وام خرید مسکن در تهران چقدر باید شود؟

وام خرید مسکن در تهران چقدر باید شود؟

ستون امروز نبض بازار از تعدادی بنگاهدار املاک در مناطق مختلف تهران در غالب یک پرسش ، نظر پیشنهادی آنها را مبنی بر مبلغ پیشنهادی وام خرید مسکن ، جویا شده است و این دسته از فعالان بازار مسکن در پاسخ به «دنیای اقتصاد» اظهارات متفاوتی عنوان کردند که به این شرح است:

حداقل 100 میلیون تومان برای واحدهای چند سال ساخت
یکی از مشاوران املاک در خیابان اختیاریه درباره افزایش وام خرید مسکن گفت: در حال حاضر مبلغ فعلی وام خرید در بازار مسکن شمال تهران اصلا به کار نمی‌آید یا بهتر است گفته شود که وام 20 میلیون تومانی خرید در بازار معاملات شمال تهران به هیچ عنوان مطرح نمی‌شود؛ چراکه فاقد ارزش است.

وی در ادامه افزود: اکنون ارزان‌ترین واحد مسکونی در اختیاریه حدود 470 تا 500 میلیون تومان است که این قیمت مربوط به واحدهای چند سال ساخت کمتر از 90 متر هستند.

این مشاور املاک تاکید کرد: اگر مسوولان در نظر دارند وام خرید مسکن در شمال تهران كاربرد داشته باشد، باید حداقل 100 میلیون تومان شود؛ زیرا از این طریق خریدار با 100 میلیون تومان رهن واحدش، 200 میلیون تومان از ارزش 500 میلیون تومانی واحدش را تامین می‌کند و برای خرید واحد 500 میلیون تومانی باید 300 میلیون تومان پرداخت کند.

افزایش وام خرید وابسته به تورم پارسال
علاوه براین در خیابان زمزم در جنوب تهران یك بنگاهدار املاکی معتقد است اگر قرار باشد مبلغ وام خرید مسکن افزایش پیدا کند، باید میزان تورم قیمت در سال گذشته را که 80 درصد بوده است در نظر گرفت.

وی در رابطه با این مساله خاطر نشان کرد: اگر در جنوب تهران وام خرید مسکن حداقل 40 میلیون تومان شود به تعداد خریداران در بازار افزوده خواهد شد؛ زیرا در حال حاضر قیمت هر متر مربع واحد مسکونی کمتر از 3 میلیون تومان تعیین می‌شود.

50 میلیون حداقل وام خرید مسکن
همچنین یکی از فعالان بازار مسکن در شرق تهران؛ یعنی تهرانپارس ، وام 20 میلیون تومانی خرید مسکن را برای حداکثر 10 درصد از قیمت خرید واحد فروشی مناسب می‌داند.

وی به «دنیای اقتصاد» اظهار کرد: اگر وام 20 میلیون تومانی حداقل به 50 میلیون تومان افزایش یابد، کارساز خواهد بود.

این فعال بازار مسکن در شرق تهران با توجه به افزایش مبلغ وام، گوشزد کرد: اگر مبلغ وام خرید افزایش پیدا کند به طور یقین حجم ساخت و سازهای واحدهای متراژ کوچک افزایش پیدا می‌کند؛ چراکه مبلغ وام خرید جدید برای واحدهای متراژ کوچک بهتر جواب خواهد داد و سازنده‌ها هم با توجه به این موضوع ساخت واحدهای متراژ بزرگ را کنار خواهند گذاشت.

افزایش فروش واحدهای کوچک با بالاترین پیشنهاد وام خرید
در غرب تهران در محدوده میدان پونک، یك بنگاهدار املاکی عنوان کرد: الان که قیمت یک واحد مسکونی 45 متری نوساز 250 تا 260 میلیون تومان است اگر وام خرید مسکن بیش از 50 میلیون تومان باشد برای خرید چنین متراژهایی جواب می‌دهد.

