شیفت ساخت‌وساز به اراضی ذخیره

اخبار اقتصادی - شیفت ساخت‌وساز به اراضی ذخیره

 در نقشه طرح تفصیلی تهران، 400 قطعه زمین خام – فاقد بنا - هر كدام به مساحت بیش از یك هكتار، مجموع «اراضی ذخیره» پایتخت را شكل می‌دهد.  كاربری این اراضی با وسعتی در حدود 3 هزار هكتار، «تامین نیاز‌های آتی تهران به خدمات شهری» تعیین شده كه با هدف استفاده نسل‌‌های آینده، باید به‌صورت تدریجی، زیر بار ساخت‌وساز قرار گیرد. با این حال برج‌سازی‌های اخیر روی تعدادی از این قطعات، سوال‌برانگیز شده است.


شیفت ساخت‌وساز  به زمین‌های‌«ذخیره»

 

بهشاد بهرامی: اعضای شورای شهر تهران روز گذشته در جلسه غیرعلنی، علت تمایل مدیریت شهری به تشدید بارگذاری روی زمین‌هایی را كه به خاطر مساحت و نوع موقعیت، به آنها «زمین‌ذخیره» اطلاق می‌شود از شهردار تهران سوال كردند.

در طرح‌های جامع و تفصیلی شهر تهران، زمین‌های با مساحت بالای یك هكتار که هنوز ساخت و سازی در آنها صورت نگرفته و عملا اراضی خام محسوب می‌شوند، تحت عنوان «زمین‌ذخیره» لكه‌گذاری شده‌اند. طبق مقررات، مجوز ساخت‌وساز و بارگذاری روی این اراضی ویژه باید در طول زمان و متناسب با نیازهای خدماتی ساكنان شهر صادر شود.

 

در نقشه طرح تفصیلی پراکندگی زمین‌های ذخیره در تمام شهر قابل رویت است و تعداد این زمین‌ها حدود 400 قطعه برآورد می‌شود. این در حالی است كه در سال‌های اخیر به دو دلیل عمده شامل «وابستگی نظام مالی مدیریت شهری تهران به درآمد حاصل از ساخت‌وساز» و همچنین «تصمیم مالكان زمین‌های ذخیره به كسب ارزش‌افزوده از این اراضی از طریق احداث برج‌های تجاری»، بخش قابل‌توجهی از این نوع زمین‌ها زیر بار ساخت‌وساز رفته و البته منابع درشتی در بودجه شهر تهران برای پوشش هزینه‌های سنگین پایتخت را رقم زده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» روز گذشته پرونده ساخت‌وساز  روی زمین‌های ذخیره پایتخت در پارلمان محلی برای دومین بار ظرف ماه‌های گذشته از سال93 باز شد.

 

بعد از سوال برخی اعضای شورای شهر طی ماه‌های گذشته درباره كم و كیف مجوز صادر شده برای تعدادی برج در مگا‌پروژه «مادر» در زمین 1/7 هكتاری بوستان مادر، دیروز پرونده یكی دیگر از زمین‌های ذخیره شهر تهران مربوط به پروژه‌ای در زمین 2 هكتاری فرمانیه، باز شد. 

 

درحالی که مدیریت شهری برابر با قانون باید سهم درآمدهای پایدار شهری را به 70 درصد برساند و از افزایش حجم درآمدهای ناپایدار شهری همچون تراکم‌فروشی و تغییر کاربری دوری کند، در چند سال اخیر منبع درآمدی جدیدی از محل فروش اراضی ذخیره و عوارض صدور پروانه به دست آورده است. این موضوع برای دومین بار از سوی اعضای شورای شهر تهران مورد اعتراض واقع شده است.

 

 سه هزار هکتار عرصه ذخیره

«زمین‌های ذخیره شهری» به مجموعه زمین‌هایی گفته می‌شود که بیش از یک هکتار مساحت دارند. ضمن آنکه این اراضی برای تامین نیازهای خدماتی شهر در طول سال‌های آینده باید حفظ شود.

