سهم «مهندس» در قیمت مسکن

اخبار اقتصادی - تعرفه حق‌الزحمه مهندس ناظر در ساخت و سازهای سال 93 اعلام شد
سهم «مهندس» در قیمت مسکن

شهر تهران در دست‌كم دو، سه سال گذشته به بورس ساختمان‌سازی با كاربری‌های مختلف مسكونی‌ و تجاری تبدیل شده و این تصور وجود دارد كه علاوه‌بر بسازوبفروش‌ها، مهندسان‌ساختمانی نیز از منافع گسترده سود حاصل از ساخت‌وساز و فروش ملك به چند‌برابر قیمت تمام‌شده، نفع می‌برند اما آمار دستمزد جامعه مهندسان‌ناظر ساختمان حكایت از كسب ارقام معمولی درآمد توسط این گروه دارد.

در سال92 اگرچه تعداد ساختمان‌های در حال‌ساخت در تهران دو برابر شد اما به خاطر آنچه فراوانی مهندس‌ساختمان در پایتخت و تقاضای‌ زیاد برای دریافت كار نظارت بر ساخت‌وساز گفته می‌شود، هر مهندس‌ناظر موفق شد حداكثر 15درصد از ظرفیت‌كاری –سهمیه‌نظارت- خود را به استخدام بازار ساخت‌وساز دربیاورد و ماهانه حدود یك میلیون تومان درآمد كسب كند.

اكنون برای سال93 باتوجه به تصویب افزایش 25درصدی حق‌الزحمه نظارت و ركودی كه برای ساخت‌وساز پیش‌بینی می‌شود، درآمد ماهانه مهندسان‌ناظر به حدود 2/1 میلیون تومان خواهد رسید. مسوولان سازمان نظام مهندسی ساختمان با مقایسه درآمد یكسال مهندس‌ناظر و ارقامی كه برخی دلالان مسكن تنها در طول یك روز عاید‌شان می‌شود، می‌گویند: تعهدی كه مهندس‌ناظر برای كار خود در یك سازه دارد، در قبال دستمزدش، قابل‌ مقایسه نیست.

با اعلام نرخ تازه حق‌الزحمه مهندسان ناظر بابت نظارت بر ساخت‌وساز واحدهای مسکونی، سازمان نظام مهندسی تهران یک بار دیگر بر ناکافی بودن این دستمزد نسبت به تعهد فنی و حقوقی مهندسان ناظر حین نظارت خود، تاکید کرد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، سازمان نظام مهندسی روزگذشته از افزایش 25 درصدی حق‌الزحمه مهندسان ناظر خبر داد که براساس آن هر مهندس ناظر بابت نظارت خود بر هر مترمربع ساختمان مبلغ 6 هزار تومان حق‌الزحمه دریافت می‌کند که این میزان برای نظارت چهار مهندس ناظر در چهار رشته ساختمانی (مکانیک، برق، عمران و معماری) در مجموع معادل 24 هزار تومان خواهد بود.

به این ترتیب سهم مجموع هزینه نظارت مهندسان ناظر از قیمت تمام شده هر مترمربع ساختمان – یک میلیون تومان – معادل 4/2 درصد می‌شود که حق‌الزحمه هر مهندس سهم 6/0 درصدی از قیمت تمام شده را دارد.

 تحقق 15 درصدی سهمیه نظارتی مهندسان
این در حالی است که بنا بر اظهار معاون سازمان نظام مهندسی تهران به‌رغم اینکه سهمیه سالانه هر مهندس ناظر (پایه یک) برای نظارت 16 هزار مترمربع ساخت و ساز است در سال گذشته تنها 15 درصد از این سهمیه به‌طور متوسط برای این دسته از مهندسان محقق شده است و 85 درصد ظرفیت کاری مهندسان ناظر بلا استفاده بوده است.

به گفته حیدریون سال گذشته به‌طور متوسط 27 تا 28 میلیون مترمربع جواز ساختمانی صادر شده است که با در نظر گرفتن 12 هزار مهندس ناظر به‌طور میانگین هر کدام از آنها بر 2500 مترمربع ساخت و ساز نظارت کرده‌اند.

این در حالی است که بخشی از این نظارت توسط شرکت‌های حقوقی انجام شده که هر یک از این شرکت‌ها چند مهندس ناظر دارند.

