قفل معاملات بازار دوم مسکن

اخبار اقتصادی - انبوه‌سازان از گره فنی پیش‌فروش انتقاد کردند
قفل معاملات بازار دوم مسکن

انبوه‌سازان در واكنش به قفل شدن معاملات در بازار دوم مسكن – خرید و فروش آپارتمان‌های در حال ساخت- اعلام كردند: در 6 ماه اخیر اشكالات و ابهامات آیین‌نامه قانون «پیش‌فروش ساختمان»، معاملات پیش‌فروش را به بن‌بست كشانده است. قانون، «بنگاه‌ها» را از عقد قرارداد پیش‌فروش منع كرده و «دفترخانه‌ها» را مشروط به ارائه شناسنامه ‌فنی ساختمان از سوی پیش‌فروشنده، تنها مرجع تنظیم این قرارداد معرفی كرده؛ این در حالی است كه صدور شناسنامه فنی سال‌ها است در تعلیق به‌سر می‌برد. معاملات پیش‌فروش در شرایطی گره خورده كه تمایل به این سمت، دوطرفه شده است.

انبوه‌سازان به قفل‌شدن معاملات در بازار دوم واكنش نشان دادند
گره فنی در پیش‌فروش مسكن

6 ماه بعد از ابلاغ آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش مسكن، معاملات در «بازار دوم» آپارتمان‌های مسكونی نه‌تنها روان‌ نشده كه در مقایسه با روزهای قبل از ابلاغ، منقبض‌تر نیز شده است. نواقص برخی مفاد و همچنین عدم پیش‌بینی شرایط روز بازار مسكن در مقررات پیش‌فروش، باعث واكنش كانون سراسری انبوه‌سازان شده و هشدار آنها درباره بن‌بست «عقد معامله» در بازار پیش‌فروش را به همراه داشته است.

آیین‌نامه قانون پیش‌فروش ساختمان خرداد امسال بعد از سال‌ها تاخیر، تصویب و ابلاغ شد. در این آیین‌نامه، بنگاه‌ها‌ی املاك از انجام معاملات پیش‌فروش، «منع» و دفاتر اسناد رسمی به عنوان تنها مرجع صدور قرارداد پیش‌فروش معرفی شده‌اند. اما سردفتران طبق این مقررات، برای تنظیم سند رسمی پیش‌فروش، نیازمند «برگه»‌ای هستند كه صدور آن در تهران و برخی دیگر از شهرها، سال‌ها است تعلیق شده است.

مطابق قانون پیش‌فروش، سازنده‌ یك ساختمان برای پیش‌فروش واحدها، باید بعد از اخذ پروانه‌ساختمانی، برگه «شناسنامه‌فنی» برای سازه در حال احداث از شهرداری دریافت كند و برای عقد قرارداد پیش‌خرید به سردفتر ارائه دهد.

این در حالی است كه اولا صدور شناسنامه‌فنی طی دست‌كم سه سال گذشته به‌خاطر برخی اختلافات نظری به شهرداری و نظام مهندسی، تعلیق شده است و دوما، صدور شناسنامه‌فنی در حیطه مسوولیت سازمان نظام مهندسی ساختمان است نه شهرداری!
در برگه شناسنامه‌فنی، مشخصات همه مصالح‌ ساختمانی و ویژگی آپارتمان‌هایی كه قرار است ساخته شوند، قید می‌شود طوری كه پیش‌خریدار می‌تواند صحت وعده‌های پیش‌فروشنده‌ را در طول پروسه ساخت، از روی محتوای شناسنامه‌‌فنی، تعقیب كند.

از سوی دیگر، قانون پیش‌فروش، پیش‌فروشنده را مكلف به بیمه ساختمان در حال احداث كرده، در حالی كه هم‌اكنون در بازار مسكن، بیمه ساخت‌وساز، نوعی اقدام فانتزی و هزینه‌بر از طرف سازنده‌ها محسوب می‌شود.

انبوه‌سازان درباره این ایرادات، با اشاره به كاهش حجم معاملات پیش‌خرید مسكن طی ماه‌های اخیر، اعلام كردند: مقررات فعلی پیش‌فروش، حداقل با چهار اشكال روبه‌رو است؛ از جمله اینكه، صدور شناسنامه‌فعلی به عنوان ابزار مورد نیاز برای تنظیم سند پیش‌فروش، فعلا در تعلیق است، هزینه بیمه ساختمان سنگین است، حقوق پیش‌فروشنده در قانون مورد كم‌توجهی قرار گرفته و در نهایت، دخالت دادن مهندس‌ناظر به مراودات مالی پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده، با عرف بازار ساخت‌وساز در تضاد است.

