تغییر گرانیگاه عرضه مسکن

آپارتمان‌های ارزان‌قیمت بخش خصوصی سال آینده به بازار می‌آید

درباره بازار مسكن 94 سه پرسش مطرح است كه پاسخ به آنها، آینده كوتاه‌مدت و میان‌مدت «قیمت»، «ساخت‌وساز» و «روند معاملات» را برای طیف‌های مختلف-از سرمایه‌گذاران ساختمانی گرفته تا خریداران مصرفی-روشن می‌سازد.

 

در این باره، یك تحقیق فراگیر براساس سیكل‌های تجاری 22سال گذشته بازار مسكن و همچنین با استناد به دو تحلیل‌ رسمی انجام شده كه نشان می‌دهد: سال آینده به علت آنكه استعداد كافی برای «رونق» وجود ندارد، بازار لااقل در 6 ماه اول، در وضعیت «پایان ركود» به سر خواهد برد؛ اما قسمت‌هایی از این بازار كه «آپارتمان‌های ارزان‌ و متوسط قیمت» را شامل می‌شود، با تحرك نسبی هم به لحاظ افزایش حجم خرید و فروش و هم به لحاظ ساخت‌‌وساز مواجه می‌شود.

 

چشم‌اندازی كه در این تحقیق تصویر شده است، مشخص می‌كند: تحت‌تاثیر تنها برنامه قطعی و مصوب برای بخش مسكن، در سال 94 معادل 300 هزار فقره وام ساخت با قابلیت تخصیص به پروژه‌های مسكونی كم‌درآمدها پرداخت می‌شود. از طرفی، به‌واسطه تخلیه حباب و ثبات قیمت، گرایش تدریجی به خرید این آپارتمان‌ها شروع خواهد شد. با این حال، امكان كاهش نرخ به‌خصوص در آپارتمان‌های بالاتر از متوسط قیمت وجود دارد؛ ضمن اینكه با سه استدلال، شایعه «جهش قیمت»، مردود و سطح نوسان كمتر از تورم خواهد بود.

 با نزدیك شدن به روزهای پایانی سال، نیاز طیف‌های مختلف فعالان بازار مسكن به یك قطب‌نمای جامع‌نگر و چندبعدی كه بتواند فارغ از انبوه اظهارنظرهای شخصی و شاید غیركارشناسی، ساختار اقتصادی بازار املاك ایران در سال 1394 را تصویر و تشریح كند، افزایش پیدا كرده است.

آنچه در حال حاضر «احتیاج ضروری» سرمایه‌گذاران ساختمانی و ملكی، سازنده‌ها، انبوه‌سازان، بسازوبفروش‌ها، متقاضیان مصرفی، واسطه‌ها و دلالان بازار و همچنین تصمیم‌‌گیران بخش مسكن محسوب می‌شود، دستیابی به اطلاعات مستند و روشن درباره سه پرسش اساسی بابت بازار مسكن94 است.

 

گروه مسکن«دنیای‌اقتصاد» برای ارائه پاسخ‌های كاربردی و قابل اتكا به سه پرسش موجود بازار مسكن كه درباره آینده كوتاه‌مدت و میان‌مدت سه شاخص «ساخت‌وساز»، «معاملات مسكن» و «نحوه تغییرات قیمت مسكن» مطرح است، مجموعه تحقیقاتی پیرامون چرخه‌های تجاری بازار مسكن طی 22 سال گذشته و مولفه‌های تاثیرگذار بر این سه شاخص بازار انجام داده و در نهایت، با تكمیل اطلاعات به دست آمده از طریق تحلیل‌های دو منبع رسمی، گزارش چشم‌انداز سال آینده بازار مسكن را به شرح زیر تدوین كرده است.

