چراغ سبز به «برج‌باغ»‌ در پایتخت

اخبار اجتماعی  -  چراغ سبز به «برج‌باغ»‌ در پایتخت

پارلمان محلی روز گذشته با لحاظ دو فوریت که یکی از آنها تاکیدات مقام معظم رهبری را پوشش می‌دهد؛ ضوابط ساخت وساز در اراضی باغات شهر تهران را تغییر داد.

به گزارش دنیای اقتصاد، در حالی که انتظار می‌رفت به دنبال انتقادات مکرر مسوولان نسبت به تخریب باغات طی چند سال گذشته، مدیریت شهری تهران روند موجود را کنترل کند اما ضوابط جدید نوعی چراغ سبز البته متفاوت از مجوزهای قدیمی را در اختیار برج سازان قرار می‌دهد.  طرح دو فوریتی که اعضای شورا روزگذشته به تصویب رساندند که به موجب آن شهرداری را ملزم کردند تنها بعد از کاشت درخت در حداقل مساحت 70 درصد عرصه املاکی که باغ شناخته می‌شوند، پایان کار صادر کند.

در ماده واحده این طرح آمده است: «در راستای حفظ و گسترش فضای سبز و اجرای قانون «اصلاح لایحه قانونی حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب سال 1359 شورای انقلاب» مصوب 13 /5/ 1388 مجمع تشخیص مصلحت نظام، شهرداری تهران موظف است، در املاکی که مطابق ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در باغات که مشمول ضابطه حداکثر سطح اشغال مجاز معادل 30 درصد است، پس از اتمام عملیات ساختمانی و در صورت کمبود درختان وفق ضوابط (16) متر مربع برای هر درخت و کاشت درخت در حداقل مساحت 70 درصد عرصه توسط مالک و سپس رویت و تایید آن توسط شهرداری، نسبت به صدور پایان کار ساختمانی مبادرت کند.

بنا بر این گزارش، مصوبه 30 به 70 باغات که براساس آن مالکان باغات اجازه پیدا می‌کردند حداکثر تا 30 درصد مساحت باغ سطح اشغال ایجاد کنند و مساحت باقی مانده باید به کاشت درخت و ایجاد فضای سبز اختصاص پیدا می‌کرد اما در چند سال گذشته این مصوبه در عمل اتفاق نیفتاده است، به طوری که زمین‌های باقی مانده از باغات تهران عمدتا مساحت بالای هزار مترمربع دارند و در همه آنها قابلیت احداث برج وجود دارد و در سال‌های گذشته مجوز این باغات به صورت برج باغ صادر شده است.

رئیس شورای شهر تهران نیز روز گذشته با تایید این موضوع گفت: منظور از این طرح این است که در برج باغ‌ها، 70 درصد باقی مانده تنها صرف کاشت درخت شود و در غیر این‌صورت شهرداری اجازه ساخت ندهد. مهدی چمران رئیس شورای شهر تهران اظهار کرد: در سال‌های قبل شهرداری برای سطح اشغال طبقات منفی یک تا 45 درصد هم مجوز می‌داد، اما همه این موارد را منتفی کردیم و شهرداری را ملزم کردیم که در طبقه منفی یک نیز تنها تا 30 درصد مجوز سطح اشغال دهد.

در حال حاضر هر کسی که مجوز برج باغ دریافت می‌کند، ساختمان را با سطح اشغال 30 درصد می‌سازد و 70 درصد باقیمانده را صرف ساخت استخر، پارکینگ، آلاچیق و ... می‌کند. او افزود: ما مالکان را ملزم می‌کنیم که در 70 درصد باقیمانده زمین، اگر درخت وجود دارد، آن را حفظ کند و اگر درخت نیست، با در نظر گرفتن نقشه مصوب،  درخت بکارند.

 اجرای اشتباه مصوبه در گذشته
محمد سالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری نیز در خصوص دوفوریت این طرح گفت: مصوبه قبلی شورای شهر در خصوص ساخت‌و‌ساز در باغات، این بود که باغات 30 درصد سطح اشغال داشته و 70 درصد باقی، فضای سبز باقی بماند. اما در عمل به دلیل جامع نبودن مصوبه و بی‌دقتی شهرداری‌ها در اجرای آن، شاهد بودیم به طبقات زیرزمین تا 80- 70 درصد هم مجوز سطح اشغال داده می‌شد.

