بازار مسکن در پساتحریم

 در طرح جامع برای این منظور، ظرفیت اقتصادی كشور – منابع بانكی، بودجه دولت و توان بخش خصوصی- براساس سه سناریوی آینده‌نگر، سنجش شده و مطابق محتمل‌ترین سناریو، برای میزان عرضه مسكن در 12 سال پیش‌رو سیاست‌گذاری شده است.

از نظر متولی بخش مسكن، سه حالت برای «آینده تحریم‌ها و رشد اقتصادی» قابل ‌پیش‌بینی است كه از بین آنها، سناریوی منتخب شامل «رفع تدریجی آثار تحریم‌ها ظرف سه سال و دستیابی به نرخ رشد اقتصادی 2/ 5 درصد» می‌تواند مبنای برنامه‌ریزی‌ها قرار گیرد. بر پایه این سناریو، ساخت سالانه 833 هزار واحد مسكونی امكان‌پذیر است كه این حجم، 88 درصد نیاز بالقوه را پاسخ می‌دهد. سهم دولت در این بازار، تامین مسكن حدود 490 هزار خانوار كم‌درآمد و میان‌درآمد با برنامه‌‌هایی همچون واگذاری زمین دولتی، ساخت مسكن اجاره‌ای و ملكی، حمایت مالی از نوسازی بافت فرسوده، ارائه وام ساخت و خرید و همچنین راه‌اندازی بازار رهن ثانویه است.

طرح جامع مسكن با 8 برنامه عملیاتی رونمایی شد
پلان بازار مسكن در پساتحریم
نقشه‌راه 12 ساله دولت برای واگذاری زمین، پرداخت وام و تامین مسكن ملكی و اجاره‌ای جامعه هدف سیاست‌گذاری بر پایه سناریوی منتخب از آینده تحریم‌ها و رشد اقتصادی؛ تخصیص 490 هزار فقره انواع وام مسكن

گروه مسكن: وزارت راه و شهرسازی روز گذشته با انتشار سومین نسخه از پیش‌نویس جدید طرح جامع مسكن، ریز برنامه‌های عملیاتی دولت برای بخش مسكن در افق منتهی به پایان سال 1405 را اعلام كرد.

پیش‌تر یكبار در اسفند92 و سپس در تیر93، نسخه‌های اول و دوم پیش‌نویس جدید طرح جامع مسكن منتشر شد كه همه آنها حاوی یكسری كلیات درباره «وضع گذشته و حال بازار مسكن، تاریخچه 5دهه سیاست‌گذاری دولت‌های گذشته در این بخش و همچنین اهداف مدنظر دولت یازدهم برای آینده مسكن» بود.

دیروز اما نقشه‌راه 52 صفحه‌ای وزارتخانه متولی بخش مسكن، با جزئیات و نكات تازه‌تری نسبت به دو نسخه پیشین، درباره تكالیفی كه باید طی 12سال پیش‌رو از سوی دولت‌ یازدهم و دولت‌های بعدی اجرایی شود، رونمایی شد.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات پیش‌نویس نهایی شده طرح جامع مسكن حاكی است: دولت 8 برنامه اجرایی برای تامین مسكن جامعه هدف– دهك‌های 1 تا 5- طراحی كرده است.

وزارت راه و شهرسازی، ابعاد مالی و ساختمانی این 8 برنامه‌ را برحسب سناریوهای 3 گانه‌ای كه برای «آینده تحریم‌ها» و «نرخ رشد اقتصادی» براساس سوابق این دو شاخص طی30 سال گذشته، طراحی شده، تعیین كرده است.

در طرح جامع مسكن، كل «نیاز به مسكن» در كشور در فاصله سال‌های 93 تا 1405، رقمی معادل 12 میلیون و 303 هزار واحد مسكونی برآورد شده است، به این معنی كه باید سالانه 946 هزار و 384 واحد مسكونی در كشور ساخته و عرضه شود.

