دست به کلاهبرداری می زنند.
در این موارد معمولا سازنده متواری شده و مالک نیز به استناد تقسیم نامه ای که می توان تاریخ ذکر شده در آن را حتی به تاریخ قبل از همه معاملات مرقوم کرد، اقدام به تصرف واحدهای پیش فروش شده به خریدارانِ از همه جا بی خبر می کند.

جالب اینکه متأسفانه در مراجع قضایی نیز به این تقسیم نامه های دستی اعتبار داده شده و در برابر قولنامه های عادی پیش فروش آپارتمان حتی اگر کد رهگیری در آن قید شده باشد، هر دو سند عادی تشخیص داده شده و مرقومه ای که تاریخش مقدم باشد، معتبر تشخیص داده می شود؛ بنابراین عملا املاک پیش فروش شده به عده‌ای در اختیار مالک اصلی قرار گرفته و سرمایه یک عمر زندگی خریداران بر باد می رود.

بدین ترتیب خریداران حتی در صورتی‌که بتوانند مجرم متواری را هم به دام بیندازند، در نهایت حکم به رد مال توسط کلاهبردار داده شده و در نهایت پولی که در هنگام معامله ارزش بالایی داشته با ارزشی به شدت سقوط کرده در زمان اجرای دادنامه به خریدار داده می شود تا عامل اصلی کلاهبرداری تنها به مجازات یک تا هفت سال حبس مذکور در قانون محکوم شود.

در حالی‌که تمامی این سناریوی وحشتناک که تا به حال عده زیادی از مردم را به خاک سیاه نشانده می تواند با اندکی اراده از سوی مسئولان در آینده حذف شود، متاسفانه با گذشت دو سال و اندی از این قانون کارآمد و مفید هنوز هیچ اراده ای برای اجرایی شدن آن وجود ندارد تا به ویژه با افزایش قیمت مسکن در طی سالها (و به ویژه ماه های) اخیر، حجم اینگونه کلاهبرداری ها با افزایش روبرو شده و طومار زندگی بسیاری را در هم بپیچد.

این در حالی است که این قانون هنوز هم در کشوی میز مسئولان مربوطه خاک می خورد تا کلاهبرداران با فراغ بال همچنان در حال پر کردن جیب های خود در وانفسای اوضاعی اقتصادی باشند تا در فرجام امر خرید مسکن هر روز به سرابی دور از دست تر تبدیل شود./تابناک

قیمت‌های نجومی مسکن و جیب خالی مردم

به گزارش پایگاه خبری تحلیلی اعتدال ، سامانه املاک توسط دولت راه اندازی شده تا متقاضیان خرید مسکن با مراجعه به سامانه املاک و مستغلات از آخرین قیمت‌های توافقی در محله‌های شهر تهران اطلاع حاصل کنند ، البته هیچ آماری از مراجعه شهروندان به این سامانه و نقش آن در کنترل بازار مسکن ارائه نشده است ؛ پارسال هم وزارت دادگستری اعلام کرد که  روز اول تیر 90 به موجران و صاحب خانه‌ها اجازه نمی‌دهد تا اجاره بهای واحدهای مسکونی را بیش از 7 تا 9 درصد افزایش دهند.؛ اما اجاره ها همچنان افزایش یافت تا در کنار کمبود اقدامات عملی و کارشناسی ، مردم همچنان شاهد افزایش همزمان شعارها و اقدامات نمایشی از سویی وقیمت ها از سوی دیگر باشند.

همچنان هرساله از یک اقدام نمادین رونمایی می شود ، بخش های خبری با شور و هیجان از فتح پیشاپیش بازار مسکن توسط دولت می گویند و این در شرایطی است که علیرغم همه این اقدامات ، در ماه‌های اخیر قیمت مسکن همچنان روند رو به رشدی دارد ، اجاره بهای مسکن در اغلب شهرهای بزرگ و پرجمعیت از سال گذشته بین 50 تا 300 درصد افزایش یافته و روند صعودی اجاره‌ها با آغاز فصل معاملات روبه گسترش است.‏

‏در چنین شرایطی سامانه املاک و مصوبه دولتی مذکور اگرچه در جهت حمایت از مردم ، مستاجران و به منظور کنترل قیمت اجاره مسکن وضع شده است ولی اجرای آن ها نیز اگر نگوییم تاثیر منفی ، بلکه به نوعی موجب نابسامانی بیشتر در بازار مسکن شده است.