 

مالکیت این زمین‌ها در پایتخت شامل دولت، شهرداری، نهادهای شبه‌دولتی و تعدادی افراد حقیقی است.  تا پیش از تصویب طرح تفصیلی جدید مجموعه شهری تهران به حدود 5 هزار و 114 هکتار زمین ذخیره شهری مجهز بود که پس از تدقیق نقشه‌های طرح تفصیلی، مشخص شد برخی از این قطعه‌ زمین‌ها چون دارای بنای ساختمانی هستند، عملا قابلیت بهره‌برداری جدید را از دست داده‌اند و لذا از مساحت كلی زمین‌های ذخیره حذف شدند.

 

در نتیجه مساحت اصلاح‌شده زمین‌های ذخیره به حدود 3 هزار هکتار معادل  400 قطعه یا پلاک رسید که گفته می‌شود هم‌اكنون حدود 10 درصد از آن معادل 300 هکتار به شهرداری تهران تعلق دارد.  بنا بر آمار برای 10 درصد از مساحت 3 هزار هکتاری اراضی ذخیره شهری که معادل 5 درصد از مساحت 60 هزار هكتاری شهر تهران را تشکیل می‌دهد در چند سال اخیر پروانه ساخت وساز صادر شده است.

 

  این در حالی است که کارشناسان شهری معتقدند: از آنجا که طرح جامع و تفصیلی شهر تهران مطابق با الگوهای جهانی در شهرهای مدرن طراحی شده است تجربه دیگر کشورها نشان می‌دهد در اراضی ذخیره برای دوره زمانی کوتاه نباید بارگذاری سریع انجام شود چراکه به این زمین‌ها برای تامین خدمات موردنیاز شهر در طول زمان نیاز است. این در حالی است که ساخت‌وساز‌های کنونی سبب می‌شود در صورت بروز نیاز به تامین خدمات در سال‌های آتی، زمینی برای اجرای آنها وجود نداشته باشد. این کارشناسان تاکید می‌کنند: صدور مجوز برای تعیین کاربری جدید همچون خدماتی، اداری و تجاری در این قطعات باید با هماهنگی کمیسیون ماده 5 باشد.

 

البته کاربری مسکونی باید در آخرین محور اولویت تعیین کاربری در اراضی ذخیره باشد. اما این در حالی است که اخیرا مدیریت شهری با پایبند نبودن به این موضوع به فروش این زمین‌ها آن هم بدون مجوز شورا اقدام كرده است.

 

زمین میدان تره‌بار فرمانیه با مساحت حدود 2 هکتار از جمله زمین‌هایی است که مطابق با طرح تفصیلی جدید تهران کاربری تجاری، خدماتی در مقیاس محله‌ای و ناحیه‌ای برای آن تعریف شده است اما در دو مرحله قطعاتی از این زمین با ارزشی پایین‌تر از قیمت محله‌ای به شخصی حقیقی برای ایجاد مرکز تجاری فروخته شده است.

 

این موضوع اگرچه یک‌بار با پیگیری شورای شهر سوم منجر به توقف یکباره فروش قطعاتی از این زمین شد اما بررسی‌های برخی اعضای شورای شهر تهران در دوره چهارم نشان می‌دهد: شهرداری تهران بدون برگزاری مزایده در دو مرحله طی سال‌های 91 و 92 ، مجموعا 3/1 هکتار از زمین فرمانیه را فروخته و به ساخت مجتمعی تجاری اختصاص داده است.

  سه اشکال شورا به پروژه فرمانیه

از موضع اعضای شورای شهر تهران سه اشکال اساسی به فروش زمین میدان تره بار فرمانیه وارد است. نخست آنکه شهرداری به عنوان مالک زمین بدون مجوز شورای شهر و خارج از ضوابط به فروش زمین اقدام کرده است.

