تخلیه هیجان در بازار مسكن

تخلیه هیجان در بازار مسكن

بررسی‌های كارشناسی درباره علت چرخش روند سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در تهران حاكی است دو مجموعه عوامل به ترتیب «تحولات سیاسی و اقتصادی اخیر» و «فعل‌وانفعالات درونی بازار مسكن همچون جهش قیمت زمین، مصالح‌ساختمانی و ركود سنگین بر معاملات ملك» باعث شده سفره سرمایه‌گذاری از بازار مسكن برچیده و در بازارهای دیگری پهن شود.

كارشناسان در این باره معتقدند: خروج تدریجی سازنده‌هایی كه بیشتر با هدف سفته‌بازی – ساخت آپارتمان با هدف بلااستفاده گذاشتن آن- در بازار حضور داشتند، سرآغاز بازگشت آرامش و ثبات به كل بازار مسكن از جمله فضای حاكم بر معاملات می‌تواند باشد. همچنین سناریویی كه برای بعد از استقرار كامل كابینه یازدهم برای قیمت مسكن به‌واسطه تحولات اخیر قابل‌انتظار است، تثبیت بلندمدت قیمت خواهد بود. چه‌آنكه در سال‌های اخیر هرزمان قیمت‌مسكن به اوج می‌رسید و ناتوانی خریداران، معاملات را به ركود می‌كشاند، بلافاصله ساخت‌وساز افت می‌كرد و برگشت قیمت‌ها آغاز می‌شد

.

مسكن از مدار «هیجان» خارج شد
پیام رشد صفر درصدی ساخت‌وسازهای بهار92 چیست؟
طرح دو سناریو برای بازار ملك پس‌از «مراسم تنفیذ»
كارشناسان: قیمت مسكن وارد مسیر 2ساله «تثبیت» می‌شود
اطلاعات آماری تازه از میزان سرمایه‌گذاری‌ در ساخت‌وسازهای مسكونی شهر تهران كه عمدتا با هدف «سفته‌بازی» به جای كمك به «عرضه مصرفی» صورت می‌گیرد، حاكی است: اشتهای بسازوبفروش‌ها و انبوه‌سازان برای ساخت مسكن به شدت كاهش پیدا كرده و با تغییراتی كه طی ماه‌های اخیر در وضعیت دو گروه عوامل سیاسی و اقتصادی موثر بر بازار مسكن رخ داده، هم‌اكنون تخلیه «هیجان»  در این بازار آغاز شده است.

در تهران طی سال‌های ‌90 و 91 تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده توسط شهرداری تا مرز بی‌سابقه هرسال 250 هزار واحدمسكونی جدید افزایش یافت طوری كه با دوبرابر شدن تیراژ ساخت‌وساز نسبت به سال‌های قبل -كه حداكثر سالی 100 هزار تا 130 هزار واحد ساخته می‌شد- پیش‌بینی شده بود از اوایل سال92 انبوه واحدهای در حال ساخت دو سال قبل، وارد بازار مسكن می‌شود و پایتخت را اشباع از عرضه می‌كند، اما هم‌اكنون رشد قیمت مسكن در این كلان‌شهر نشان می‌دهد غالب ساخت‌وسازهای 90 و 91 جنبه سفته‌بازی داشته و به جای آنكه واحدها بلافاصله بعد از تكمیل وارد بازار خرید‌های مصرفی شود، توسط سازنده یا توسط خریداران سرمایه‌ای، در حال تحویل به بازار خانه‌های خالی است!

با این حال، هیجان سرمایه‌گذاران ساختمانی در تهران هم‌اكنون فروكش كرده و دور تند ساخت‌وساز، طبق گزارش تازه شهرداری‌ تهران، در بهار92 صفر شده، طوری كه تعداد واحدهای مسكونی جدیدی كه در این فصل در مناطق 22گانه ساخته شده هیچ‌تغییری نسبت به بهار91 نداشته است.

