تاوان ركود دست‌ساز مسكن

سازنده‌های مسكن با این تشخیص كه در دوره ركود، «زیان حتمی» جای سود هر چند اندك را می‌گیرد، اوایل امسال روند رو به رشد سال‌های گذشته در حوزه «سرمایه‌گذاری برای تكمیل ساختمان‌های در حال ساخت» را متوقف كردند طوری‌كه در تهران میزان سرمایه‌گذاری ریالی برای تكمیل پروژه‌های مسكونی نیمه‌تمام در فصل بهار 27درصد كاهش پیدا كرد و تحت ‌تاثیر این خروج سرمایه از قسمت نهایی بازار ساخت‌وساز، طی سه ماه اول امسال فقط 34 هزار واحد مسكونی جدید و تازه‌ساز در تهران به بازار مصرف عرضه شد كه در مقایسه با عرضه 61هزار واحدی بهار پارسال، حجم عرضه جدید بیش‌از 40 درصد كاهش یافت.

اگرچه بخش قابل‌توجهی از عامل محدودكننده فعالیت‌های ساختمانی را رخداد طبیعی «نبود قدرت خرید مسكن و ركود معاملات» تشكیل می‌دهد، اما اطلاع ناكافی از سمت بسازوبفروش‌ها درباره عایدی عرضه در نیمه اول سال‌جاری باعث شد بخشی از ركود ساخت‌وساز عمدا و با دست‌كشیدن سازنده‌ از ادامه احداث پروژه‌های قبلی، رقم بخورد. 

این در حالی است كه اشراف به موقع بر نرخ سود ساخت مسكن، می‌توانست علاوه بر حفظ شتاب قدیمی ساخت‌وساز، به فروش آپارتمان‌های نوساز با قیمت پایین‌تر از سطح فعلی منجر شود.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌ترین اطلاعاتی كه بانك مركزی درباره ارقام هزینه‌ای ساخت‌وساز منتشر كرده، حاكی است: در تهران قیمت تمام‌شده آن دسته از آپارتمان‌هایی كه در بهار امسال كار تكمیل آنها به پایان رسیده و همزمان –در همین فصل- به بازار مصرف عرضه شده‌اند، به‌طور متوسط مترمربعی 2 میلیون و 555 هزار تومان برای سازنده هزینه دربر داشته است. این رقم مجموع هزینه ساخت و قیمت زمین را شامل می‌شود. از طرفی، طبق گزارش‌های دفتر اقتصاد مسكن، میانگین قیمت فروش آپارتمان مسكونی در تهران طی بهار امسال مترمربعی 3 میلیون و 900 هزار تومان بوده است كه البته واحدهای نوساز به مراتب گران‌تر از این نرخ، فروخته شدند.

اما با فرض متوسط قیمت فروش 9/3 میلیون تومان و قیمت تمام‌شده 55/2 میلیون تومانی آپارتمان در تهران طی بهار93، مشخص می‌شود: بسازوبفروش‌هایی كه در فصل اول امسال موفق به تكمیل ساختمان‌های درحال ساخت و بلافاصله فروش آنها شدند، به‌طور متوسط حدود 52درصد سود كرده‌اند.

این میزان سود با احتساب ارزش زمین ساختمان‌ها در زمان فروش، محاسبه شده است. به این معنی كه بخشی از سود ناشی از رشد قیمت زمین در طول حداقل 18 ماه ساخت و ساز است.

در حال حاضر برخی فعالان ساختمانی با نوع دیگری از محاسبه سود، معتقدند، قیمت فروش آپارتمان‌های ساخته‌شده تقریبا با قیمت تمام‌شده سربه‌سر است و به همین دلیل، بهتر است پروژه‌های نیمه‌تمام تا زمان رونق معاملات و احتمالا افزایش قیمت مسكن، معلق بماند. چنین برداشتی از سود ساخت مسكن، در تابستان و پاییز نیز همچنان بر تشدید افت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی تاثیر گذاشت، در حالی‌كه بررسی قیمت‌ها در فصول گذشته نشان می‌دهد، نه تنها قیمت مسكن طی ماه‌های اخیر افزایش واقعی پیدا نكرده كه روند تغییرات كاهشی بوده و عملا انتظار برای «سود درشت از محل رشد قیمت» حداقل تا نیمه سال آینده قابل دست یافتن نیست.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره تصریح می‌كند: در فضای كنونی بازار مسكن كه خیز خروج از ركود، لااقل در حجم معاملات مصرفی به لحاظ رشد نسبی، قابل مشاهده است، سود ساختمانی با نرخ مناسبی در مقایسه با آنچه سازنده‌ها تصور می‌كنند، مشروط به تكمیل و عرضه آپارتمان‌ها، می‌تواند در اختیار این گروه قرار گیرد. در این باره كارشناسان نیز ضمن هشدار به سازنده‌ها درباره شواهدی كه از تداوم ركود و ثبات نسبی قیمت مسكن حكایت دارد، اعلام می‌كنند: به رغم آرامش قیمت‌ها، اما ساخت‌وساز همچنان سودده است و سود حاصل از آن در مقایسه با نرخ سایر بازارها از جمله بازار پول كه فعلا پیشتاز بیشترین بازدهی است، رقم كمتری نیست.

