روایتی از وضعیت بازار مسكن در تهران

ركود بی‌سابقه‌ای از سال ١٣٩١ بر بازار خرید و فروش ملك در ایران سایه انداخت. دولت نهم و دهم كه قرار بود با طرح مسكن مهر مشكل صاحب‌خانه شدن اقشار كم درآمد را حل كند، نه تنها به هدفش نرسید كه وضعیت به سمتی پیش رفت كه اقشار میانی هم در خرید خانه ناتوان‌تر شدند.

 این وضع در طول زمامداری حسن روحانی هم ادامه پیدا كرد؛ امسال، سومین سالی است كه خرید و فروش مسكن در ركود است، هر چند برنامه‌هایی برای خروج از ركود مسكن، مانند دیگر بخش‌ها، در دو سال اخیر اجرایی شد ولی هیچ‌كدام از این طرح‌ها تاكنون نتوانستند رونق را به بازار بازگردانند.

افزایش قیمت ناممكن است
مشاوران املاك در ركود سه ساله بازار بیش از هر زمانی كم‌حوصله شده‌اند. تنها كافی است به بنگاهی مراجعه كنید تا این موضوع  حس شود.

یكی از مشاوران املاك منطقه نیاوران در مورد وضعیت بازار مسكن به «اعتماد» می‌گوید: اینكه در آینده چه می‌شود خدا می‌داند اما یك چیز مسلم است: در یكی دو سال آینده قیمت مسكن به شكل چشمگیری افزایش پیدا نمی‌كند. حال اگر كسی قصد دارد منزل خود را بفروشد و خانه دیگری بخرد، همین امروز هم می‌تواند دست به كار شود.

حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاك تهران هم به «اعتماد» توضیح می‌دهد: امسال بحث افزایش قیمت نخواهیم داشت، چرا كه كاهش قدرت خرید مردم اجازه چنین كاری نمی‌دهد. افزایش قیمت در شرایط فعلی نه تنها به نفع فروشنده نیست بلكه تنها منجر به تعمیق ركود می‌شود.

گزارش مركز آمار ایران نشان می‌دهد معاملات ملكی در شهر تهران در زمستان ١٣٩٤ نسبت به فصل پیش از آن ١/١٩ درصد رشد و نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن ٩/٢٣ درصد كاهش داشته است؛ هر چند كه میانگین قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسكونی معامله شده از راه بنگاه‌های معاملات ملكی در شهر تهران در زمستان سال گذشته نسبت به فصل قبل از آن ٣/٢ درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال قبل ٦/٠ درصد كاهش داشته است. البته كاهش خرید و فروش در سال گذشته نسبت به سال ١٣٩٣ منطقی است؛ زیرا در سال ١٣٩٣ رشد اقتصادی كشور سه درصد بود كه این رقم سال گذشته به سختی به صفر رسید؛ همین نشان می‌دهد ركود در اقتصاد ایران بی‌سابقه شده است.

بازار در اختیار خریدارها
مشاور املاك دیگری به خبرنگار «اعتماد» می‌گوید: اكنون وضع بازار مسكن به سمتی رفته كه دیگر فروشنده نمی‌تواند قیمت معامله را تعیین كند و این كار بیشتر از سوی خریدار انجام می‌شود؛ چون خرید و فروشی انجام نمی‌شود و آنهایی ‌كه نیاز به پول دارند واحد مسكونی را با نزدیك‌ترین قیمت، به نرخ مطلوب خود می‌فروشند.

این فعال بازار مسكن در مورد پیش‌بینی آینده بازار مسكن هم توضیح می‌دهد: نمی‌توان قاطعانه از بهبود وضعیت سخن گفت اما بعید است وضع كنونی ادامه پیدا كند، هر چند توقع رونق هم توقعی منطقی نیست.

