تحمیل ریسک به بازار اجاره

طی روز‌های اخیر، تمایل مالكان آپارتمان‌های اجاره‌ای به دریافت «رهن» یا همان پول‌پیش به‌صورت محسوسی در فایل‌های اجاره بنگاه‌ها كاهش یافته كه این اتفاق از واكنش زودهنگام بازار مسكن به تغییر نرخ سود حكایت می‌كند.

 

«رهن بیشتر» در ازای «اجاره ماهانه كمتر» از سال 92 تحت‌تاثیر افزایش نسبی نرخ سود بانكی، باب شد و از آنجا كه این مدل اجاره‌داری با توان مالی و خواسته اغلب مستاجران سازگاری داشت، التهاب روانی بازار اجاره پس ‌از تورم سنگین سال‌های 90 و 91 تا حدودی آرام شد.

 

همچنین در سال 93 ‌باوجود ممنوعیت پرداخت سود بالای 22 درصد به سپرده‌های بلندمدت، با كاهش تورم به‌سطح 15 درصد، عایدی مبلغ «رهن» برای موجران جذاب‌تر شد. مجموع این شرایط در سال گذشته به ثبت ركورد كمترین رشد اجاره‌بهای مسكن (12 درصد) پس‌از 9 سال صعود منجر شد. اما هم‌‌اكنون، عكس‌العمل برخی موجران به طرح كاهش سود بانكی، باعث نگرانی مستاجران از افزایش دوباره وزن «اجاره ‌ماهانه» شده است. پارسال وزن «رهن» در سبد اجاره‌بها تا60 درصد پیش رفت و فایل‌های «رهن‌ كامل» زیاد شد، اما طبق گفته واسطه‌های بازار چنانچه نرخ‌ سود كاهش یابد، این وزن نیز كم می‌شود.

استرس «سود بانكی» در بازار اجاره
وزن «رهن» در سبد اجاره‌بها به زیان مستاجران تغییر پیدا می‌كند؟
 قصد دولت به كاهش نرخ سود سپرده‌های بانكی یك گام از «زمزمه و شایعه» جلوتر آمده اما هنوز به مرحله اجرا نرسیده است، با این حال پیش‌لرزه‌ این تصمیم سیاست‌گذاران بازار پول را می‌توان در بازار مسكن احساس كرد.

 بخشی از بازار مسكن واكنش زودهنگام به تغییر نرخ سود نشان داده به طوری كه در چند روز اخیر گرایش مالكان آپارتمان‌های اجاره‌ای به اخذ «رهن بیشتر» در ازای «اجاره ماهانه كمتر» كاهش پیدا كرده و شكل اجاره‌داری در حال تبدیل‌شدن به وضعیت سال‌های 90 و 91 است.

وزن «اجاره ماهانه» و «پول پیش» در سبد اجاره‌بها از سال 92 تحت‌تاثیر افزایش نسبی نرخ سود سپرده‌های بانكی با تغییرات اساسی مواجه شد و بعد از سال‌ها، گرایش موجران به دریافت مبلغ «رهن» باعث شد وزن «پول پیش» در سبد اجاره‌، سنگین‌تر شده و سهم آن از 10 تا 20 درصد قبلی به حداقل40 درصد افزایش یابد.

دو سال پیش، با اختیاراتی كه بانك‌ها برای پرداخت سود‌های بالای 22درصد به سپرده‌گذاری بلندمدت حداقل یك‌ساله داشتند، از یكسو اجاره‌های دو ساله به‌صورت محسوس در بازار اجاره‌نشینی باب شد و از سوی دیگر، تعداد آپارتمان‌های با قابلیت رهن‌كامل تاحدودی افزایش یافت.

 

این دو اتفاق سبب شد به ترتیب میزان اثرپذیری اجار‌ه‌بها از تورم سالانه، هرچند جزئی، كم شود و توان مستاجران برای پرداخت اجاره‌بها نسبت به قبل، بهبود پیدا كند و در نتیجه نظر موجران با خواسته مستاجران، تاحدودی همراستا شود.  اجاره‌نشین‌ها به واسطه پس‌اندازهای طول سال، راحت‌تر می‌توانند رشد سالانه اجاره‌بها را از طریق افزایش پول‌پیش، تحمل كنند اما از آنجا كه میزان افزایش دستمزدها، تناسبی با رشد قیمت‌ها ندارد، هر میزان رشد اجاره‌ ماهانه، پرداخت آن را برای مستاجر با چالش روبه‌رو می‌كند.

