اخبار
2 دقیقه پیش | عکس: استهلال ماه مبارک رمضانهمزمان با آغاز ماه مبارک رمضان جمعی از کارشناسان حوزه نجوم همراه با نماینده دفتر استهلال مقام معظم رهبری عصر دوشنبه هفدهم خرداد برای رصد هلال شب اول ماه مبارک رمضان بوسیله ... |
2 دقیقه پیش | تا 20 سال آینده 16 میلیون بیکار داریموزیر کشور گفت: در نظام اداری فعلی که میتواند در ۱۰ روز کاری را انجام دهد، در ۱۰۰ روز انجام میشود و روند طولانی دارد که باید این روند اصلاح شود. خبرگزاری تسنیم: عبدالرضا ... |
اجارهنشینها در این ماه قرارداد ببندند
اجارهبها آرامش رمضانی میگیرد
اجارهنشینها در این ماه قرارداد ببندند
در نبود طرح یا برنامهای خاص برای كنترل تابستانی اجارهبها از سوی دولت، حلول ماه رمضان به كمك اجارهنشینها آمده و با ایجاد فرصت 30 روزه برای مستاجرانی كه قراردادهای یكسالهشان سررسید شده، شرایط را برای این گروه ضعیف در بازار مسكن بهبود داده است.
معاملات اجاره در بازار مسكن طی ماههای اخیر از سر ناچاری مستاجران كماكان برقرار بود و در شرایطی كه خریداران در واكنش به قیمتهای بالا، از بازار خارج شدهاند، اما اجارهنشینها مجبور بودند با نرخهای نجومی موجران كنار بیایند.
اجارهنشینها تا پیش از شروع فصل تابستان به اجرای طرح كنترل تعزیراتی اجارهبها در ایام تابستان امیدوار بودند تا بلكه موجران در حولوحوش «نرخمجاز» اقدام به افزایش اجارهبها كنند، نه بیشتر.
اما در حالحاضر با بیتوجهی مسوولان تنظیم بازار، مالكان آپارتمانهای اجارهای هیچ سقفی از طرف دولت برای مهار اجارهبها نمیبینند و متناسب با مخارج ماهانه زندگیشان، نرخ اجاره را تعیین میكنند.
با این حال طبق گفته رییس اتحادیه مشاوراناملاك، با آغاز ماه مبارك رمضان به علت آنچه «پرهیز دلال و موجر از گفتن حرفها و نرخهای غیرواقعی در ماه روزه» عنوان میشود، معاملات اجاره به نفع مستاجر در بنگاهها تنظیم خواهد شد، طوری كه اجارهبها در این ماه نه تنها افزایش پیدا نمیكند كه حتی احتمال كاهش آن نسبت به بهار نیز وجود دارد.
برخی مشاوران املاك در این باره میگویند: با توجه به نرخ تورم تازه اعلامشده، اجارهبهای قراردادهای تابستان 92 نباید بیشتر از 20 درصد نسبت به تابستان قبل افزایش پیدا كند.به گزارش دنیای اقتصاد، انتظاری که از ماه گذشته برای کاهش قیمتها در بازار مسکن ایجاد شده بود، با آغاز ماه رمضان تشدید شده است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در نتیجه تغییرات نسبتا محسوسی که ظرف یک ماهه گذشته در روند معاملات مسکن در تهران اتفاق افتاد، بازار معاملات برای چند روز تحت تاثیر روند کلی سیاست و اقتصاد کشور، به سمتی حرکت کرد که امیدواریهایی را که در راستای پیشبینیهای قبلی برای خروج از شرایط رکود تورمی در این دسته از معاملات ایجاد شده بود پر رنگتر کرد.
با این حال، هفته گذشته برای بازار مسکن هفتهای تقریبا ناامید کننده رقم زده شد، چرا که اولین نشانههای رونق در معاملات مسکن که از روزهای پایانی خرداد، بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده بود با خروج خریداران و مستاجران از این بازار، افزایش قیمتها از سوی مالکان و بازگشت به شرایط سابق، تقریبا از بین رفت.
سیاست تعزیرات رسما شکست خورد
در این شرایط، اما، بازار معاملات اجاره مسکن به دلیل شرایط خاصی که هر ساله مستاجران به دلیل اجبار برای جابهجایی با آن مواجهند، چندان درگیر بازی رونق و رکود مقطعی یک ماهه اخیر نشد و هم اکنون بیشتر حجم معاملاتی که این روزها در بنگاههای مشاور املاک انجام میشود معطوف به رهن و اجاره واحدهای مسکونی است.