اما مطابق سه سناریو، «ظرفیت» اقتصادی كشور برای سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی طی سال‌های آینده به گونه‌ای خواهد بود كه در حالت‌های بدبینانه، واقع‌بینانه و خوش‌بینانه، ممكن است سهم اندك، سهم قابل‌توجه یا كل نیاز مسكن در افق 13ساله، توسط مجموعه دولت، بانك‌ها و بخش خصوصی تامین شود.

مطابق آنچه در این طرح، برای دولت تكلیف تعیین شده، باید حداقل 7/ 51 درصد نیاز سالانه مسكن (490 هزار واحد از كل 946 هزار واحد در سال) كه متقاضیان دهك‌های 1 تا 5 را شامل می‌شود، از طریق یكی از 8 برنامه‌ عملیاتی، پوشش داده شود. بقیه واحدهای مسكونی مورد نیاز بازار نیز به صورت عادی در بازار آزاد توسط بخش خصوصی ساخته و بدون نیاز به حمایت‌های خاص سمت تقاضا، توسط دهك‌های بالای درآمدی مصرف خواهد شد.

براساس آخرین آمارگیری انجام شده توسط مجری تهیه طرح جامع مسكن كه شاخص‌های اقتصاد مسكن سال92 را لحاظ قرار داده است، در ازای هر 105 خانوار فعلی در كشور، 100 واحد مسكونی وجود دارد به طوری كه موجودی مسكن، در مقابل 22 میلیون و 131 هزار خانوار شهری و روستایی در كشور، رقمی معادل 20 میلیون و 930 هزار واحد مسكونی است.

با توجه به چشم‌اندازی كه برای جمعیت ایران طی 12 سال آینده ترسیم شده، جمعیت كشور از 77 میلیون و 400 هزار نفر در سال 92 به 87 میلیون و 100 هزار نفر در سال 1405 افزایش پیدا می‌كند و تعداد خانوارها نیز در این سال با بُعد متوسط 12/ 3 نفر، به 27 میلیون و930 هزار خانوار می‌رسد.

وزارت راه و شهرسازی با احتساب شاخص‌هایی همچون خانوارهای جدید، تقاضای انباشت سال‌های قبل، نیاز به تخریب املاك كلنگی، نرخ وفات و ... نرخ نیاز مسكن در سال‌های آینده را در مجموع معادل 3/ 12 میلیون واحدمسكونی برای مدت 13 سال منتهی به 1405، برآورد كرده است.

سیاست‌گذاری‌های كلی در طرح جامع مسكن برای نحوه تامین نیاز 3/ 12 میلیونی، بر پایه سه سناریو برای عاقبت تحریم‌ها و همین‌طور رشد اقتصادی كشور و همچنین معرفی «سناریوی منتخب»، تدوین شده است. تحقیقات نویسندگان طرح جامع مسكن در وزارت راه‌وشهرسازی برای تهیه این سناریو‌ها، از طریق شبیه‌سازی شرایط موجود و تحولات اقتصادی دهه‌های اخیر انجام شده است و در عین حال سیاست‌های كلی نظام در بخش كلان اقتصادی همچون اقتصاد مقاومتی، بسته خروج از ركود و همچنین ماموریت دستگاه دیپلماسی كشور برای برقراری تعاملات گسترده اقتصادی با دنیا، به عنوان مولفه‌های اصلی تدوین سه سناریو لحاظ شده است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» وزارت راه و شهرسازی چشم‌انداز دست‌كم یك دهه آینده بازار مسكن را براساس سه سناریوی «رفع تدریجی تحریم‌ها و دستیابی به نرخ رشد اقتصادی 2/ 5 درصد در میان‌مدت و بلندمدت»، «تداوم تحریم‌ها و پایداری آثار آن و در نتیجه حصول نرخ رشد اقتصادی حداكثر 3درصد» و بالاخره «لغو سریع آثار تحریم‌ها ظرف سه سال و جهش 6درصدی نرخ رشد اقتصادی» طراحی كرده است.