بنابراین، عایدی تمركز بر تكمیل ساختمان‌ها در این مقطع هم برای سازنده‌ها و هم برای متقاضیان مصرفی، صرفه مشترك به همراه دارد. سازنده‌ها با تكمیل و فروش واحدها در این فضا، امكان خرید با قیمت غیرتورمی را در بازار به‌وجود می‌آورند و چون سمت تقاضا به «نفع اقتصادی خرید در زمان حال به جای تاخیر بیش‌از اندازه» واقف است، در نتیجه معاملات ملك حتی در نبود وام خرید پرقدرت، تاحدودی بهبود خواهد یافت.

به گزارش دنیای اقتصاد طبق اطلاعات بانك مركزی، هزینه ساخت مسكن مربوط به ساختمان‌های تكمیل‌شده در فصل بهار امسال مترمربعی 790 هزار تومان بوده كه در مقایسه با سال 92، حدود 24درصد افزایش پیدا كرده است. همچنین میانگین قیمت هر مترمربع زمین در ساختمان‌هایی كه بهار امسال كار تكمیل و عرضه آنها به بازار مصرف، به پایان رسید، مترمربعی  حدود 6 میلیون و 700 هزار تومان گزارش شده است.

با توجه به اینكه تحت‌تاثیر سه پارامتر سطح اشغال حدود 60درصدی بناهای مسكونی، مشاعات و همچنین تراكم حداقل 4 تا 5 طبقه ساختمان‌ها در تهران، همواره مساحت زمین عدد كمتری از كل سطح زیربنای ساختمان‌ است، مطابق ارقام بانك مركزی مشخص می‌شود: سهم قیمت هر مترمربع زمین در هر مترمربع زیربنای مسكونی، حدود 3/0 است؛ به این معنی كه در محاسبه قیمت تمام‌شده ساختمان مسكونی، حدود یك‌سوم قیمت متری زمین، ملاك قرار می‌گیرد. به این ترتیب آپارتمان‌هایی كه در بهار امسال كار ساخت و عرضه آنها به بازار مصرف به اتمام رسیده است، به‌طور متوسط  یك میلیون و 700 هزار تومان از قیمت تمام‌شده هر مترمربع بنای مفید آنها، سهم مربوط به بهای زمین بوده است كه با احتساب هزینه ساخت متری 790 هزار تومانی، كل قیمت تمام‌شده ساخت، متری 5/2 میلیون تومان بوده است. ارزش زمین در ساختمان‌های تكمیل‌شده در بهار93 حدود 23درصد نسبت به یك سال92 افزایش پیدا كرده است. بهای زمین در ساختمان‌های تكمیل‌شده طی سال92 در تهران مترمربعی 5 میلیون و 440 هزار تومان بوده است. با این حال، اگر چه قیمت زمین در این فاصله افزایش پیدا كرده اما به دلیل افزایش تعداد طبقات ساختمان‌هایی كه بهار امسال تكمیل شدند، سهم نهایی زمین در قیمت تمام‌شده، تاحدودی كاهش پیدا كرده و از این حیث، هزینه ساخت‌وساز به رغم تورم زمین، تعدیل شده است.

 نرخ عقب‌ماندگی عرضه
بررسی‌های دنیای‌اقتصاد درباره نرخ طبیعی عرضه آپارتمان جدید آماده مصرف به بازار مسكن تهران نشان می‌دهد: با توجه به حجم صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران طی سال‌های 90، 91 و 92، در این سه سال به‌طور متوسط كلنگ احداث حدود 200 هزار واحد مسكونی جدید در هر سال در مناطق 22گانه به زمین زده شده است.