این در حالی است که هر چند امسال، جهش قیمتی سال قبل در اجاره بهای درخواستی موجران از مستاجران به چشم نمیخورد، اما با این حال ورود به ماه رمضان نیز نه تنها از حجم معاملات اجاره کم نکرده بلکه به دلیل فضای به خصوص خود، شرایط را به نفع چانه زنی بیشتر مستاجران و نرمش بیشتر موجران نسبت به سایر ماهها، فراهم کرده است.با این حال، هنوز هم امیدواریها برای تثبیت و کاهش قیمتها هر چند کند و اندک، در میان فعالان بازار مسکن وجود دارد.
از سوی دیگر، عدم ورود دولت به موضوع کنترل اجارهبها برای تابستان امسال، در شرایطی که دو سال قبل برخورد تعزیراتی با مالکان متخلف را اعلام کرده بود، فرضیه شکست سیاستهای توام با اجبار برای مهار قیمتها را در میان فعالان بازار مسکن و متقاضیان، تقویت کرد.
دولت امسال با گذشت نزدیک به سه هفته از ورود رسمی معاملات مسکن به فصل طلایی جابهجاییها، هنوز کوچکترین اشارهای به داشتن برنامه برای مهار قیمتها در بازار اجاره نکرده است و بعید هم به نظر میرسد که در روزهای پایانی عمر دولت دهم، اعلامی در این باره از سوی مسوولان مسکن صورت گیرد.
هر چند صنف مشاوران املاک که دو سال قبل وظیفه داشتند نرخهای اعلام شده از سوی دولت برای میزان مجاز حداکثر افزایش اجارهبها را در معاملات لحاظ کنند، خود یکی از سرسختترین مخالفان برخورد تعزیراتی با موجران متخلف بوده و هنوز هم معتقدند نمیتوان با اجبار مالکی را وادار به تبعیت از خواست دولت کرد.
مشاوران املاک میگویند موجران طی سالهای اخیر انعطاف کمتری نسبت به مستاجر از خود نشان میدهند و در صورتی که بنگاهها اصرار به تعدیل قیمت داشته باشند، فایل خود را به بنگاه بعدی معرفی میکنند.
کاهش قیمت به اجاره رسید؟
یکی از مشاوران املاک فعال در مرکز تهران، در مورد شرایط فعلی قیمتها در بازار اجاره گفت: امسال هم افزایش قیمت در بازار اجاره داشته ایم منتها نه به آن اندازه که پارسال شاهد آن بودیم.وی ادامه داد: افزایش اجارهبها معمولا فرمول مشخصی ندارد و به خواسته مالک تعیین میشود هر چند شرایط ملک و به خصوص مبلغی که سال گذشته به عنوان اجاره بهای واحد مسکونی تعیین شده در تعیین قیمت جدید بسیار اثرگذار است.
این مشاور املاک تصریح کرد: موضوع اصلی این است که اجارهها طی دو سال گذشته به صورتی کاذب افزایش یافت، این در حالی است که هم اکنون توان مالی مستاجران به حدی نیست که بتوانند خواسته موجران را اجابت کنند.
وی با ناموفق خواندن طرح برخورد تعزیراتی با موجران متخلف که دو سال گذشته برای کنترل اجارهبها از سوی دولت اجرا شد، خاطرنشان کرد: نه دولت و نه مشاور املاک نمیتواند به موجر در مورد تعیین قیمت امر و نهی کند، حتی اگر مشاور املاک در این زمینه اندکی هم اصرار کند، موجر فایل اجاره را از این بنگاه به بنگاه دیگری منتقل میکند.اجاره بها، 6 ماه بدون تغییر!
مشاور املاک دیگری در این زمینه به «دنیای اقتصاد» گفت: آخرین تغییر و تحول قیمتی در اجاره بها به دو ماه آخر سال گذشته بر میگردد و بعد از سال جدید تفاوت فاحشی در نرخهای اجاره مشاهده نشده است.