 

براساس تحقیقات و مطالعات صورت گرفته، قطب‌نمای بازار مسكن 94 نشان می‌دهد: بازار ملك كه هم‌اكنون دوره «اواخر ركود» را سپری می‌كند، در سال آینده نیز چون كماكان از استعداد كافی برای تغییر فاز و ورود به «حالت رونق» برخوردار نخواهد بود، حداقل طی 6 ماه اول94، در «فاز پایانی ركود مسكن» باقی می‌ماند. در این پیش‌بینی اثر 6 مولفه درونی و بیرونی بازار مسكن بر رفتار سه شاخص بازار تجزیه و تحلیل شده و این نتیجه‌گیری به‌دست آمده كه «اوضاع اقتصاد كلان و تحولات بین‌المللی، اقتصاد مسكن و همچنین اقتصاد خانوار به‌گونه‌ای است كه برآیند نیروهای موثر بر بازار ملك، بدون آنكه قیمت مسكن را در سال آینده با جهش مواجه كند، فعالیت‌های ساختمانی و خریدوفروش آپارتمان را به تدریج در طول سال بهبود می‌بخشد و به دوره ابتدای رونق می‌رساند.»

به این ترتیب، بازار مسكن در نیمه اول سال آینده از وضعیت «پایان ركود» تبعیت می‌كند و در نیمه دوم 94 مشروط به فراهم شدن زمینه هجرت، وضعیت «رونق اولیه» به وجود خواهد آمد.

 4 نشانه دوره «پایان‌ركود»
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از مختصات دوره «پایان‌ركود» یعنی حالتی كه هم‌اكنون نیز بازار مسكن كم‌وبیش به آن دچار است، حاكی است: در این دوره 4 نشانه قوی قابل ردیابی می‌تواند باشد. نشانه اول «افت شتاب كاهش قیمت مسكن» است. دوره‌های ركود-رونق دست‌كم 22ساله بازار مسكن نشان می‌دهد، بعد از كاهش شدید قیمت و شیب زیاد سقوط در نقطه اوج ركود، برای مدتی، روند كاهنده، فوق‌العاده خفیف و خفیف‌تر می‌شود و نوسانات در حد تك‌رقمی و نزدیك به صفر، ادامه پیدا می‌كند كه این حالت پایان ركود است.

در حال‌حاضر، كاهش رشد ماهانه قیمت مسكن و همچنین تك‌رقمی شدن نرخ رشد نقطه‌ای، این حالت را بازگو می‌كند كه با توجه به مولفه‌های اثرگذار بر آینده قیمت، این حالت تا نیمه‌اول 94 ادامه‌دار خواهد بود. نشانه دوم «پایان ركود»، «كاهش سفته‌بازی در معاملات» است. هم‌اكنون طبق شواهد موجود در بازار، روایت مشاوران املاك و همچنین تحلیل‌‌های رسمی معاونت مسكن، سهم خریدهای سرمایه‌ای و سوداگرانه آپارتمان به پایین‌ترین سطح در قیاس با خریدهای مصرفی رسیده است و این روند ادامه‌دار خواهد بود.

 

نشانه سوم و مهم این حالت،  «نوسان قیمت مسكن در سطح كمتر از تورم» است. از ابتدای امسال تاكنون، نرخ رشد نقطه‌ به نقطه قیمت مسكن–میزان رشد در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال92- بین 4/ 3 درصد تا حداكثر 7درصد بوده در حالی كه تورم نقطه‌ای در این فاصله بین 4/ 14درصد تا 4/ 17درصد نوسان كرده است. نشانه چهارم نیز «افزایش نسبی معاملات مسكن» است.

طی ماه‌های اخیر خرید و فروش آپارتمان در تهران نسبت به نیمه اول سال حدود 25درصد افزایش پیدا كرد اما چون حجم معاملات هنوز به سطح حداقلی دوره رونق– ماهی حداقل 17هزار فقره- نرسیده، بنابراین ركود معاملاتی نسبت به قبل بهبود پیدا كرده اما به رونق مبدل نشده است.