از سوی دیگر رییس اتحادیه مشاوران املاك تهران هم پیش‌بینی می‌كند: در نیمه نخست امسال گام نخست خروج از ركود مسكن برداشته می‌شود و بررسی آمارها هم این را نشان می‌دهد. هر چند كه خروج از ركود به مفهوم بازگشت به دوران رونق نیست ولی گام مهمی در رفع نابسامانی فعلی است.

به گفته او آمار معاملات ملكی تهران در ماه نخست سال ١٣٩٥ نشان‌دهنده افزایش ١٠ درصدی خرید و فروش مسكن نسبت به مدت مشابه سال گذشته بود؛ حال آنكه در فروردین ماه خرید و فروش‌ها همواره كمتر از ماه‌های دیگر است؛ زیرا به شكل عملی نیمه اول ماه، تعطیلات است.

مانور پول لازم‌ها
مشاوران املاك همگی معتقدند كه در شرایط فعلی فروشندگانی كه حاضر نبودند از قیمت فروش خود كوتاه بیایند، به دلیل طولانی شدن مدت ركود از موضع خود پایین آمده‌اند. درهمین رابطه یكی دیگر از مشاوران املاك شمال تهران می‌گوید: فروشنده‌ای كه حاضر نبود واحد خود را كمتر از متری ١٦ میلیون و ٥٠٠ هزار تومان بفروشد، همین امروز به بنگاه آمد و حاضر شده بود این‌بار با قیمت ١٣ میلیون تومانی هم واحد خود را واگذار كند هر چند باز هم خریدار زیر بار نرفت. در نهایت فروشنده مجبور شد به فروش ملكش با قیمت متری ١٢ میلیون تومان رضایت دهد.

او تاكید كرد امروز فروشنده باید دنبال مشتری بگردد و این وضع باعث شده كسانی‌كه می‌خواهند منزل خود را عوض كنند كمتر از دیگران زیان ببینند؛ چرا كه به هر روی آنها با همان نرخی كه واحد خود را فروخته‌اند، واحد دیگری می‌خرند. از سوی دیگر افرادی كه به پول خانه‌شان نیاز دارند هم از سر ناچاری به قیمت كمتر تن می‌دهند.

افزایش معاوضه‌
«ركود مسكن فرصتی شد برای برخی از سرمایه‌داران و ثروتمندان كه واحد مسكونی را با ماشین‌های مدل بالا، باغ یا ویلا معاوضه كنند.»

اینها گفته یكی از فعالان بازار مسكن منطقه ولنجك به «اعتماد» است. این مشاور املاك درباره دلایل افزایش معاوضه مسكن گفت: بسیاری از ثروتمندان ترجیح می‌دهند از این شیوه برای خرید و فروش استفاده كنند و از قضا این شیوه بدی هم برای سرمایه‌گذاری نیست. واگذاری ماشین لوكس به ازای یك واحد مسكونی، در شرایطی كه فروشندگان به قیمت‌های پایین‌تری هم راضی می‌شوند عمل تیزهوشانه‌ای است. حتی واگذاری ویلا یا باغ با واحد مسكونی هم رفتاری منطقی است؛ چون اگر رونقی هم حاصل شود، احتمالا از واحدهای مسكونی شهر آغاز می‌شود و سپس به ویلا، زمین و باغ می‌رسد.

 به گفته او امیدی برای آنكه در ٩ ماهه نخست امسال تغییری در وضعیت بازار به وجود بیاید، نیست. او ادامه می‌دهد: برای فصل زمستان می‌توان اندكی امیدوارتر بود، اگر اقتصاد كشور در ماه‌های نخست وضعیت بهتری پیدا كند احتمال این وجود دارد كه در ماه‌های زمستان خرید و فروش مسكن افزایش پیدا كنند.
 