انبوه‌سازان می‌گویند: ركود مسكن، «تمایل دوطرفه» به پیش‌فروش و پیش‌خرید را باتوجه به قیمت پایین آپارتمان‌های در حال ساخت، فوق‌العاده تشدید كرده اما به‌رغم این گرایش مشترك، اشكالات موجود امكان انجام معامله رسمی و قانونی در بازار دوم را سلب كرده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، طبق آمارهای دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسكن، در آبان ماه امسال، فقط 799 فقره قرارداد پیش‌فروش در بنگاه‌های املاك شهر تهران به ثبت رسید كه در مقایسه با ماه‌های قبل از ابلاغ آیین‌نامه یعنی اردیبهشت و خرداد امسال، 41درصد كاهش پیدا كرده است. علت كاهش به ممنوعیت مشاوران املاك از ورود به بازار دوم، برمی‌گردد. این در حالی است كه در دفاتر اسناد رسمی نیز هنوز فرمت سند پیش‌فروش، تهیه نشده است.

در این‌باره دبیر كانون سراسری انبوه‌سازان با اشاره به اینكه، كانون فهرستی از نواقص فنی، حقوقی، اقتصادی و مالی موجود در آیین‌نامه قانون پیش‌فروش را به‌صورت مكتوب تحویل مراجع ذی‌ربط داده است، به «دنیای‌اقتصاد» اعلام كرد: در این قانون، ابزارهای لازم برای پیگیری حقوق از دست رفته پیش‌فروشنده‌ها در مقابل پیش‌خریدارانی كه به تعهداتشان عمل نمی‌كنند، پیش‌بینی نشده است و ابزارهای احقاق حق، صرفا به نفع پیش‌خریدار تعریف شده است.

 طبق ماده‌ای از آیین‌نامه قانون پیش‌فروش، مقرر شده بود گروهی مركب از نمایندگان سازمان ثبت اسناد، وزارت راه‌وشهرسازی، سردفتران، نظام مهندسی و سایر ارگان‌های ذی‌ربط، ظرف مدت یك ماه، دستورالعمل و فرمت قراردادهای محضری را آماده كنند، اما هنوز این اتفاق نهایی نشده است.

مهم‌ترین ابهامات قانون پیش‌فروش
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان ایران، در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: آن‌طور که از برخی مواد آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش استنباط می‌شود، این آیین‌نامه تماما به نفع پیش‌خریدار است و یکسویه بودن رویکرد آن در جهت منافع پیش‌خریدار عملا اجحاف در حق سازندگان مسکن محسوب می‌شود.

فرشید پورحاجت با اشاره به ابهاماتی که در متن آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان وجود دارد، افزود: با توجه به اینکه هدف قانون‌گذار از وضع قانون پیش‌فروش ساختمان این بوده است که جرائم ساختمانی را کاهش دهد بهتر بود این قانون با رویکردی دو طرفه تدوین می‌شد، چرا که همان طور که بخشی از پرونده‌های قضایی مربوط به تخلف سازندگان است و  بخش دیگر نیز مربوط به تخلفات پیش‌خریداران است.

وی با اشاره به برخی موارد تعارض در آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان با قوانین موجود از جمله مقررات ملی ساختمان و قانون نظام مهندسی، توضیح داد: در متن آیین‌نامه قانون پیش‌فروش ساختمان برای برخی از مواردی که پیش از این برای آن قانون داشتیم، تکلیف دیگری تعیین شده است.

پورحاجت واگذاری مسوولیت صدور شناسنامه فنی ساختمان به شهرداری‌ها را در متن آیین‌نامه پیش‌فروش ساختمان یکی از این ابهامات عنوان کرد و افزود: آیین‌نامه پیش‌فروش در حالی شهرداری‌ها را مکلف به صدور شناسنامه فنی ساختمان از ابتدای عملیات ساخت واحد پیش‌فروشی کرده است که براساس مقررات ملی ساختمان و همچنین قانون نظام مهندسی، صدور شناسنامه فنی بر عهده سازمان نظام مهندسی است. دبیر کانون سراسری انبوه سازان ادامه داد: شناسنامه فنی و ملکی ساختمان موضوع بند ز ماده 21 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان از مرحله طراحی ساختمان آغاز و طی اجرای پروژه، تکمیل و پس از پایان عملیات، صادر می‌شود. این در حالی است که براساس آیین‌نامه پیش‌فروش، شناسنامه فنی در ابتدای صدور پروانه باید صادر شود.