 

این چالش در سال92 با افزایش وزن «رهن» در سبد اجاره‌بها، تاحدودی مرتفع شد و در سال93 نیز با نصف شدن شیب تورم، چون كه سود واقعی سپرده‌های بانكی، مثبت و عایدی «رهن» نسبت به تورم عمومی تقویت شد، یك نیروی مضاعف در جهت كاهش سهم اجاره‌‌ماهانه به سبد اجاره وارد آمد و باعث شد از هر 10 فقره اجاره‌نامه تنظیم‌شده در بنگاه‌های املاك، به طور متوسط 7 آپارتمان با شرایط 60 درصد رهن و مابقی اجاره‌ماهانه، به مستاجرها واگذار شود. 

 

در سال گذشته، اگر چه جلوی پرداخت سود بالای 22درصد در بانك‌ها گرفته شد اما با افت تورم به زیر این نرخ، بازدهی واقعی سپرده‌گذاری‌های بانكی بعد از سال‌ها، از حالت زیان به سود تبدیل شد و تاثیرش به شكل تسهیل مالی شرایط اجاره‌نشینی در بازار مسكن بروز پیدا كرد. براساس تجربه بازار مسكن، بهترین شكل پرداخت برای اجاره‌نشین‌ها در طبقات ضعیف و متوسط، تقسیم وزن اجاره‌بها به 70 تا 80 درصد برای رهن و مابقی برای اجاره ماهانه است.

اما امسال نه‌تنها امید آنچنانی به حفظ وزن «رهن» در همان سطح 60درصد سال گذشته وجود ندارد كه رفتار روزهای اخیر برخی موجران برای تمدید اجاره‌نامه‌های سال93، از احتمال تغییر وزن در سبد‌ اجاره‌بها به نفع اجاره ماهانه حكایت می‌كند.

  اثر نرخ سود بر عایدی نسبی رهن
 سال گذشته، سود ناشی از سپرده‌گذاری مبلغ «رهن كامل» آپارتمان‌ها نزد بانك، معادل 22درصد در سال بود كه عاید موجر می‌شد و اگر چه در مقایسه با سود 36درصدی ناشی از تبدیل رهن به اجاره‌ماهانه– طبق فرمول، هر 30 هزار تومان اجاره ماهانه معادل یك میلیون تومان پول پیش است- همچنان مبلغ كمی برآورد می‌شد اما در مقایسه با تورم 15درصدی، عایدی قابل‌توجهی به حساب می‌آمد؛ ضمن اینكه  با احتساب ریسك دریافت ماهانه اجاره‌بها برای موجر و اطمینان از وصول همه آن در حالت رهن كامل، مزیت نسبی اجاره‌داری در این بود كه واحدهای مسكونی به صورت رهن بیشتر و اجاره ماهانه كمتر، اجاره داده شود.

 

از سوی دیگر، تقاضای همیشه حاضر برای «رهن» در بازار اجاره، این مزیت را بازهم تقویت كرد. اما امسال چنانچه نرخ سود بانكی كاهش پیدا كند، از یكسو شكاف بین سطح پایین عایدی رهن و سطح بالای عایدی اجاره‌ماهانه، تشدید خواهد شد و از سوی دیگر، سود واقعی رهن در مقایسه با تورم، نسبت به سال93 كمتر می‌شود و در نتیجه، بعد از حداقل دو سال، بار دیگر شكل معاملات بازار اجاره مسكن به دریافت اجاره ماهانه بیشتر، تغییر می‌یابد. مسوولان بخش مسكن در این‌باره ضمن هشدار بابت اقدام محتاطانه برای تغییر نرخ سود بانكی، از سیاست‌گذاران بازار پول خواسته‌اند تصمیم‌گیری درباره نرخ سود بانكی را با لحاظ نوع و میزان اثرپذیری بازارهای موازی و بخش‌های مختلف اقتصاد از این اقدام، انجام دهند.

