بانک مسكن:‌ آغاز پرداخت وام 80 میلیونی

روزنامه دنیای اقتصاد: ثبت‌نام از متقاضیان تسهیلات جدید خرید مسكن از روز سه‌شنبه در همه شعب بانك مسكن آغاز می‌شود.

بانك مسكن در فاصله دو هفته بعد از تصویب طرح راه‌اندازی صندوق پس‌انداز «یكم» در جلسه 29 اردیبهشت ماه شورای پول و اعتبار، توانست دستورالعمل اجرایی این طرح را تدوین و نهایی كند.

صندوق پس‌انداز «یكم» سه‌شنبه هفته جاری در مراسمی با حضور وزیر راه‌وشهرسازی، مدیرعامل بانك مسكن و مقامات ارشد بانك مركزی به‌صورت نمادین در یكی از شعب بانك مسكن شهر تهران تشكیل و همزمان، در سایر شعب بانك مسكن امكان افتتاح حساب و ‌نام‌نویسی از متقاضیان تسهیلات جدید خرید در این صندوق، فراهم می‌شود.

صندوق پس‌انداز «یكم» به سپرده‌گذارانی كه تحت شرایط مشخص، مبالغی را در حساب بانك مسكن برای دوره زمانی معین سپرده‌گذاری كنند، سه نوع وام خرید 80، 60 و 40 میلیون تومانی به ترتیب به ساكنان تهران، شهرهای بزرگ و مناطق شهری كوچك پرداخت می‌كند. مطابق ضوابط تعیین شده برای سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز «یكم»، چنانچه گروه اول متقاضیان كه این هفته افتتاح حساب انجام می‌دهند، به مدت یك‌سال رقمی معادل نصف سقف وام را در صندوق سپرده‌گذاری كنند، در خرداد 95 یعنی درست یك‌سال بعد، می‌توانند تسهیلات مصوب را دریافت كنند.

در تهران برای دریافت 80 میلیون تومان وام خرید مسكن از صندوق «یكم»، چنانچه مدت انتظار «یك‌ساله» مدنظر متقاضی باشد، باید 40 میلیون تومان در زمان افتتاح حساب صندوق نزد بانك مسكن، پس‌انداز صورت بگیرد. به عبارت ساده‌تر، برحسب «بنیه مالی» متقاضیان واجد شرایط این تسهیلات و همچنین مدت زمان مدنظر متقاضی برای «طول مدت سپرده‌گذاری»، مبلغ اولیه برای اصل سپرده‌گذاری متغیر خواهد بود. در مدل تعیین شده برای صندوق پس‌انداز مسكن «یكم»، بانك به ازای هر 6 ماه سپرده‌گذاری، معادل یك برابر آن را به متقاضی وام پرداخت می‌كند به این صورت كه اگر فرد واجد شرایط دریافت تسهیلات خرید مسكن 80 میلیونی در تهران، با 20 میلیون تومان اقدام به افتتاح حساب كند و در طول مدت سپرده‌گذاری، میزان سپرده خود را افزایش ندهد، تسهیلات 80 میلیونی به جای یك‌سال در مدت دو سال، به او تعلق خواهد گرفت. البته در صندوق، برای میزان سپرده‌گذاری اولیه، یك مبلغ حداقلی تعیین شده است كه سه‌شنبه این هفته جزئیات آن به‌صورت رسمی اعلام خواهد شد.

برای دریافت وام‌های سه سقفی خرید مسكن از محل صندوق پس‌انداز «یكم»، باید «فرد متقاضی» و همچنین «آپارتمان مورد معامله» حائز سه شرط مشخص باشند. این تسهیلات از بابت شرایط سمت تقاضا، فقط به «خانه‌اولی»‌ها پرداخت می‌شود.

