اثر پول سمی در بازار مسکن

 

تحقیقاتی كه اخیرا توسط سیاست‌گذار بخش مسكن، برای اولین‌بار درباره تبعات «فعالیت‌های ساختمانی شركت‌های وابسته به بانك‌ها» انجام شد، با بررسی‌های تكمیلی مشاوران املاك، ابعاد تازه‌ای گرفته و منجر به كشف یك پیامد منفی دیگر شده است.

 

وزیر راه‌وشهرسازی خرداد امسال، بنگاه‌های زیرمجموعه بانك‌ها را یكی از سه نوع «دارایی سمی» سیستم بانكی دانست كه باعث شده پویایی نظام بانكی در پرداخت تسهیلات تضعیف شود.

 

درباره این بنگاه‌‌ها كه بخشی از آنها شركت‌های ساختمانی هستند، روز گذشته رئیس اتحادیه مشاوران املاك تهران اعلام كرد: شركت‌های بانكی فعال در پروژه‌های ساختمانی، فارغ از تاثیر منفی در پروسه تسهیلات‌دهی، در افزایش قیمت مسكن نیز موثرند. این شركت‌ها به‌خاطر توان مالی بالا، از یكسو در بازار لوكس‌سازی مشغولند و از سوی‌دیگر هنگام خرید زمین و ملك، تمایل به گرفتن تخفیف از فروشنده نشان نمی‌دهند.

 

همین دو شكل متفاوت ساخت‌وساز، سبب شده این شركت‌ها قیمت فروش ساختمان‌های خود را حدود 20درصد بیشتر از عرف منطقه تعیین ‌كنند. همزمان، معاونت مسكن نیز در گزارشی، از دو واقعه «خوب» و «بد» خبر داد. این معاونت، با اشاره به تداوم «شیب منفی» قیمت واقعی آپارتمان‌، بابت ریزش تیراژ ساخت و بروز «كمبود عرضه» در دو سال آینده، اظهار نگرانی كرد.

 تحقیقاتی كه اخیرا توسط سیاست‌گذار بخش مسكن، برای اولین‌بار درباره تبعات «فعالیت‌های ساختمانی برخی شركت‌های وابسته به بانك‌ها» انجام شد، هم‌اكنون با بررسی‌های تكمیلی مشاوران املاك، ابعاد تازه‌ای گرفته و منجر به كشف یك پیامد منفی دیگر شده است. روز گذشته رئیس اتحادیه مشاوران املاك تهران اعلام كرد: شركت‌های بانكی فعال در پروژه‌های ساختمانی، فارغ از تاثیر منفی در پروسه تسهیلات‌دهی، در افزایش قیمت مسكن نیز موثرند.

این شركت‌ها به‌خاطر توان مالی بالا، از یكسو در بازار لوكس‌سازی مشغولند و از سوی‌دیگر هنگام خرید زمین و ملك، تمایل آن‌چنانی به گرفتن تخفیف از فروشنده نشان نمی‌دهند. همین دو شكل متفاوت ساخت‌وساز، سبب شده این شركت‌ها قیمت فروش ساختمان‌های خود را حدود 20 درصد بیشتر از عرف منطقه تعیین ‌كنند و باعث تحریك میانگین قیمت شوند. دیروز، معاونت مسكن نیز با اعلام یك گزارش رسمی، از دو واقعه «خوب» و «بد» در بازار خبر داد. این معاونت، با اشاره به تداوم «شیب منفی» قیمت واقعی آپارتمان‌ به عنوان واقعه خوب نسبت به ریزش تیراژ ساخت و بروز «كمبود عرضه» در دو سال آینده، اظهار نگرانی كرد.

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی با انتشار گزارش جدید از وضعیت قیمت مسکن و ساخت‌و‌ساز در پایتخت اعلام کرد: در حالی که شیب قیمت حقیقی مسکن (با احتساب نرخ تورم) همچنان رو به کاهش است اما وضعیت موجود در ساخت‌و‌ساز مناسب نیست و افت فعالیت‌های ساختمانی در ماه‌های اخیر می‌تواند بازار مسکن در شهر تهران را طی دو سال آینده با کمبود عرضه رو‌به‌رو کند.