 

دوم آنکه شهرداری در جریان فروش، کاربری زمین را از خدماتی محله‌ای به تجاری فرامحله‌ای و فرامنطقه‌ای تغییر داده است.  سومین نکته که در پرونده مورد ابهام اعضای شورای شهر قرار گرفته قیمت معاملاتی زمین است. به گفته اعضای شورای شهر تهران زمین فرمانیه متر مربعی بین 6 تا 5/8 میلیون فروخته شده در حالی كه متوسط قیمت خرید و فروش در منطقه یک در آن زمان متری 10 میلیون تومان بوده است.

 آیین‌نامه فروش املاک رعایت نشد؟

محمدحقانی رئیس کمیته محیط زیست شورای شهر تهران یکی از منتقدان به این پروژه در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: در شهریور ماه سال ۹۱، شهرداری میدان تره بار فرمانیه را که از میادین اصلی، قدیمی، موفق و مورد اقبال مردم بود، فروخت. ظاهرا بخشی از زمین سند نداشته که به همین دلیل، این بخش قابل واگذاری نبوده است.

 

اما باقی آن متری هفت میلیون تومان فروخته شده که یک سال بعد، دوباره متری یک و نیم میلیون تومان بابت آن پرداخته شده است، در حالی که در زمان فروش در سال ۹۱ و در اوج گرانی ملک، قیمت این زمین بسیار بیشتر از این ارقام بوده است. او ادامه داد: بعد از یک سال و در شهریور ۹۲ و همزمان با روی کار آمدن شورای چهارم، بر اثر اعتراض‌های اهالی و اعضای شورا، 4 تا 5 هزار متر مربع از زمین پس گرفته شده و میدان تره بار ایجاد شد. این در حالی است که ما به نحوه فروش این میدان اعتراض داریم. حقانی تصریح کرد: در این زمین خاکبرداری برای ساخت یک مجتمع تجاری و اداری در حال انجام است که من حتی نسبت به نوع کاربری آن هم اعتراض دارم.

 

زیرا این زمین در پهنه 214S واقع شده که پهنه تجاری، اداری و خدماتی در مقیاس محله‌ای ناحیه‌ای است در حالی که با ساخت این مجتمع کاربری زمین در حد فرامنطقه‌ای تغییر پیدا می‌کند. رئیس کمیته محیط زیست شورای شهر اظهار کرد: خریدار اول این ملک، شخص حقیقی بوده و شهرداری میدان تره بار را به شرکت جهان فروخته است.

 

  البته این شرکت در آن زمان زیرمجموعه بانک شهر نبوده و خارج از روال شهرداری، زمین را فروخته که از نظر ما قانونی نیست.  در جلسه غیرعلنی دیروز شورای شهر، محمد باقر قالیباف از مجوزی كه برای زمین فرمانیه صادر شده است، دفاع كرد اما به نظر می‌رسد برخی اعضای شورا از این پاسخ قانع نشده باشند.

 

فارغ از شورای شهر تهران، هم‌اكنون شورای عالی شهرسازی و معماری كشور نیز نسبت به ساخت‌وسازهای بی‌رویه و بارگذاری بدون هماهنگی روی زمین‌‌های ذخیره شهر تهران، تذكرات متعددی را خطاب به مدیریت شهری مطرح كرده است.

 

اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

 

ویدیو مرتبط :
کارگاه آموزشی حقوق اراضی و املاک (اراضی وقفی)

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

سود ساخت‌وساز در روزهای ركود

 

 

برمبنای محاسبات سازمان وابسته به شهرداری، در شرایط فعلی كه بازار مسكن راكد است، پروژه‌های انبوه‌سازی در مناطق مركزی و جنوبی شهر تهران، ۲۳ درصد سود سالیانه نصیب سازنده‌ها می‌كند. این نرخ سود، با احتساب هزینه ساخت متری ۴۰۰ هزار تومان و فروش واحدها به قیمت متری یك میلیون تومان تعیین شده است. این درحالی است كه هم‌اكنون برخی مالكان واحدهای نوساز قیمت عرضه را حدود یك میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تعیین كرده‌اند و معتقدند فروش به كمتر از این قیمت، جز ضرر، حاصل دیگری برای آنها ندارد.