وی با بیان اینکه امسال هم مانند دو سال قبل اغلب موجران و مستاجران ترجیح میدهند قرارداد اجاره سال قبل را برای یک سال دیگر تمدید کنند، خاطرنشان کرد: معمولا توافق افزایش قیمت بین موجر و مستاجری که برای تمدید قرارداد به بنگاه میآیند روی 10 تا 20 درصد افزایش است.این مشاور املاک با انتقاد از شرایط رکود در بازار معاملات مسکن و بیکار شدن بنگاهها گفت: سالهای قبل به طور متوسط هر مشاور املاک، حداقل هفتهای یک قرارداد امضا میکرد، اما الان این عدد کمتر از یک قرارداد در طول یک ماه است.
موجر حرف شنوی از مشاور املاک ندارد
یکی دیگر از مشاوران املاک با تاکید بر اینکه رکود بیشتر متوجه معاملات خرید و فروش مسکن است و مستاجران به دلیل اجبار برای جابهجایی نمیتوانند معامله را به تاخیر بیندازند، به «دنیای اقتصاد» گفت: ما تلاش میکنیم امسال اجاره بها را در مرز قیمتی 10 تا 15 درصد افزایش، نگه داریم، اما نه ما و نه دولت و نه اتحادیه مشاوران املاک نمیتواند مالک را به زور مجبور کند که از نرخ به خصوصی برای تعیین اجاره بها تبعیت کند.
مگر با برنامههای دولت اجاره بها کنترل شد؟
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه ظرف دو سال گذشته برنامههای دولت نتوانست اجاره بها را در پایتخت کنترل کند به «دنیای اقتصاد» گفت: اینکه دولت امسال برای کنترل اجاره بها برنامهای نداشته باشد کاملا طبیعی است؛ مگر دو سال پیش که برنامه داشت توانست اجارهبها را کنترل کند؟
مصطفی قلی خسروی ادامه داد: اصلا نمیتوان بازار اجاره را با برنامههای اجباری کنترل کرد، چرا که مالکیت در شرع اسلام مقدس و بالاتر از هر قانون دولتی است. وی افزود: دولت نهم و دهم تلاش میکرد سرمایهها را به سمت مالکیت کالا هدایت کند، اما وقتی کالایی وجود نداشته باشد و تولید جدیدی صورت نگیرد چگونه میتواند ضوابط حمایت از مصرف کننده را برای آن اعمال کند؟
موجران با انصاف تشویق شوند
خسروی با تاکید بر اینکه هر چه بیشتر به بازار مسکن پرداخته شود به نابسامانیها دامن زده میشود، گفت: بهتر است بازار مسکن به حال خود رها شود تا سیر واقعی و طبیعی خود را بازیابد. وی راه حل معضل مسکن و اجاره بها را افزایش تولید و تشویق موجران به صنعت اجاره دانست و عنوان کرد: میتوان با معافیتهای مالیاتی و دیگر ابزارهای تشویقی برای موجران عرضه مسکن اجارهای را افزایش داد و از این طریق به نقطه تعادل در این بازار دست یافت. وی تاکید کرد: در قانون مدنی هم ذکر شده که هیچ کس نمیتواند آزادی معاملات را به هم بزند و ما برای کنترل اجاره بها باید از مشارکت همه مردم استفاده کنیم.
تعطیلی 800 بنگاه مسکن طی 6 ماه
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه افزایش قیمتها نتیجهای جز رکود و بیکاری مشاوران املاک ندارد، گفت: برخی تصور میکنند مشاوران املاک مقصر گرانیها هستند، این در حالی است که کار مشاور املاک تسهیل شرایط معامله بین دو طرف است.
خسروی افزود: هم اکنون به دلیل گرانی و رکود در معاملات مسکن جمعیت قابل توجهی از مشاوران املاک در حال تغییر شغل هستند. وی تصریح کرد: ظرف 6 ماهه گذشته 800 بنگاه مسکن به علت تغییر شغل تعطیل شدهاند.
وی به متقاضیان خرید و فروش و اجاره در بازار مسکن توصیه کرد: پیشنهاد میکنم اجارهنشینها قراردادهای جدیدشان را در این ماه انجام دهند، چرا که در ماه رمضان انعطاف متعاملین بیشتر است و این انعطاف در همین روزهای اول ماه مبارک هم در بازار مسکن احساس میشود. خسروی افزود: هم اکنون به دلیل تغییرات مثبتی که در راستای ثبات سیاسی در کشور اتفاق افتاده قیمت مسکن هم هر چند کند، اما آرامآرام در حال کاهش است./دنیای اقتصاد
ویدیو مرتبط :
فیلم سینمای اجاره نشین ها پارت 2
خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :
مزیت شهریور ماه برای اجارهنشین ها
دلالان آپارتمانهای اجارهای از حضور یك فرصت در بازار مسكن خبر میدهند كه به اعتقاد آنها استفاده از آن توسط اجارهنشینها، تبعات ركود دو ماه اول فصل داغ نقلوانتقالات ملكی را میتواند در هفتههای پایانی فصل جبران كند.