 6 مولفه سرنوشت‌ساز بازار آتی
طبق آنچه از نتایج تحقیقات چندجانبه درباره آینده بازار مسكن به دست آمده است، مشخص می‌شود: 6مولفه شامل تورم، حجم عرضه موجود در بازار مسكن، قدرت خرید، برنامه‌های دولت در بخش مسكن و مالی مسكن، مذاكرات سیاسی در عرصه بین‌المللی و بالاخره اوضاع قیمت نفت، بر شاخص‌های سه‌گانه بازار مسكن در سال94 اثرگذار هستند. مولفه حجم عرضه در حال حاضر به صورتی است كه كل موجودی آپارتمان‌های مسكونی در كشور– با احتساب خانه‌های خالی- حدود 5/ 1 میلیون واحد بیشتر از تعداد خانوارها شده است و به عبارتی، بازار هنوز و به رغم كاهش شدید سرمایه‌گذاری، با مازاد عرضه روبه‌رو است. هر چند بخشی از این عرضه‌ها در قسمت‌های غیرمصرفی قرار دارد اما اثر این مولفه در سال94 به شكل مانع رشد قیمت مسكن، ظهور خواهد كرد.

مولفه دوم، یعنی «تورم عمومی» نیز با توجه به برنامه كلان بانك مركزی و حساسیت ویژه‌ای كه مجموعه دولت بر مهار رشد قیمت‌ها دارد، در سال آینده باز هم قرار است كاهش یابد. احتمال ادامه شیب منفی تورم، بالطبع بر سطح قیمت مسكن نیز تاثیر می‌گذارد هر چند بین این دو، رابطه دوطرفه وجود دارد. سومین مولفه كه «قدرت خرید» است نیز هم‌اكنون در كمترین میزان ممكن در مقایسه با حداقل 10 سال گذشته قرار دارد. تحت‌تاثیر عدم افزایش وام خرید، سهم تسهیلات در قیمت، از متوسط 40 درصد در دهه80 به حدود 10 درصد كنونی رسیده است.

 

با توجه به عدم توافق بانك مركزی و وزارت راه‌وشهرسازی برای افزایش چشمگیر وام خرید در حال حاضر و همچنین با احتساب تاخیر حداقل 6 ماهه در پرداخت اولین سری وام جدید از زمان تصویب، در نتیجه خلأ قدرت خرید مسكن حداقل تا نیمه94 ادامه خواهد داشت. بنابراین اثر این مولفه نیز قطعا تحریك قیمت نیست.

 

مولفه چهارم همان برنامه‌های دولت است كه طبق آنچه تاكنون تصویب شده و به صورت قطعی در سال آینده اجرا خواهد شد، تامین مالی ساخت نیم‌میلیون واحد مسكونی به كمك وام نوسازی 50میلیونی و 15میلیونی روستایی است. این دو نوع تسهیلات، عرضه مسكن ارزان‌قیمت و حداكثر «متوسط قیمت» را تقویت می‌كند كه اثر كاهنده بر قیمت خواهد گذاشت. مولفه پنجم مربوط به مذاكرات هسته‌ای می‌شود كه تحلیل‌های كارشناسی در این باره حاكی است: سرنوشت مذاكرات كمترین تاثیر را بر بازار مسكن كه یك بازار كاملا غیروابسته به محیط بین‌المللی است، خواهد داشت.

 

بازار مسكن از ناحیه تحولات بین‌المللی، عمدتا به واسطه تغییرات شاخص‌های اقتصاد كلان، تاثیر می‌گیرد نه به صورت مستقیم و بی‌واسطه. مولفه ششم و آخر نیز، وضعیت قیمت نفت است. بررسی‌ها در این باره نیز حاكی است: درآمدهای نفتی كشور در نقش یك عامل تخفیف‌دهنده یا تشدیدكننده نوسانات قیمت مسكن، در این بازار تاثیر می‌گذارد كه البته رابطه آن، هم‌جهت است. بنابراین كاهش قیمت نفت و چشم‌اندازی كه برای آن در سال 94 وجود دارد، از رشد شدید قیمت مسكن پشتیبانی نمی‌كند. به این ترتیب، برآیند مولفه‌های شش‌گانه، قیمت مسكن را در سال94 از افزایش شدید و تورمی، در امان می‌گذارد.