 اخبار اقتصادی  -  اعتماد 

پیش‌بینی‌ وضعیت بازار مسكن تا پایان سال

پیش‌بینی‌ وضعیت بازار مسكن تا پایان سال

گزارش‌ها از گرانی اجاره‌بها و میل به صعود، رسمی شد و بانك مركزی نیز در كنار مركز آمار، روند صعودی اجاره‌بها در سال گذشته را تایید كرد. در حالی كه بانك مركزی شاخص بهای مسكن اجاره‌ی در مناطق شهری ایران طی سال 90 در مقایسه با سال 89 را بیش از 11 درصد اعلام كرده‌ است، بسیاری از كارشناسان نرخ تورم سال قبل در بازار مسكن را بیش از این عدد می‌دانند.

ایسنا:ین روزها مستاجران روایت تازه‌ای از گرانی‌ها در بازار اجاره‌بها را تجربه می‌كنند و معتقد هستند افزایش نرخ اجاره‌ها بسیار بیشتر از درصدهایی است كه اعلام می‌شود و برای خانواده‌ای كه درآمد ثابتی دارد، این افزایش اجاره‌بها باری بر دوش مستاجران اضافه می‌كند.

بانك مركزی درحالی میزان رشد شاخص بهای مسكن طی سال 90 را 11.1 درصد اعلام كرده كه این میزان طی سال 89 معادل شش درصد بوده است. همچنین طی سال‌های 88 و 87 نیز میزان رشد شاخص بهای مسكن اجاره‌ای در مناطق ایران به ترتیب 12.8 و 28.6 درصد بوده است. همچنین در سه ماهه پایانی سال 90 میزان رشد بهای مسكن اجاره‌ای در كل مناطق شهری در مقایسه با زمستان سال 89 معادل 13.6 درصد بوده است.

درحالیكه شاهد عینی افزایش قیمت‌ها در بازار مسكن مردم و متقاضیان اجاره‌بها هستند، مسوولان این بخش معتقدند به غیر از سه ماه تابستان كه فصل نقل و انتقالات است بازار مسكن از ثبات نسبی برخوردار است.

به گفته او، غیر از سه ماه تابستان مسكن شهر تهران از ثبات برخوردار است، ولی زمانی كه عده‌ای می‌خواهند قیمت مسكن را افزایش دهند بهترین زمان را برای این كار را سه ماه تابستان می‌دانند.

بیت‌الله ستاریان ـ كارشناس اقتصاد مسكن ـ نیز درباره‌ی تورم در بازار مسكن با بیان این‌كه افزایش براساس آمار‌ها و كارشناسی‌های انجام گرفته در سال گذشته 50 تا 60 درصد بوده است، اظهار كرد: امسال نیز ما در فروردین‌ماه شاهد 15 درصد افزایش قیمت‌ها، در اردیبهشت‌ماه 7 تا 10 درصد تورم را شاهد بوده‌ایم. تغییرات قیمتی قیمت مسكن تا پایان امسال نیز اصلا دور از نیست.

این كارشناس اقتصاد با تاكید بر این‌كه راه‌حل‌هایی كه برای كنترل بازار اجاره‌بها مطرح می‌شود، راهكارهای مناسبی نیست، گفت: به‌طور مثال طرح بلوك‌بندی صرفا برای اطلاع‌رسانی از قیمت‌ها مناسب است، بدین معنی كه كسی كه از قیمت‌ها خبر ندارد، از طریق طرح بلوك‌بندی از قیمت‌ها اطلاع‌ می‌یابد.

ستاریان با تاكید بر این‌كه علت اصلی تورم در بازار مسكن كمبود آن است، بیان كرد: ‌در چند سال اخیر تنها 140 هزار واحد مسكن مهر تحویل متقاضیان داده شده ، این درحالی است كه قرار بود با اجرای پروژه‌ی مسكن مهر قیمت‌ها تا حد زیادی كاهش یابد.

وی ادامه داد: در تولید مسكن فقط تبلیغ شده است این درحالی است كه وظیفه‌ی تولید مسكن باید برعهده بخش خصوصی باشد./ایسنا