اخبار
2 دقیقه پیش | عکس: استهلال ماه مبارک رمضانهمزمان با آغاز ماه مبارک رمضان جمعی از کارشناسان حوزه نجوم همراه با نماینده دفتر استهلال مقام معظم رهبری عصر دوشنبه هفدهم خرداد برای رصد هلال شب اول ماه مبارک رمضان بوسیله ... |
2 دقیقه پیش | تا 20 سال آینده 16 میلیون بیکار داریموزیر کشور گفت: در نظام اداری فعلی که میتواند در ۱۰ روز کاری را انجام دهد، در ۱۰۰ روز انجام میشود و روند طولانی دارد که باید این روند اصلاح شود. خبرگزاری تسنیم: عبدالرضا ... |
یک پنجم وام مسکن همان اول کار میپرد!
اخبار اقتصادی - یک پنجم وام مسکن همان اول کار میپرد!
براساس روند مرسوم، برای خرید خانه نیازی به اندوخته چندانی نیست چون نظام بانکی براساس توان پرداخت مشتری، بخش غالب هزینه را در قالب تسهیلات پرداخت میکند آن هم در اقساط بلندمدت. به اینترتیب در همه این کشورها اکثریت قریب بهاتفاق مردم همیشه بدهکار هستند و بدهکار هم میمانند اما در ایران حتی اگر کسی بخواهد هم نمیتواند بدهکار باشد چون اصولا بانکها میلی به پرداخت تسهیلات ندارند اگر هم بپردازند رقم تسهیلات، تنها کمک خرج خریدار به حساب میآید. در شهرهای کلان و بهخصوص در پایتخت هم که این رقم در مقابل قیمت خانه، به یک شوخی شباهت دارد.
از همه بدتر اینکه تا همین اواخر خرید و فروش وام مسکن به شغلی پردرآمد تبدیل شده بود و واسطههایی وجود داشتند که تهیه و توزیع وام، کسب و کارشان بود و حتی آگهی کسب و کارشان را در نیازمندیهای روزنامهها چاپ میکردند.
برای تخته کردن بازار دلالی وام، تصمیم بر این شد که تمام معاملات به بازار سرمایه و فرابورس منتقل شود. برای منطقی کردن میزان تسهیلات هم، سقف پرداختی به ٣٥میلیون افزایش یافت. این افزایش قیمت البته آغاز یک طوفان بزرگ و در ادامه موج افزایش قیمت اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن تا بیش از ١٠٠هزار تومان برای هر برگه (٥٠٠هزار تومانی) حق تقدم وام مسکن در فرابورس شد؛ قیمتی که تا همین چندروز پیش تا سقف ١١٤هزار تومان برای هر برگه هم بالا رفت و روز سهشنبه به ١٠٥هزار تومان رسید.
این گرانی درحالی است که صفهای طولانی متقاضیان مقابل شرکتهای کارگزاری ایجاد شده تا وامی گرفته شود که هزینه خرید آن ٢٠درصد کل وام (٩میلیون تومان) و بازپرداختش با حساب این هزینه به ١٠٠میلیون تومان میرسد؛ آن هم فقط برای ٤٥میلیون تومان!
ریشه گرانی ١٥٠ درصدی؛ رشد تقاضا یا سفته بازی؟
براساس آمار رسمی، بانك مسكن در هرماه ٤٠٠میلیارد تومان اوراق عرضه میكند اما تقاضا در بازار ٦٠٠میلیارد تومان است یعنی همین فاصله ٢٠٠میلیارد تومانی میان عرضه و تقاضا منجر به افزایش قیمتها میشود. اما بررسی ٦ ماه اخیر گویاست که هزینه خرید هر ورق ٥٠٠هزار تومانی وام از حدود ٤٠هزار تومان به ١٠٠هزار تومان رسیده تا رشد ١٥٠درصدی ثبت شود. در این خصوص متولیان بازار فرابورس میگویند در این افزایش قیمت، هیچ نقشی ندارند چون بازار صرفا محلی است برای ساماندهی معاملات و قانونی بودن آن و عملا نمیتوان در مکانیزم تعیین قیمت دخالت کرد.
از سوی دیگر آنطورکه فرابورسیها تأکید میکنند دلیل افزایش قیمت اول روانی و دوم پیشی گرفتن موج تقاضا از میزان عرضه است. در این میان سادهترین راهکار انتشار اوراق است که البته آن هم به این سادگیها امکانپذیر نیست. بهعبارت دیگر انتشار اوراق بیشتر منوط به سپردهگذاری بیشتر در بانک مسکن است که با توجه به جذب حداقلی فعلی، دستکم تا اطلاع ثانوی عملی نیست. نتیجه اینکه ظرف ٦ماه هزینه خرید اوراق حقتقدم تسهیلات مسکن رشد ١٥٠درصدی را تجربه کرده و فعلا هم خبری از بهبود شرایط نیست. در این میان منتقدان متولیان را متهم به غفلت میکنند و فعالان بازار هم عامل سوداگری را رد کرده و جو روانی و کمبود عرضه را دلیل افزایش ناگهانی قیمتها میدانند.
