خطای «متراژ» در سند ملكی؟

 شبهه‌ای كه از چندماه پیش به واسطه یك شایعه‌ سریالی درباره «محاسبه دقیق مساحت آپارتمان‌ها»، به «سند رسمی» وارد شده، اخیرا با انتشار گسترده در بازار مسكن نگرانی برخی خریداران را برانگیخته و زمینه‌ای هر چند ضعیف بابت سلب اعتماد به تنها مدرك معتبر مالكیت را به همراه داشته است.

آن‌طور كه برخی فعالان بازار مسكن محتوای این شایعه را روایت می‌كنند، گفته می‌شود: بروز خطای عمدی یا سهوی در محاسبه و نگارش متراژ واحد مسكونی در متن سند رسمی، گاهی اوقات باعث كم‌فروشی متری در آپارتمان‌‌های مسكونی می‌شود به طوری كه با درج متراژ بیشتر از مساحت واقعی در سند، چند میلیون بهای اضافه‌تر از اصل قیمت به خریداران تحمیل می‌شود. در بازار مسكن با توجه به متوسط قیمت متری 4 میلیون تومانی آ‌پارتمان در تهران و 2 میلیون تومانی در كل كشور، هر سانتی‌متر مربع بنا چند صد هزار تومان ارزش دارد و این بها، دقت فوق‌العاده بالا در تعیین مساحت را طلب می‌كند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تاكنون اگر چه اشكالات موردی از طرف مسوولان ثبت به سند عادی– قراردادهای تنظیمی در بنگاه‌ها- وارد شده بود اما هیچ شك و شبهه‌ای نسبت به سند رسمی (آنچه در دفترخانه‌ها صادر می‌شود) مطرح نبود.

دنیای‌اقتصاد روز گذشته این «اولین شبهه» وارد شده بر سند رسمی ملك را با هدف ارائه پاسخ روشن به متعاملین مسكن، از مقامات مسوول حوزه حقوقی املاك پیگیری كرد. یك عضو هیات‌مدیره كانون سردفتران در واكنش به ادعایی كه در بازار مسكن درباره «خطای تعیین متراژ در سند ملكی» مطرح است، به «دنیای‌اقتصاد» اعلام كرد: مشكل محاسبه دقیق مساحت آپارتمان‌ها موضوع جدیدی نیست و به اختلاف روش بین كارشناسان شهرداری و سازمان نظام مهندسی در تعیین متراژ بنای مفید و غیرمفید ساختمان‌ها مربوط می‌شود.

 

این اختلاف‌نظر در موارد معدود، اشكال ایجاد می‌كند بنابراین توصیه می‌شود خریداران ملك پیش‌از انجام معامله، متراژ دقیق را از مراجع مسوول از جمله سازمان نظام مهندسی، استعلام كنند. عضو هیات‌مدیره كانون سردفتران در عین حال، حوزه اختیار و عملكرد دفاتر اسناد رسمی را خارج از پروسه تعیین یا درج متراژ عنوان كرد و گفت: مساحت بنای ساختمان‌ها ابتدا توسط شهرداری در پروانه و پایان‌كار تعیین و صادر می‌شود و سپس با محاسبه مجدد توسط كارشناسان محاسب نظام مهندسی، به ادارات ثبت برای صدور سند اعلام می‌شود. این مقام حوزه ثبت رسمی املاك تصریح كرد: به زودی با تكمیل نقشه‌های كاداستر، چنین مباحث و نواقصی به طور كامل برطرف خواهد شد.

در سیستم كاداستر، موقعیت فضایی و جغرافیایی كلیه املاك یك منطقه با لحاظ «ارزش حقوقی» روی نقشه‌های مخصوص تهیه می‌شود. تفاوت نقشه كاداستر با سایر نقشه‌های هوایی، در كاربری ثبتی آن است. نقشه كاداستر از لحاظ حقوقی، ملاك عمل مراجع ثبت اسناد ملكی و قضایی خواهد بود طوری كه سند ملكی پس از تكمیل كاداستر، براساس كروكی‌ها و مرزهای بین املاك، صادر خواهد شد.