وی خاطرنشان کرد: براساس متن آیین‌نامه پیش‌فروش، هر واحد مسکونی باید دارای شناسنامه فنی باشد ؛ این در حالی است که شناسنامه فنی براساس مقررات موجود، برای هر واحد به تفکیک صادر نشده و برای کل ساختمان تنها یک شناسنامه فنی وجود دارد که البته این هم به‌طور کامل در برخی از شهرها به خصوص تهران اجرا نمی‌شود.

بنابراین زمانی که هنوز در کلانشهری مانند تهران موضوع صدور شناسنامه فنی برای ساختمان‌ها حل نشده، قانون پیش‌فروش قابلیت اجرایی شدن ندارد و هیچ کدام از واحدهای آماده و در حال ساخت، هنوز شناسنامه فنی ندارند. به این ترتیب، زمینه‌ها و بسترهای اجرایی این قانون برای واحدهای پیش‌فروشی چگونه تضمین خواهد شد؟

تعیین یکسویه سهم دیرکرد
پورحاجت با انتقاد از نادیده گرفته شدن سهم سازنده در جرایم مربوط به دیرکرد و عدم انجام به موقع تعهدات، گفت: در متن آیین‌نامه پیش‌فروش برای دیرکرد سازنده تدابیری مانند حق فسخ معامله از طرف سردفتر به جای سازنده برای محفوظ ماندن حق و حقوق پیش‌خریدار در نظر گرفته شده است اما معلوم نیست اگر پیش‌خریدار به تعهدات خود در قبال سازنده عمل نکرد، تکلیف آن واحد پیش‌فروشی که در دفترخانه به نام پیش‌خریدار تنظیم شده است، چه می‌شود؟ دبیر کانون سراسری انبوه‌‌سازان تصریح کرد: در ماده 16 قانون پیش‌فروش به پیش‌فروشنده اجازه داده شده در صورت عدم پرداخت اقساط از ناحیه پیش‌خریدار، حق فسخ قرارداد را داشته باشد ولی نه در قانون و نه در آیین‌نامه مشخص نشده در صورت فسخ قرارداد از طرف پیش‌فروشنده، تکلیف اسناد آن درصدهایی از واحد مسکونی که قبلا به نام پیش‌خریدار تنظیم شده است و در خلاصه معامله و سند مالکیت قید شده، چه می‌شود و چگونه ابطال می‌شود؟

وی همچنین در خصوص تکلیفی که در بند 3 ماده 4 و ماده 9 قانون پیش‌فروش در مورد مسوولیت دریافت بیمه‌نامه مسوولیت از طرف پیش‌فروشنده تعیین شده است، به «دنیای اقتصاد» گفت: براساس مقررات ملی ساختمان و همچنین قانون نظام مهندسی، ارائه بیمه‌نامه تضمین کیفیت ساختمان از وظایف مجری ساختمان است و نه پیش‌فروشنده!

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان افزود: هر چند در شهر تهران قانون ساخت مسکن از سوی مجریان ذی‌صلاح اجرا نمی‌شود اما در حال حاضر در 70 درصد شهرهای کشور، ساخت و ساز از سوی مجریان ساختمانی انجام می‌شود و حتی این مجریان بابت بیمه هرمترمربع از واحدهای مسکونی مبلغی به میزان حداقل 30 هزار تومان به‌عنوان حق بیمه مسوولیت پرداخت می‌کنند.

وی افزود: از سوی دیگر در حال حاضر هزینه‌های بیمه تضمین کیفیت ساختمان برای بیمه‌ها به قدری بالا است که هیچ بیمه‌ای حاضر به قبول چنین مسوولیتی در قبال دریافت حق بیمه از سازنده یا مجری نیست؛ اغلب بیمه‌های موجود هم اکنون از سوی تولیدکنندگان مصالح ساختمانی صورت می‌گیرد اما برای مثال هیچ بیمه‌ای حاضر به قبول بیمه تضمین کیفیت در برابر زلزله نیست. پورحاجت خاطرنشان کرد: به استناد مواد 12 و 16 قانون پیش‌فروش و ماده 11 آیین‌نامه اجرایی این قانون، عملا مجوز تاخیر حداقل 5/2 ماهه در پرداخت هریک از اقساط از سوی پیش‌خریداران داده شده است ولی متقابلا هیچ جریمه‌ای در صورت ناوارد بودن ادعای ایشان و خسارات ناشی از تاخیر در پرداخت اقساط از ناحیه پیش‌خریدار پیش‌بینی نشده است.

