سهم وام جدید از قیمت آپارتمان‌های تهران

البته متقاضیان وام خرید 80میلیون تومانی مسکن، با سپرده‌گذاری یک‌ساله 40 میلیون تومانی در بانک مسکن علاوه براینکه از 80 میلیون تومان وام خرید بهره‌مند می‌شوند، 40 میلیون تومان اصل سپرده خود را نیز می‌توانند به همراه 10 میلیون تومان وام جعاله دریافت كرده و در مجموع با 130 میلیون تومان نقدینگی، وارد بازار خرید شوند.

با این حساب ثبت‌نام‌کنندگان وام 80 میلیون تومانی در سال آینده به غیر از سایر دارایی‌های نقدشونده خود، با 130 میلیون تومان دریافتی از بانک مسکن (با محاسبه 40 میلیون تومان سپرده وام‌گیرنده) وارد بازار خرید مسکن می‌شوند.

اما از طرف دیگر برخی از متقاضیان وام، تنها با 90 میلیون تومان از طریق سپرده‌گذاری در بانک مسکن وارد بازار خرید مسکن می‌شوند چراکه این دسته افراد ممکن است 40 میلیون تومان سپرده اولیه را قرض گرفته باشند و در زمان دریافت وام مجبور به پرداخت این بدهی باشند با این حال با کسر 40 میلیون از 130 میلیون تومان ، 90 میلیون تومان برای این دسته از متقاضیان باقی خواهد ماند.

با تمام این تفاسیر آن دسته از واحدهایی از لحاظ قیمت مورد برآورد قرار گرفته و بررسی شده که تسهیلات 130 میلیون تومانی یا 90 میلیون تومانی می‌تواند مشمول این واحدها شود. البته به شرطی که قیمت‌های پیشنهادی فروش فعلی در بازار مسكن تا سال آینده یعنی تا موعد پرداخت وام 80 میلیون تومانی تغییر نکند و ثابت بماند. در خیابان ستارخان (خیابان صحرایی) یک واحد مسکونی نوساز 100 متری که ارزش هر متر مربع آن 4 میلیون و 650هزار تومان از سوی مالک اعلام شده است، برای خرید آن به کمک وام 130میلیون تومانی باید 335 میلیون تومان دیگر نقدینگی در اختیار داشت و با احتساب وام 90 میلیون تومانی نیز باید 375 میلیون تومان نقدینگی در اختیار متقاضی خرید این آپارتمان باشد. از سوی دیگر برای خرید یک واحد مسکونی 105 متری 7سال ساخت در خیابان ستارخان (خیابان شادمان) که قیمت هر متر آن 4 میلیون تومان تعیین شده است متقاضی با وجود 130 میلیون تومان، باید 290 میلیون تومان نقد پرداخت كند و با احتساب وام 90 میلیون تومانی نیز باید 330 میلیون تومان نقدینگی فراهم کند.

همچنین در خیابان آزادی (خیابان طوس) 3 میلیون و 600هزار تومان به‌عنوان قیمت هر متر از یک واحد 90 متری نوساز محاسبه شده است.

متقاضی این واحد، با در دست داشتن 130 میلیون تومان دریافتی از بانک مسکن برای خرید واحد مذکور باید 194میلیون تومان نقدینگی و با 90 میلیون تومان وام باید 234 میلیون تومان نقدینگی داشته باشد.

علاوه براین آپارتمان دیگری با متراژ 73 متر مربع 7 سال ساخت متری 3 میلیون و 300 هزار تومان در خیابان آزادی واقع در خیابان میمنت، قیمت‌گذاری شده است که متقاضی از طریق وام 130 میلیون تومانی، حدود 110 میلیون تومان نقد و با احتساب وام 90 میلیون تومانی نیز باید حدود 150 میلیون تومان نقدینگی برای خرید آن داشته باشد.

در خیابان خواجه نظام (خیابان تیموری) خریدار با وام 130 میلیون تومان برای خرید یک واحد مسکونی نوساز110 متری به قیمت 352 میلیون تومان باید 222 میلیون تومان و با وام 90 میلیون تومانی، 262 میلیون تومان نقدینگی داشته باشد.

همچنین در همین خیابان خریدار برای خرید واحدی به متراژ 41 متر مربع 5 سال ساخت با قیمت متری 3 میلیون و 290 هزار تومان با در نظر داشتن 130 میلیون تومان وام، باید 160 میلیون تومان نقدینگی و با لحاظ 90 میلیون تومان وام نیز باید 200 میلیون تومان نقدینگی برای خود فراهم کند.