در سه ماه اول امسال در تهران برای ساخت 73 هزار و 102 واحدمسكونی پروانه صادر شد كه این حجم در مقایسه با 73 هزار و 156 واحد ساخته‌شده در سه ماه اول سال گذشته، تقریبا ثابت بوده است. این در حالی است كه ساخت‌وساز در بهار91 نسبت به بهار90 بیش از 60درصد رشد داشت.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» پیامی كه به واسطه عدم رشد ساخت‌وساز در بهار امسال، برای بازار مسكن مخابره شده حكایت از «تغییر مسیر حركت سرمایه‌ها به سمت سایر بازارهای تولیدی» دارد.

بررسی‌ها در این باره نشان می‌دهد: در سال‌های 90 و 91 سرمایه‌های نقدی به دلیل ریسك‌های اقتصادی و نوسانات شدید نرخ دلار، وارد بازار امن بسازوبفروشی شد، اما حالا با روشن‌شدن چشم‌انداز مثبت سایر بازارهای تولیدی همچون بخش صنعت، انتخاب‌های بهتری برای سرمایه‌گذاری به وجود آمده است.

تاثیر گشایش سیاسی یا معادلات اقتصادی؟
رفتار بهاری سرمایه‌گذاران ساختمانی بدون‌شك با فعل‌وانفعالات درون بازار مسكن بی‌ارتباط نیست.
هر چند گروهی از كارشناسان اقتصادی انقباض بهاری ساخت‌وساز- عدم رشد در صدور پروانه- را ناشی از تحولات سیاسی و البته اقتصادی در سطح كلان عنوان می‌كنند، اما علاوه بر این سناریو، سناریوی دیگری نیز مطرح است.

در سناریوی اول، نقش عواملی همچون آرامش سیاسی و ثبات در اوضاع اقتصادی و تخلیه حباب قیمت در بازار دلار و طلا بر رفتار سرمایه‌گذاران در بازار مسكن موثر تلقی شده كه شرایط به كارگیری سرمایه‌ها در بازاری غیراز ساخت‌وساز یا خرید ملك را جذاب و مهیا كرده است.

با استناد به این فرضیه از آنجا كه بعد از مراسم تنفیذ ریاست‌جمهوری، امید به بهبود شرایط سیاسی و اقتصادی بهتر از آنچه در ماه‌های اخیر رخ داد، وجود دارد، در نتیجه انتظار می‌رود افت بیشتر ساخت‌وساز و خروج سفته‌بازها از این بازار و همچنین از بازار خرید مسكن در ماه‌های آتی را شاهد باشیم.

اما در سناریوی دوم كه نقش عواملی همچون افزایش شدید قیمت زمین و همین‌طور مصالح‌ساختمانی از یك‌سو و ركود در معاملات مسكن از سوی دیگر مطرح است، این فرضیه وجود دارد كه چون هزینه ساخت‌وساز افزایش پیدا كرده و معاملات آپارتمان به خاطر حباب قیمت‌ها متوقف شده، انگیزه ساخت‌وساز نیز از بین رفته است.

در دوره‌های تاریخی ركود و رونق مسكن، زمانی كه قیمت مسكن به اوج می‌رسد و توان خریداران به نازل‌ترین حد كاهش می‌یابد، سرمایه‌گذاران ساختمانی ادامه فعالیت را به ضرر خود می‌دانند و از بازار خارج می‌شوند طوری كه این خروج زمینه كاهش قیمت را فراهم می‌كند.
با این حساب برآیند هر یك از این دو سناریو كه در سال جاری و بعد از استقرار كابینه یازدهم به وقوع بپیوندد به كاهش قیمت مسكن و تخلیه بیشتر هیجان سفته‌بازی در این بازار منجر خواهد شد.

تثبیت قیمت بعداز رشد 240 درصدی
در این باره سیدرضا میرصادقی فعال ساختمانی و تحلیلگر بازار مسكن به «دنیای‌اقتصاد» گفت: در بهار امسال به دلیل انتظار تغییر سیاست‌های دولت، ساخت‌وساز به ركود رفت كه البته این پدیده هر 8سال یكبار در كشور اتفاق می‌افتد. در سال 90 و 91 رشد فزاینده قیمت ارز و سكه و اوج سفته‌بازی در بازار مسكن را شاهد بودیم و در واقع ساخت‌وسازهای پرحجم این دو سال نه با نیت عرضه برای پاسخ به تقاضا كه به دلایل اقتصادی انجام شد بخصوص در سال گذشته كه نرخ ارز بخش‌های اقتصادی و تولیدی كشور را متوقف كرد و سرمایه‌ها با حركت سنتی خود به سمت بازار امن و ‌كم‌ریسكی چون مسكن، از یك‌سو ساخت‌وساز را افزایش داد و از سوی دیگر باعث افزایش 240 درصدی قیمت ملك در برخی مناطق و حداقل 70 درصدی در سایر مناطق تهران شد.