 

چند روز پیش «دنیای اقتصاد» در گزارشی کامل با استناد به اطلاعات رسمی از کاهش شدید شتاب سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل آپارتمان‌های نیمه‌کاره خبر داد و در تحلیلی کارشناسی، بابت انعکاس این وضعیت در بازار مسکن سال‌های آینده، به شکل «کمبود عرضه» هشدار داد. دیروز دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی نیز در گزارش خود با اعلام یک اتفاق خوب در بازار مسکن، از تداوم سیر کاهشی قیمت حقیقی مسکن خبر داد و اعلام کرد: نگاهی به روند قیمت مسکن از ابتدای سال 1391 تا پایان آذرماه سال جاری (در شهر تهران)، حاکی از این است که قیمت مسکن پس از طی یک روند صعودی نسبتا شدید تا خرداد ماه سال گذشته و افزایش حدود 70‌درصدی قیمت مسکن در خرداد ماه سال 1392، نسبت به ماه مشابه سال قبل، از تیرماه سال 1392، از ثبات نسبی برخوردار بوده و تاکنون در حدود مبلغ 40 میلیون ریال به ازای هر مترمربع، در نوسان بوده است.

 

ثبات قیمت مسکن در شرایطی ادامه دارد که نرخ تورم عمومی با وجود سیر نزولی همواره بالاتر از 14 درصد بوده، بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که قیمت حقیقی مسکن به صورت مداوم کاهش یافته است و با توجه به اینکه کاهش تورم نقطه به نقطه با سرعت یک‌سال گذشته دور از انتظار است، در صورت ادامه ثبات قیمتی در بازار مسکن، سیر نزولی قیمت حقیقی مسکن همچنان ادامه می‌یابد.

 

دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی همچنین با اعلام یک اتفاق منفی درباره وضعیت فعلی ساخت‌و‌ساز، در این گزارش می‌افزاید: بررسی تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در شهر تهران نشان می‌دهد با افزایش قیمت مسکن، تقاضا برای صدور پروانه ساختمانی نیز با افزایش مواجه می‌شود و با ایجاد ثبات قیمتی در بازار مسکن، به تدریج تقاضا برای پروانه ساختمانی و در نتیجه ساخت‌و‌ساز جدید نیز در بازار مسکن کاهش می‌یابد.

 

بر این اساس در اردیبهشت و خرداد ماه سال 1392 همزمان با افزایش شدید قیمت مسکن در شهر تهران، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده نیز افزایش یافته است ولی با ایجاد ثبات در بازار مسکن،به تدریج تقاضا برای پروانه‌های ساختمانی نیز با کاهش مواجه شده به طوری که تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادر شده شهر تهران از حدود 5/24 هزار واحد در اردیبهشت ماه سال 1392 به 2/4 هزار واحد در آبان ماه سال جاری کاهش یافته است و در صورت ادامه روند موجود، با توجه به دوره ساخت حدودا 2 ساله مسکن در شهر تهران، می‌توان انتظار داشت که بازار مسکن در شهر تهران بعد از گذشت دو سال با کمبود عرضه مواجه شود.

 سه راهکار احیای عرضه مسکن
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تایید دو واقعه خوب و بد به ترتیب شامل وجود ظرفیت کاهش بیشتر مسکن و تایید تداوم سیر نزولی ساخت‌و‌ساز، در خصوص علت افت انگیزه سرمایه‌گذاری برای تکمیل واحدهای نیمه‌تمام و تزریق آنها به بازار مسکن، به «دنیای اقتصاد» گفت: کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در ایران بیشتر به رکودی بازمی‌گردد که هم اکنون بر بازار مسکن حاکم شده و به این ترتیب انگیزه ورود و سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های ساخت‌و‌ساز و همچنین سایر سرمایه‌گذاری‌ها در حوزه مسکن را کاهش داده است.