اکنون نرخ فروش هر متر از یک واحد مسکونی 75 متری نوساز در تهرانپارس (خیابان استخر) ، 4 میلیون و 500 هزار تومان پیشنهاد شده است. متقاضی دریافت‌کننده وام 130 میلیون تومانی باید 207 میلیون و 500 هزار تومان و از طرف دیگر دارنده وام 90 میلیون تومانی باید 247 میلیون و 500 هزار تومان علاوه بر این تسهیلات برای خود تامین کند.

از سوی دیگر در فلکه اول تهرانپارس یک واحد مسکونی 70 متری 4 سال ساخت، متری 4 میلیون و 300 هزار تومان قیمت‌گذاری شده است.

خریدار علاوه بر وام 130 میلیون تومانی باید 171 میلیون تومان و با کمک 90 میلیون تومان باید 211 میلیون تومان پرداخت کند. از طرف دیگر 3 میلیون و 600 هزار تومان قیمت محاسبه شده در ازای هر متر از یک واحد 80 متری نوساز در خیابان تهران نو (خیابان کهن) است.

اگر خریداری از 130 میلیون تومان وام استقاده کند باید 158 میلیون تومان و اگر از 90 میلیون تومان وام بهره‌مند باشد باید 198 میلیون تومان نقدینگی تامین کند.

اما همین خریدار برای خرید یک واحد 100 متری 6 ساله در تهران نو (خیابان زاهدگیلانی) که ارزش هر متر آن 3 میلیون و 500 هزار تومان است (350 میلیون تومان قیمت کل) با بهره‌مندی از وام 130 میلیون تومانی باید 220 میلیون تومان و با بهره‌مندی از وام 90 میلیون تومانی نیز باید 260 میلیون منابع نقد برای خرید این آپارتمان فراهم کند.

به‌طور یقین وام‌های 130 میلیون و 90 میلیون تومانی در محله‌های جنوبی تهران کارآیی بیشتری دارد.

برای مثال، واحد نوسازی به متراژ 60 متر مربع در محله نواب (خیابان سینا) متری 3 میلیون تومان آماده تحویل به متقاضی است.

قیمت کل این واحد 180 میلیون تومان است که با وجود وام 130 میلیون تومانی، خریدار باید 50 میلیون تومان نقدینگی و با کمک وام 90 میلیون تومانی نیز باید 90 میلیون تومان نقدینگی در دسترس داشته باشد.

همچنین 2 میلیون و 510 هزار تومان قیمت هر متر از یک واحد مسکونی 53 متری 7 ساله در خیابان محبوب مجاز در محله نواب است.

متقاضی خرید این واحد با در دست داشتن وام 90 میلیون تومانی باید 43 میلیون و300 هزار تومان و با وام 130 میلیون تومانی نیز باید 30 میلیون و 300 هزار تومان نقدینگی داشته باشد.

اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

قیمت مسکن باز هم کاهش می‌یابد؟ / سهم وام خرید در آپارتمان‌های 50 متری

اخبار اقتصادی - قیمت مسکن باز هم کاهش می‌یابد؟
مازاد عرضه در بازار مسکن

روند معاملات در بازار مسکن طی حداقل 20 ماه اخیر نشان می‌دهد، صرف‌نظر از عوامل بیرون بازار همچون نقدینگی، تورم، فضای سیاسی و... که با وزن‌های متفاوت بر قیمت‌مسکن اثر می‌گذارند، عامل فوق‌العاده موثری در درون بازار وجود دارد که هدایت قیمت‌ها را به خصوص در ماه‌های اخیر تحت فرمان خود گرفته است.

این عامل با توجه به شکنندگی قیمت در حال‌حاضر در صورتی که با اقدام هوشمندانه طرف تقاضا همراه شود، می‌تواند موج تازه‌ای از تعدیل قیمت را ایجاد کند.

سامانه رهگیری معاملات مسکن گزارشی از حجم نقل‌وانتقالات شامل خرید، اجاره و پیش‌خرید آپارتمان در کل کشور طی 10 ماه اول سال92 را منتشر کرده و در آن، علاوه‌بر اعلام ابعاد رکود نسبی –در مقایسه با رونق معاملاتی سال91- از منبسط شدن بازار پیش‌فروش خبر داده است.