بر این اساس، با در نظر گرفتن اعداد گفته شده و با توجه به میزان نظارت مهندسان ناظر در سال گذشته بر پروژه‌های ساختمانی، با مبنا قرار گرفتن حق نظارت 6 هزار تومانی برای هر مترمربع، هر مهندس ناظر در سال 93 به‌طور متوسط 15 میلیون تومان در سال معادل تقریبا یک میلیون و 200 هزار تومان در هر ماه بابت نظارت حق‌الزحمه دریافت خواهد کرد.

 مقایسه درآمد مهندس ناظر با دلال ملکی
حیدریون با تاکید بر ناکافی بودن دستمزد مهندسان ناظر بابت تعهد فنی و مهندسی که برای ساخت هر پروژه طی 2 سال زمان می‌برد به «دنیای اقتصاد» گفت: حق نظارت مهندسان ناظر در دنیا به‌طور متوسط 10 درصد هزینه تمام شده یک ساختمان است که این میزان در ایران کمتر از یک درصد است.

وی با مقایسه درآمد مهندسان ناظر با مشاوران املاک، افزود: مشاوران املاک در قبال هر معامله‌ای که روزانه انجام می‌دهند یک درصد ارزش ملک مورد معامله را دریافت می‌کنند این در حالی است که مهندسان ناظر بابت تعهد سنگین حقوقی و فنی که در طول دو سال بابت یک پروژه بر عهده دارند حداکثر یک درصد هزینه تمام شده ساختمان را دریافت می‌کنند که با مقایسه این دو می‌توان به ناکافی بودن و اجحاف موجود در حق مهندسان ناظر پی برد.

 اعتراض رئیس نظام مهندسی تهران
رئیس سازمان نظام مهندسی تهران با اشاره به این افزایش و ناکافی بودن آن برای مهندسان ناظر گفت: با دستمزدهای فعلی نظارت همه‌جانبه‌ای که مورد نظر مراجع قانون‌گذار است امکان‌پذیر نیست و حق‌الزحمه‌ها حتی پس از افزایش اخیر نیز واقعا نمی‌تواند پاسخگوی تعهد فنی و حقوقی مهندسان ناظر باشد.

سعید غفرانی ادامه داد: ناکافی بودن حق‌الزحمه‌ای که به مهندس بابت 2 سال نظارت و پذیرش مسوولیت در پروژه‌های ساختمانی پرداخت می‌شود نسبت به زمان و مسوولیتی که وی در صورت بروز حادثه در زمان ساخت گریبانگیرش می‌شود، قابل بررسی و نیازمند توجه بیشتر مسوولان است.

 نظارت مقیم منتفی شد؟
وی با اشاره به ضرورت ورود سازندگان حرفه‌ای و مجریان ذی‌صلاح به پروژه‌های ساختمانی گفت: موضوع نظارت مقیم با بررسی‌های انجام‌شده چندان موضوعیت ندارد و چنانچه مساله سازندگان حرفه‌ای و مجریان ذی‌صلاح در پروژه‌های ساختمانی حل شود، به صورت خودکار هر یک از ساختمان‌ها ناظر مقیم – حضور دائم مهندس ناظر در کارگاه - خواهد داشت و مهندس ناظر نیز بهتر به مسوولیت‌ها و وظایف خود می‌رسد.

غفرانی با اشاره به اجرایی شدن ضرورت حضور سازنده حرفه‌ای به‌منظور صدور شناسنامه فنی در پایان کار در ساخت و سازهای بالای 2 هزار مترمربع از سال گذشته از برنامه سازمان نظام مهندسی تهران برای رایزنی‌های تازه با شهرداری پایتخت به‌منظور کاهش این متراژ و فراگیر کردن صدور شناسنامه فنی در تمام ساخت‌وسازهای تهران خبر داد.
اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

قیمت مسکن باز هم کاهش می‌یابد؟ / سهم وام خرید در آپارتمان‌های 50 متری

اخبار اقتصادی - قیمت مسکن باز هم کاهش می‌یابد؟
مازاد عرضه در بازار مسکن

روند معاملات در بازار مسکن طی حداقل 20 ماه اخیر نشان می‌دهد، صرف‌نظر از عوامل بیرون بازار همچون نقدینگی، تورم، فضای سیاسی و... که با وزن‌های متفاوت بر قیمت‌مسکن اثر می‌گذارند، عامل فوق‌العاده موثری در درون بازار وجود دارد که هدایت قیمت‌ها را به خصوص در ماه‌های اخیر تحت فرمان خود گرفته است.

این عامل با توجه به شکنندگی قیمت در حال‌حاضر در صورتی که با اقدام هوشمندانه طرف تقاضا همراه شود، می‌تواند موج تازه‌ای از تعدیل قیمت را ایجاد کند.