 مصوبه امکان اجرا ندارد
با این حال رئیس کمیسیون عمران شورای شهر معتقد بود این مصوبه در عمل نمی تواند ضمانت حفظ درختان باشد. احمد دنیامالی رئیس کمیسیون عمران تاکید کرد: امکان ندارد به برج باغ‌ها 30 درصد سطح اشغال دهید و انتظار داشته باشید 70 درصد باقیمانده درخت باقی بماند. اما می‌توانیم الزام کنیم در روف گاردن‌ها (باغ‌های پشت بام) حتما باید به ازای هر درختی که قطع می‌شود، پنج درخت کاشته شود. در ضمن این مصوبه نباید عطف به ماسبق شود. او اضافه کرد: اگر سطح اشغال طبقات پایین‌تر از منفی یک را هم به 30 درصد محدود نکنیم، باز هم شاهد قطع درختان خواهیم بود.

اخباراجتماعی  - دنیای اقتصاد

ویروس"برج باغ " در اراضی سبز

سریال سبز شدن ساختمان‌های بلندمرتبه در زمین باغ‌های شهر تهران كه از سال 82 با مجوز مدیریت شهری تحت عنوان «برج‌باغ» آغاز و در سال گذشته تمدید شد، وارد مرحله جدیدی شده كه تبعات زیست‌محیطی آن، اخیرا برخی اعضای شورای شهر برنامه‌ریزی برای ابطال این مصوبه قدیمی را در دستور کار قرار داده‌اند.

نتایج بررسی‌هایی كه گروهی از كارشناسان محیط‌زیست و شهرسازی برای «دنیای‌اقتصاد» انجام داده‌اند نشان می‌دهد: از مجموع 14 هزار هكتار مساحت اراضی سبز و باغات تهران، حدود 8 هزار هكتار باقی مانده است كه سهم زمین‌های باغی فقط 1200 هكتار یعنی معادل كمتر از 2 درصد مساحت پایتخت برآورد می‌شود ضمن اینكه با روند پرشتاب ساخت «برج‌باغ» در سال‌های اخیر، احتمال می‌رود همین عرصه محدود قابل‌ حفاظت، سریع‌تر از گذشته تخریب و محو شود.

در قالب مجوز «برج‌باغ» همه مالكان اراضی باغی در پایتخت می‌توانند برای تغییركاربری زمین‌ مشجر به مسكونی یا تجاری، پروانه قانونی از شهرداری دریافت كنند. تا قبل از سال 82، ساخت و ساز در زمین‌های باغی حداكثر تا 4 طبقه مجاز بود اما از آن سال تا قبل از رونمایی از طرح تفصیلی جدید (سال91)، تراكم ساختمانی در این زمین‌ها تا دو برابر افزایش پیدا كرد و كل ارتفاع مجاز برای بارگذاری مسكونی در باغات تهران به 8 طبقه رسید. در حال حاضر میزان پیشروی ساختمانی به اراضی سبز به‌واسطه پهنه‌بندی‌های طرح تفصیلی تهران، باز هم بیشتر شده طوری كه در قالب «برج‌باغ»، بلندمرتبه‌های متوسط 12 تا 14 طبقه در باغات پراكنده شهر در حال ساخت است.

هر چند مجوز «برج‌باغ» اجازه احداث در حداكثر 30درصد از مساحت زمین مشجر را مشروط به حفظ تركیب سبز 70درصد مابقی عرصه، در اختیار مالك قرار می‌دهد اما اخیرا برخی برج‌سازها با تبصره‌ها و امضاهای طلایی مسوولان شهری، در عمل بیش از یك‌سوم زمین باغی تحت مالكیت‌شان را به برج و مشاعات مورد نیاز سازه، تبدیل می‌كنند.