 

  برخی فعالان بازار مسكن اخیرا در تماس با گروه مسكن روزنامه مدعی شدند، افرادی در بازار وجود دارند كه می‌توانند مساحت آپارتمان‌ها را تغییر دهند! بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره این شایعه با توجه به اظهارات مسوولان نشان می‌دهد: خطای موجود در تعیین دقیق مساحت ملك ارتباطی به تبانی برای تغییر متراژ ندارد. هرچند احتمال تخلف در همه حوزه‌ها قابل كتمان نیست. هرچند برخی اقدامات صورت گرفته طی سال‌های اخیر تا حد قابل توجهی از بروز تخلفات ملکی به‌خصوص کم‌فروشی در متراژ آپارتمان‌ها جلوگیری کرده است، اما آن‌طور که کارشناسان ثبت رسمی هم آن را تایید می‌کنند، چالش مذکور کماکان ادامه دارد.

البته این کارشناسان تاکید می‌کنند که این چالش چندان فراگیر نبوده و تنها در موارد محدودی مشاهده شده است که البته شاید یکی از دلایل این محدود بودن، عدم توجه خریدار به متراژ عینی در مقایسه با متراژ ثبت شده در سند است.

با این وجود کارشناسان ثبت به متقاضیان خرید آپارتمان‌های مسکونی توصیه می‌کنند در صورتی که حتی خودشان از تخصص کافی برای محاسبه متراژ دقیق واحد مسکونی موردنظر برخوردار نیستند، حتما قبل از خرید واحد از مساحت دقیق آن و تطبیق متراژ با مساحت درج شده در سند مطمئن شوند.

  چه کسی مسوول تعیین متراژ است؟
عضو هیات‌مدیره کانون سردفتران و دفتریاران در این‌باره به «دنیای اقتصاد» گفت: بر اساس مقررات موجود، سازنده‌ها برای شروع عملیات ساختمانی باید از شهرداری پروانه ساخت دریافت کنند که بعد از پایان عملیات ساختمانی شهرداری برای واحدهای ساخته شده گواهی پایان کار صادر می‌کند.

محمد عظیمیان ادامه داد: متراژ واحد مسکونی ساخته شده یکی از جزئیاتی است که در گواهی پایان کار صادر شده از سوی شهرداری درج می‌شود که همین متراژ مبنای صدور صورت مجلس تفکیکی در ادارات ثبت برای صدور سند هریک از واحدهای ساخته شده می‌شود. وی افزود: به این ترتیب سازنده با در اختیار داشتن سند مالکیت و گواهی پایان کار با مراجعه به اداره ثبت درخواست اعزام کارشناس نقشه‌بردار برای تعیین متراژ دقیق هر واحد را می‌کند که تا قبل از سال 90 این کارشناس از سوی ادارات ثبت معرفی می‌شد اما هم‌اكنون مهندس محاسب از طرف سازمان نظام مهندسی به محل اعزام می‌شود.
عظیمیان خاطرنشان کرد: این کارشناس با محاسبه متراژ واحد و تطبیق آن با متراژ درج شده در نسخه پایان کار، گزارش خود را برای صدور سند تفکیکی به اداره ثبت مربوطه اعلام می‌کند.

  منشا کم‌فروشی آپارتمان‌ها
وی گفت: هرچند از گذشته تاکنون تخلفاتی در مورد اعلام متراژ درست و درج آن در سند مالکیت تفکیکی وجود داشته، اما منشا دیگری از اختلاف نیز در این زمینه وجود دارد که ناشی از اختلاف‌نظر سازمان ثبت وشهرداری بر سر محاسبه متراژ آپارتمان‌ها در سند و گواهی پایان کار است.

عضو هیات مدیره کانون سردفتران توضیح داد: شهرداری در گواهی پایان کار تنها مساحت داخلی آپارتمان یا همان متراژ مفید را درج می‌کند، در حالی که در سند رسمی به موجب گزارش کارشناس ثبت یا مهندس معرفی شده از طرف سازمان نظام مهندسی، مساحت کل آپارتمان اعم از متراژ مفید و غیرمفید، ثبت می‌شود. وی ادامه داد: این موضوع در مواردی منجر به اختلاف نظر بین متراژ اعلام شده از سوی سازمان ثبت و شهرداری در تعیین متراژ نهایی بنا می‌شود و متاسفانه ناظر خاصی برای رسیدگی به این مساله نیز هنوز وجود ندارد. عظیمیان با تاکید بر اینکه به طور قطع در این زمینه نیازمند اعمال نظارت بیشتری هستیم، خاطرنشان کرد: با فراگیر شدن نقشه‌های کاداستر این مشکل برطرف خواهد شد؛ چراکه در حال حاضر هر مترمربع اختلاف متراژ در برخی مناطق پایتخت می‌تواند بیش از 10 میلیون تومان برای خریدار ایجاد ضرر و زیان کند. وی تاکید کرد: بهتر است خریداران در هنگام معامله آپارتمان‌های مسکونی تنها به مندرجات داخلی سند اکتفا نکنند و نسبت به اندازه‌گیری دقیق متراژ، اقدام لازم را به‌عمل آورند.