سامانه رهگیری معاملات مسکن گزارشی از حجم نقل‌وانتقالات شامل خرید، اجاره و پیش‌خرید آپارتمان در کل کشور طی 10 ماه اول سال92 را منتشر کرده و در آن، علاوه‌بر اعلام ابعاد رکود نسبی –در مقایسه با رونق معاملاتی سال91- از منبسط شدن بازار پیش‌فروش خبر داده است.

رابطه حجم معاملات با قیمت مسکن
در این گزارش، رفتار خریداران مسکن در بازار معاملات مشخص می‌کند، تاثیرپذیری قیمت مسکن از «حجم ماهانه خریدوفروش‌ها» نسبت به سال‌های اخیر بیشتر شده و تبعیت منحنی نوسان قیمت از منحنی نوسان معاملات، به هماهنگی تقریبا کاملی رسیده است. 

مطابق آمارهای دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن، در بهار امسال بازار شاهد بخش زیادی از رونق زمستان پیشین بود و ماهانه بیش از 100 هزار فقره مبایعه‌نامه در بنگاه‌های املاک سراسر کشور تنظیم شد درحالی که در زمستان91 حجم ماهانه خریدوفروش واحدمسکونی در کل کشور با ثبت بالاترین حد در سال‌های اخیر، به بیش از 140 هزار فقره رسیده بود.

اما در تابستان امسال حجم ماهانه خرید‌وفروش‌ها در مقایسه با بهار کاهش پیدا می‌کند و به سطح 80 هزار فقره می‌رسد و در پاییز نیز تداوم روند کاهشی معاملات، حجم خرید ماهانه مسکن در کشور را تا حد 77هزار فقره می‌رساند، اما از اواخر پاییز میل به خرید دوباره تقویت می‌شود و معاملات در این حوزه افزایش می‌یابد.

نوع رفتار متقاضیان خرید مسکن در 10ماه امسال را می‌توان عینا در رفتار منحنی قیمت مسکن مشاهده کرد. قیمت مسکن در بهار امسال به ادامه مسیر صعودی که از سال گذشته آغاز شده بود ادامه داد و در خرداد– همزمان با افت ناگهانی معاملات خرید- روند افزایش متوقف شد، سپس از تیرماه تا پایان آبان، وارد مسیر کاهشی شد. به دنبال تبعیت قیمت مسکن از روند معاملات، در دو ماه اخیر که حجم خرید آپارتمان در کل کشور نسبت به فصل پاییز قوت گرفته، بازار نیز شاهد کندشدن مسیر کاهشی قیمت‌ها است. آنچه این رابطه – تاثیر حجم معاملات بر قیمت مسکن- را بیشتر روشن می‌سازد، همزمانی رکورد‌های افزایشی بین معاملات و نوسان قیمت‌ها در زمستان91 و بهار92 است.

در بهمن‌ماه سال گذشته قیمت مسکن به نقطه اوج رسید و در همین ماه، حجم معاملات نیز موقعیت قله را در مقایسه با سایر ماه‌های سال91 تجربه می‌کند. همچنین در سال جاری، آخرین و بیشترین صعود قیمت مسکن مربوط است به اردیبهشت‌ماه که درست در همین ماه، حجم معاملات نیز بیشترین میزان در مقایسه با ماه‌های سال92 را تجربه می‌کند.

مازاد عرضه به روایت وزیر
هم‌اکنون به‌دلیل شرایط خاص حاکم بر بازار مسکن، چنانچه طرف تقاضای خرید هوشمندانه برخورد کند، احتمال کاهش بیشتر قیمت مسکن باز هم وجود دارد. این شرایط عبارت است از: افزایش عرضه و فزونی تعداد آپارتمان‌های نوساز در کنار حجم قابل توجه خانه خالی.

وزیر راه‌وشهرسازی در این باره چهارشنبه شب در یک گفت‌وگوی زنده تلویزیونی در پاسخ به پرسش مجری درخصوص چشم‌انداز سال آینده قیمت مسکن اعلام کرد: هم‌اکنون ما در بازار مسکن با مازاد عرضه روبه‌رو هستیم و باید این میزان عرضه را مدیریت کنیم. آنچه عباس‌آخوندی به آن اشاره کرده، حداقل 400هزار واحد مسکونی در حال ساخت در شهر تهران است که در سه سال گذشته پروانه‌ساختمانی آنها صادر شده و به تدریج در حال ورود به بازار است.