 چرا جهش قابل تصور نیست؟
نتایج تحقیقات درباره آینده مسكن، تا اینجا، بر «مناسب بودن میزان عرضه در سال94، بهبود نسبی معاملات و همچنین فراهم نبودن زمینه افزایش شدید قیمت» حكایت دارد. اما در این میان یك پرسش هنوز در ذهن فعالان بازار وجود دارد؛ اینكه آیا برخی اظهارنظرها درباره جهش قیمت در سال94 صحت دارد؟

 با سه نوع استدلال تجربی‌-اقتصادی می‌توان شایعه جهش قیمت در سال94 را مردود اعلام كرد. استدلال اول به ذات دوره‌های ركود و رونق مسكن برمی‌گردد. مطابق دوره‌های 22ساله افت و خیز قیمت مسكن، مدت زمان دوره ركود معمولا دو ساله است و مدت زمان دوره رونق نیز حداقل 3 و حداكثر 4 سال بوده است. دوره آخر ركود مسكن از نیمه سال92 شروع شد و نقطه اوج آن، نیمه‌اول امسال بود. بنابراین در دو فصل آتی، بازار دوره «پایان ركود» را طی خواهد كرد.  استدلال دوم با زمان بروز جهش قیمت ارتباط دارد.

 

افزایش شدید قیمت مسكن معمولا در اواسط دوره‌های رونق– سال‌های 75، 81، 86 و بهار92- اتفاق می‌افتد. بنابراین حتی با فرض اینكه، شرایط در نیمه دوم سال آینده برای توقف دوره پایان‌ركود و شروع تدریجی دوره رونق مسكن فراهم باشد، چندین فصل طول خواهد كشید تا جهش احتمالی اتفاق بیفتد كه این بازه زمانی به مدتی بیشتر از یک‌سال94 نیاز دارد. سومین استدلال در رد فرضیه جهش، به رابطه بین حركت تورم عمومی و تورم مسكن برمی‌گردد.

 

جهش قیمت مسكن قطعا بعد از سبقت نرخ رشد قیمت مسكن از سطح تورم، اتفاق خواهد افتاد. حال اینكه، سطح نرخ رشد از تورم پایین‌تر است و با توجه به پیش‌بینی‌ها، نقطه تلاقی مجدد این دو نرخ در زمان شروع تدریجی رونق، خواهد بود. تورم عمومی و تورم مسكن یك‌بار در مسیر ركود و بار دیگر در مسیر رونق، همدیگر را قطع می‌كنند. در مسیر ركود، نرخ تورم مسكن به پایین سطح تورم عمومی می‌آید كه این اتفاق در مهر 92 با كم‌شدن نرخ تورم مسكن به سطح 33 درصد در مقایسه با تورم عمومی 6/ 36 درصدی، ثبت شد. هنوز سطح تورم مسكن پایین‌تر است و بعد از نقطه تلاقی در مسیر صعود، حداقل یك‌سال تا نقطه اوج، زمان لازم خواهد بود.

 تحلیل منابع رسمی
در قطب‌نمایی كه «دنیای‌اقتصاد» برای بازار مسكن 94 تهیه كرده است، تحلیل‌های معاونت مسكن و مشاور وزیر راه‌وشهرسازی نیز وجود دارد.

حامد مظاهریان، معاون مسكن وزارت راه‌وشهرسازی در این باره معتقد است: بردارهای تعیین‌كننده قیمت مسكن در سال94 نشان می‌دهد خبری از تلاطم یا شوك جهشی نخواهد بود اما انتظار می‌رود اولین حركات خروج از ركود در سال آینده، به شكل توقف افت ساخت‌وساز و بهبود نسبی معاملات ظاهر شود. مظاهریان، تعهد دولت به كنترل تورم را مهم‌ترین عامل برای تداوم آرامش كنونی قیمت در سال آینده عنوان می‌كند.

 

معاون مسكن، بدترین حالت در سال آینده را افزایش قیمت مسكن حداكثر به اندازه نرخ تورم، پیش‌بینی كرده است. 