 

حسام عقبایی ادامه داد: کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن از موجبات کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی شده که در دراز مدت اگر جبران نشود می‌تواند توازن بین عرضه و تقاضا را به هم بزند و در صورتی که زمانی هجمه سوداگری و رشد تقاضا در بازار مسکن داشته باشیم به دلیل کمبود عرضه، موجبات رشد قیمت مسکن به وجود خواهد آمد. وی افزود: بنابراین این موضوع باید با استفاده از سازوکاری که بتواند رویکردهای سرمایه‌‌ای و انگیزه‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به ویژه در حوزه تولید و ساخت‌و‌ساز را تقویت کند، درمان شود.

 

عقبایی خاطرنشان کرد: راهکاری که در این زمینه پیشنهاد می‌شود، افزایش حجم معاملات و گردش مالی است که می‌تواند رونق را در بازار مسکن ایجاد کند و به تولید‌کننده و سازندگان انگیزه فعالیت بدهد تا با فروش و تبدیل واحدهای آماده به «نقدینگی» از منابع مالی حاصل از آن به‌منظور ساخت مجدد و گردش مالی استفاده شود. وی تاکید کرد: بخشی از این ایجاد انگیزه می‌تواند از طریق در نظر گرفتن تسهیلات ویژه یا افزایش وام ساخت و خرید مسکن و از همه مهم‌تر بازگشایی گره‌های موجود در سایر عرصه‌های اقتصادی موثر بر بازار مسکن به عنوان زمینه‌ساز خروج از رکود صورت پذیرد.

 

عقبایی همچنین کنترل سیاست‌های بانکی و پولی و آزادسازی سرمایه‌های حبس شده در بانک‌ها برای ورود به بازار مسکن و ایجاد تحرک در این بخش را از دیگر راهکارهای موثر در این موضوع عنوان کرد. وی گفت: هر چند کاهش پروانه‌های ساختمانی طی نیمه اول سال 93، نمی‌تواند اثر فوری بر قیمت مسکن داشته باشد اما این موضوع در بلندمدت از موجبات افزایش قیمت و عاملی نگران‌کننده محسوب می‌شود.

 آثار بنگاهداری بانک‌ها در بازار مسکن
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین با اشاره به نقش بنگاهداری بانک‌ها در ایجاد بی نظمی و افزایش قیمت مسکن، از افزایش فعالیت آنها در ساخت واحدهای مسکونی لوکس و گران قیمت که معمولا حدود 20 درصد گران‌تر از واحدهای مشابه به بازار فروش عرضه می‌شوند، انتقاد کرد. این در حالی است که، عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی نیز نیمه اول امسال بنگاهداری بانک‌ها یا همان شرکت‌های ساختمانی وابسته به بانک‌ها را در نقش «دارایی‌های سمی» سیستم بانکی توصیف کرد و گفت: فعالیت شرکت‌های سرمایه‌گذاری و ساختمانی وابسته به بانک‌ها در روند توزیع مناسب منابع پولی و تسهیلات بانکی به بخش خصوصی اختلال ایجاد کرده است.

 

کارشناسان می‌گویند: حضور شرکت‌های ساختمانی زیرمجموعه بانک‌ها در بازار مسکن از یکسو جلوی پرداخت حجم مناسب تسهیلات به ساختمان‌سازی‌های غیروابسته را مسدود کرده و از سوی دیگر کل بازار ملک را تحت‌الشعاع قرار داده است. در این باره، حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، دیروز در جمع خبرنگاران اطلاعات جالبی را مطرح کرد و گفت: شرکت‌های ساختمانی وابسته به بانک‌ها چون از توان مالی بالایی برخوردارند از یکسو در ساخت‌و‌سازهای گران‌قیمت و لوکس فعالیت می‌کنند و از سوی دیگر اصراری بر خرید زمین با قیمت ارزان‌تر از مالکان املاک را ندارند. بنابراین این دو مدل ساخت‌و‌ساز شرکت‌های بانکی در افزایش قیمت مسکن و جلوگیری از کاهش آن موثر است به طوری که ساختمان‌هایی که بانک‌ها برای فروش به بازار عرضه می‌کنند تحت تاثیر هزینه بالایی که برای خرید زمین و ساخت آن صرف کرده‌اند، چیزی در حدود 20 درصد گران‌تر از املاک مشابه منطقه، تعیین قیمت می‌کنند.