بررسی بازار انبوه‌سازان با شاخص «انتفاع مالی» نشان می‌دهد، اگر در یك‌سال و نیم اخیر مالكان واحدهای نوساز، قیمت فروش را به مرز یك میلیون تومان كاهش می‌دادند، هم آنها سود می‌كردند و هم متقاضیان خرید با كمترین قیمت صاحب‌خانه می‌شدند.

بیت‌ا... ستاریان كارشناس و سازنده فعال در تهران، با تایید این موضوع به دنیای اقتصاد گفت: در حال حاضر واحدهای نوساز آماده تحویل در مناطق مركزی و جنوبی تهران بین یك میلیون و ۱۰۰ هزار تا یك میلیون و ۸۰۰ هزار تومان فروخته می‌شود.

وی افزود: در دوره فعلی كه معاملات در ركود و قیمت‌ها روبه كاهش است، سود ساخت‌وساز در حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد است، اما در وضعیت رونق، این نرخ به ۱۵۰ درصد هم می‌رسد.

ستاریان تصریح كرد: سود ساخت‌‌وساز در تهران در دوران رونق مسكن به طور متوسط بین ۱۲۰ تا ۱۵۰ درصد برآورد می‌شود.

به گزارش دنیای اقتصاد، اگرچه گفته می‌شود آنچه باعث شده عرضه واحدهای نوساز به بازار مسكن در یك‌سال و نیم گذشته متوقف شود، بی‌میلی خریداران بوده است، اما واقعیت ماجرا، اشتهای سازنده‌ها به سودهای آن‌چنانی می‌تواند مهمترین عامل توقف عرضه در بازار مسكن تحلیل شود. روز گذشته، همایشی تحت عنوان نوسازی بافت‌های فرسوده شهری به میزبانی سازمان نوسازی شهرداری تهران برگزار شد كه مدیران شهرداری برای تشویق انبوه‌سازان به فعالیت در پروژه‌های مشاركتی، جزوه‌ای حاوی محاسبات سود و زیان سرمایه‌گذاری در این پروژه‌ها را در محل همایش توزیع كردند. در این جزوه آمده است: «متراژ قابل ساخت در ۶۶۰۰ مترمربع زمین با تراكم ۲۴۰ درصد، ۱۶ هزار مترمربع خواهد بود كه با احتساب ۴۰۰ تا ۴۵۰ هزارتومان هزینه ساخت هر متر مربع، مجموع هزینه‌ها ۶۴ میلیارد ریال برآورد خواهد شد. و چنانچه هر متر مربع از واحدهای مسكونی ساخته شده در پروژه‌های سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده با قیمت‌ متری یك میلیون تومان فروخته شود، سود حاصل از فروش ۳۲ میلیارد ریال خواهد بود. كه با این حساب سود سالانه پروژه با احتساب طول دوره ساخت ۲ ساله، حدود ۲۳ درصد تخمین‌زده می‌شود.»

این نرخ سود از نگاه كارشناسان مسكن، رقم فوق‌العاده مناسبی برای فعالیت‌های ساختمانی آن هم در شرایط كنونی كه ركود به اوج رسیده، می‌تواند باشد.

دكتر بیت‌اله ستاریان، انبوه‌ساز و کارشناس مسکن در این‌باره به دنیای اقتصاد گفت: در حال حاضر در مناطق جنوبی شهر هزینه ساخت مطابق با اعلام سازمان نوسازی شهرداری، متری ۴۰۰ هزار تومان و قیمت زمین از متری یک میلیون تومان تا یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان محاسبه می‌شود.