 

  حسین عبده‌تبریزی صاحب‌نظر اقتصاد مسكن نیز با این توضیح كه سال آینده به واسطه پرداخت 300 هزار فقره وام ساخت مسكن در بافت‌های فرسوده، بازار ساخت مسكن ارزان‌قیمت بعد از چندین سال، از دولت به بخش خصوصی سپرده می‌شود، به «دنیای‌اقتصاد»  گفت: چشم‌اندازی كه برای بازار مسكن 94 قابل تصور است، رونق نسبی معاملات آپارتمان‌های «ارزان‌قیمت» و حداكثر نزدیك به «میانگین قیمت» شهرها است به این معنی كه مثلا در تهران، خرید و فروش واحدهای مسكونی متری تا 4 میلیون تومان در سال جدید شروع می‌شود اما در بازار آپارتمان‌های گران‌قیمت یا قیمت‌های بیش از سطح متوسط، چون كه مازاد عرضه عمدتا در این دو بخش است، افزایش قیمت نخواهیم داشت بلكه قیمت‌ باز هم تعدیل خواهد شد. وی تصریح كرد: در سال آینده، كاسبی بازار مسكن راه خواهد افتاد اما معاملات عمدتا در بخش‌های ضعیف بازار خواهد بود با این تاكید كه «توقع رشد قیمت» بعید است و خریداران عمدتا مصرف‌كننده خواهند بود.

 اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

 

ویدیو مرتبط :
عرضه اوراق تسهیلات مسکن از تقاضا جلو زد

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

تغییر رویکرد در عرضه مسکن

 

اخبار اقتصادی - اکونومیست از تمهید جدید جهانی خبر داد
تغییر رویکرد در عرضه مسکن

دولت‌ها در كشورهای توسعه‌یافته و در حال توسعه، تصمیم گرفته‌اند رویكردشان را در حوزه تامین مسكن به‌خصوص برای گروه‌های كم‌درآمد، تغییر دهند و از سبك «عرضه انبوه و ارزان‌قیمت» به‌عنوان معجزه نظام سرمایه‌‌‌داری -كه تاكنون در سه بخش مسكن، آموزش و بهداشت پیاده‌‌سازی نشده است- استفاده كنند.

 

در گزارشی كه با همین موضوع در شماره جدید اكونومیست منتشر شده، آمده است: در سبك جدید، برای كاهش هزینه و زمان ساخت، با استفاده از فناوری‌ صنعتی‌سازی، احداث خانه‌های پیش‌ساخته گسترش می‌یابد. همچنین از زمین‌های بلااستفاده برای كاهش بیشتر قیمت مسكن، مالیات اخذ می‌شود.

«اکونومیست» از رویكرد جدید كشورها در بازار مسكن خبر داد
تغییر فاز جهانی «تامین‌مسكن»
 جوزف شومپیتر، اقتصاددان معروف اتریش این بحث را مطرح می‌کند که معجزه کاپیتالیسم- دستاورد نظام سرمایه‌داری-  یا همان «عرضه انبوه» در دموکراتیزه کردن ثروت نهفته است. در اغلب حوزه‌های زندگی این معجزه به شدت در حال عمل کردن است: در آمریکا تعداد ساعت‌هایی که باید هر نفر کار کند تا بتواند صاحب یک خودرو شود یا کمدی پر از لباس داشته باشد، طی یک نسل گذشته به نصف کاهش یافته است.

«اکونومیست» در جدیدترین شماره خود، در گزارشی نوشت: موضوع عرضه انبوه و ارزان قیمت در بخش مسکن، بهداشت و آموزش جهان هنوز صدق نمی‌کند چون در این حوزه‌ها ابعاد انقلاب دیجیتال محدود است و بهره‌وری در مسیری اشتباه پیش رفته است: در آمریکا بهره‌وری نیروی کار در بخش ساخت و ساز طی 20 سال منتهی به 2009 تا 22 درصد افت کرده این در حالی است که در سایر بخش‌ها رشدی 45 درصدی را نشان می‌دهد.