١٠٠هزار تومان قیمت واقعی است
محمد کفاش مدیرعامل شرکت کارگزاری بانک مسکن در این زمینه، به «شهروند» میگوید: علت افزایش شدید قیمت حق تقدم تسهیلات مسکن در فرابورس قطعا سفتهبازی در بازار نیست.
به گفته او، وقتی حجم عرضه ثابت است و میزان تقاضا ناگهان دو تا سه برابر میشود افزایش قیمتها ناگزیر است. او در تکمیل بحث، ادامه داد: برای عرضه بیشتر و ایجاد توازن دوباره هم بانک مسکن ناچار است براساس قانون میزان جذب سپرده را افزایش دهد. اما نکته مهمتر اینکه از نظر مدیرعامل شرکت کارگزاری قیمت ١٠٠هزار تومان برای هر برگ ٥٠٠هزار تومانی اوراق حقتقدم رقمی واقعی است. به گفته او اولین عرضه این اوراق در فرابورس با قیمت ٩٠هزار تومان رخ داد اما بعد به علت تقاضای کم این قیمت ابتدا تا ٦٠ و در مرحله بعدی تا ٤٠هزار تومان کاهش یافت.
او افزود: این وام از لحاظ ارزش هم تسهیلات ارزشمندی به حساب میآید چون بازپرداخت در اقساط کم و در ١٢سال صورت میگیرد که بازه زمانی طولانی به حساب میآید چون بانکهای دیگر تسهیلات را در بهترین حالت ظرف سهسال بازپس میگیرند. کفاش درخصوص جو روانی ایجادشده هم تأکید کرد: افزایش وام مسکن به ٣٥میلیون تومان اولین جرقه برای افزایش میزان تقاضا بود چون این رقم اگرچه در کلانشهرها رقم قابل توجهی برای خریداران نیست اما در شهرستانها میتواند فاکتور مهمی برای خانهدار شدن مردم بهحساب بیاید.
او تأکید کرد: از سوی دیگر انتشار خبر پرداخت وام ٨٠میلیون تومانی مسکن، جو روانی حاکم بر بازار را تشدید کرد این درحالی بود که اصولا در صورت وقوع چنین اتفاقی، وام جدید کوچکترین ارتباطی به اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن و بازار فرابورس ندارد.
وام مسکن هنوز جذابیت دارد؟
با وجود همه این استدلالها، درحال حاضر این اوراق از نظر بسیاری از کارشناسان دیگر صاحب صرفه اقتصادی نیست.
به عبارت دیگر افزایش ارزش اوراق تسهیلات خرید مسکن در فرابورس به ١٠٠هزار تومان یعنی متقاضی با پرداخت ٩میلیون تومان (٩٠بسته اسکناس ١٠٠هزارتومانی) امتیاز دریافت ٤٥میلیون تومان وام را دریافت خواهد کرد. این وام هم شامل ٣٥میلیون تومان وام بلندمدت تا سقف ١٢ ساله و ١٠میلیون تومان تسهیلات جعاله با سقف ٥ ساله است.
از سوی دیگر اقساط وام ٣٥ میلیونی که ١٢ساله (١٤٤ماه) تقسیط میشوند حدود ٥٢٦هزار و ٦٠٠ تومان و اقساط وام ١٠ میلیونی هم در طول ٥ سال(٦٠ ماه) ٢٥٤هزار تومان اعلام شده به این ترتیب، بابت این وام ٤٥میلیون تومانی باید ٩١میلیون تومان بازپرداخت شود. حاصل جمع این رقم به علاوه ٩میلیون تومان هزینه اولیه دریافت وام، رقم ١٠٠میلیون تومان را بهعنوان هزینه تمامشده وام ٤٥میلیون تومانی پیش روی متقاضیان قرار میدهد که همین امر احتمالا تأثیر بسزایی در کاهش انگیزه دریافت این وام خواهد داشت.
البته همچنان مسئولان بانک مسکن معتقدند که این وام برای متقاضیان به واسطه سود ٢٣درصدی که دارد، به صرفه بوده و حتی افزایش رقم اوراق تسهیلات به مرز ١٠٠هزار تومان هم نمیتواند از جذابیت آن بکاهد.
مردم توان مالی بازپرداخت ندارند
امیر خجسته رئیس کمیسیون شوراهای مجلس اما نظر دیگری دارد. او معتقد است: رشد جهشی قیمت اوراق وام مسکن باعث شده خانهدار شدن مردم دشوارتر از همیشه شود. به گفته او هزینه ٩میلیون تومانی خرید اوراق مسکن برای تأمین یک وام ٤٥میلیون تومانی از لحاظ اقتصادی منطقی نیست.