در صورتی که این تعداد آپارتمان به همراه واحدهای خالی، به بازار مصرف تزریق شود، قیمت‌ها شروع به شکستن خواهند کرد. همچنین اگر سرعت حضور طرف تقاضا در میز معاملات شتابزده نباشد، بلکه آهسته و تدریجی باشد تا طرف عرضه بابت حضور خریدار احساس نیاز کند، روند کاهش قیمت ماه‌های اخیر باز هم می‌تواند تکرار شود.

نیمه‌اول 92 فاز پیش‌خرید بود
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» و براساس اعلام سامانه رهگیری معاملات مسکن، در 10 ماه اول امسال یک میلیون و 500 هزار فقره انواع معامله ملک مسکونی توسط بنگاه‌های سراسر کشور ثبت شده که 7 درصد نسبت به 10ماه سال91 کاهش پیدا کرده است. از کل معاملات انجام شده در 10ماه اول امسال، 59 درصد سهم خریدوفروش، 36 درصد سهم نقل و انتقالات اجاره‌نشین‌ها و 5 درصد سهم معاملات پیش‌خرید بوده است. این در حالی است که در مدت مشابه سال گذشته، سهم خرید و فروش‌ها 67درصد، سهم معاملات اجاره 30 درصد و سهم پیش‌‌‌خریدها نیز 3 درصد بود.

به این ترتیب امسال در بازار مسکن به‌خصوص در نیمه اول، بخشی از تقاضای خرید ترجیح داد همچنان اجاره‌نشین بماند و بخشی دیگر گزینه پیش‌خرید را انتخاب کرد طوری که سهم پیش‌خرید مسکن از کل معاملات درمقایسه با سال گذشته 66 درصد افزایش از خود نشان می‌دهد. به رغم کاهش هفت درصدی کل معاملات مسکن در 10ماه اول امسال، خریدوفروش‌ها 18 درصد نسبت به پارسال افت کرده است، اما معاملات اجاره 12 درصد افزایش یافته است.

عمق رکود در تهران بیشتر است
همچنین تعداد مبایعه‌نامه‌هایی که در بنگاه‌های املاک شهر تهران برای خرید واحدمسکونی طی 10ماه اول امسال تنظیم شده 48درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش پیدا کرده است که در مقایسه با کاهش 18درصدی خریدوفروش‌ها در کل‌کشور، حکایت از تعمیق رکود مسکن در پایتخت نسبت به سایر شهرها دارد. در 10 ماه اول امسال، 74 هزار مبایعه‌نامه در تهران صادر شد، اما پارسال از مرز 144 هزار فقره هم گذشت.

-------------------

سهم وام خرید در آپارتمان‌های 50 متری

البته بازه عمر بنای واحدهای مذکور بین 5 تا 25 سال ساخت است. نمونه‌ای از ارزان‌ترین واحد مسکونی در مرکز و نیمه شمالی تهران مربوط به واحدی در خیابان سبلان است که قیمت پیشنهادی فروش هر متر مربع آن 2 میلیون تومان تعیین شده است و این واحد 15 سال ساخت است.

از طرف دیگر، یک واحد مسکونی 20 سال ساخت در خیابان ولیعصر نرسیده به چهار راه پارک وی، متری 8 میلیون و 700 هزار تومان آماده تحویل به خریدار است. واحد مذکور جزو واحدهای گران‌قیمت 50 متری در نیمه شمالی تهران محسوب می‌شود.

بر اساس محاسبه میانگین قیمت‌های پیشنهادی فروش جدول ستون امروز نبض بازار، میانگین قیمت فروش واحدهای مسکونی 50 متری بیش از 5 سال ساخت در نیمه شمالی تهران، 3 میلیون و 100 هزار تومان است. با این حساب یک متقاضی برای خرید یک واحد مسکونی50 متری چند سال ساخت باید 155 میلیون تومان در نظر بگیرد.

طبق این محاسبات سهم وام 35 میلیون تومانی برای خرید یک واحد 50 متری چند سال ساخت، حدود «یک چهارم مبلغ خرید» است که در صورت استفاده از وام 10 میلیون تومانی تعمیرات، با مجموع وام 45 میلیونی، می‌شود 30 درصد قدرت خرید را از طریق وام تامین کرد.

اگر مبلغ وام 35 میلیونی خرید از 155 میلیون تومان یعنی از قیمت فروش یک واحد 50 متری کاسته شود، خریدار باید 120 میلیون تومان پرداخت کند. در حال حاضر 120 میلیون تومان رقمی است که بسیاری از متقاضیان در بازار خرید مسکن از فراهم کردن آن عاجز هستند.

اخبار اقتصادی- دنیای اقتصاد