 

 پیش‌لرزه كاهش نرخ سود بانكی در شرایطی به صورت گرایش موجران به افزایش وزن اجاره‌ماهانه در قبال كاهش مبلغ رهن، بروز كرده كه احتمال دارد در میان‌مدت، باعث تحریك تقاضای سفته‌بازی در معاملات خرید مسكن نیز شود و علاوه بر افزایش فشار اجاره‌بها به رشد قیمت مسكن هم بینجامد. طی روزهای اخیر، تعداد فایل‌های «رهن‌كامل» و «رهن بیشتر در برابر اجاره ماهانه كمتر» در بازار اجاره كاهش پیدا كرده است.

تورم اجاره‌بها در سال گذشته بعد از 9سال صعود، رام شد طوری كه رشد 8/ 5 برابری مبالغ اجاره طی سال‌های 84 تا 92 به افزایش حداكثر 12درصدی آن در سال93 منجر شد. برای امسال، پیش‌بینی شده است اجاره‌بها بازهم رشد چندانی نداشته باشد اما در صورتی كه بار افزایش ناچیز آن به جای آنكه بر مبالغ رهن وارد شود، بر اجاره‌ماهانه تحمیل شود، پرداختش برای مستاجران سخت خواهد بود. كارشناسان اقتصاد مسكن امیدوارند، وضعیت كنونی بازار اجاره مسكن و خطری كه از بابت تغییر وزن در سبد اجاره‌بها وجود دارد، باعث تجدیدنظر درباره كاهش نرخ سود بانكی شود. طبق آخرین سرشماری نفوس و مسكن –سال 90- حدود 33درصد خانوارها اجاره‌نشین هستند كه این سهم در دهك‌های پایین‌تر حداقل 40درصد است.

 

اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

 

ویدیو مرتبط :
"تاثیر پارامترهای ریسک ریسک اعتباری عملیاتی نقدینگی و بازار بر کارایی سیستم بانک

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

برنامه كنترل بازار اجاره مسكن

 

 

 

مشاور وزیر مسكن با اشاره به اینكه در شهر تهران بخش قابل توجهی از واحدهای خالی بیش از یك سال به همین شكل نگهداری می شود، اعلام كرد كه این اقدام نشان از انگیزه احتكار در برخی مناطق خاص پایتخت دارد.

 

به فاصله چند روز از اعلام رسانه ای نابسامانی قیمت در بازار اجاره مسكن در شهر تهران، خبر رسیده وزارت مسكن طرح ساماندهی بازار اجاره - كه هدف آن افزایش هزینه سوداگری در بازار مسكن است - را به صورت ویژه در دستور كار قرار داده است. این طرح كه در ۵ محور دنبال می شود در گام اول طرف عرضه را در بازار مسكن تقویت می كند؛ به طوری كه تا پایان تابستان امسال ۱۰ هزار واحد مسكونی در تهران افتتاح می شود، در گام دوم سرعت تكمیل واحدهای نیمه تمام را با پرداخت تسهیلات ۲۰ میلیون تومانی افزایش می دهد، در گام سوم معاملات اجاره را رهگیری می كند، در گام چهارم به شناسایی خانه های خالی توسط بانك های اطلاعاتی و مردم منجر خواهد شد و سرانجام در گام آخر قرار است به اخذ مالیات و جریمه (براساس قانون تعزیرات) از محتكران ملك ختم شود.

● ریشه تورم اجاره بها شناسایی شد

مهندس هادی عباسی، مشاور وزیر مسكن و مسوول پیگیری «پروژه های ویژه» در وزارت مسكن درباره جزئیات این طرح به دنیای اقتصاد گفت: در بررسی هایی كه اخیرا انجام داده ایم مشخص شده، ریشه اصلی «تورم اجاره بها» به احتكار واحد مسكونی توسط یك گروه از فعالان بازار مسكن مربوط می شود كه این افراد مالكان ساختمان های چندین واحدی هستند كه به امید گران شدن مسكن از فروش آنها امتناع می كنند همچنین گروه دیگر نیز سازنده هایی هستند كه به دلیل فقر مالی، توان تكمیل واحدهای در حال ساخت را ندارند كه این افراد نیز ناخواسته در تحریك اجاره بها نقش دارند.