این كارشناس مسكن تاكید كرد: در سال جاری برعكس دو سال اخیر، انتظار ثبات و آرامش اقتصادی به واسطه تغییر دولت و تغییر سیاست‌ها وجود دارد و به همین‌خاطر شاهد توقف شتاب سرمایه‌گذاری –توقف نرخ رشد- در ساخت‌وساز هستیم و به زودی این ثبات در قیمت مسكن نیز احساس خواهد شد. میرصادقی افزود: با عادی‌شدن روند سرمایه‌گذاری و تخلیه هیجان بازار، انتظار می‌رود قیمت مسكن در دو سال آینده بدون كاهش یا افزایش، ثابت بماند.

تكرار وضع پارسال خوب است
درباره تكرار حجم ساخت‌وساز بهار91 در بهار92 بدون تغییر در نرخ رشد آن، بیت‌ا... ستاریان یكی دیگر از كارشناسان مسكن نیز معتقد است: نباید انتظار داشته باشیم هر سال ساخت‌وساز 100 درصد رشد كند. حجم ساخت‌وسازهای سال گذشته ایده‌آل بود و اگر امسال هم در همین سطح، سرمایه‌گذاری انجام شود قابل قبول است.

ستاریان در عین حال رخوت بهار امسال در بازار ساخت‌وساز را ناشی از جابه‌جایی كابینه عنوان كرد و گفت: معاملات مسكن نیز از ابتدای امسال تاكنون در ركود بوده و تا استقرار كامل دولت یازدهم این وضعیت ادامه خواهد داشت.

26 درصد ساخت‌و‌ساز جایگزین تخریب‌شده‌ها
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در بهار امسال بیش از 19 هزار واحدمسكونی در تهران تخریب شد تا روی زمین آنها و همچنین برخی قطعات زمین خام، 73 هزار واحدمسكونی جدید ساخته شود. به این ترتیب 26 درصد آنچه در سه ماه اول امسال احداث شده، عملا صرف جبران واحدهایی كه در اثر تخریب، از بازار كسر شد، گشت.

بحران تازه عازم بازار مسكن دبی

ورشكستگی سرمایه‌گذاران خارجی در ارتفاع یك كیلومتری از آسمان دبی . . .

دولت دبی امیدوار بود با بهره‌برداری پرهزینه از برج دبی - بزرگ‌ترین برج چند منظوره دنیا - نگاه منفی سرمایه‌گذاران خارجی به پروژه‌های در حال ساخت این امیرنشین را منحرف كند، اما ماجرای «استقراض پنهان» از دولت ابوظبی برای تكمیل برج دبی كه به واسطه تغییر نام این برج از «دبی» به «خلیفه» فاش شد، یك بار دیگر انگیزه پیش‌بینی‌‌های منفی درباره بازار مسكن دبی را برانگیخت تا جایی كه موسسه تحقیقات و پیش‌بینی‌های اقتصادی كشورهای عربی سه روز بعد از افتتاح برج خلیفه اعلام كرد: ارزش بازار مسكن دبی در سال ۲۰۱۰ میلادی با كاهش ۳۰ درصدی قیمت آپارتمان و ویلا، سقوط خواهد كرد.همزمان با این پیش‌بینی، خبر رسیده كه اختلاف جدی بین پیش‌خریداران و مالك برج خلیفه درگرفته است به طوری كه پیش‌خریداران خواستار دریافت غرامت ناشی از افت ارزش آپارتمان‌ها شده‌اند.