بازار اجاره از این هفته با موج تازهای از متقاضیانی كه پس از صعود اجارهبها در تیرماه و تعطیلی بازار در مردادماه، تصمیم به كنارهگیری موقتی گرفته بودند، مواجه میشود.
همچنین برای گروه دیگری از اجارهنشینها نیز مهلت قرارداد، در شهریور به پایان میرسد كه به این ترتیب حجم تقاضای اجاره در ماه جاری نسبت به دو ماه قبل افزایش تصاعدی پیدا خواهد كرد.
اما در مقابل این تقاضا، رفتار شكننده گروهی از موجران، صف كشیده است كه اگر توسط مستاجرها شناسایی و بهرهبرداری شود، اجارهنامههای شهریور91 با حداكثر امتیاز نسبت به قراردادهای قبلی منعقد خواهد شد.
این فرصت تازه عبارت از «كمبود شدید بودجه مالی خرید واحدهای مسكونی نوساز» است كه باعث شده خریداران این واحدها برای جبران بخشی از هزینه خرید، آپارتمان را یكجا به صورت «2ساله» رهنواجاره دهند.
بازار اجاره آنی واحدهای خریداریشده در سالهای گذشته نیز رونق داشت اما مالكان این واحدها حداكثر یكسال در نقش موجر عمل میكردند طوری كه بعد از 12ماه میتوانستند از پس تسویهحساب با فروشنده بربیایند، اما امسال بزرگی فاصله بین قیمت و قدرت خرید مسكن به قدری افزایش یافته كه خریداران برای جبران این فاصله مجبورند واحدمسكونی را به محض خرید، برای دوسال كامل اجاره دهند تا با پول دریافتی از محل رهن و اجارههای ماهانه، بدهیهایشان را پرداخت كنند.
آنطور كه مشاوراناملاك میگویند: اجارهنامههای دوساله از روی استیصال مالكان واحدهای نوساز تازهخریداری شده، در حال باب شدن است و این نوع از قراردادهای اجاره به مراتب برای مستاجرها جذابتر از اجارهنامههای یكساله است. به گزارش «دنیایاقتصاد» اجاره دوساله آپارتمان باعث صرفهجویی در هزینه ریالی و زمانی نقلوانتقال میشود و در عین حال از افزایش نجومی اجارهبها در سال دوم جلوگیری میكند.
در قراردادهای دوساله اجاره معمولا رقمی نزدیك به تورم برای افزایش اجارهبها درسال دوم، قید میشود كه این نرخ به مراتب پایینتر از اجارههایی است كه سایر مالكان یك سال بعد به بازار پیشنهاد میكنند.
در بازار اجاره دو ساله آپارتمان، هم حالت رهنواجاره موجود است و هم شیوه دریافت اجاره ماهانه كه البته حالت اخذ اجاره ماهانه بیشتر و پیشنهاد رهن کامل نایاب است.
تنظیم قراردادهای 2 ساله اجاره مسکن که به نوعی آن را «قراردادهای توافقی» هم عنوان میکنند، این روزها برای مالکان ریسک محسوب میشود به همین خاطر اکثر موجران ترجیح میدهند قرارداد اجاره واحدهای استیجاری خود را در صورت لازم، سال به سال تمدید کنند تا اینکه در همان ابتدا مدت زمان قرارداد را 2 ساله یا بیشتر تعیین کنند.
نوسان قیمتها به صورت روزمره همچنین عدم پیشبینی وضعیت اقتصادی و از سوی دیگر بی اعتمادی به قدرت مالی مستاجران باعث شده تا مالکان در بازار اجاره واحدهای مسکونی از تنظیم قراردادهای 2 ساله خودداری کنند.
اما با این تفاسیر تحت هر شرایطی قراردادهای 2 ساله اجاره مسکن به نفع مستاجران است؛ چراکه طی چنین قراردادهایی مستاجران از پرداخت برخی هزینهها همچون هزینه جابهجایی، حق کمیسیون بنگاه و حتی از سپری کردن زمان در بازار اجاره معاف میشوند و اغلب مشاوران املاک معتقد هستند که مستاجران برای تنظیم قراردادهای 2 ساله اصرار به رهن دارند، اما درصد بیشتر موجران شرایط رهن و اجاره را در نظر میگیرند.