● ۱۲۰ هزار خانه خالی در تهران

مشاور وزیر مسكن افزود: نتایج تحقیق میدانی كه تعدادی از مدیران شهری تهران انجام داده اند نشان می دهد از ۲ میلیون واحد مسكونی موجود در تهران، ۱۲۰ تا ۱۵۰ هزار واحد مسكونی، خالی از سكنه است كه با توجه به نیاز شدید بازار مسكن به عرضه واحدهای اجاره ای، این حجم خانه خالی غیرطبیعی است. ضمن اینكه خالی بودن ۶ درصد از املاك مسكونی در تهران در مقایسه با نرم جهانی شاخص خانه های خالی كه ۴ درصد است، حاكی از احتكار حتمی مسكن در تهران است.

عباسی با اشاره به اینكه برخی راهكارهای در نظر گرفته شده در طرح ساماندهی بازار اجاره مسكن، از روی تجربه برخی كشورها تدوین شده، گفت: در شرایط طبیعی، سهم عمده ای از واحدهای خالی در یك شهر یا كشور معمولا در دوره ۶ ماهه فروخته می شود یا اینكه اجاره داده می شود و واحدهای خالی جدید جایگزین می شود، اما در شهر تهران بخش قابل توجهی از واحدهای خالی بیش از یك سال به همین شكل نگهداری می شود كه این اقدام نشان از انگیزه احتكار در برخی مناطق خاص پایتخت است.

● سامانه پیام گیر برای اعلام خانه های خالی

عباسی مشاور وزیر مسكن درباره نحوه شناسایی خانه های خالی در تهران گفت: علاوه بر اینكه از طریق بانك های اطلاعاتی مختلف، ردیابی احتكار ملك انجام می شود، در وزارت مسكن نیز سامانه ای برای دریافت پیام های تلفنی مردم در نظر گرفته می شود كه از این طریق ساكنان محله های مختلف شهر می توانند مشخصات واحدهایی كه خالی از سكنه است را اعلام كنند.

وی افزود: تجربه جهانی نشان داده كشورها در شرایطی كه اجاره بها در آنها به موازات رشد تعداد خانه های خالی افزایش پیدا می كند، مسوولان برای ایجاد تعادل در بازار مسكن، از ابزار مالیاتی استفاده می كنند. وی افزود: از آنجا كه مسكن كالای مصرفی بادوام است و نباید احتكار شود و همچنین با توجه به اینكه بازار اجاره در تهران از اهمیت بالایی برخوردار است، در طرح جدید دولت، اشخاصی كه دارای بیش از یك واحد مسكونی خالی هستند به استناد ماده ۴ قانون تعزیرات مشمول احتكار شده و برخورد قانونی با آنها خواهد شد.

● برخورد تعزیراتی با محتكران مسكن

مسوول پیگیری پروژه های ویژه در وزارت مسكن تصریح كرد: براساس طرح ساماندهی بازار اجاره، مالكانی كه دارای بیش از یك واحد مسكونی خالی در تهران هستند، محتكر محسوب می شوند و قرار است پس از شناسایی این افراد طبق قانون تعزیرات با آنها برخورد شود. همچنین خانه های خالی افراد در كلان شهرها و مراكز استان ها نیز مشمول عوارض و مالیات سنگین خواهد شد. عباسی همچنین گفت: به موجب بخش دیگری از این طرح كه هم اكنون در تهران حالت اجرایی به خود گرفته، با هماهنگی سیستم بانكی مقرر شده است تسهیلات مسكن مهر به ساختمان های نیمه كاره در تهران پرداخت شود و در ازای آن از سازنده ها مهلت گرفته شود كه در كمترین زمان ممكن واحدها را تحویل متقاضیان واجد شرایط بدهند.

● رهگیری معاملات اجاره

از دو سال پیش بازار خرید و فروش مسكن در كنترل دولت قرار گرفت و وزارت بازرگانی با راه اندازی سامانه رهگیری، كلیه بنگاه های املاك را موظف كرد هر نوع قرارداد خرید و فروش ملك را در این سامانه ثبت كنند تا میزان قیمت، مصرفی یا سرمایه ای بودن خاصیت قرارداد و كلیه مواردی كه می تواند تسلط بر بازار را برای دولت راحت كند، در دسترس قرار بگیرد.