  دفترخانه‌ها در کم‌فروشی نقشی ندارند
نصیر مشایخ، سردفتر اسناد رسمی و عضو هیات‌مدیره کانون سردفتران البرز با اشاره به ضرورت فراگیر شدن سیستم نقشه برداری کاداستر، به «دنیای اقتصاد» گفت: در برخی موارد کم‌فروشی در آپارتمان‌های مسکونی را به سردفتران نسبت می‌دهند که باید تاکید کنم سردفتران و دفاتر اسناد رسمی در این زمینه هیچ نقشی ندارند. مشایخ توضیح داد: دفترخانه‌ها تنها تقاضای انجام تفکیک واحدهای مسکونی به منظور صدور اسناد تفکیکی را به سازمان ثبت اعلام می‌کنند و متقاضیان بعد از صدور صورت مجلس تفکیکی که متراژ آپارتمان در آن درج شده است به سردفتران مراجعه می‌کنند. وی افزود: به این ترتیب سردفتران و دفترخانه‌های اسناد رسمی کوچک‌ترین نقشی در بروز یا جلوگیری از تخلف کم‌فروشی در آپارتمان‌های مسکونی ندارند.

اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

 

ویدیو مرتبط :
استاد،مهرداد ملكی و استاد محمود ملكی

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

کم فروشی متراژ در برخی واحدهای مسکونی/خطای عمدی یا سهوی؛ چه کسی مقصر است؟

به گزارش فارس، با تماس برخی خریداران مسکن مبنی بر کم فروشی ۲ تا ۳ متری در واحد مسکونی، وقتی متوجه میزان ضرر آنها می‌شویم که نرخ هر متر مربع آپارتمان در تهران ۳ یا ۴ میلیون تومان و بلکه بیشتر باشد.

در حالی که طبق آیه صریح ویل للمطففین (وای بر کم فروشان) پولی که از فروش متراژ غیر واقعی آپارتمان به دست می‌آید، حرام و معامله نیز به دلیل غبن و زیان خریدار قابل ابطال است.

این در حالی است که عامه مردم برای خرید خانه و مسکن چه قدر به زحمت می‌افتند و با انواع وام و قرض و فروش طلا به خرید یک آپارتمان برای زندگی می‌پردازند، اما عده‌ای سود جو علاوه بر مصالح ارزان و بی کیفیت در ساختمان، حتی از متراژ غیر واقعی هم می‌خواهند سود به دست آورند.

کم فروشی متراژ واحدهای مسکونی موضوعی که سالهاست با خطای انسانی سهوی یا عمدی، خریداران مسکن را متضرر و جای خالی کاداستر که ماههاست، در مجلس تصویب شده و آئین نامه آن هنوز آماده نیست، رفع این مشکل بیش از پیش احساس می‌شود.

اینکه چرا متراژ واقعی آپارتمان های نوساز در سند رسمی و آنچه در واقعیت به مشتری فروخته و تحویل می‌شود فرق دارد، موضوعی است که علیرغم امضای دو سال پیش تفاهم‌نامه میان سازمان نظام مهندسی و کانون سردفتران برای کاهش خطای انسانی در ثبت دقیق متراژ واحدهای مسکونی نوساز در سند مالکیت باز هم می بینیم که این مشکل همچنان پابرجاست و برخی از خریداران مسکن از این موضوع گلایه دارند.

پوراسماعیلی یکی از مهندسان ناظر در این باره به خبرنگار فارس می گوید: بروز خطای عمدی یا سهوی در محاسبه و نگارش متراژ واحد مسکونی در متن سند رسمی، گاهی اوقات باعث کم‌فروشی متری در آپارتمان‌‌های مسکونی می‌شود، به طوری که با درج متراژ بیشتر مساحت در سند، چند میلیون تومان بهای اضافه‌تر از اصل قیمت به خریداران تحمیل می‌شود و فروشندگان واحدهای مسکونی از این روش خشنود و سود کسب می‌کنند.