از نظر متولی بخش مسكن در دولت، سناریوی اول، محتمل‌ترین گزینه قابل تحقق در شرایط موجود كشور است كه مطابق آن، امكان و توان ساخت و عرضه حداكثر 10 میلیون و 825 هزار واحد مسكونی طی 13 سال منتهی به 1405 وجود خواهد داشت. برای این حجم ساخت و ساز ، به 79هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری سالانه در بخش مسکن نیاز است. به این ترتیب، چنانچه اوضاع مطابق این سناریو پیش رود، حدود 88درصد از نیاز پیش‌بینی شده در بازار مسكن طی سال‌های آتی تامین می‌شود و بقیه به صورت تقاضای انباشت به سال‌های بعد از 1405 منتقل می‌شود. در حال حاضر 6/ 1 میلیون خانوار متقاضی انباشت در بازار مسكن وجود دارد كه به هر دلیل مشمول برنامه‌های دولت‌های گذشته نشده‌ و نیاز آنها به این دوره منتقل شده است.

این 8 برنامه
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در طرح جامع مسكن متناسب با سناریوی منتخب، 8 برنامه اجرایی- عملیاتی برای ساخت و تامین مسكن 490 هزار خانوار نیازمند حمایت در هر سال، تدارك دیده شده است.

این برنامه‌ها شامل واگذاری زمین، ساخت مسكن‌اجاره‌ای، ساخت مسكن ملكی، نوسازی بافت‌فرسوده، پرداخت تسهیلات ساخت، خرید و ودیعه مسكن و همچنین راه‌اندازی بازار رهن ثانویه است.

بر این اساس، 60 هزار فقره وام 40 میلیون تومانی ساخت و خرید مسكن برای دهك‌های 2 تا 4، 100 هزار فقره وام نوسازی برای دهك‌های 1 تا 5، 200 هزار فقره وام نوسازی 40 میلیون تومانی برای دهك‌های 3 تا 8، ساخت 20 هزار واحد مسكونی اجاره‌ای، ساخت 10 هزار واحد مسكونی استیجاری و همچنین پرداخت 100 هزار فقره تسهیلات خرید مسكن 60 میلیونی به دهك‌های میانی طراحی شده كه باید این حجم برنامه در هر سال و به مدت 12 سال آتی، توسط دولت و نظام بانكی و برخی نهادها همچون بنیاد مسكن انجام شود.

اجرای بخشی از این برنامه‌ها طی سال گذشته و امسال در قالب سه برنامه مسكن اجتماعی (مصوبه دولت در خصوص تامین مسكن 125 هزار خانوار 4 دهك اول)، برنامه پرداخت 300 هزار وام نوسازی 50 میلیونی و همچنین برنامه اخیر پرداخت حداقل 84 هزار فقره وام خرید مسكن صندوق یكم، عملا آغاز شده است؛ اما بین اجرا و آنچه در طرح جامع آمده، تفاوت‌هایی وجود دارد.

در طرح جامع مسكن، مسوولیت تامین مسكن 7/ 51 درصد از نیاز سالانه، برعهده دولت گذاشته شده كه در قالب این برنامه‌ها باید به سرانجام برسد. وزارت راه و شهرسازی بر اساس این طرح، برای «زمین» به عنوان مهمترین ابزار مورد نیاز برنامه‌ها نیز سیاست‌گذاری جداگانه انجام داده است به طوری كه مقرر شده از اراضی و زمین‌های تحت مالكیت وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های دولتی، ستاد اجرایی فرمان امام(ره)، بنیاد مستضعفان، بنیاد مسكن و شهرداری‌ها در جهت تامین مسكن اقشار هدف استفاده شود.

بخش عمده‌ای از 8 برنامه‌ای كه تامین مسكن سالانه 490 هزار خانوار را دنبال می‌كند، توسط تعاونی‌های مسكن و نهادهایی همچون صندوق بازنشستگی، تامین اجتماعی، صندوق‌های نیروهای مسلح و سازمان‌های حمایتی قرار است اجرا شود.