از سوی دیگر یك كارشناس اقتصاد مسكن در امارات با بیان اینكه، برج خلیفه مشكلات تازه‌تری برای امیرنشین دبی به همراه دارد، به شبكه تلویزیونی سی.ان.ان گفت: برخی از واحدهای تجاری و مسكونی این برج در سال ۲۰۰۴ كه روزهای طلایی سرمایه‌گذاری در بازار مسكن دبی به شمار می‌آمد، پیش‌فروش شد و اكنون، پیش‌خریداران خواستار دریافت غرامت بابت كاهش شدید قیمت واحدها شده‌اند. این در حالی است كه پیش‌خریداران آپارتمان‌های طبقات بالای ۸۰۰ متر این برج، خود را «ورشكسته» توصیف می‌كنند.

برج دبی ماه‌ها پیش با پاسخ مثبت حاكم ابوظبی به دولت دبی برای تكمیل این برج، قرار بود تغییر نام دهد و سرانجام دوشنبه گذشته نام شیخ خلیفه بن‌زاید آل نهیان به عنوان نام جدید برج دبی تعیین شد.

برج خلیفه كه توسط دبی‌ورلد بزرگ‌ترین شركت سرمایه‌گذاری ساختمانی امارات و دو زیر مجموعه‌اش- امار و نخیل- ساخته شده بیش از ۵/۱ میلیارد دلار هزینه دربرداشته است.دولت ابوظبی بعد از اعلام ورشكستگی دبی‌ورلد و بدهی نزدیك به ۱۰۰ میلیارد دلاری دبی به موسسات مالی خارجی‌، برای كمك به تكمیل برج خلیفه اعلام آمادگی كرد.

گفته می‌شود مهم‌ترین دلیل ورشكستگی دبی‌ورلد، كاهش بی‌سابقه قیمت مسكن در دبی در سال ۲۰۰۹ بوده است.

سال گذشته ارزش بازار مسكن در امیرنشین دبی، ۵۰ درصد افت كرد.اكنون امار یكی از سازنده‌های برج خلیفه امیدوار است با فروش آپارتمان‌ها و مراكز تجاری این برج، بدهی دولت ابوظبی را بپردازد.

● پایان الگوی قرض‌بگیر و بسازدر دبی

دبی شهر رویاهای بربادرفته اعراب، این روزها سعی می‌کند به دنیا نشان دهد که همه چیز مرتب است و بحرانی در کار نبوده و نیست.

آنچه برای این کار به کمک دبی آمده، افتتاح بلندترین ساختمان جهان در این شهر است که ابتدا برج دبی نام داشت و اکنون برج خلیفه لقب گرفته‌است. اما این بلندترین سازه جهان که بیش از ۸۰۰ متر ارتفاع دارد را باید بدهکارترین سازه جهان هم نامید.

دبی اکنون یکی از بدهکارترین شهرهای جهان است. اگر ابوظبی، امارت کناری آن و برادر بزرگ‌تر در میان امارات عربی، بدهی چند میلیارد دلاری دبی را تقبل نمی‌کرد، اکنون دبی ورشکسته به خاک سیاه نشسته بود.

برج دبی در روز افتتاحیه به برج خلیفه تغییر نام داد. دلیل این تغییر نام هم آن است که اکنون این برج دیگر به دبی تعلق ندارد بلکه متعلق به ابوظبی است و به همین خاطر به نام خلیفه ابوظبی نام‌گذاری شده‌است.

شیخ محمد بن راشد آل مکتوم امیر ۶۰ ساله دبی که با بیم و امید شاهد مراسم باشکوه افتتاح این سازه و محوطه ۲۰ میلیارد دلاری اطرافش بود، امیدوار است که با این برج بتواند دوباره اعتماد سرمایه‌گذاران بین‌المللی را جلب کند و بخشی از موقعیت گذشته این بندر تجاری و تفریحی را بازگرداند، اما ضر‌ب‌آهنگ بازارهای سهام امارات نشان می‌دهد که جهان با وجود نگاهی از روی حیرت و تحسین به این سازه و مراسم افتتاح آن، شوکی را که دو ماه پیش به دبی وارد شد هنوز فراموش نکرده است.