وی ادامه داد: بروز خطای عمدی یا سهوی در محاسبه و نگارش متراژ واحد مسکونی در متن سند رسمی، گاهی اوقات باعث کم‌فروشی متری در آپارتمان‌‌های مسکونی نوساز می‌شود، به طوری که با درج متراژ بیشتر از مساحت واقعی در سند، چند میلیون بهای اضافه‌تر از اصل قیمت به خریداران تحمیل می‌شود.

پوراسماعیلی ادامه داد: توصیه می‌شود خریداران ملک پیش‌از انجام معامله، متراژ دقیق را از مراجع مسوول از جمله سازمان نظام مهندسی واحد نقشه های تفکیکی استعلام کنند.

سرافرازی یکی از خریدارانی است که با خطایی که در درج دقیق متراژ واحد مسکونی او به وجود آمده حدود 10 میلیون تومان متضرر شده می گوید: واحدی که او خریداری کرده در سند مالکیت 92 متر درج شده در حالی که متراژ دقیق آن 90 متر است.

وی با اشاره به اینکه هر متر مربع این واحد مسکونی 4 میلیون و 600 هزار تومان است، گفت: مطلع شدن از این موضوع از طریق مشاور املاک بوده است وگرنه به هیچ وجه متوجه این موضوع نمی شدم.

*کاداستر به زودی این مشکل را برطرف می کند
در این ارتباط محمد عظیمیان نایب رئیس کانون سر دفتران و دفتریاران در گفت‌وگو با  فارس در پاسخ به این سؤال که مشکل کم‌فروشی متراژ و اعلام دقیق متراژ در اسناد مالکیت کجاست؟ این مشکل به شهرداری‌ها یا دفاتر اسناد مربوط می‌شود، گفت: پروسه صدور سند مالکیت برای یک واحد مسکونی نوساز مشخص است، چرا که وقتی که سازنده نسبت به اخذ پروانه از شهرداری اقدام می‌کند، متعاقب تکمیل بنا از شهرداری درخواست پایان کار می‌شود.

وی ادامه داد: پایان کار آن واحد مسکونی دقیقاً براساس فضایی است که مهندس ناظر بر آن نظارت دارد و این بنا براساس نقشه‌های مصوب احداث شده و در نهایت مهندس ناظر آن بنا را تأیید کرده است.

وی گفت: برای این بنای تأییدشده نیز پایان کار صادر می‌شود و پایان کار هم مشخص‌کننده مساحت اختصاصی هرکدام از واحدهاست، پس این کار یک بار توسط شهرداری انجام و پایان کار صادر می‌شود و پایان کار به ادارات ثبت برای تنظیم و صدور صورتمجلس تفکیکی ارائه می‌شود.

عظیمیان ادامه داد: یعنی مجدداً یک واحدی به نام واحد فنی ادارات ثبت اسناد به محل مورد نظر مراجعه و مجدداً فضای ایجاد شده را با سند مالکیت و متراژ تطبیق می دهد و بعد از اندازه‌گیری براساس مساحت دقیق اندازه‌گیری شده توسط مراجع ثبتی صورت‌مجلس تفکیکی صادر شود.

نایب رئیس کانون سر دفتران و دفتریاران ادامه داد: صورت‌مجلس تفکیکی نیز در حقیقت حدود اربعه هر ملک را سانتی‌متر به سانتی‌متر گزارش می‌کند و نهایتاً براساس صورت‌مجلس تفکیکی متقاضی به دفاتر ثبت اسناد یا برای ثبت نقل و انتقال یا تنظیم تقسیم‌نامه و یا اگر مالک برای تقسیم‌نامه نخواهد مراجعه کند، مجدد به اداره ثبت رفته برای سند مالکیت درخواست می‌کند.

*کارهای نقشه‌برداری دو سال پیش برون سپاری شده است
وی اضافه کرد: از حدود دو سال گذشته قسمتی از کارهای نقشه‌برداری را که مراجع ثبتی انجام می‌دادند، بر اساس تفاهم‌نامه‌ای که میان سازمان ثبت اسناد و سازمان نظام مهندسی منعقد شده است، قسمتی از این امور برون‌سپاری شده است و سازمان نظام مهندسی و مهندسان مربوطه نقشه‌ها را آماده و این فضا را اندازه‌گیری می‌کنند و به کارشناس ادارات ثبت منعکس می‌کنند و این کارشناسان هم براساس اعلام مساحت نظام مهندسی ساختمان صورت‌مجلس تفکیکی را آماده می‌کنند.