از آنجا كه سازمان ملی زمین و مسكن در وزارت راه و شهرسازی متولی اصلی تامین زمین است، در طرح جامع مسكن، پیش‌شرط «واگذاری زمین»، ارائه تعهد از سوی نهاد یا دستگاه اجراكننده این برنامه‌ها به وزارت راه و شهرسازی مبنی بر تامین مسكن كاركنان و اعضای تعاونی‌ خود، تعیین شده است. در قالب این طرح، راه‌اندازی بازار رهن ثانویه نیز جزو تكالیف محوری دولت برای افزایش منابع مالی بخش مسكن تعیین و هدف‌گذاری شده در 5 سال اول از افق طرح جامع، سالی 5 درصد از كل مانده تسهیلات رهنی مسكن، در بازار رهن ثانویه به فروش برسد.

با تشكیل این بازار، سه هدف شامل افزایش توان اعطای تسهیلات مسكن در بانك‌ها، تسهیل امكان دریافت تسهیلات از طریق كاهش دوره انتظار، كاهش یارانه نرخ سود و افزایش تدریجی سقف زمانی تسهیلات خرید به 25 سال قرار است محقق شود.

فرصت یک ماهه به منتقدان طرح جامع
افق 13 ساله برنامه‌ریزی‌ها و سیاست‌گذاری‌های دولت در بخش مسکن، رونمایی شد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، طرح جامع مسکن مشتمل بر محورها و سرفصل‌های عملیاتی و برنامه‌ریزی دولت در این بخش، دیروز در حالی در وزارت راه و شهرسازی رونمایی شد که با پشت سر گذاشتن یک سال از افق تعیین شده، عملا این برنامه برای 12 سال پیش رو از سال جاری تا پایان سال 1405، سیاست‌های کلی و راهبردی اجرایی با محوریت تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد را پیش روی دولت قرار می‌دهد.

مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی، دیروز در تشریح جزئیات طرح جامع مسکن در جمع خبرنگاران، علت تاخیر در رونمایی از این طرح را که عملیات تدوین و انتشار آن حدود دو سال به طول انجامید، وسواس زیاد در انجام مطالعات و تدوین برنامه‌های پیش رو عنوان کردند.

کاهش شاخص دسترسی به مسکن از 8 تا 12 سال مهم‌ترین هدفی است که در طرح جامع مسکن مورد تاکید قرار گرفته است.

شاخص دسترسی مسکن یا همان مدت زمانی که یک خانوار با پس‌انداز تمام درآمد خود قادر به خرید مسکن مناسب خواهد بود، هم‌اکنون در کشور 12 سال است که در برنامه‌ریزی‌های طرح جامع پیش بینی شده است در صورت بهبود اوضاع اقتصاد کلان، خانوارها بتوانند با اتکا به کل درآمد خود طی 8 سال، صاحبخانه شوند.

آن طور که معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در توضیح نحوه آماده‌سازی و مطالعات نقشه راه دولت در یک دهه آینده برای هر گونه سیاست‌گذاری در حوزه مسکن اعلام کرد، تفاوت اساسی این طرح با برنامه‌های قبلی دولت در حوزه مسکن در توجه به سه مولفه اصلی است. به گفته حامد مظاهریان، طرح جامع مسکن با سه محور اصلی شامل: توجه به واقعیت اقتصاد کلان کشور، وضع موجود بخش مسکن و نقاط قوت و ضعف همه برنامه‌های گذشته در این بخش، تدوین شده و از این جهت با سایر برنامه‌های مسکن طی 5 دهه گذشته، تفاوت دارد.

هر چند برنامه‌های عملیاتی طرح جامع مسکن دیروز اعلام شد، اما سیاست‌های کلی و راهبردی آن، نیمه سال گذشته از سوی وزارت راه وشهرسازی منتشر شده بود؛ در این فاصله یکساله، از زمان انتشار سیاست‌های کلی تا رونمایی روز گذشته از طرح جامع، وزارت راه و شهرسازی بخشی از برنامه‌های عملیاتی درج شده در متن طرح را شروع کرده که از آن جمله می‌توان به افزایش سقف تسهیلات نوسازی واحدهای فرسوده تا 50 میلیون تومان به مدت 6 سال به میزان سالانه 300 هزار فقره، پرداخت سالانه 200 هزار فقره وام نوسازی روستایی، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به 80 میلیون تومان و تفاهم بنیاد مسکن به عنوان مجری طرح مسکن اجتماعی با وزارت تعاون برای ساخت سالانه 125 هزار واحد مسکن حمایتی اشاره کرد.