 

وی تاکید کرد: براساس قانون، بانک‌ها حق ورود به فعالیت‌های بنگاهی از ساخت‌و‌ساز و خرید و فروش مسکن را ندارند، این در حالی است که هم اکنون برخی بانک‌ها با جمع‌آوری نقدینگی‌های مردم و برخورداری از توان مالی، به صورت گسترده بر قیمت مسکن تاثیر‌گذار شده‌اند. عقبایی ادامه داد: عمده بانک‌ها تنها به ساخت واحدهای لوکس و گران قیمت روی آورده‌اند و بنابراین ساخت‌و‌سازهای آنها نیازهای عمومی و واقعی جامعه را پوشش نمی‌دهد، ضمن اینکه در الگوی قیمت‌گذاری خود، به شدت قیمت واحدها را افزایش داده‌اند و برای توجیه این گرانفروشی، استفاده از برند بانک و اطمینان خریدار از سرمایه‌گذاری صورت گرفته را عنوان می‌کنند.

 ثبات قیمت مسکن حداقل تا پایان بهار 94
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران روز گذشته در جمع خبرنگاران با بیان اینکه قیمت مسکن همچنان ظرفیت کاهش بیشتر را دارد، گفت: می‌توان از طریق اعمال کنترل در سودهای فراوانی که نصیب بساز و بفروش‌ها می‌شود و همچنین اعمال سیاست برای کنترل قیمت زمین، باز هم قیمت مسکن را واقعی‌تر کرد. وی با تاکید بر تداوم ثبات در قیمت مسکن تا پایان امسال، گفت: هر چند پیش‌بینی قیمت مسکن برای تمام ماه‌های سال آینده، هنوز مقداری زود است اما با توجه به وضعیت موجود، حداقل تا پایان بهار 94 شاهد افزایش قیمت نخواهیم بود. عقبایی گفت: با این وجود وضعیت بازار مسکن به‌گونه‌ای نیست که توقع افزایش قیمت حتی به اندازه تورم نیز مطرح باشد.

سطح جدید قیمت مسكن  در آذر
اطلاعاتی كه دیروز از آمارهای ثبت شده در سامانه رهگیری معاملات مسكن، در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفت، نشان می‌دهد: متوسط قیمت مسكن در شهر تهران در 15 روز اول آذر، برخلاف دو ماه قبل‌تر، شیب منفی داشته و 6/1 درصد نسبت به آبان كاهش یافته است.میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسكونی در نیمه اول آذرماه به 4 میلیون و 44هزار تومان رسید كه در مقایسه با قیمت 4 میلیون و 110 هزار تومانی آبان ماه، معادل 6/1 درصد افت كرده است. در دو ماه اول پاییز امسال، نوسانات ماهانه قیمت مسكن در شهر تهران، به صورت خفیف، شیب مثبت به خود گرفت و حدود 5/0 درصد در هر ماه افزایش پیدا كرد.

 

كارشناسان در اوایل آذرماه، این میزان رشد جزئی قیمت مسكن را طبیعی توصیف كردند و با تاكید براینكه، این میزان افزایش قیمت، هرگز به معنای شروع دوره رونق و افزایش تدریجی قیمت ملك نیست، اعلام كردند: تغییر حجم معاملات بین مناطق شمالی و جنوبی تهران در هر ماه، می‌تواند اثر وزنی معاملات ارزان‌تر یا گران‌تر بر میانگین قیمت مسكن را تغییر دهد و در نتیجه باعث نوسان جزئی زیر یك درصد قیمت– مثبت یا منفی- شود. هم‌اكنون شیب قیمت مسكن در 15 روز اول آذر، مجددا نزولی شده و اگر چه این كاهش نیز در راستای تغییر حجم معاملات قابل تحلیل است اما بررسی‌های اتحادیه مشاوران املاك نشان می‌دهد قیمت مسكن هنوز با ظرفیت ‌اضافه همراه است در نتیجه امكان كاهش بیشتر آن وجود دارد.
اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

 

ویدیو مرتبط :
پول سمی در کشور

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

نوسانات نرخ ارز چگونه بر بازار مسکن اثر می کند؟

 

 

 

شاید سهم زوج های جوان که متقاضی مسکن هستند در بازار پیش فروش واحدهای مسکونی نزدیک به صفر باشد؛ چرا که توانایی پرداخت مبلغ اولیه و اقساط ماهانه برای اکثر این دسته از خریداران مسکن بسیار دشوار است.