وام خرید بالای 100 میلیون تومان
یک مشاور املاکی در خیابان فاطمی تاکید کرد: اگر وام خرید مسکن بالای 100 میلیون تومان عرضه شود، متقاضیان در این منطقه می‌توانند اقدام به خرید کنند؛ زیرا قیمت فعلی واحد نوساز در مرکز تهران، متری 6 میلیون تومان از سوی مالکان محاسبه می‌شود./عصر ایران

هیجان در بازار وام خرید مسکن / قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران

اخبار اقتصادی - هیجان در بازار وام خرید مسکن

بازار خرید و فروش امتیاز تسهیلات خرید مسكن همچنان به‌واسطه عقب‌نشینی دارندگان امتیاز از عرضه به حجم بالای متقاضی وام، حالت هیجانی دست‌كم 10 روز گذشته خود را حفظ كرده با این تفاوت كه دیروز قیمت اوراق این تسهیلات بدون آنكه به سطح رشدیافته روز شنبه قناعت كند، پنج درصد دیگر بالا رفت تا هزینه دسترسی خریداران مسكن به وام‌بانكی در مقایسه با 17دی – روز اعلام افزایش مبلغ وام‌مسكن- در مجموع 62درصد افزایش پیدا كند.

محل مبادله امتیاز وام‌ خرید مسكن- انتظاری در بین دارندگان اوراق تسهیلات به وجود آمده مبنی بر اینكه «قیمت اوراق قابلیت افزایش روزانه پنج درصد را دارد و نباید تا پیش‌از حداكثر ارزش‌ معاملاتی آن، این اوراق به‌فروش برسد.»

اوراق تسهیلات بانك‌مسكن كه در نیمه‌اول امسال به دلیل كاركرد ضعیف وام‌ 20میلیونی خرید، به كمترین حد ارزشی خود رسیده بود همزمان با اعلام مصوبه افزایش سقف وام خرید به 35 میلیون تومان توسط شورای پول‌واعتبار، با شیب تند پنج درصد در روز، شروع به افزایش قیمت كرد.

قیمت اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسكن در روز‌های منتهی به نیمه ‌دی ماه امسال، 39 هزار تومان در فرابورس نرخ‌گذاری می‌شد اما این عدد روز گذشته از مرز 63 هزار و 500 تومان هم گذشت.

آنچه باعث هیجانی‌شدن قیمت اوراق وام‌مسكن شده، برهم خوردن تعادل بین عرضه و تقاضای اوراق است به طوری كه پرهیز صاحبان اوراق از فروش و عرضه اوراق خود به بازار تقاضا، ناپایداری قیمت اوراق را موجب شده است.

در مقابل، حجم تقاضا برای دریافت اوراق مسكن تحت‌تاثیر افزایش سقف وام‌خرید چند برابر شده و با میلی كه جو زمستانی بازار مسكن در بین خریداران به‌واسطه سطح منجمد قیمت آپارتمان‌ها ایجاد كرده، متقاضیان وام در نظر دارند پیش از تغییر سال از تثبیت قیمت‌ملك استفاده كنند تا بتوانند حداكثر بهره‌برداری ممكن را از افزایش جزئی مبلغ وام عاید خود كنند.
این رفتار متضاد بین خریدار و فروشنده اوراق تسهیلات مسكن، هم‌اكنون مانع توقف هیجان قیمت عرضه ناچیز وام‌خرید شده است.

در این میان، فرابورس آخر هفته گذشته، قیمت اوراق تسهیلات مسكن را به یكباره 50درصد افزایش داد تا به اعتقاد خود، به طرف عرضه و دارندگان اوراق، شوك وارد شود و با تغییر شدید سطح ارزش معاملاتی اوراق، آنها تحریك شوند اوراق‌شان را در اختیار خریداران قرار دهند، اما عدم توقف رشد قیمت اوراق در روز گذشته نشان داد این سناریو چندان موفقیت‌آمیز نیست و شاید اگر اجرا نمی‌شد، سطح فعلی قیمت اوراق ظرف 10 روز آینده به وجود می‌آمد.