قراردادهای اجاره 2 ساله با شرایط رهنواجاره
برخلاف اینکه بسیاری از متقاضیان در بازار اجاره تصور میکنند که قراردادهای 2 ساله اجاره مسکن با شرایط رهن کامل تنظیم میشوند، در حال حاضر بیش از 80 درصد از قراردادهای 2 ساله با پرداخت اجاره ماهانه به علاوه مبلغ ودیعه تعیین میشوند.
مشاوراناملاك میگویند: آن دسته از موجرانی که واحد خود را بیش از یک سال به دست مستاجر میسپارند، نرخ اجاره را برای مدت مذکور ثابت تعیین نمیکنند، بلکه قید میکنند با توجه به میزان تورم سال بعد به اجاره بها افزوده خواهد شد.
قراردادهای 2 ساله رهنی مختص موجران پول لازم در شمال تهران بنگاهداری درباره حجم فایل واحدهای اجارهای با قراردادهای 2ساله تصریح کرد: در شرایط کنونی کمتر مالکی در بازار اجاره حاضر میشود واحدش را با قرارداد 2 ساله به متقاضی تحویل دهد و شرایط فعلی اقتصادی طوری است که تنظیم قرارداد اجاره بیش از یکسال مزایایی برای موجران ندارد، اما این نوع قرارداد برای مستاجران خالی از عیب است؛ زیرا هزینههای جانبی برای یک جابهجایی بسیار زیاد است و با قراردادهای 2 ساله این هزینه به صفر میرسد.
تمدید قرارداد اجاره در ازای تنظیم قرارداد 2 ساله
با توجه به وضعیت اقتصادی امروزی که بسیاری از مستاجران برای تامین و پرداخت اجاره بها با مشکل روبهرو هستند، کمتر موجری ریسک میکند که قرارداد اجاره واحدش را 2 ساله تنظیم کند تا مبادا مستاجر به وی بدهکار شود
. مشاور املاکی در مركز تهران در ادامه این خبر گفت: در قراردادهای دو ساله ممکن است نرخ اجاره 2 سال را بر اساس درصد تورم سالانه تعیین کنند و علاوه بر آن مبلغ اضافهای را از همان ابتدای قرارداد از مستاجر دریافت کنند که با این حساب میزان اجاره بها در سال دوم تغییر نخواهد کرد یا اینکه طی شرایط ضمن عقد قرارداد ذکر میشود که بر اساس چه عواملی نرخ اجاره سال دوم محاسبه خواهد شد.
بی قانونی در تنظیم قراردادهای 2 ساله
طی 2 سال گذشته اجاره بهای واحدهای مسکونی باید طبق قانون تعزیرات به میزان درصد مشخص شده ( پارسال بین 7 تا 9 درصد و امسال بین 11 تا 13 درصد ) افزایش مییافت، اما به نقل از اکثر مشاوران املاک فعال نه تنها موجرانی که سال به سال مستاجران خود را جواب میکنند به این قانون عمل نکردند، بلکه مالکانی که قرارداد اجاره واحدشان را 2 ساله تنظیم میکنند به هیچ عنوان به چنین قانونی اهمیت نمی دهند.
بنگاهداری در محدوده بلوار کشاورز با ادامه این خبر افزود: برای تعیین میزان نرخ اجاره قراردادهای 2 ساله، مشاوران املاک هیچ دخالتی ندارند و فقط مالک و مستاجر بر سر نحوه و میزان پرداخت اجاره بها با یکدیگر گفتوگو میکنند و در نهایت رقمی برای نرخ اجاره مشخص میشود که طرفین معامله از آن راضی هستند.
وی خاطر نشان کرد : مبلغی که یکسال اول قرارداد اجاره در نظر گرفته میشود معمولا رقمی است که به اجاره بهای قراردادهای یکساله شباهت دارد، اما برای نرخ اجارهای که مستاجر باید بابت سال دوم قرارداد پرداخت کند چندین مساله همچون میزان تورم احتمالی، افزایش معقول سالانه اجارهبها و مواردی از این دست مورد بررسی قرار میگیرد و بالاخره موجر و مستاجر با جمعبندی به رقم توافقی دست پیدا خواهند کرد.