تغییر نقش مهندس ناظر در پیش‌فروش؟
وی همچنین به مسوولیت تعیین شده برای مهندس ناظر در متن آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان اشاره کرد و گفت: براساس این آیین‌نامه برای مهندس ناظر نقش مالی تعیین شده است، یعنی مقرر شده هر مرحله از اقساط مربوط به عملیات پیش‌فروش پس از تایید مهندس ناظر در خصوص پیشرفت فیزیکی کار به سازنده پرداخت شود که این موضوع هم خود دارای مشکلات اساسی است.

پورحاجت توضیح داد: اولین مشکل اینکه سازنده کارفرمای مهندس ناظر است و می‌تواند از او در قبال هر پیشنهادی درخواست کند تا پیشرفت فیزیکی مورد نظر را به صورت غیرواقعی و کمتر از آنچه ساخته شده، تایید کند تا بتواند اقساط را از پیش‌خریدار دریافت کند. از دیدگاه دیگری، ممکن است سازنده با مهندس ناظر اختلاف داشته باشد که همین اختلاف می‌تواند مراودات مالی پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده را که تحت تاثیر مستقیم نظر مهندس ناظر از میزان پیشرفت فیزیکی کار قرار دارد، دچار مشکل کند.

وی گفت: از طرف دیگر، در آیین‌نامه ماده 33 قانون نظام مهندسی و دستورالعمل‌های صادر شده، تعیین ناظر از طرف سازمان نظام مهندسی صورت می‌گیرد ولی در بند ح ماده یک آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش، مهندس ناظر از طرف مالک یا پیش‌فروشنده معرفی می‌شود.

سردفترها هم سردرگم اند
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه در نتیجه ابهامات گفته شده در حال حاضر انبوه‌سازان کمتر تمایل به پیش‌فروش دارند، تصریح کرد: در حالی که قرار بود از همان روزهای اول ابلاغ آیین‌نامه پیش‌فروش، فرمت ثابت این قراردادها از سوی مسوولان ثبتی و قضایی آماده شده و در اختیار سردفتران قرار بگیرد، تاخیر در تهیه این فرم ثابت قرارداد، باعث شده دفترخانه‌ها هم دچار سردرگمی شوند و عملا میل به تنظیم قراردادهای پیش‌فروش نداشته باشند.

وی با بیان اینکه تصویب قانون پیش‌فروش به طور قطع در راستای تلاش برای کاهش جرائم ساختمانی صورت گرفته است، تاکید کرد: در صورت عدم رفع ابهامات موجود در آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش، تشدید جرایم و ایجاد مشکلات جدید در این حوزه دور از ذهن نخواهد بود.

اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

بازار پس از آزادسازی معاملات مسکن مهر

 اخبار اقتصادی - بازار پس از آزادسازی معاملات مسکن مهر

به گزارش ایسنا، مسکن مهر از ابتدا با هدف خانه‌دار شدن اقشار ضعیف جامعه در دستور کار دولت نهم و دهم قرار گرفت و قرار بود این واحدها به صورت 99 ساله در اختیار متقاضیان قرار گیرد و با توجه به دولتی بودن زمین آن و دریافت نکردن بهای زمین از متقاضی، خرید و فروش آن ممنوع باشد اما افزایش نقل و انتقالات غیرقانونی در برخی شهرهای جدید و سودجویی‌ها در این زمینه، دولت را مصمم به آزادسازی معاملات این واحدها کرد.

هرچند مسئولان در ابتدا بر ممنوعیت خرید و فروش تاکید داشتند و معتقد بودند این امر به منزله فراهم نشدن بازار سودجویی است اما در آخر این حق را برای متقاضیان قائل شدند و ضمن لغو مصوبات قبلی، طبق سه شرط، نقل و انتقال واحدهای مسکن مهر را آزاد اعلام کردند.

براساس مصوبه دولت، متقاضیان خرید و فروش واحدهای مسکن مهر نباید به بانک عامل، سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت عمران شهرهای جدید بدهی داشته باشند. همچنین متقاضیان فروش باید به مرحله دریافت دفترچه اقساط رسیده باشند تا امکان نقل و انتقال داشته باشند.