این در حالی است كه به موجب طرح ساماندهی بازار اجاره، راه اندازی سامانه ای مشابه سامانه رهگیری معاملات مسكن، برای معاملات اجاره ای در دستور كار قرار گرفته و در چند منطقه تهران -از جمله منطقه ۶- بزودی اجرا می شود كه بر مبنای آن مشاوران املاك موظف می شوند قراردادهای اجاره را از طریق فرم واحد كه از سامانه به صورت پرینت قابل دریافت است، تنظیم كنند.

عباسی مشاور وزیر مسكن در این باره گفت: با مشاركت سه وزارتخانه مسكن، بازرگانی و دادگستری، بانك اطلاعات واحدهای اجاره ای راه اندازی می شود كه از طریق آن حجم تقاضای اجاره مسكن در هر منطقه از تهران و همچنین میزان اجاره بها و تعداد واحدهایی كه در نوبت اجاره قرار دارند، برای دولت مشخص شود.

وی افزود: طرح ساماندهی بازار اجاره مسكن و مراحلی كه برای اجرای آن در نظر گرفته شده كمك خواهد كرد هزینه سوداگری افزایش پیدا می كند و عوامل تحریك قیمت ها نیز از بازار حذف شود. مسوول پیگیری پروژه های ویژه در وزارت مسكن پیش بینی كرد: با آغاز اجرای طرح ساماندهی بازار اجاره مسكن، عوامل سوداگری از بازار اجاره خارج خواهند شد.

● احكام «احتكار» در قانون تعزیرات

به گزارش دنیای اقتصاد، ماده ۴ از قانون تعزیرات حكومتی احتكار را به این صورت تعریف كرده است: احتكار عبارت است از نگهداری كالا به صورت عمده با تشخیص مرجع ذیصلاح و امتناع از عرضه آن به قصد گرانفروشی یا اضرار به جامعه پس از اعلام ضرورت عرضه توسط دولت.

تعزیرات احتكار به شرح زیر است:

مرتبه اول: الزام به فروش كالا و اخذ جریمه معادل ۱۰ درصد ارزش كالا؛

مرتبه دوم: فروش كالا توسط دولت و اخذ جریمه از ۲۰ تا ۱۰۰ درصد ارزش كالا؛

مرتبه سوم: فروش كالا توسط دولت، اخذ جریمه از یك تا سه برابر ارزش كالا، قطع تمام یا قسمتی از سهمیه و خدمات دولتی تا ۶ ماه و نصب پارچه در محل واحد به عنوان محتكر؛

مرتبه چهارم: علاوه بر مجازات مرتبه سوم، لغو پروانه واحد و معرفی از طریق رسانه های گروهی به عنوان محتكر.

● افتتاح ۱۰ هزار واحد مسكونی در تهران تا پایان تابستان

به گفته هادی عباسی، مسوول پیگیری پروژه های ویژه در وزارت مسكن، این وزارتخانه دو راهبرد برای ایجاد تعادل در عرضه و تقاضا در برنامه كاری خود دارد.

راهبرد اول افزایش عرضه مسكن از طریق كاهش هزینه تولید با تخصیص زمین رایگان، وام قرض الحسنه و كاهش هزینه پروانه ساختمانی است. همچنین به صورت ویژه در استان تهران طی سه ماه آینده ۱۰ هزار واحد مسكونی مهر به بازار عرضه خواهد شد كه این روند تا پایان سال ادامه می یابد. از سوی دیگر كلیه افرادی كه در شهر تهران دارای واحد نیمه تمام می باشند در صورتی كه واجد شرایط مسكن مهر باشند (ساكن تهران، متاهل، فاقد ملك مسكونی و از امكانات دولتی استفاده نكرده باشند)، می توانند از تسهیلات ۲۰ میلیون تومانی جهت تكمیل این واحدهای مسكونی با معرفی سازمان مسكن و شهرسازی استان تهران به بانك مسكن استفاده كنند. راهبرد دوم وزارت مسكن كاهش تقاضای سوداگرانه از طریق ساماندهی بازار و افزایش هزینه سوداگری خصوصا در بازار اجاره است...../تحلیل:دنیای اقتصاد