وی در ادامه با اشاره به قیمت آپارتمان‌های نوساز در این مناطق گفت: در مناطق جنوبی تهران آپارتمان‌های نوساز از متری یک میلیون و۲۰۰ هزار تومان تا یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان خرید و فروش می‌شود و اگر تسهیلات تشویقی برای معافیت از عوارض ساخت و تراکم و‌... به انبوه‌ساز ارائه شود سود ۲۳ درصدی بخش خصوصی در مشارکت با سازمان نوسازی حتی در دوران رکود بازار مسکن‌، تضمین شده و قطعی است.

به گزارش دنیای اقتصاد، وزارت مسكن برخلاف‌نظر سازمان نوسازی شهرداری تهران، معتقد است هزینه ساخت‌وساز حداكثر

متر مربعی ۳۵۰ هزار تومان است.

● نیاز به ساخت ۶۵۰ هزار واحد در بافت فرسوده تهران

در حال حاضر در ۳۲۶۸ هكتار از بافت فرسوده مصوب شهر تهران، نیاز به ساخت ۶۵۰ هزار واحد مسكونی وجود دارد.

در ۸ سال گذشته، در مجموع ۹۵۲ هزار واحد مسكونی جدید در شهر تهران احداث شده كه برای این تعداد واحد، ۱۴۹ هزار و ۵۰۱ فقره پروانه ساختمانی صادر شده است. سطح كل زیربنای این واحدها ۱۳۴ میلیون و ۱۹۰ هزار و ۷۴۱ متر مربع بوده است. از این تعداد واحد مسكونی كه از سال ۱۳۸۰ تا پایان دی‌ماه سال جاری در شهر تهران احداث شده، ۱۳۰ هزار واحد با زیربنای كل ۱۲ میلیون و ۹۰ هزار متر مربع، در بافت فرسوده ساخته شده است.

● دولت با ما همكاری كند

شهردار تهران در همایش نوسازی بافت‌های فرسوده كه دیروز برگزار شد، با انتقاد از نحوه همكاری دولت و وزارت مسكن با پروژه‌های نوسازی، گفت: ۱۸ ماه است كه شهرداری برای دریافت مجوز انتشار اوراق مشاركت و فروش متری مسكن، پیگیری می‌كند، اما در آستانه برگزاری این همایش، یك‌شبه همه مجوزها و توافقات نهایی و صادر می‌شود.

محمد باقر قالیباف افزود: در حال حاضر مجوز بانك مركزی برای انتشار ۱۰۰ میلیارد تومان اوراق مشاركت صادر شده و همچنین قرارداد مشارکت با ۵۰۰ انبوه ساز فعال که قول همکاری با سازمان نوسازی را داده اند نیز منعقد شده است. به گزارش دنیای اقتصاد‌، اگرچه محمد باقر قالیباف از عملکرد شهرداری تهران در زمینه نوسازی محلات فرسوده که ۳۰ تا۳۵ درصد از وزن شهر را در بر می‌گیرند، اظهار رضایت نمی‌كند، ولی به مشارکت انبوه‌سازان و بخش خصوصی برای جبران عقب‌ماندگی‌های موجود امیدوار است.

قالیباف اضافه كرد: متاسفانه در جریان كار اقدامات برای بافت‌های فرسوده بوروكراسی اداری زیادی وجود دارد و به عنوان مثال برای اخذ مجوز اوراق مشاركت نزدیك به ۱۸ ماه دویدیم تا توانسته‌ایم این مجوز را دریافت كنیم. وی با اعلام این كه مرحله سوم فروش متری مسكن از هفته آینده آغاز خواهد شد، اضافه كرد: مرحله دوم از فروش متری مسكن در طرح نوسازان نتایج خوبی در برداشته و به همین دلیل مرحله سوم آن را نیز به زودی آغاز می‌كنیم. شهردار تهران با بیان این كه حاشیه‌نشینی در كلان‌شهرها و آسیب‌های ناشی از این مسائل نظیر فقر، فساد، ناامنی و انواع جرم و جنایت مساله‌ای نیست كه بتوان از كنار آن به سادگی عبور كرد، اضافه كرد:‌ در حال حاضر ۳۵ درصد وزن این نوع تخلفات كلان شهرها در حاشیه شهرها اتفاق می‌افتد و این اتفاقات تلخ و انواع جنایات را من بارها در زمانی كه فرمانده نیروی انتظامی بودم با چشم‌های خود دیدم.