از سال 89 که تحویل رسمی واحدهای مسکن مهر آغاز شد خرید و فروش امتیاز این واحدها هم به صورت غیر رسمی و وکالت‌نامه‌ای رواج گرفت؛ به گونه‌ای که در برخی مناطق و شهرها امتیاز یک واحد مسکونی به چند متقاضی فروخته می‌شد و غیر از تخلف در خرید و فروش، سودجویی‌هایی در این زمینه صورت می‌گرفت.

شاید دلایل متعددی بر افزایش سودجویی‌های خرید و فروش مسکن مهر دخیل باشند اما به گفته صاحب‌نظران مسکن، یکی از مهمترین سودجویی‌ها از واحدهای مسکن مهر، افزایش قیمت تمام شده هر واحد مسکونی بود که توان بازپرداخت اقساط را از متقاضیان گرفت و موجب شد پیش‌خریداران واحدهای خود را به صورت غیر قانونی و به صورت وکالت‌نامه‌ای واگذار کنند.

برخی دیگر بر این باورند که شاید شرایط نسبتا مناسب خرید واحدهای مسکن مهر از جمله تسهیلات دولتی، اجاره 99 ساله واحدهای مسکونی و پرداخت اقساط با مبالغ مناسب، آن دسته از متقاضیان مسکن که حتی صاحب مسکن بودند را به سمت این بازار کشاند و موجی از خرید و فروش‌های غیر قانونی را رقم زد.

این شرایط مسئولان را بر آن داشت که علاوه بر قائل شدن حق معامله برای خریداران، به این سوءاستفاده‌ها پایان دهند و معاملات این واحدها را قانونی کنند البته این طرح هم مانند دیگر طرح‌ها موافقان ومخالفانی دارد؛ موافقان آزادسازی را موجب رونق بازار مسکن مهر و پایان سودجویی‌ها می‌دانند و مخالفان از افزایش قیمت خانه و تاثیر سوء این تصمیم بر بازار مسکن نگران هستند.

البته شمار موافقان بشتر از مخالفان است چراکه به اعتقاد آنها خرید و فروش اموال و دارایی حق شرعی هر مالک است و قانونی‌ شدن معاملات بازار را سر و سامان می‌دهد. از سوی دیگر این واحدها مشتری خاص خود را دارد و تاثیری بر قیمت دیگر خانه‌های شهر نمی‌گذارد همچنین عمده خانه‌های مهر در اطراف شهرها و شهرهای جدید ساخته شده که بازار آن ربطی به بازار مسکن شهرهای بزرگ ندارد.

همچنین مسئولان بر این باورند که با قانونی شدن معاملات مسکن مهر، بازار این واحدها که 43 درصد از تورم سال‌ گذشته را به خود اختصاص داده است رو به بهبود می‌رود و درصورتی که این تعداد واحد مسکونی به چرخه اقتصاد مسکن وارد شود رقابت در بازار افزایش می‌یابد و قیمت‌ها در اطراف شهرها به ثبات می‌رسد.

طبق مصوبه آزادسازی معاملات مسکن مهر، متقاضی باید واجد شرایط مسکن مهر با فرم «ج» سبز باشد که پس از قرمز شدن فرم «ج» خریدار، نقل و انتقال انجام می‌شود. همچنین نقل و انتقال مسکن مهر بین دو مالک مسکن مهر صورت می‌گیرد و چنانچه خریدار مسکن مهر ملکی واجد شرایط نباشد، فروشنده باید در هر نقل و انتقال 10 درصد بدهی بانک را تسویه کند.

همچنین در صورتی که خریدار در پروژه‌های مسکن مهر احداثی در اراضی دولتی واجد شرایط مسکن مهر نباشد، فروشنده باید در هر انتقال 10 درصد بدهی بانک را تسویه کند و قرارداد اجاره عرصه جدید به میزان پنج برابر مبلغ قرارداد اجاره در سال با خریدار جدید منعقد شود و این مبلغ در هر سال پنج درصد افزایش یابد.

در این مصوبه آمده که در انتقال های بعدی به خریداران غیر واجد شرایط مسکن مهر، مبلغ اجاره عرصه براساس دستورالعمل وزیر راه و شهرسازی محاسبه و هر سال پنج درصد افزایش می‌یابد.
 اخبار اقتصادی - ایسنا