همزمان با رونمایی از طرح جامع مسکن، از امروز دبیرخانه پایش این طرح در دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تشکیل می‌شود که متناسب با ویژگی انعطاف‌پذیری و امکان پایش طرح، مسوولیت دارد ضمن رصد تحولات اقتصاد کلان و بخش مسکن، نسبت به اصلاح و به‌ روزآوری محتوای طرح جامع اقدام کند.

این در حالی است که طرح جامع مسکن که روز گذشته در 52 صفحه رونمایی شد همچنان تا یک ماه دیگر به صورت پیش‌نویس خواهد بود و پس از جذب نظرات کارشناسی و اعمال اصلاحات احتمالی، تیرماه جاری به صورت نسخه نهایی شده منتشر می‌شود. البته آن طور که معاون وزیر راه‌وشهرسازی دیروز اعلام کرد، این اصلاحات قطعا مربوط به موارد جزئی طرح خواهد بود و چارچوب اصلی و کلیات آن امکان تغییر نخواهد داشت.

70 درصد نیاز مسکن زیر چتر حمایت
مدیر بازنگری طرح جامع مسکن هم دیروز اعلام کرد: انتشار سیاست‌ها و برنامه‌های عملیاتی طرح جامع مسکن به این معنی نیست که تمام این برنامه‌ها به فوریت و به صورت همزمان به اجرا در بیاید و اولویت اجرای این سیاست‌ها با خانوارهای محروم و نیازمند حمایت است. به گفته فردین یزدانی،

بر مبنای مطالعات طرح جامع مسکن ساخت و تامین سالانه بیش از 600 هزار واحد مسکونی برای اقشار کم‌درآمد و نیازمند حمایت دولت برنامه‌ریزی شده است؛ این در حالی است که 30 درصد از نیاز به مسکن مربوط به اقشار طبقات متوسط رو به بالا است که به صورت طبیعی نیاز خود را در بازار آزاد تامین می‌کنند و نیازمند حمایت دولت نیستند. البته این درصد در سال 84، معادل 50 درصد یا نیمی از نیاز به مسکن در کشور بوده است که به دلایل متعدد طی 10 سال گذشته به 30 درصد کاهش یافته است و هم اکنون افراد بیشتری نیازمند مداخله دولت برای تامین مسکن هستند. مسوولان وزارت راه وشهرسازی در ادامه از انعقاد قرارداد ساخت 8700 واحد مسکونی حمایتی خبر دادند.

به گفته مظاهریان، بنیاد مسکن به عنوان مجری طرح مسکن اجتماعی، با همکاری سازمان ملی زمین و مسکن، سازمان بهزیستی، بنیاد مستضعفان و خیرین مسکن‌ساز برای ساخت این واحدها تفاهم کرده است و هر کدام از ارگان‌های یاد شده تامین بخشی از هزینه ساخت این واحدها را متقبل شده‌اند. تامین زمین برای ساخت این واحدها، از سوی سازمان ملی زمین و مسکن وابسته به وزارت راه‌وشهرسازی انجام خواهد گرفت.

اخبار اقتصادی  -  دنیای  اقتصاد 

ماجرای پیش‌فروش «نقدی» و «غیرنقدی» در بازار مسکن

طبق اظهارات مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران اگرچه اغلب مالکان این روزها قیمت واحدهای مسکونی فروشی خود را بیشتر از ارزش واقعی منطقه اعلام می‌کنند، اما با این حال مالکانی هم راضی به فروش واحدهای خود با ارزشی برابر با نصف قیمت هستند‌.

در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی برخی از فروشندگان به دلایل مختلف اقدام به پیش‌فروش تعدادی از واحدهای در حال ساخت می‌کنند که معمولا این دسته از مالکان‌، واحدهای خود را با قیمت پایین‌تر نسبت به واحدهای نوساز عرضه شده به بازار‌، به خریداران واگذار می‌کنند‌.