در ماه نوامبر سال ۲۰۰۹ اعلام شد که شرکت دبی‌ورلد که شرکت دولتی صاحب و سازنده سازه‌های عظیم دبی مانند همین برج و البته پروژه نخل است، توان بازپرداخت بدهی‌های خود را ندارد.

به این ترتیب الگوی اقتصادی که دبی بر اساس آن اینچنین رشد کرده بود و تحلیلگران نام آن را الگوی قرض بگیر و بساز نام گذاشته‌اند، دچار شکست سختی شده‌است.

اکنون دبی که تا همین اواخر فخر اقتصادی جهان عرب بود، به الگوی شکست‌خورده این بخش از جهان تبدیل شده‌است.

● امیدها به برج از دست رفته

تنها چند ساعت از افتتاح برج دبی نگذشته بود که موسسه تحقیقات و پیش‌بینی کشورهای عربی در امارات اعلام کرد، قیمت مسکن در دبی در سال ۲۰۱۰ تا ۳۰ درصد دیگر هم کاهش خواهد یافت. این قیمت‌ها در سال میلادی گذشته یعنی در سال ۲۰۰۹ تا ۵۰ درصد کاهش یافته بود. اما این اخبار و حتی بدهی ۸۰ میلیارد دلاری دبی مانع از آن نشد که از شکوه مراسم افتتاح برج دبی با ۱۰ هزار مورد آتش‌بازی کاسته شود. به ویژه آنکه این مراسم همزمان شد با جشن چهارمین سالگرد حکومت شیخ محمد در دبی.

با این حال شیخ محمد پنجمین سال حکومت خود را در دبی در حالی آغاز می‌کند که اکنون دیگر مانند سال‌های گذشته استقلال و محبوبیت ندارد و حالا بدهکار ابوظبی است.

او در مقابل پرداخت بدهی‌اش نه تنها مجبور شد بخشی از دارایی‌های باشکوه و قیمتی‌اش را واگذار کند، بلکه اکنون استقلالش را هم واگذارده است.

او رویای تبدیل کردن دبی به معادل کوچکتر نیویورک، لندن و هنگ‌کنگ را داشت. ساخت برج بلند دبی هم با همین هدف آغاز شد.

شرکت امار سازنده این برج، امیدوار است که با شروع فروش نهایی واحدهای برج و محوطه اطراف آن، درآمدهای این شرکت به بیش از یک میلیارد دلار برسد.

● واحدهای برج خلیفه متری یك میلیون دلار

قیمت یک واحد یک اتاقه در قسمت‌های بالایی این برج به ازای هر متر مربع ۲۸ هزار دلار است. البته این قیمت اولیه نیست و ممکن است رقم واقعی از این هم بیشتر باشد. بعضی گزارش‌ها حاکی از آن است که قیمت هر مترمربع از واحدهای فوقانی این برج ممکن است به متری یک میلیون دلار هم برسد.

ساخت این برج ۲۰۰ طبقه ، بیش از ۵/۱ میلیارد دلار و ۲۰ میلیون نفر- ساعت برای نخیل هزینه داشت.

از طبقه ۱۲۴ به بالاتر و در صورت صاف بودن هوا، ساکنان می‌توانند تا ۸۰ کیلومتر آن طرف‌تر را ببینند. برج خلیفه ۱۰۴۴ واحد آپارتمانی دارد كه ۱۶۵ واحد آن مسكونی است.

● مشكلات برج مغروض

واقعیت آن است که بدهی مستقیم و غیربانکی دبی رقمی کمتر از ۷/۱۸ میلیارد دلار است. این رقم معادل نیمی از تولید ناخالص داخلی دبی است. اما این رقم بدهی در دنیای عرب نادر است.

بدهی عربستان ۲۴ درصد تولید ناخالص داخلی‌اش است. البته در شرایط کنونی بحران اقتصادی، بدهی آمریکا ۶۰ درصد تولید ناخالص داخلی و فرانسه ۶۴ درصد است. اما در دبی در طول سال‌های اخیر ساخت‌وسازها و سرمایه‌گذاری‌هایی شد که مبنای همه آنها بدهی و قرض است.