این شكل ساخت‌و‌ساز در اراضی باغی، كاملا چهره رسمی به خود گرفته و نهادهای مختلف مالك باغات بزرگ در پایتخت در فراخوان‌های خود برای به‌كارگیری برج‌سازها، به صراحت از درخواست ساخت بلندمرتبه مسكونی یا تجاری در باغ، نام می‌برند. برخی اعضای شورای شهر تهران با بیان اینكه احداث برج‌باغ سه پیامد منفی شامل «تخریب عرصه‌های سبز محدود شهری»، «كاهش منابع تصفیه هوای آلوده پایتخت از طریق قلع و قمع درختان قدیمی باغات» و همچنین «اختلال در سیما و منظر طبیعی شهر به واسطه گرفتگی دید ارتفاعات البرز در اثر برج‌سازی در باغات شمال و غرب تهران» به همراه دارد، در نظر دارند این مجوز را كه در مغایرت با ضوابط طرح جامع شهر تهران است، ابطال كنند.

تراكم سنگین در باغات
به گزارش «دنیای اقتصاد»، مقایسه نقشه‌های هوایی طی سال‌های 68 تاكنون از کاهش دست‌كم چهار هزار هکتاری مساحت اراضی سبز و باغات شهر تهران خبر می‌دهد. این نابودی اگرچه با واکنش پارلمان محلی و تهیه مصوبه «برج باغ»‌ها در سال 82 همراه شد؛ اما حالا با گذشت بیش از 10 سال از تصویب و اجرای این مصوبه، نوشداروی پارلمان محلی پایتخت نه تنها به توقف روند گسترده تخریب باغات منجر نشد؛ بلکه خود عاملی برای ساخت‌وسازهای مرتفع در باغات باقی مانده شهر تهران شده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد» مطلوبیت مکانی و محیط زیستی زمین‌های باغی (نزدیکی به مراکز جمعیتی و قرارگیری در مناطق مناسب آب و هوایی) دو دلیلی است که طی سال‌های گذشته مالکان باغات را به تغییر کاربری و ساخت‌وساز در آنها تشویق کرده است. مالکان باغات تا اوایل دهه 80 براساس قانون حفظ و گسترش باغات و فضای سبز مصوب سال 59 و با تکیه بر دو مصوبه 269 و 329 مجاز به ساخت‌وساز در باغ شخصی خود با 60 درصد سطح اشغال یعنی به اندازه سطح اشغال زمین‌های مسکونی و حداکثر چهار طبقه تراکم بودند. جوازی که عملا منجر به نابودی چهار هزار هکتار از باغات شهر تهران شده بود. از این رو اواخر سال 82 شورای شهر تهران در راستای حفظ باغات باقی مانده شهر مصوبه‌ای را به نام «برج باغ» به تصویب رساند با این فرضیه که مالکان باغات خصوصی با اجازه‌ای که بابت ساخت‌وساز محدود در قسمتی از عرصه باغ خود پیدا می‌کنند عمده مساحت مشجر باغ را حفظ خواهند کرد.

براساس این مصوبه مالکان در 30 درصد مساحت باغ امکان ساخت‌وساز پیدا می‌کردند و 70 درصد باقی مانده به کاشت درختان باید اختصاص پیدا می‌کرد. به این معنی که تا سال 81 مالکان مجوز ساخت‌وساز در باغات را با چهار طبقه تراکم و 60 درصد سطح اشغال دریافت می‌کردند؛ اما از ابتدای سال 82 با اجرایی شدن مصوبه برج باغ مقرر شد در باغات سطح اشغال نصف شود و به 30 درصد کاهش پیدا کند و تراکم مجاز در قالب ارتفاع و طبقات معادل 240 درصد باشد به این معنی که به جای چهار طبقه در 60 درصد سطح اشغال برای ساخت‌وساز در باغات، 8 طبقه با 30 درصد سطح اشغال مجوز داده می‌شود به علاوه آنکه یک طبقه تراکم تشویقی نیز به مالکان داده می‌شود؛ اما اجرای این مصوبه در سه سال اخیر به دو دلیل از محتوای اولیه‌اش منحرف شد.