رابطه حجم معاملات با قیمت مسکن
در این گزارش، رفتار خریداران مسکن در بازار معاملات مشخص می‌کند، تاثیرپذیری قیمت مسکن از «حجم ماهانه خریدوفروش‌ها» نسبت به سال‌های اخیر بیشتر شده و تبعیت منحنی نوسان قیمت از منحنی نوسان معاملات، به هماهنگی تقریبا کاملی رسیده است. 

مطابق آمارهای دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن، در بهار امسال بازار شاهد بخش زیادی از رونق زمستان پیشین بود و ماهانه بیش از 100 هزار فقره مبایعه‌نامه در بنگاه‌های املاک سراسر کشور تنظیم شد درحالی که در زمستان91 حجم ماهانه خریدوفروش واحدمسکونی در کل کشور با ثبت بالاترین حد در سال‌های اخیر، به بیش از 140 هزار فقره رسیده بود.

اما در تابستان امسال حجم ماهانه خرید‌وفروش‌ها در مقایسه با بهار کاهش پیدا می‌کند و به سطح 80 هزار فقره می‌رسد و در پاییز نیز تداوم روند کاهشی معاملات، حجم خرید ماهانه مسکن در کشور را تا حد 77هزار فقره می‌رساند، اما از اواخر پاییز میل به خرید دوباره تقویت می‌شود و معاملات در این حوزه افزایش می‌یابد.

نوع رفتار متقاضیان خرید مسکن در 10ماه امسال را می‌توان عینا در رفتار منحنی قیمت مسکن مشاهده کرد. قیمت مسکن در بهار امسال به ادامه مسیر صعودی که از سال گذشته آغاز شده بود ادامه داد و در خرداد– همزمان با افت ناگهانی معاملات خرید- روند افزایش متوقف شد، سپس از تیرماه تا پایان آبان، وارد مسیر کاهشی شد. به دنبال تبعیت قیمت مسکن از روند معاملات، در دو ماه اخیر که حجم خرید آپارتمان در کل کشور نسبت به فصل پاییز قوت گرفته، بازار نیز شاهد کندشدن مسیر کاهشی قیمت‌ها است. آنچه این رابطه – تاثیر حجم معاملات بر قیمت مسکن- را بیشتر روشن می‌سازد، همزمانی رکورد‌های افزایشی بین معاملات و نوسان قیمت‌ها در زمستان91 و بهار92 است.

در بهمن‌ماه سال گذشته قیمت مسکن به نقطه اوج رسید و در همین ماه، حجم معاملات نیز موقعیت قله را در مقایسه با سایر ماه‌های سال91 تجربه می‌کند. همچنین در سال جاری، آخرین و بیشترین صعود قیمت مسکن مربوط است به اردیبهشت‌ماه که درست در همین ماه، حجم معاملات نیز بیشترین میزان در مقایسه با ماه‌های سال92 را تجربه می‌کند.

مازاد عرضه به روایت وزیر
هم‌اکنون به‌دلیل شرایط خاص حاکم بر بازار مسکن، چنانچه طرف تقاضای خرید هوشمندانه برخورد کند، احتمال کاهش بیشتر قیمت مسکن باز هم وجود دارد. این شرایط عبارت است از: افزایش عرضه و فزونی تعداد آپارتمان‌های نوساز در کنار حجم قابل توجه خانه خالی.

وزیر راه‌وشهرسازی در این باره چهارشنبه شب در یک گفت‌وگوی زنده تلویزیونی در پاسخ به پرسش مجری درخصوص چشم‌انداز سال آینده قیمت مسکن اعلام کرد: هم‌اکنون ما در بازار مسکن با مازاد عرضه روبه‌رو هستیم و باید این میزان عرضه را مدیریت کنیم. آنچه عباس‌آخوندی به آن اشاره کرده، حداقل 400هزار واحد مسکونی در حال ساخت در شهر تهران است که در سه سال گذشته پروانه‌ساختمانی آنها صادر شده و به تدریج در حال ورود به بازار است.

در صورتی که این تعداد آپارتمان به همراه واحدهای خالی، به بازار مصرف تزریق شود، قیمت‌ها شروع به شکستن خواهند کرد. همچنین اگر سرعت حضور طرف تقاضا در میز معاملات شتابزده نباشد، بلکه آهسته و تدریجی باشد تا طرف عرضه بابت حضور خریدار احساس نیاز کند، روند کاهش قیمت ماه‌های اخیر باز هم می‌تواند تکرار شود.