در بازار مسکن پیش‌فروش املاک به دو دسته تقسیم می‌شود «پیش‌فروش غیرنقدی» و دیگری پیش‌فروش «نقدی»‌.

سازنده یا همان مالک در پیش‌فروش غیر نقدی با در نظر گرفتن قیمت تمام شده هر واحد (میزان هزینه ساخت)‌، میزان سود حاصل از ساخت را محاسبه می‌کند و یک مبلغ قطعی را به عنوان قیمت فروش اعلام می‌کند و نحوه پرداخت این مبلغ از سوی پیش خریدار بدین صورت است که معمولا 20 تا 30 درصد از مبلغ پیش‌فروش در ابتدای تنظیم سند از سوی خریدار باید پرداخت شود و حدود 60 تا 70 درصد مابقی مبلغ در مدت زمان ساخت و مابقی مبلغ در زمان تحویل واحد به مشتری پرداخت می‌شود‌.

اما در پیش‌فروش نقدی‌، فروشنده قیمت تمام شده را با در نظر گرفتن هزینه ساخت و سود حاصل‌، اعلام می‌كند و در این روش خریدار نمی‌تواند مانند پیش‌فروش غیر نقدی‌، قیمت تعیین شده را به مرور زمان پرداخت کند بلکه کل مبلغ را در همان ابتدای کار با تنظیم قرارداد پیش‌فروش باید پرداخت كند‌. البته پیش‌فروش نقدی محاسنی نیز دارد که بدین شرح است: در این نوع پیش‌فروش خریدار مجبور نیست طی چند سال مبلغ خرید را به‌طور اقساط پرداخت کند و قیمت اعلام شده قابل تغییر نخواهد بود‌.

در همین حال افرادی که قصد پیش‌فروش واحد یا واحدهای خود را دارند معمولا متری 100 هزار تا 400 هزار تومان ارزان‌تر از قیمت هر متر واحدهای نوساز تحویل داده شده به بازار‌، پیشنهاد می‌کنند‌. در حال حاضر یک سازنده در یکی از مناطق غرب تهران در محدوده پونک‌، 2 واحد 68 متر مربعی را که اکنون در مرحله فونداسیون است به عنوان پیش‌فروش به بازار فروش معرفی کرده است‌.

این 2 واحد از کلیه امکانات برخوردار است و تحویل آن طی 26 ماه آینده صورت خواهد گرفت اما نکته قابل توجه قیمت پیشنهادی پیش‌فروش این واحدها است چراکه فروشنده این واحدها را با قیمت متری 780 هزار تومان برای فروش پیشنهاد کرده است و محاسبه کل قیمت نشان می‌دهد که هر یک از این واحدها 53 میلیون و 40 هزار تومان ارزش گذاری شده است این در حالی است که قیمت پیشنهادی هر متر مربع آپارتمان نوساز در محدوده اشرفی اصفهانی بین یک میلیون و 900 هزار تا 2 میلیون و 200 هزار تومان از سوی مالکان تعیین می‌شود و قیمت پیشنهاد شده برای پیش‌فروش واحد 68 متری تقریبا نصف کمترین قیمت پیشنهادی معمول در منطقه اشرفی اصفهانی است‌.

البته در رابطه با چگونگی تعیین قیمت واحدهای پیش‌فروش گزینه‌های متفاوتی وجود دارد برای مثال ممکن است اعلام قیمت‌های ارزان به دلیل این است که واحدها توسط تعاونی ساخته می‌شود یا اینکه مالک بر حسب نیاز مالی یا بر اساس کیفیت منطقه نرخ‌های پایین تعیین می‌کند‌. همچنین در محدوده آیت الله کاشانی سازنده‌ای یک واحد 100 متری را با قیمت پیشنهادی متری 555 هزار تومان برای پیش‌فروش اعلام کرده است‌.

به نظر می‌رسد در شرایط کنونی پیش‌فروش نقدی با توجه به قیمت فوق‌العاده پایینی که فروشنده نسبت به پیش‌فروش غیرنقدی در نظر می‌گیرند‌، به‌صرفه‌تر است‌..../تحلیل:عصرایران