نخست آنکه مصوبه برج باغ، میزان ساخت‌و‌ساز در باغات را برابر با املاک مسکونی محسوب کرد در صورتی که املاک و زمین‌هایی که دارای سند باغ و اراضی بودند در زمان خرید با مبلغ کمتری قیمت‌گذاری می‌شدند و دوم آنکه اجرای طرح تفصیلی جدید شرایط ساخت‌وساز در باغات را کاملا به نفع برج‌سازی و در مغایرت با هدف اصلی (حفظ عرصه‌های باغی شهر) تغییر داد. به همین دلیل بسیاری از مالکان به روش‌های مختلف سعی در خشک کردن درختان باغ خود کردند تا بهانه‌ای برای مخالفت در صدور مجوز ساخت‌وساز از سوی مدیریت شهری وجود نداشته باشد. این در حالی است که مطابق با ماده 6 قانون حفظ و گسترش فضاهای سبز و باغات چنانچه صاحب باغی مبادرت به خشک کردن و از بین بردن درختان کند باغ او برای اختصاص به خدمات عمومی توسط شهرداری ضبط می‌شود. اما تاکنون این ماده از قانون اجرایی نشده است.

سهم طرح تفصیلی در تخریب باغات
طرح تفصیلی جدید که در اردیبهشت ماه سال 91 رونمایی و ابلاغ شد اراضی شهر تهران را به چهار پهنه مختلف با کاربری مسکونی، تجاری، سبز و مختلط تقسیم‌بندی کرد. براساس ضوابط طرح تفصیلی هریک از پهنه‌ها به چندین زیر پهنه با ضوابط خاص همچون تراکم، سطح اشغال و... تقسیم‌بندی می‌شد که بسیاری از زیرپهنه‌ها دارای تراکم‌های بالای 240 درصد (معادل 8 طبقه) و بعضا تا 440 درصد (15 طبقه) تراکم هستند که مطابق با ضوابط مصوبه برج باغ یعنی سطح اشغال 30 درصد در عمل بناهایی با 15 طبقه تراکم و حتی در مواردی بیشتر در باغات شهر تهران احداث شدند.

دو پیامد منفی «برج باغ» برای باغات
برج‌هایی که به واسطه مصوبه برج باغ در مساحت باقی‌مانده باغات تهران سبز شدند علاوه بر آنکه زیبایی و امکان رویت کوه‌های شمال شهر تهران را مسدود کردند موجب شدند تا 70 درصد باقی‌مانده اراضی به جای کاشت درختان عملا به ساخت قسمت‌های مشاع ساختمان شامل پارکینگ‌ها، استخر و... اختصاص پیدا کند.

برخی از کارشناسان شهری معتقدند کمبود زمین برای ساخت و نرمش مدیریت شهری تهران طی سال‌های اخیر، رونق ساخت‌وساز در باغات و زمین‌های مشجر شهر تهران را در پی داشته و باعث شده است در این زمین‌ها ساختمان‌هایی بلندمرتبه سبز شوند. محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نیز با تاکید بر این اثر معتقد است: مصوبه شورای شهر در خصوص ساخت‌و‌ساز در باغات، این بود که باغات 30 درصد سطح اشغال داشته و 70 درصد بقیه، فضای سبز باقی بماند. اما در عمل به دلیل جامع نبودن مصوبه و بی‌دقتی شهرداری‌ها در اجرای آن، شاهد بودیم به طبقات زیرزمین تا 80- 70 درصد هم مجوز سطح اشغال داده می‌شود.

در حالی که انتظار می‌رفت به دنبال انتقادهای مکرر مسوولان نسبت به تخریب باغات طی چند سال گذشته، مدیریت شهری تهران روند موجود را کنترل کند اما در دوره چهارم شورای شهر طرح دو فوریتی به تصویب رسید که به موجب آن شهرداری را ملزم کردند تنها بعد از کاشت درخت در حداقل مساحت 70 درصد عرصه املاکی که باغ شناخته می‌شوند (هر 16 مترمربع یک درخت)، پایان کار صادر کند.

طراحان این اصلاحیه اگرچه مصوبه جدید را ضامن حفظ درختان باغ می‌دانستند اما برخی دیگر از اعضای شورا معتقدند این مصوبه هم نمی‌تواند ضامن حفظ درختان باغات باشد.