*اختلاف در اندازه گیری باعث زیاد شدن متراژ می شود
وی در مورد اختلاف متراژ واحدهای مسکونی گفت: این اختلاف نباید باشد، اما اگر بر فرض این اختلاف رخ دهد، در مساحت آپارتمان‌ها و فضاهای اختصاصی برخی از سوابق تأکید می‌کند که شما می‌توانید از انتهایی‌ترین نقطه‌ پی و برخی از سوابق می‌گوید که از ابتدایی‌ترین نقطه پی می‌توانید اندازه‌گیری انجام دهید.

عظیمیان افزود: این اختلافات پی ساختمان در یک واحد مسکونی 10 طبقه و یک فضای 20 سانتی هم مساحت را بسیار تغییر خواهد داد، پس به طور کلی نباید بپذیریم که تغییرات همواره مشهود است.

*محل اعتراض مردم باید واحد نقشه‌بردار سازمان نظام مهندسی باشد
نایب رئیس کانون سردفتران در پاسخ به این سؤال کم‌فروشی که در واحدهای مسکونی در حال رخ دادن است و به عنوان مثال واحد 85 متری به نادرست 90 متر عنوان و حتی سند برای آن صادر می‌شود، مقصر آن کیست، آیا مقصر آن سازمان ثبت است یا اینکه نظام مهندسی یا شهرداری، گفت: به هر حال ضابطه شهرداری با ضابطه سازمان ثبت اسناد متفاوت است، اما آنچه که برای صدور سند مالکیت ملاک است، سندی است که ادارات ثبت صادر می‌کنند، بنابراین اگر مردم احساس می‌کنند که بعد از صدور سند اختلاف متراژ با فضای موجود وجود دارد، قطعاً محل اعتراض باید واحد نقشه‌بردار سازمان نظام مهندسی باشد.

به گفته وی، بنابراین مردم پس از اینکه با این موضوع مواجه شدند، به سازمان نظام مهندسی مراجعه کنند.

وی تأکید کرد: به هر حال با این تفاهم‌نامه اختلاف و کم‌فروشی متراژ واحدهای مسکونی در دو سال گذشته به شکل قابل‌توجهی کاهش یافته است، البته نمی‌توان گفت که هیچ‌گونه خطایی رخ نمی‌دهد، اما به هر حال خطای سهوی جزئی در این زمینه وجود دارد.

عظیمیان با تأکید بر اینکه کانون سردفتران هیچ نقشی در کم‌فروشی متراژ واحدهای مسکونی ندارد، گفت: عین عبارات و گزارشاتی که در پایان کار، سند مالکیت و صورت‌مجلس تفکیکی به دفاتر اسناد ارائه می‌شود، عین همین عبارات مندرج در  اسناد در سند رسمی درج می‌شود.

*قانون کاداستر راهگشای درج دقیق متراژ واحدهای مسکونی
نایب رئیس کانون سردفتران در پاسخ به این سؤال که به هر حال چه اقدامی باید انجام داد که چه سهوی و یا چه عمدی تعیین متراژ واحدهای مسکونی به حداقل برسد، گفت: در آینده نزدیک با تصویب قانون کاداستر که در مجلس مصوب شده و آیین‌نامه آن هم بزودی مصوب خواهد شد، برای هر ملک سندی به نام سند کاداستر (حد نگار تک برگی) صادر خواهد شد.

وی ادامه داد: امتیاز این سند کاداستر  این است که کمترین دخل و تصرفی توسط نیروی انسانی در مساحت واحدهای مسکونی قابل اعمال نیست و همه به صورت مکانیزه در سند ثبت خواهد شد.

در سیستم کاداستر، موقعیت فضایی و جغرافیایی کلیه املاک یک منطقه با لحاظ «ارزش حقوقی» روی نقشه‌های مخصوص تهیه می‌شود. تفاوت نقشه کاداستر با سایر نقشه‌های هوایی، در کاربری ثبتی آن است. نقشه کاداستر از لحاظ حقوقی، ملاک عمل مراجع ثبت اسناد ملکی و قضایی خواهد بود، طوری که سند ملکی پس از تکمیل کاداستر، براساس کروکی‌ها و مرزهای بین املاک، صادر خواهد شد.

 اخبار اقتصادی  -  فارس