● انتقاد از شهرهای جدید

شهردار تهران با اشاره به اینكه، توجه به شهرهای جدید كه كیلومترها دورتر از تهران است، افزایش پیدا كرده و میلیاردها تومان هزینه لازم است تا امكانات خدماتی در شهرهای جدید برقرار شود، خواستار توجه به داخل شهر تهران و برنامه‌ریزی برای افزایش ظرفیت سكونت در تهران شد.

قالیباف با اشاره به سرمایه‌گذاری ۵۰۰ میلیارد تومانی شهرداری تهران برای خرید زمین‌های منطقه قلعه‌مرغی خاطرنشان كرد: مجموعه‌های دیگر نظیر انبار نفت، پادگان جی و زمین‌های ذخیره دیگر می‌توانند نقطه تحریك بافت‌های فرسوده قرار گیرند و محله‌هایی نظیر جوادیه را برای سال‌ها جوان‌تر و رو به رشد كنند.

وی با اذعان نسبت به این كه پروژه‌های مربوط به بافت‌های فرسوده در شهر تهران تاكنون نتایج خوبی نداشته است، تصریح كرد: نتایج چنین طرح‌هایی كند حاصل می‌شود و باید با حوصله در این مسیر قدم گذاشت و قطعا اتفاقات خوبی كه تاكنون رخ داده در آینده بیشتر خواهد بود.

● تفاهم مشترك برای بافت‌های فرسوده

شهرداری تهران و وزارت مسکن به منظور ارائه تسهیلات برای نوسازی بافت‌های فرسوده تفاهمنامه همکاری امضا کردند.

به گزارش دنیای اقتصاد، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در نخستین همایش سالانه نوسازی بافت‌های فرسوده شهری که در مرکز همایش‌های صدا و سیما برگزار شد به برخی اقدامات در مورد نوسازی بافت فرسوده اشاره و اظهار داشت: امروز توافقنامه‌ای میان شهرداری و وزارت مسکن به امضا رسید که طی آن خط اعتباری ۳۰ هزار تسهیلات بانکی به رقم هر واحد ۱۵ میلیون تومان و در مجموع ۴۵۰ میلیارد تومان در اختیار بافت فرسوده شهر تهران قرار خواهد گرفت و سقف این پول تا ۲۰ میلیون تومان برای انبوه‌سازان افزایش خواهد یافت.

فریدون درویش‌زاده با اشاره به اینکه شهرداران مناطق، مسوول نوسازی بافت فرسوده منطقه خود هستند و شرکت انبوه‌سازان مناطق با ماهیت خصوصی در کنارشان حضور خواهند داشت، افزود: بودجه نوسازی بافت فرسوده در هر منطقه به تصویب خواهد رسید و شهرداری زیرساخت‌های لازم را برای آن آماده خواهد کرد. مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران بیان داشت: تاکنون در ۱۰ محله شهر تهران، دفاتر خدمات تسهیل و نوسازی راه افتاده و مقدمات این نوسازی از طریق تعامل با مردم آغاز شده است و با تکیه و تعامل بر اعتماد مردم، روند نوسازی تسریع و تسهیل خواهد شد. وی در ادامه از آغاز مرحله سوم طرح سرمایه‌گذاری متری مسکن از ۲۶ دی ماه خبر داد و گفت: این اتفاق فرصتی برای مشارکت مردم در نوسازی بافت فرسوده خواهد بود که حداقل ۵ متر با مبلغ ۵/۴ میلیون تومان در این زمینه سرمایه‌گذاری کنند.