در فرابورس قیمت اوراق در یك روز حداكثر 5درصد قابل افزایش است، مگر اینكه عوامل بازار سرمایه خودشان تصمیم بگیرند این میزان رشد را به‌صورت دستی بیشتر از حد مجاز تعیین كنند، یعنی شبیه آنچه چهارشنبه گذشته انجام شد.

دوره گذر از «شتاب‌اولیه»
عدم توقف افزایش قیمت اوراق وام خرید مسكن در یكی دو روز اخیر، چشم‌انداز آتی این بازار را مبهم كرده است.

در این باره مدیركل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی اظهار امیدواری كرد، هیجان موجود در بازار مبادله امتیاز وام خرید بانك‌مسكن به زودی كاهش پیدا كند و قیمت اوراق در سطح منطقی پایدار شود.

علی چگینی به «دنیای‌اقتصاد» گفت: اتفاقات چند روز اخیر در بازار مبادله وام خرید مسكن ناشی از شتاب‌اولیه‌ای بود كه با افزایش مبلغ وام از 20 میلیون به حداقل 35میلیون تومان به وجود آمد. این شتاب حتما در آینده‌ نزدیك فروكش می‌كند.

مدیركل دفتر اقتصاد مسكن درباره راهكار كنترل قیمت اوراق نیز افزود: وزارت راه‌‌وشهرسازی پیش‌تر موضوع شكست انحصار پرداخت وام‌مسكن از بانك‌مسكن و تعمیم آن به سایر بانك‌های تجاری را وفق ماده 14 قانون ساماندهی مسكن كه بر توسعه ابزارهای تامین مالی بخش مسكن تاكید دارد، مطرح كرده بود. اگر بانك‌مركزی مجوز ورود بانك‌ها به این حوزه و راه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری مسكن در آنها را صادر كند، از این طریق ضمن متنوع‌‌ شدن تسهیلات خرید، منابع و دامنه پرداخت وام‌مسكن افزایش می‌یابد و وضعیت موجود در بازار اوراق نیز پایدار می‌شود.

اعمال محدودیت بازار را قفل می‌كند
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در تشریح وضعیت تاثیر افزایش وام مسکن بر قیمت اوراق، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: برای ارزیابی اینکه اساسا افزایش وام مسکن و در نتیجه آن افزایش قیمت اوراق وام در فرابورس می‌تواند زمینه بورس بازی و سوداگری در بازار اوراق را فراهم کند یا خیر ابتدا باید موضوع به صورت کامل شفاف سازی شود، اینکه اولا حجم بازار چقدر است؟ حجم مبادلات مسکن در سال به چه میزان است و همچنین کل مجموعه بانک مسکن در طول یک‌سال به چند درصد از کل مبادلات مسکن وام می‌دهد؟

علی چگینی افزود: واقعیت آن است که تعداد وام در طول یک‌سال نسبت به کل مبادلات مسکونی در هر سال عدد قابل توجهی نیست، چه به لحاظ ریالی و چه به لحاظ تعداد که بتواند باعث سوداگری در بازار شود.

وی ادامه داد: اگر قرار باشد به‌منظور حمایت از تولید و عرضه مسکن و بهبود شرایط در این بازار، بازار ثانویه ایجاد شود باید شرایط آزاد اعمال شود، چرا که در محدودیت‌ها و در یک شرایط بسته بازار قفل می‌شود، این در حالی است که در یک بازار آزاد بازار سرمایه توسعه می‌یابد و نقدینگی و سرمایه‌ها به جای اینکه در اختیار دلالان قرار گیرد، به سیستم بانکی تزریق شده و در اختیار مسکن قرار می‌گیرد.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تصریح کرد: از سوی دیگر حتما باید خانه‌ای ساخته شود و بعد خریده شود تا وام به آن تعلق بگیرد، به عبارت دیگر، تقاضا خود عامل موثری برای عرضه به بازار مسکن است و در واقع این تقاضا در نهایت منجر به عرضه مسکن می‌شود.