به همین دلیل بر اساس بعضی روایات اکنون کل بدهی‌های این شهر به ۱۰۰ میلیارد دلار می‌رسد.

تغییر نام برج دبی در روز افتتاحیه آن که باعث حیرت بسیاری در داخل و خارج دبی شد، نشان می‌دهد که این برج بیش از آنکه نماد شکوه و جلال دبی باشد نشانه از بین رفتن استقلال این شهر و وابستگی آن به برادر بزرگ‌ترش است.

۵ سال پیش وقتی طرح ساخت این برج آغاز شد، هیاهوی بسیاری به همراه داشت و تصور می‌شد که امتیاز نهایی دبی نسبت به کلیه شهرهای لوکس جهان باشد. اما اکنون که این برج افتتاح شده چنین تصوری هم بر باد رفته‌است. اما دلیل بر باد رفتن چنین تصوری فقط این نیست که برج دبی یا برج خلیفه، در دوران رکود و بحران اقتصادی افتتاح شده است.

برج پتروناس مالزی یا حتی امپایراستیت نیویورک هم در چنین دورانی در دهه‌های گذشته افتتاح شد. دلیل اصلی آن است که اکنون که قرار است این برج به بهره‌برداری برسد مشکلات آن تازه بروز کرده است.

جیم کرین نویسنده کتاب دبی شهر طلا و رویای سرمایه‌داری، در گفت‌وگویی با سی‌ان‌ان در این‌باره می‌گوید: وقتی خوب به این برج نگاه کنید می‌بینید که ایده ساخت آن واقعا ایده بدی بوده است. این برج به اندازه کل شهر دبی برق و انرژی مصرف می‌کند.

هر بار که سیفون دستشویی‌های طبقات فوقانی این برج کشیده شود، آب باید با قدرت و انرژی که بسیار هزینه‌بر است چند صدمتر به سمت آسمان پمپاژ شود.

اکثر کسانی که واحدهای این برج را از سال ۲۰۰۴ پیش‌خرید کرده بودند، به قیمت گزاف آن دوران که دوران رونق اقتصادی دبی بود این خرید را انجام داده‌اند و حالا سرمایه‌شان هیچ بازگشتی نخواهد داشت. به ویژه در شهری که تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه آن بیشتر از واحدهای مسکونی است.

تغییر ناگهانی اسم آن هم دردسر تازه‌ای برای سرمایه‌گذاران ایجاد کرده است. همه مجسمه‌ها و تصاویر و نمادهای این برج باید تغییر کنند.

● مصادره بانكی در دبی آغاز شد

اجرای پرده آخر از ماجرای بدهی‌ چند ده میلیارد دلاری امیرنشین دبی به بانك‌ها و موسسات مالی خارجی، مطابق با آنچه طی دو سال گذشته در آمریكا رخ داد، آغاز شد.

تعدادی از بانك‌های خارجی تصمیم گرفته‌اند برای تسویه بدهی‌های پروژه‌های ساختمانی نیمه‌تعطیل در دبی، این املاك را مصادره و حراج كنند.

موسسه باركلی انگلیس در اولین اقدام موفق شده حكم دادگاه را برای مصادره یك پروژه مسكونی در حال ساخت در دبی به ارزش ۱۶ میلیارد دلار اخذ كند.

این پروژه قرار است از طریق حراج به فروش برسد تا اصل بدهی مالی به این موسسه تسویه حساب شود. به گزارش خبرگزاری فارس، برخی از بانك‌های وام دهنده به دبی، برای تسویه مطالبات خود به دادگاه مراجعه كرده و خواهان مصادره و فروش املاك صاحبانی شده‌اند كه پرداخت اقساطشان به تاخیر افتاده است.

بسیاری از بانك‌های اروپایی مبالغ هنگفتی را در پروژه‌های ساختمانی در دبی سرمایه‌گذاری كرده‌اند كه به دلیل بحران اقتصادی نتوانسته‌اند بخشی از مطالبات خود را تسویه كنند. كارشناسان، حجم بدهی‌های سر رسید شده دبی تا پایان سال ۲۰۰۹ را نزدیك به ۸۰ میلیارد دلار برآورد كرده‌اند.