ادامه سریال خشکاندن درختان
مدتی پس از اصلاحیه مصوبه برج باغ، ارائه گزارش تصویری یکی از اعضای شورای شهر در صحن علنی مبنی بر خشکاندن درختان باغات شهر با استفاده از گازوئیل و مازوت و منفعل عمل کردن مدیران شهرداری در برخورد با این تخلفات دلیلی بر درستی اظهارات مخالفان بود. رحمت‌الله حافظی، رئیس کمیسیون سلامت و محیط زیست شورای شهر تهران در گزارشی به تخریب باغات و قلع و قمع درختان در برخی مناطق شهر تهران اشاره و عنوان کرد: سریال خشکاندن درختان شهر تهران ادامه دارد.

خط و نشان معاون شهردار تهران
البته ناصر امانی معاون برنامه‌ریزی شهرداری تهران در پاسخ به گزارش ارائه شده از سوی عضو شورا و منفعل عمل کردن شهرداری در این حوزه اعلام کرد: شهرداری تهران در مقابل تخریب باغات از سوی سودجویان و مالکان منفعل عمل نمی‌کند به‌گونه‌ای که حتی در زمان برخورد با این‌گونه تخلفات برای تعدادی از شهرداران حکم انفصال از خدمت صادر کرده است.

ادامه روند موجود در ماجرای قطع درختان شهر و سبز شدن برج‌های بلند به جای آنها این سوال را در بین برخی کارشناسان شهری و حامیان محیط زیست به وجود آورده که آیا زمان حذف مصوبه برج باغ برای حفاظت از باقی مانده درختان شهر فرانرسیده است؟

موانع ابطال برج‌باغ
محمدحقانی، رئیس کمیته محیط زیست شورای شهر وجود چند مانع را علت حذف نشدن مصوبه برج باغ معرفی کرد. او در این باره اظهار کرد: نقشه راه مدیریت شهری در خصوص عمل در حوزه باغات طرح جامع و تفصیلی شهر تهران است. در جریان تهیه طرح تفصیلی یکی از الزامات اولیه آن بود که در این طرح تثبیت فضاهای سبز و باغات در پهنه سبز دیده شود اما چنین الزامی مغفول مانده است. به عبارت دیگر در طرح جامع و تفصیلی باید کاربری تمامی باغات با عنوان کاربری فضای سبز و پارک عمومی دیده می‌شد اما چنین نشد. او ادامه داد: علاوه بر این در زمان بررسی مغایرت‌های طرح تفصیلی مواردی مشخص شد که در برخی مناطق شهر تهران زمین‌های بایر با کاربری سبز تعیین شده است که پس از مدتی در کمیسیون ماده پنج به کاربری مسکونی یا تجاری تغییرکاربری دادند.

بهترین نمونه آن ماجرای بوستان مادر بود. بنابراین اشکال اصلی بروز تخلفات در حوزه باغات، مغایرت‌های طرح جامع و تفصیلی است. این عضو شورای شهر تهران تاکید کرد: اشکال عمده دیگر این است که وقتی قانونی به تصویب می‌رسد بعد از آن به قدری ضابطه و ماده و تبصره تصویب می‌شود که اصل قانون حذف می‌شود و زیر سوال می‌رود. او تصریح کرد: همین دلایل موجب شده تا روند تخریب فضای سبز همچنان ادامه داشته باشد. به عنوان مثال یک پروژه مسکونی 10 طبقه خیابانی که گران‌‌ترین خیابان پایتخت است در حال ساخت است از این رو برای حفظ چنین فضاهای سبزی از قوه قضائیه درخواست کمک داریم.

او با ابراز امیدواری نسبت به اینکه شهرداری در همه زمینه‌ها خود را موظف به اجرای قانون بداند، گفت: اگر شهرداری پس از مواجهه با اقامه دعوی توسط برخی از افرادی که سودجویانه با پیدا کردن مالکان چنین زمین‌هایی در ازای دریافت سهمی از زمین مقدمات اقامه دعوی و ساخت‌و‌ساز در آن را فراهم کرده‌اند، خود را ملزم به اجرای قانون می‌بیند می‌تواند تهاتر کند و زمین معوض بدهد یا آن زمین را خریداری کند، نه اینکه در زمینی که 20 سال است مردم به‌عنوان بوستان از آن استفاده می‌کنند و دارای تاسیسات نیز است اجازه ساخت و ساز دهد.

  اخبار  اجتماعی  - دنیای  اقتصاد