نیمه‌اول 92 فاز پیش‌خرید بود
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» و براساس اعلام سامانه رهگیری معاملات مسکن، در 10 ماه اول امسال یک میلیون و 500 هزار فقره انواع معامله ملک مسکونی توسط بنگاه‌های سراسر کشور ثبت شده که 7 درصد نسبت به 10ماه سال91 کاهش پیدا کرده است. از کل معاملات انجام شده در 10ماه اول امسال، 59 درصد سهم خریدوفروش، 36 درصد سهم نقل و انتقالات اجاره‌نشین‌ها و 5 درصد سهم معاملات پیش‌خرید بوده است. این در حالی است که در مدت مشابه سال گذشته، سهم خرید و فروش‌ها 67درصد، سهم معاملات اجاره 30 درصد و سهم پیش‌‌‌خریدها نیز 3 درصد بود.

به این ترتیب امسال در بازار مسکن به‌خصوص در نیمه اول، بخشی از تقاضای خرید ترجیح داد همچنان اجاره‌نشین بماند و بخشی دیگر گزینه پیش‌خرید را انتخاب کرد طوری که سهم پیش‌خرید مسکن از کل معاملات درمقایسه با سال گذشته 66 درصد افزایش از خود نشان می‌دهد. به رغم کاهش هفت درصدی کل معاملات مسکن در 10ماه اول امسال، خریدوفروش‌ها 18 درصد نسبت به پارسال افت کرده است، اما معاملات اجاره 12 درصد افزایش یافته است.

عمق رکود در تهران بیشتر است
همچنین تعداد مبایعه‌نامه‌هایی که در بنگاه‌های املاک شهر تهران برای خرید واحدمسکونی طی 10ماه اول امسال تنظیم شده 48درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش پیدا کرده است که در مقایسه با کاهش 18درصدی خریدوفروش‌ها در کل‌کشور، حکایت از تعمیق رکود مسکن در پایتخت نسبت به سایر شهرها دارد. در 10 ماه اول امسال، 74 هزار مبایعه‌نامه در تهران صادر شد، اما پارسال از مرز 144 هزار فقره هم گذشت.

-------------------

سهم وام خرید در آپارتمان‌های 50 متری

البته بازه عمر بنای واحدهای مذکور بین 5 تا 25 سال ساخت است. نمونه‌ای از ارزان‌ترین واحد مسکونی در مرکز و نیمه شمالی تهران مربوط به واحدی در خیابان سبلان است که قیمت پیشنهادی فروش هر متر مربع آن 2 میلیون تومان تعیین شده است و این واحد 15 سال ساخت است.

از طرف دیگر، یک واحد مسکونی 20 سال ساخت در خیابان ولیعصر نرسیده به چهار راه پارک وی، متری 8 میلیون و 700 هزار تومان آماده تحویل به خریدار است. واحد مذکور جزو واحدهای گران‌قیمت 50 متری در نیمه شمالی تهران محسوب می‌شود.

بر اساس محاسبه میانگین قیمت‌های پیشنهادی فروش جدول ستون امروز نبض بازار، میانگین قیمت فروش واحدهای مسکونی 50 متری بیش از 5 سال ساخت در نیمه شمالی تهران، 3 میلیون و 100 هزار تومان است. با این حساب یک متقاضی برای خرید یک واحد مسکونی50 متری چند سال ساخت باید 155 میلیون تومان در نظر بگیرد.

طبق این محاسبات سهم وام 35 میلیون تومانی برای خرید یک واحد 50 متری چند سال ساخت، حدود «یک چهارم مبلغ خرید» است که در صورت استفاده از وام 10 میلیون تومانی تعمیرات، با مجموع وام 45 میلیونی، می‌شود 30 درصد قدرت خرید را از طریق وام تامین کرد.

اگر مبلغ وام 35 میلیونی خرید از 155 میلیون تومان یعنی از قیمت فروش یک واحد 50 متری کاسته شود، خریدار باید 120 میلیون تومان پرداخت کند. در حال حاضر 120 میلیون تومان رقمی است که بسیاری از متقاضیان در بازار خرید مسکن از فراهم کردن آن عاجز هستند.

اخبار اقتصادی- دنیای اقتصاد