وی با بیان اینکه ما همیشه از سمت عرضه حمایت کرده‌ایم و کمتر به تقاضا پرداخته‌ایم، خاطرنشان کرد: در تمام دنیا با توجه به اصل تقاضا تسهیلات خرید و ساخت مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود و نباید تصور کرد که با این دیدگاه کل بازار به‌هم می‌ریزد.

چگینی گفت: مزیت اصلی این امر هم آن است که عرضه پول در سیستم بانک مسکن افزایش می‌یابد، در نتیجه قدرت وام‌دهی این بانک بالا می‌رود و با افزایش این قدرت زمینه برای تعدیل بازار فرابورس و کاهش قیمت اوراق فراهم می‌شود.

وی افزایش ناگهانی قیمت اوراق وام مسکن را در فرابورس در هفته اول پس از تصویب میزان جدید وام مسکن بیشتر واکنش هیجانی نسبت به افزایش وام عنوان کرد و گفت: این بازار به‌زودی متعادل می‌شود، ضمن اینكه افزایش ناگهانی قیمت اوراق بیشتر ناشی از شتاب اولیه بود که طبیعتا با افزایش سپرده‌گذاری و بالا رفتن قدرت وام دهی متعادل می‌شود.

چگینی افزود: راهکار قابل توجهی که در این زمینه به نظر می‌رسد آن است که باید فضاهای آتی برای سپرده‌گذاری و پرداخت وام نزد بانک‌های دیگر باز شود و علاوه‌بر بانک مسکن چند بانک دیگر با راه‌اندازی صندوق‌های مشابه و افزایش تعداد و قدرت وام‌دهی، شرایط را بهبود بخشند.

کاهش تورم به چه معنا است؟
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی همچنین با اشاره به وعده دولت برای کاهش نرخ تورم از سال آینده درخصوص تاثیر آن بر رفتار متقاضیان بازار مسکن خاطرنشان کرد: کاهش تورم مفهوم ارزانی ندارد بلكه به معنی آن است که مسکن در سال آینده در نتیجه کاهش تورم با کاهش قیمت مواجه و در حقیقت شتاب افزایش قیمت‌ها كندتر می‌شود.

چگینی ادامه داد: براساس بودجه سال 93، رقم تورم 25 درصد محاسبه شده است اما آنچه مسلم است اینکه از این به بعد بازار مسکن باید کم کم رونق بگیرد و به‌خصوص در سال آینده معاملات مسکن احیا شود.

------------------------

قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران

در خیابان شهرزیبا یک واحد مسکونی نوساز به متراژ 110 متر مربع، متری 4 میلیون و 400 هزار تومان قیمت‌گذاری شده است، اما برآورد کارشناس فایل‌کننده در سامانه نشان می‌دهد که قیمت واحد مذکور باید بین 4 میلیون و 765 هزار تا 5 میلیون و 390 هزار تومان باشد.

از سوی دیگر 9 میلیون تومان به عنوان  قیمت هر مترمربع یک واحد 189 متری در خیابان آصف تعیین شده است، اما 12 میلیون و 490 هزار تا 16 میلیون و 435 هزار تومان بازه قیمتی چنین واحدی اعلام شده است.

علاوه براین در خیابان آیت‌الله کاشانی مالکی واحد 103 متری 3 سال ساخت خود را متری 4 میلیون و 600 هزار تومان قیمت‌گذاری کرده است، در حالی که ارزش هر متر چنین واحدی بین 4 میلیون و 765 هزار تا 5 میلیون و 390 هزار تومان از نظر کارشناس تعیین شده است.

همچنین واحدی به متراژ 90 متر، 5 سال ساخت در خیابان ازگل متری 5 میلیون و 800 هزار تومان به بازار فروش عرضه شده است. قیمت هر مترمربع واحدهای مشابه طبق گفته کارشناس مسکن، بین 6 میلیون و 344 هزار تا 7 میلیون و 557 هزار تومان محاسبه می‌شود.

اخبار قتصادی - دنیای اقتصاد