«خانه‌اولی» به افرادی گفته می‌شود كه هم «متاهل» بوده و هم «فاقد سابقه مالكیت» هستند. برای افتتاح حساب در صندوق پس‌انداز مسكن، سابقه مالكیتی خانوارهای متقاضی از طریق سامانه مسكن‌مهر، سامانه استعلام فرم جیم، سامانه تسهیلات‌دهی بانك مسكن و سایر بانك‌ها و همچنین سامانه ثبت اسناد، كنترل خواهد شد و كسانی كه قبلا از امكانات دولتی در حوزه زمین و ملك از جمله مسكن‌مهر استفاده كرده‌اند و فرم جیم آنها قرمز رنگ است و همچنین افرادی كه قبلا از وام‌های خرید بانك‌ها برای خرید ملك بهره گرفته‌اند و در بانك اطلاعاتی ثبت اسناد، دارای سابقه مالكیت می‌باشند، اجازه افتتاح حساب در صندوق «یكم» را ندارند و تسهیلات جدید به آنها تعلق نخواهد گرفت.

آنچه باعث شده برای پرداخت تسهیلات خرید مسكن صندوق «یكم»، شرایط خاص در نظر گرفته شود به حمایت‌های مالی دولت از این صندوق برمی‌گردد؛ تسهیلات 40 تا 80 میلیونی خرید مسكن بانك مسكن با نرخ سود یارانه‌ای 14درصد و با تامین اعتبار بخشی از منابع وام‌‌ها توسط دولت، پرداخت می‌شود، بنابراین چون برای این تسهیلات، همچون طرح‌‌های تامین مسكن دولت‌های گذشته، منابع ارزان‌قیمت دولتی و بانكی، اختصاص داده شده است، فقط خانوارهای گروه هدف یعنی متقاضیان فاقد مسكن اجازه بهره‌برداری از این تسهیلات را دارند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، برای دریافت تسهیلات صندوق «یكم» علاوه بر دو شرط تعیین شده برای متقاضی، آپارتمان‌هایی كه این وام‌ها به آنها قابل پرداخت است نیز باید یك شرط «سنی» را دارا باشند.

پرداخت فقط به نوسازهای تا 7 سال

طبق دستورالعمل تدوین شده، وام خرید مسكن «خانه‌اولی»‌ها كه از محل صندوق پس‌انداز یكم پرداخت می‌شود، فقط به آپارتمان‌های «نوساز تا حداكثر 7 سال ساخت» تعلق می‌گیرد. در حال حاضر وام خرید مسكن 35 میلیون و 45 میلیون تومانی بانك مسكن كه در قالب «خرید اوراق از فرابورس یا شعب بانك مسكن» به همه متقاضیان اعم از افراد فاقد مسكن یا خانوارهای دارای سابقه مالكیت پرداخت می‌شود، بدون شرط نوساز بودن واحد مسكونی، به متقاضی ارائه می‌شود طوری كه «آپارتمان‌های دارای حداكثر 20 سال عمر بنا» كه عملا در مرز كلنگی قرار گرفته‌اند نیز مشمول وام‌های فعلی خرید مسكن می‌شوند. اما تسهیلات جدید بانك مسكن فقط به آپارتمان‌هایی كه عمربنای آنها كمتر از 8 سال است، تعلق می‌گیرد. روال فعلی بانك مسكن در تشخیص سن بنای آپارتمان خریداری شده توسط متقاضی وام، تاریخ درج شده در پروانه ساختمانی است.

برخلاف تصوری كه برخی متقاضیان وام نسبت به نحوه محاسبه سن بنای آپارتمان‌های مشمول وام خرید دارند، در بانك مسكن به جای آنكه تاریخ صدور پایان‌كار ساختمانی، ملاك عمل قرار بگیرد، زمان ساخت واحد مسكونی (تاریخ صدور پروانه) مبنای محاسبه سن‌بنا تعیین می‌شود. به این ترتیب آپارتمان‌هایی كه در بازار معاملات، توسط دلالان ملك یا سازنده، «نوساز» معرفی می‌شوند، با توجه به مدت زمان حداقل یكساله برای احداث آن، از نظر مرجع وام‌دهنده، دارای حداكثر یك‌سال عمربنا است كه به همین نسبت، باید سن سایر ساختمان‌های چندسال ساخت، مدنظر متقاضیان وام‌های صندوق «یكم» قرار بگیرد.