خجسته افزود: مسئولان وزارت راه و شهرسازی و همچنین بانک مسکن باید با مکانیزم مشخصی به رشد بیضابط قیمت اوراق تسهیلات مسکن پایان دهند و در این زمینه مردم را با ارایه وامهایی با اقساط پلکانی که با درآمد خانوارها متناسب است کمک کنند. او تصریح کرد: برخی اقشار مردم در بازپرداخت وام طرح مسکن مهر با کارمزد ٤درصد با مشکل روبهرو هستند بنابراین باید در طرحهایی که برای خانهدارشدن مردم ارایه میشود به قدرت اقتصادی تمامی خانوارهای کشور توجه شود.
اخبار اقتصادی - شهروند
ویدیو مرتبط :
جزئیات وام مسکن
خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :
وام 80 میلیونی معادل یک پنجم قیمت مسکن
با تصویب وامهای 80 میلیون تومانی برای خانه اولیهای ساکن تهران و وام 60 میلیون تومانی مسکن لازم است نگاهی به قیمت مسکن در شهر تهران بر اساس آخرین آمار منتشر شده در این مورد از سوی مرکز آمار انداخت.
روند افزایش قیمت مسکن در فصل گذشته معادل 3.2 درصد افزایش نسبت به پاییز سال قبل و 13 درصد نسبت به فصل مشابه در سال 1392 بودهاست، این در حالی است که متوسط قیمت مسکن در تهران بیش از متری چهار میلیون تومان بوده و البته قیمت گرانترین خانه فروخته شده در این مدت، معادل متری بیش از 24 میلیون تومان بودهاست.
اما اگر زوج جوانی برای نخستین بار بخواهند خانهای صد متری در یکی از مناطق تهران خریداری کنند، به طور متوسط باید 413 میلیون تومان هزینه کند، که البته وام مسکن 80 میلیونی، میتواند تنها یک پنجم یا 20 درصد هزینه خرید خانه را تامین کند و برای خرید یک خانه 50 متری، با قیمت متوسط 206 میلیون تومان، این وام میتواند تامین کننده کمتر از 40 درصد از هزینهها باشد.
وام 60 میلیون تومان برای دیگر افراد نیز میتواند 14.5 درصد هزینه های متوسط خرید یک خانه صد متری و حدود 30 درصد متوسط هزینه خانه 50 متری در تهران را تامین کند.طبق گزارش مرکز آمار ایران از متوسط قیمت زیربنای مسکونی در تهران، هر متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده در مناطق 4 و 5و 8 نزدیکترین قیمتها را به متوسط قیمت کل در تهران داشتهاند.
اما مناطق 18، 17 و 20 به ترتیب کمترین متوسط قیمت فروش هر متر مربع زیربنای مسکونی در زمستان سال قبل را داشتهاند، به این صورت که متوسط قیمت هر متر مربع زیربنای مسکونی در منطقه 18 تهران، حدود 2 میلیون تومان بودهاست و به این ترتیب هزینه خرید یک خانه صد متری در این منطقه به طور متوسط، 200 میلیون تومان خواهد بود و البته وام مسکن 80 میلیونی، 40 درصد هزینههای خرید این خانه را تامین میکند.
اما برای خرید یک خانه 50 متری این وام میتوان تامین کننده 80 درصد از هزینه 100 میلیون تومانی این خانه باشد.وام 60 میلیونی نیز تنها شامل 30 درصد متوسط قیمت خرید یک خانه صد متری و 60 درصد از یک خانه 50 متری در یکی از محلههای ارزان تهران، میشود.
بر اساس گزارش مرکز آمار از قیمت زیربنای مسکونی در فصل گذشته، مناطق یک، دو و سه تهران گرانترین متوسط قیمت فروش مسکن را در این مدت داشتهاند، بر این اساس قیمت هر متر مربع زیر بنای مسکونی به طور متوسط در منطقه یک تهران معادل هشت میلیون و 600 هزار تومان بوده ودر نتیجه متوسط قیمت خرید یک خانه صد متری در این منطقه معادل 860 میلیون تومان و متوسط قیمت یک خانه 50 متری معادل 430 ملیون تومان است.
بنابراین وام 80 میلیونی خانهاولیها، نزدیک به 9 درصد و وام 60 میلیون تومانی حدود هفت درصد هزینه خرید یک خانه صد متری در گران ترین محله تهران را تامین میکند.
همچنین وام خانه اولیها، حدود 18.5 درصد و وام 60 میلیون تومانی نزدیک به 14 درصد هزینههای خرید یک خانه 50 متری در گرانترین محله تهران را تامین کند.
به همین ترتیب متوسط قیمت هر متر زیربنای مسکونی در منطقه 3 و 2 تهران نیز به ترتیب معادل، هفت میلیون و 700 هزار تومان و 6 میلیون و 200 هزار تومان بودهاست.
بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش سقف دریافت وام مسکن، سقف فردی تسهیلات خرید مسکن به خانهاولیها از محل این طرح در «شهر تهران» معادل 80 میلیون تومان و برای سایرین معادل 60 میلیون تومان تعیین شدهاست.