برخی از فعالان بازار مسکن در مناطق مختلف تهران در حال حاضر اظهار می کنند که با توجه به التهابات چند روزه بازار ارز و طلا، تعداد سرمایه گذاران در بازار مسکن طی چند هفته اخیر افزایش پیدا کرده است و همین مساله باعث شده تا نرخ قیمت های پیشنهادی پیش فروش، خرید و فروش واحدهای مسکونی با نوسان رو به رو شود.

یکی از بنگاهداران واقع در غرب تهران در رابطه با وضعیت فعلی بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی به «دنیای اقتصاد» گفت: نوسانات قیمتی در بازار ارز و طلا باعث شده تا سرمایه گذاران نوپا و آن دسته از سرمایه دارانی که حاضر به ریسک نیستند به بازار مسکن روی بیاورند؛ زیرا آنها معتقدند که بازار مسکن نسبت به دیگر بازارهای سرمایه بیشتر قابل اعتماد و اطمینان است. زیرا نرخ های پیشنهادی در بازار مسکن همچون قیمت در بازار ارز و طلا یک روزه، با کاهش یا افزایش چشمگیر همراه نمی شود

.وی در ادامه اذعان کرد: معمولا در بازار پیش فروش واحدهای مسکونی افرادی که از حداقل سرمایه اولیه برخوردار هستند و توانایی پرداخت اقساط تا زمان اتمام قرارداد را دارند، وارد این بخش از بازار مسکن می شوند یا افرادی که سرمایه خرید یک واحد مسکونی را دارند به بازار پیش فروش رو می آورند تا از این طریق هم سرمایه خود را حفظ کرده باشند هم اینکه از سود هر چند ناچیزی بهره مند شوند.

زارع در رابطه با سهم زوج های جوان از پیش خرید واحدهای مسکونی تاکید کرد: شواهد در بازار پیش فروش واحدهای مسکونی بیانگر این موضوع است که زوج های جوان سهمی در پیش خرید واحدهای مسکونی ندارند، زیرا اکثر سازنده ها واحدهای خود را با دریافت ۵۰ درصد در مرحله اول پیش فروش می کنند و مابقی مبلغ فروش را طی چند مرحله اقساط سنگین از خریدار دریافت می کنند این در حالی است که اکثر زوج های جوان مبلغ اولیه را به عنوان پیش پرداخت ندارند یا اینکه قدرت پرداخت ماهانه چند ده میلیون را ندارند. برخی از سازنده ها اعلام می کنند که واحدهای پیش فروش شان از وام خرید برخوردار است، اما تا زمانی که سند تحویل داده نشود؛ یعنی تا زمان اتمام مراحل ساخت، وام در اختیار خریدار قرار نمی گیرد با این حساب وام برای خریدارانی که از نقدینگی کافی برخوردار نیستند کارآمد نخواهد بود.

این مشاور املاک دراین باره اظهار کرد: اغلب زوج های جوان این روزها ترجیح می دهند در اطراف تهران صاحب خانه شوند تا با قرض و وام در تهران واحدی خریداری کنند؛ چراکه با مبلغی به عنوان پیش پرداخت برای خرید یک واحد مسکونی در تهران می توان یک واحد مسکونی با امکانات کامل در اطراف تهران مثل کرج را خریداری کرد و به راحتی صاحب خانه شد.

وی درباره تقاضل قیمت پیشنهادی واحدهای پیش فروش و واحدهای آماده تحویل تصریح کرد: اگر خریدار ۵۰ تا ۶۰ درصد مبلغ را در ابتدای قرارداد پرداخت کند از ۱۵ تا ۲۰ درصد تخفیف و اگر ۳۰ درصد از مبلغ فروش را پرداخت کند از تخفیف ۱۰ درصدی بهره مند خواهد شد..... /   گزارش : روزنامه دنیاى اقتصاد