 

در جهان ثروتمند، 60 میلیون نفر، بیش از 30 درصد از درآمد خود را صرف بخش مسکن می‌کنند و در جهان نوظهور، 200 میلیون خانوار در محلات کثیف و پر جمعیت به سر می‌برند. ترکیب روند رشد جمعیتی و رشد سریع شهری شدن به  آن معنا است که تعداد افرادی که این شرایط نامطلوب را تحمل می‌کنند، رو به افزایش است.

 

اما آیا آینده هم تیره و تار خواهد بود؟ در کشورهای توسعه یافته یا در حال توسعه تعداد روزافزونی از شرکت‌های بزرگ در حال تخصیص سرمایه و مدیریت تخصصی خود به حوزه مسکن هستند. «تاتا»، بزرگ‌ترین شرکت هندوستان، در سال 2009 بخشی را مخصوص ساخت خانه‌های ارزان تاسیس کرد. شرکت «ماهیندرا اند ماهیندرا » نیز سرمایه‌گذاری مشابهی را برای بخش مسکن انجام داده است.

سازمان‌های دیگر، از موسسات غیرانتفاعی گرفته تا موسسات مشاوره مدیران، ایده‌ها و تفکرات نویی را به حوزه مسکن وارد کرده‌اند تا خانه‌های ارزان به تولید انبوه برسند.

 

گزارشی که موسسه جهانی مک‌کنزی منتشر کرده است نشان‌دهنده مختصری از رویکرد جدیدی است که در بخش مسکن به راه افتاده است: کاهش هزینه‌ها و توجه به اجزای صنعت ساخت و ساز. یک شرکت خصوصی هندی به تولید انبوه اتاقک‌های آلومینیومی –خانه پیش‌ساخته- اقدام کرده است که می‌توانند در کنار همدیگر قرار گیرند و آپارتمان‌هایی در اندازه‌های مختلف را تشکیل دهند.

 

یک شرکت چینی اکنون می‌تواند یک بلوک 30 طبقه‌ای از آپارتمان‌ها را بر یک پی آماده، ظرف تنها 15 روز تکمیل و آماده سازد. این کار هم با استفاده از اجزای ساخته شده در کارخانه انجام می‌شود. سازندگان هندی برای کاهش هزینه‌ها از آجرهایی استفاده می‌کنند که از اضافات نیروگاه‌های سوخت زغالی بر جای می‌ماند. بریتانیا توانسته است هزینه مواد خام مورد نیاز برای خانه‌های اجتماعی را از سال 2010 تا 30 درصد کاهش دهد. البته هیچ‌کس دوست ندارد در خانه‌ای زندگی کند که حس کارخانه‌ای بودن را القا می‌کند.

 

به همین دلیل این روش قابل انطباق با نیازهای هر خانواده است. ایکیای سوئد خانه‌هایی «پیش ساخته» را در بسته‌بندی‌های خود عرضه می‌کند که می‌توان به آنها ویژگی‌های منحصربه‌فرد افزود. در گزارش مک‌کنزی به مشکل زمین نیز اشاره شده است.

 

اما پیشنهادهایی جالب  از جمله اخذ مالیات از زمین‌های بدون استفاده را دارد. به‌عنوان مثال در مرکز شهرها زمین‌های دولتی بی‌استفاده زیادی وجود دارد. در ترکیه مساحت این زمین‌های 4 درصد کل مناطق شهری است. در چین دولت مالیاتی 20 درصدی بر زمین‌هایی که بیش از یک سال دست نخورده باقی می‌مانند وضع کرده است. گر چه در کنار هم گذاردن همه این راه‌حل‌ها دشوار است، اما دلیلی وجود ندارد که دستاوردهایی که نتیجه مثبت داشته و مهمترین آن «عرضه انبوه» است در بخش مسکن به کار گرفته نشود، همان‌طور که برای عرضه نامحدود کالاها موثر واقع شده است.

اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد