جداول قیمت مسکن در شمال، جنوب، شرق و غرب پایتخت/ گران‌ترین و ارزان‌ترین آپارتمان کجاست؟

 

اخبار اقتصادی - گزارشی از حال و هوای این روزهای بازار مسکن؛
جداول قیمت مسکن در شمال، جنوب، شرق و غرب پایتخت/ گران‌ترین و ارزان‌ترین آپارتمان کجاست؟

قیمت آپارتمان در شهر تهران از مولفه های زیادی تاثیر می‌پذیرد که نرخ زمین، منطقه، نوع مصالح ساختمانی از جمله عواملی است که می تواند قیمت یک دستگاه آپارتمان را در شمال تهران چند ده برابر جنوب تهران افزایش دهد.

حتی در یک محله نرخ‌هایی که برای آپارتمان‌های مختلف تعیین می شود، با یکدیگر متفاوت است و گاهی در برخی مناطق، قیمت یک خیابان با خیابان دیگر تفاوت زیادی دارد و این ویژگی را می توان در اغلب مناطق شهر تهران مشاهده کرد.

در واقع اگر یک خیابانی عرض بیشتری داشته باشد و فضای سبز آن بیشتر باشد، تمایل بیشتری برای فروش خانه های آن وجود دارد که می توان به این ویژگی ها بافت سکنه مناطق را هم اضافه کرد.

از سوی دیگر موضوعی که در چندساله اخیر و با رشد تعداد خودروها در شهر تهران اتفاق افتاده است، تعداد پارکینگ های یک واحد مسکونی است به طوری‌که در شمال تهران اغلب واحدهای نوساز باید بیش از یک پارکینگ داشته باشند تا نیازمتقاضیان را پوشش دهد.

البته این موضوع در نقاط مرکزی و متوسط شهر هم دیده می شود و تقاضاهای جدیدی برای ساختمان هایی با بیش از یک پارکینگ وجود دارد اما در مجموع پارکینگ، یکی از ویژگی‌های هر آپارتمان به شمار می رود که می تواند قیمت آن را تا بیش از 20 میلیون تومان در مناطق متوسط افزایش دهد.

همچنین با کوچک شدن آپارتمان‌ها و افزایش تقاضا برای خرید سوئیت‌ها در شهر تهران، داشتن انباری هم یکی دیگر از ویژگی های ساختمان‌ها به شمار می رود و اصولا آپارتمان‌های کوچک اگر انباری نداشته باشند به راحتی خرید و فروش نمی شوند.

براساس این گزارش موارد دیگری مانند سازندگان به نام و مشهور هم در تعیین قیمت آپارتمان‌ها موثر است که این مورد را می توان بیشتر در شمال شهر تهران دید هرچند که در دیگر مناطق هم در یکسال اخیر مورد توجه قرار گرفته است.

در واقع ورود سازندگان به نام و مشهور در محله های جنوبی شهر تهران بی تاثیر بر این افزایش قیمت نبوده است زیرا این سازندگان از مصالح با کیفیت تری استفاده می کنند و نقشه‌های خوبی را هم در ساخت آپارتمان های کوچک بکار می برند که همین موضوع یکی از عوامل افزایش اقبال به خرید یک آپارتمان است و می تواند قیمت یک مترمربع آپارتمان را تا 200 هزار تومان در مناطق متوسط شهر افزایش دهد.

تاثیر نرخ زمین در قیمت مسکن
همچنین آمارها حاکی از آن است که در سال 91 که قیمت مسکن با جهش روبرو شد، نرخ زمین به 9 برابر افزایش یافت و اصولا یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن، نرخ زمین محسوب می شود.

بنابراین تفاوت قیمت زمین در شمال، مناطق مرکزی و جنوب تهران از مهمترین عوامل تعیین کننده قیمت است که تفاوت های چند برابری را در آپارتمان ها ایجاد می کند.

در حال حاضر نرخ زمین کلنگی در شمال شهر تهران به طور متوسط بیش از 15 میلیون تومان است در حالی که این رقم در مناطق جنوبی تهران ممکن است، به حدود 2 میلیون تومان برسد؛ در واقع قیمت زمین، تعیین کننده نهایی نرخ مسکن در مناطق مختلف تهران است.

بنابراین در زمان رونق بازار مسکن و جهش قیمت‌ها در سال 91، قیمت خانه کلنگی با افزایش زیادی مواجه شد و تقاضا در این بازاربه چند برابر رسید این در حالی است که در دو سال اخیر به دلیل رکود بازار، خرید و فروش خانه های کلنگی به شدت کاهش یافت.

براین اساس کاهش خرید و فروش و رکود بازار موجب کاهش قیمت‌ها شده است اما روند افت و خیزها در بازار مسکن نشان می دهد که در فرودین امسال قیمت‌ها 6 درصد افزایش داشت و ناگهان در اردیبهشت با 7 درصد کاهش روبرو شد، این درحالی بود که در خرداد دوباره 5 درصد به قیمت‌ها افزوده شده و در تیرماه کاهش قیمت ها به 1.3 درصد رسید.

در حال حاضر هم که به پایان سال 93 نزدیک می شویم، این روند همچنان در بازار مسکن ادامه دارد و ازآنجایی که سایه رکود بر سر بازار مسکن است، بنابراین این افت و خیزها هم نتوانسته تا متقاضیان را به بازار بکشاند و معاملات را رونق دهد.

در واقع کاهش توان اقتصادی خانوارها در سال‌های گذشته موجب شده که باوجود کاهش قیمت‌ها، بازهم قیمت هرمترمربع آپارتمان بیش از توان اقتصادی خانوارها باشد و متقاضیان توان خرید مسکن را نداشته باشند.

البته وضعیت بازار مسکن در سال‌های گذشته نشان داده که هرزمان این بازار رونق پیدا کرده و به گفته بنگاه‌های املاک تکانی خورده، رد پای دلالان و سوداگران در بازار دیده شده است، بنابراین رونق بازار مسکن خیلی هم به نفع متقاضیان بخش متوسط جامعه نیست زیرا همیشه افزایش تولید مسکن همراه با افزایش قیمت‌ها بوده است.

قیمت هرمترمربع آپارتمان در محله‌های مختلف پایتخت

مناطق شمالی تهران

ویدیو مرتبط :
معرفی شرکت سرمایه گذاری مسکن شمال شرق

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

پچ پچ های بنگاهی های شمال وجنوب و شرق و غرب تهران در باره قیمت مسکن

 به «دنیای‌اقتصاد» اعلام كردند: اگر چه در روزهای گذشته، اخبار رسمی بانك مركزی و دولت درباره كم و كیف وام‌های خرید باعث افزایش مراجعه متقاضیان به بنگاه‌ها و پرس‌وجو درباره قیمت‌‌های پیشنهادی شد اما ورود به ماه مبارك رمضان، باعث شكل‌گیری نوعی ركود سنتی در بازار ملك آن هم از سمت عرضه می‌شود كه به این ترتیب در یك ماه آینده، رونق معاملات مصرفی دور از انتظار است. به این ترتیب نیروی ناشی از وام مسكن كه برای افزایش نقل و انتقالات وارد بازار شده، لااقل در اولین ماه تابستان، نمی‌‌تواند نقش بازی كند اما مطابق پیش‌بینی دلالان ملك، از نیمه فصل آینده، تنور معاملات آپارتمان‌های كوچك‌متراژ در شرق و غرب تهران و همچنین واحدهای میان‌متراژ در مناطق جنوبی گرم خواهد شد.

هر چند برخی مشاوران املاك از تاثیر وام بر قیمت می‌گویند اما همگی بر «بهبود روند معاملات» اجماع دارند و معتقدند: در این مقطع، قیمت‌ها كشش افزایش بالاتر از تورم را ندارد. محاسبات بازار نشان می‌دهد: وام 80 میلیونی در جنوب تهران و مناطق مركزی به ترتیب 44درصد و 25درصد قدرت خرید مصرفی را پوشش می‌دهد.
 
آثار متفاوت در مناطق مختلف
بازار مسکن طی چند روزی که از اعلام و اجرای مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش وام خرید مسکن می‌گذرد، واکنش‌های متفاوتی نشان داده است. برخی از مشاوران املاک نسبت به این وام خوش‌بین بود‌ه‌اند و آن را سبب رونق بازار دانسته و برخی نیز معتقدند این وام سال آینده تاثیر عینی خود را در بازار خواهد گذاشت.

یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه شمالی پایتخت معتقد است تسهیلات جدید خرید تاثیری در رونق بازار در مناطق شمالی نخواهد گذاشت. این فعال بازار مسکن ادامه می‌دهد: این وام بیشتر در مناطقی که قیمت مسکن ارزان است یا مناطق حومه‌ای تهران که توسط تعاونی‌ها خریداری می‌شوند، تاثیرگذار است و مشخص است برای آپارتمان‌های شمال شهر که معاملات آنها معمولا بالای یک میلیارد تومان است، 60 تا 80 میلیون وام خرید تاثیری در رونق معاملات آنها نخواهد گذاشت. حتی خریداران مصرفی گاهی حاضرند پنج یا هفت متر مربع خانه‌شان کوچک‌تر باشد؛ اما سندشان برای سال‌ها در رهن بانک قرار نگیرد.

خریداران در بازار مسكن غرب تهران پس از اعلام این خبر، به دلیل برخی جوسازی‌های غیراقتصادی مبنی بر احتمال افزایش قیمت در آینده نزدیك، بیش از گذشته ترغیب به خرید ملک شده‌اند.

گروهی از مشاوران املاک در این منطقه با بیان اینکه حتی خبرهای کلی از وام مسکن باعث می‌شود تعداد مراجعه به دفاتر مشاور املاک بیشتر شود، می‌گویند: برخی فروشنده‌ها نیز پس از این واکنش، کمتر از گذشته به خریداران تخفیف می‌دهند. این گروه پیش‌بینی می‌کنند در ماه‌های آینده قیمت ملک افزایش پیدا کند؛ اما این افزایش به اندازه‌ای نیست که دوباره بازار مسکن دچار رکود شود. به گفته این فعالان بازار، این وام به اندازه‌ای نیست که شاهد هجوم خریداران به بازار مسکن باشیم، اما حتما وضعیت معاملات را نسبت به سال گذشته بهتر می‌کند.

بیشتر مشاوران املاک معتقدند وام مسکن سبب رونق آپارتمان‌های متراژ کوچک با مساحت بین 50 تا 60 مترمربع می‌شود، زیرا خریداران می‌توانند با یک وام 80 میلیونی و فروش خودرو شخصی‌شان و همچنین تكیه بر مبلغ رهن محل اجاره فعلی خود، به راحتی یک آپارتمان کوچک خریداری کنند.

برخی از فعالان مسکن در غرب تهران نیز تاثیر این وام را بر خانه‌های زیر 70 متر قابل توجه می‌دانند و می‌گویند: حجم كمی از خریداران خانه‌های بالای 90 متر مربع از وام بانكی استفاده می‌كنند، زیرا کسی که توان پرداخت 500 یا 600 میلیون تومان پول نقد را دارد، به دنبال گرفتن وام 80 میلیونی نخواهد رفت. این وام بیشتر بر خانه‌های 45 تا 60 متر تاثیر می‌گذارد و مطمئنا خانه‌های نوساز یا با سن پایین‌تر از پنج سال، تغییرات قیمتی خواهد داشت. نمی‌توان گفت بازار داغ و عالی می‌شود اما بازار طی ماه‌های آینده تغییرات قابل توجهی خواهد داشت. از سوی دیگر بازار مسکن در شرق تهران واکنش قابل توجهی به وام مسکن 80 میلیونی نداشته است. به اعتقاد این فعالان مسکن، پس از رکود هر ساله بازار مسکن در ماه‌های رمضان و محرم‌ و صفر، بازار از اواسط پاییز جان می‌گیرد.

 

پیش‌بینی فعالان بازار مسکن در شرق پایتخت نیز این است که خرید و فروش آپارتمان‌های زیر 50 متر مربع تحت تاثیر این وام قرار خواهند گرفت و ممکن است قیمت خانه در این محدوده متری 100 تا 200 هزار تومان تغییر کند، اما همچنان قدرت خرید مردم به میزانی نیست که بتواند رشد قیمت بالاتر از تورم را جواب دهد. یکی از فعالان بازار مسکن شرق تهران در خصوص اینکه چرا بازار مسکن در غرب شهر اخیراً با آغاز ثبت‌نام وام مسکن، تغییرات مثبتی داشته، اما بازار شرق همچنان منتظر روزهای پررونق است، می‌گوید: در غرب به دلیل وجود مراکز تفریحی و خرید، تقاضای سكونتی بیشتر است. همچنین دسترسی‌های غرب تهران نیز بیشتر از شرق است. بنابراین بازار مسكن در مناطق غربی تهران همیشه از رونق بیشتری نسبت به شرق برخوردار بوده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» فعالان بازار مسکن جنوب پایتخت بیش از سایر مناطق امیدوارند وام مسکن باعث رونق خرید و فروش واحد مسكونی در منطقه‌شان شود.

به اعتقاد مشاوران املاک این منطقه، به دلیل پایین بودن قیمت مسکن در این محدوده، این وام می‌تواند نیمی از بهای آپارتمان‌ها را پوشش دهد. به گفته یکی از مشاوران املاک در منطقه زمزم طی هفته گذشته سه معامله در دفتر مشاوره املاک وی انجام شده که قیمت دو دستگاه از آپارتمان‌ها با متراژ زیر 60 مترمربع معادل 80 و 100 میلیون تومان و آپارتمان سومی هم با قیمت 180 میلیون تومان فروخته شده است. بنابراین مطمئنا پرداخت تسهیلات جدید در خانه‌های جنوبی تهران که هم قیمت خانه پایین‌ است و هم متراژها کوچک، تاثیر بیشتری خواهد داشت؛ به ویژه آنکه قیمت‌ها در حال حاضر به کف رسیده است.

مشاوران املاك در مناطق مرکزی پایتخت نیز معتقدند پرداخت وام 80 میلیونی که می‌تواند حداقل یک‌چهارم بهای آپارتمان‌های کوچک متراژ را پوشش دهد، قطعا بی‌تاثیر در رونق بازار نخواهد بود، اما نمی‌تواند تمامی مناطق پایتخت را به یک میزان تحت تاثیر قرار دهد.

به گفته این گروه از مشاوران، مطمئنا این وام 80 میلیونی واحدهای مناطق شمالی را تحت تاثیر قرار نمی‌دهد، زیرا این وام می‌تواند حداكثر معادل تخفیفی باشد كه مالک روی قیمت كل ارائه می‌كند! با این حال تسهیلات جدید در مناطق مرکزی تاثیر میانه‌ دارد اما در مناطق شرق، جنوب و خانه‌های کوچک در غرب می‌تواند تاثیر خوبی بگذارد با این حال همچنان شاخص‌های مهم‌تری برای رونق بازار مسکن وجود دارد.

به اعتقاد این مشاوران املاک، نمی‌توان پیش‌بینی کرد قیمت مسکن در ماه‌های آینده افزایش یا کاهش می‌یابد، زیرا همچنان بازار از وضعیت گنگ گذشته خارج نشده و خریداران منتظرند وضعیت تحریم‌ها مشخص شود، زیرا اگر نتیجه مذاکرات در یكی دو ماه آینده روشن شود، اثر پارامترهای بیرونی موثر بر بازار ملك همچون نتیجه مذاكرات، تورم و رشد اقتصادی، لااقل در سال جاری، قوی‌تر از متغیر «وام» كه پرداخت آن از سال 95 شروع می‌شود، عمل خواهد كرد.

به گفته برخی از مشاوران املاک این وام برای آپارتمان‌های حداکثر ۷ ساله است، بنابراین خانه‌های نوساز که در ۷ سال اخیر ساخته شده‌اند، وارد چرخه خرید و فروش شده و متقاضیان زیادی خواهند داشت که به دنبال خرید این واحدها هستند.

 اخبار  اقتصاد  - دنیای  اقتصاد