بررسی‌های «دنیای ‌اقتصاد» از قدرت واقعی وام 80 میلیونی خرید مسكن در تهران با توجه به آخرین نرخ میانگین قیمت آپارتمان‌های مسكونی در این شهر كه مترمربعی 4 میلیون تومان است، نشان می‌دهد: با این وام و بدون احتساب اصل سپرده، بین 5/ 28 درصد تا 40 درصد هزینه خرید مسكن خانه‌اولی‌ها بر حسب انتخاب آپارتمان‌هایی با مساحت حداكثر 70مترمربع و حداقل 50 مترمربع، پوشش داده می‌شود. ضوابط تعیین شده برای واحدهای مسكونی مشمول وام‌های 40، 60 و 80 میلیون تومانی، با لحاظ محدودیت منابع قابل ورود به صندوق پس‌انداز «یكم»، قرار است اعمال شود. نیمی از منابع لازم برای پرداخت این تسهیلات، به اضافه بخشی از مابه‌التفاوت سود 14درصدی تسهیلات تا سود رایج 21 درصدی بانك‌ها، از محل اعتباراتی كه دولت و بانك مركزی برای بانك مسكن ایجاد كرده‌اند، تامین خواهد شد. این تامین اعتبار از محل استمهال میان‌مدت قسمتی از خط‌اعتباری 50 هزار میلیارد تومانی مسكن‌ مهر انجام می‌شود به این صورت كه فعلا حدود 5 هزار میلیارد تومان از اقساط بازپرداخت شده تسهیلات مسكن ‌مهر، برای 7 سال نزد بانك مسكن خواهد ماند تا از این محل، خوراك مالی صندوق پس‌انداز «یكم» تامین و تجهیز شود.

 پیش‌تر مقامات بانك مركزی اعلام كرده بودند با توجه به لزوم حفظ تعادل ورودی و خروجی صندوق پس‌انداز «یكم» و همچنین نیاز سمت تقاضای مسكن به وام، بانك مسكن مجاز است سالانه 84 هزار فقره وام 40، 60 و 80 میلیون تومانی پرداخت كند و معادل همین تعداد، باید سپرده‌گذاری صورت بگیرد. اما در حال حاضر با نیازسنجی‌هایی كه مسوولان بخش مسكن از جامعه خانه‌اولی‌های متقاضی وام انجام داده‌اند و همچنین با توجه به موجودی آپارتمان‌های نوساز تا 7سال ساخت، پیش‌بینی می‌شود صندوق یكم توان پرداخت حداقل 150 هزار فقره تسهیلات در سال را داشته باشد. امسال و حداقل دو سال آینده، حدود 300 هزار خانه‌اولی ناشی از ازدواج‌های جدید، نیاز به خرید مسكن پیدا می‌كنند. از طرفی سالانه دست‌كم 500 هزار واحد مسكونی جدید در كشور ساخته و روانه بازار مصرف می‌شود. این ارقام به خوبی بیانگر توان صندوق پس‌انداز «یكم» برای پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت خرید مسكن به گروه هدف و افراد واجدشرایط است.