به این ترتیب چنانچه روند ساخت و تكمیل این ساختمان‌ها، بدون هیجان‌زدگی ناشی از دوره‌های ركود و رونق، در جریان باشد، در سال جاری باید ماهانه حداقل 15 هزار واحد مسكونی، تكمیل و به بازار مصرف عرضه می‌شد و به عبارتی، در بهار93 باید حداقل 45 هزار واحد مسكونی تازه‌ساز روانه بازار می‌شد، این در حالی است كه طی این فصل تنها 34 هزار آپارتمان جدید از طرف سازنده‌ها تكمیل شده است.

در دوره ركود مسكن، پروسه ساخت و تكمیل ساختما‌ن‌های مسكونی، از مدت زمانی 18 ماه به حداقل 24 ماه افزایش پیدا می‌كند كه همین رفتار سنتی، باعث بروز جهش‌ قیمت در نقطه اوج رونق و به‌وجود آمدن ركود عمیق‌تر از دوره قبل، در سال‌‌های بعد می‌شود.
كارشناسان شكل درست سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی را تداوم رونق ساخت در زمان كاهش قیمت و افت معاملات می‌دانند تا با تكمیل و عرضه واحدهای جدید در زمان رونق، منشا افزایش قیمت كه همان كمبود آپارتمان است، از بین برود.

 حاشیه سود بالا به روایت یك تحقیق
علاوه بر محاسباتی كه توسط گروه مسكن «دنیای‌‌اقتصاد» درباره سود حاصل از ساخت و فروش مسكن در دوره كنونی ركود انجام شده و نرخ سود را در بهار امسال حدود 52درصد برآورد كرده است، نتایج یك تحقیق توسط واحد مطالعات بازار دنیای‌اقتصاد نیز نشان می‌دهد: آنچه باعث ركود مسكن شده حاشیه سود بالای فعالیت‌های ساختمانی است كه بین 50 تا 150درصد به نسبت نوع ساخت و موقعیت منطقه در نوسان است.

در این تحقیق مشخص شده، سازنده‌های مسكن برای آنكه بازار از ركود خارج شود باید حاشیه سود خود را با سطح كنونی تورم تعدیل كنند، چرا كه اثر تورم بر تحریك قیمت مسكن به مراتب كمتر از حاشیه سودی است كه فعالان ساختمانی برای فروش آپارتمان‌های خود انتظار تحقق آن را دارند.

 نگاه انبوه‌سازان به سود
محمد مافی، دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران در واكنش به سود 52درصدی ساخت و فروش مسكن در نیمه اول امسال در شهر تهران كه از روی اعداد و ارقام رسمی محاسبه و اعلام شده است، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: سازنده‌ها معمولا برای محاسبه عایدی ساخت‌وساز به قیمت تمام‌شده پروژه‌های جدید نگاه می‌كنند به این معنی كه با فرض كسب سود معادل هر عددی از محل فروش آپارتمان‌های ساخته‌شده، آنچه برای سازنده‌ها اهمیت دارد، هزینه اجرای پروژه جدیدتر در آینده است.

مافی تصریح كرد: با فرض اینكه سود 52درصدی ساخت مسكن در بهار امسال با لحاظ همه شاخص‌ها محاسبه شده باشد، اولا این نرخ سود به‌واسطه دو سال ساخت‌وساز، نصیب سازنده می‌شود كه در قیاس با سود بانكی كه بدون دردسر به سپرده‌ها تعلق می‌گیرد، تقریبا سربه‌سر است. دوما در حال حاضر با توجه به قیمت زمین و عوارضی كه شهرداری تهران برای سال آینده در نظر گرفته است، هزینه و قیمت تمام‌شده یك ساخت‌وساز جدید به قدری خواهد بود كه حداقل به اندازه عایدی فروش امسال، نقدینگی طلب می‌كند.

بنابراین، كاملا مشخص است كه بیشتر از سود امسال، باید خرج پروژه‌های جدیدتر شود.
دبیر انجمن انبوه‌سازان افزود: در حال حاضر در شهر تهران قیمت تمام‌شده پروژه‌های جدید ساختمانی با نرخ فروش آپارتمان برابر است هر چند ممكن است اختلافی بین قیمت فروش و قیمت تمام‌شده پروژه‌های قبلی وجود داشته باشد.

 
اخبار اقتصادی - دنیای‌اقتصاد

زندگی میلیاردی و اتومبیل دست ساز مجیدی

در گزارشی جالب به نکاتی از زندگی گذشته فرهاد مجیدی در امارات و زندگی فعلی اش در قطر پرداختیم.