باید به دولت محترم گفت که  بر اساس اصل 47 قانون اساسی مالکیت‏ شخصی‏ که‏ از راه‏ مشروع‏ باشد در جمهوری اسلامی ایران محترم‏ است. بنابر این دولت نمی‌تواند برای مالکیت افراد بر واحدهای مسکونی شرط یا قیمت‌گذاری کند. ضمن آنکه دولت شرعاً و قانوناً مجاز به جلوگیری از کسب و کار مشروع افراد نیست.‏ اما دولت به راحتی می تواند با انجام اقدامات کارشناسی و انجام طرح های جهادی در بخش مسکن و نه طرح هایی برای پر کردن صفحات روزنامه ها و تلویزیون ، به کنترل بازار مسکن بپردازد.

دولت هنگامی قادر به کنترل قیمت فروش و اجاره بهای مسکن است که به اندازه کافی واحد مسکونی خالی در اختیار داشته باشد و برای جلوگیری از رشد قیمت ، واحد‌های تحت مالکیت خود را با بهای کمتر به متقاضیان عرضه کند. در غیر این صورت هرگز قادر به ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی و استیجاری نیست.‏

در شرایطی که قیمت مصالح، دستمزد کارگران ساختمانی و نرخ تورم اقتصادی به استناد آمار رسمی از ابتدای امسال افزایش قابل توجهی یافته است، عادلانه نیست که با اعمال روش های دستوری از مالکان واحدهای مسکونی بخواهیم کمتر از افزایش هزینه‌های خود، نرخ اجاره بها و فروش مسکن را بالاببرند. بنابر این اجرای چنین روشهای دستوری از آنجا که مطابق با واقعیات بازار و تمایل مالکان نیست ، منجربه کاهش عرضه واحدهای استیجاری و در نتیجه رشد قیمت اجاره بها و فروش در بازار مسکن نشده و نخواهد شد.

به فرض اینکه کنترلی بیشتر و محکمتری به اجرا گذاشته شود، این احتمال وجود دارد که شاهد رواج پدیده قراردادهای صوری در بازار اجاره و فروش املاک مسکونی باشیم. یعنی مالکان واحدهای مسکونی در دفاتر مشاور املاک با مستاجرین و خریداران خود قراردادی مطابق با ضوابط دولتی منعقد ‌کنند ولی واحد تحت مالکیت خود را تنها به کسی اجاره ‌دهند و یا بفروشند که خارج از محیط دفاتر مشاور املاک، قرارداد دیگری مطابق با میل مالک امضا کند.

تجربه دخالت های بی ثمر دولت در معاملات ورزشی، قراردادهای فنی و مهندسی و بعضاً خدمات پزشکی دیده شده است.‏در هر یک از حوزه‌های نامبرده از آنجا که دولت بدون در نظر گرفتن سازوکارهای اقتصادی حاکم بر بازار عرضه و تقاضا، قصد مداخله در معاملات و قیمت‌گذاری خدمات را داشته است، شاهد رواج قراردادهای صوری مطابق با ضوابط دولتی هستیم، اما در واقع خدمات مورد تقاضا در قالب قیمت‌ها و ضوابط نگاشته شده در قراردادهای پنهانی به مشتریان عرضه می‌شود.

بجاست در آستانه تابستان  ، دولت محترم برای حمایت از قشر بی خانمان و کاهش اجاره بها و قیمت مسکن دست به اقدامات موثرتری نظیر افزایش پرداخت اعتبارات مسکن و گسترش شهرک‌های مسکونی اجاره به شرط تملیک زده و با مداخلات ناصوابی از این دست، اوضاع بازار مذکور را از حد فعلی آشفته‌تر نسازد. هم اکنون نیز بسیاری از مستاجران توان تمدید قراردادهای خود را ندارند و بلا تکلیف مانده اند ، کسی به داد مردم برسید .... /  خبرگزاری اعتدال