توصیه کارشناسی به متقاضیان

 از روز سه‌شنبه كه ثبت‌نام و افتتاح حساب در صندوق پس‌انداز یكم آغاز می‌شود، بعید است حجم انبوهی از تقاضای حائز شرایط سه‌گانه (تاهل متقاضی، نداشتن سابقه مالكیت و خرید آپارتمان حداكثر 7 سال ساخت) بلافاصله در روزهای اول ثبت‌نام، در شعب بانك مسكن صف تشكیل دهند. علت این پیش‌بینی به مبلغ اولیه موردنیاز برای سپرده‌گذاری برمی‌گردد كه در تهران باید 40 میلیون تومان و در شهرهای بزرگ و كوچك نیز به ترتیب 30 و 20 میلیون تومان نقدینگی آنی در دست متقاضیان باشد تا بتوانند با آن افتتاح حساب كنند. البته همانطور كه در ابتدای گزارش اشاره شد، متقاضیان افتتاح حساب در صندوق پس‌انداز «یكم» با مبالغ كمتر از این هم می‌توانند وارد شوند، اما حداقل زمان دسترسی به وام، به مراتب طولانی‌تر از یك‌سال خواهد بود.

به این ترتیب كارشناسان اقتصاد مسكن با توجه به نوسانات ادواری قیمت مسكن در دوره‌های گذشته، به متقاضیان وام‌های جدید خرید مسكن توصیه می‌كنند، مبنای سپرده‌گذاری اولیه را بر كمترین زمان تعیین شده كه همان یك‌سال است، بگذارند تا بتوانند از شرایط كنونی بازار مسكن كه قیمت‌ها در آرامش و پایداری نسبی قرار دارد و در میان‌مدت، زمینه‌ای برای التهاب یا جهش وجود ندارد، به نفع خرید مصرفی آپارتمان برای خود بهره‌برداری كنند.

درباره شرط سوم برای دریافت تسهیلات صندوق پس‌انداز «یكم» نیز باید تاكید شود، این شرط كه به سن بنای آپارتمان مورد معامله مربوط می‌شود، در قدم اول برای افتتاح حساب، كنترل نمی‌شود بلكه در پایان طول مدت سپرده‌گذاری و زمانی كه موعد پرداخت تسهیلات فرا می‌رسد، ملاك عمل پرداخت قرار می‌گیرد. اعمال محدودیت سنی برای آپارتمان‌های مشمول وام صندوق «یكم» باعث تحریك سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی به تكمیل مجتمع‌های مسكونی نیمه‌كاره ظرف یك‌سال آینده، می‌شود. احتمال دارد بعد از شروع ثبت‌نام از متقاضیان این تسهیلات، ساز و كار تازه‌ای در قالب همین صندوق و از طرف بانك مسكن برای اختصاص وام‌های جدید به پروژه‌های پیش‌فروش و پیش‌خرید، طراحی شود. براساس این گزارش، كسانی كه حائز شرایط لازم برای افتتاح حساب در صندوق پس‌انداز «یكم» نیستند، باید منتظر اجرای بخش دوم مصوبه اردیبهشت ماه شورای پول و اعتبار باشند.

براساس بخش دوم این مصوبه، همه بانك‌های دولتی و خصوصی مجاز شده‌اند وام‌های 60، 50 و 40 میلیون تومانی به متقاضیان تهرانی، شهرهای بزرگ و شهرهای كوچك پرداخت كنند. برای پرداخت این تسهیلات، شرط خانه اولی قید نشده است و كلیه ساز و كار اجرایی برای پرداخت وام، به اختیار خود بانك‌ها گذاشته شده است به این معنی كه ممكن است بانك‌ها بدون نیاز به سپرده‌گذاری، تسهیلات خرید مسكن پرداخت كنند و حتی به جای تعیین مدت زمان 12ساله برای بازپرداخت وام (شبیه آنچه برای صندوق یكم وضع شده است)، به مراتب بازه زمانی كمتر از این را تعیین كنند. اما با این حال، بانك مسكن اولین بانكی خواهد بود كه از این هفته (در صورت لغو نشدن مراسم افتتاح نمادین) شروع به پرداخت تسهیلات جدید خرید را می‌کند و هنوز سایر بانك‌ها در اجرای مصوبه شورای پول و اعتبار پیش‌قدم نشده‌اند.