نجات« مال»‌ها از ویترین خالی؟

مجتمع‌های تجاری- اداری تازه‌ساز از چه مسیر به بازدهی می‌رسند؟

توافق به‌دست آمده بین ایران و 1+5 بر سر لغو تحریم‌های بین‌المللی، می‌تواند در نقش سكوی پرتاب برای مالكان و سرمایه‌گذاران اولیه مجتمع‌های تجاری چندمنظوره -«مال»‌ها- این املاك تازه‌ساز را از كسادی مطلق و ویترین‌های خالی نجات دهد و بخشی از معوقات بانكی محبوس در این سازه‌ها را آزاد كند.

نتایج یك بررسی كه توسط «دنیای‌اقتصاد» درباره آخرین وضعیت بازار «مال»‌ها در تهران انجام شده است، نشان می‌دهد: به رغم كاهش شدید (افت 43 درصدی) در نرخ «تكمیل» املاك مسكونی در حال ساخت طی یك‌سال اخیر، تعداد املاك غیرمسكونی تكمیل‌شده در این مدت بیش از 100 درصد افزایش پیدا كرده و باعث عرضه انبوه مجتمع‌های بزرگ تجاری- اداری (به‌عنوان بخشی از این املاك) در سطح شهر شده است.

جدیدترین آمار بانك مركزی در این باره حاكی است: طی 9 ماه اول سال93، ساخت‌وساز 563 ساختمان غیرمسكونی (شامل انواع ساختمان‌های اداری، مراكز خرید محله‌ها و مجتمع‌های تجاری بزرگ) در تهران تكمیل شد كه این میزان عرضه، 6/ 108 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، رشد داشته است.

نتیجه این رشد دو برابری در تزریق املاك غیرمسكونی به خیابان‌های تهران در حال حاضر به شكل ویترین‌های خالی و واحدهای تجاری خالی از تجارت در تعداد قابل‌توجهی از مجتمع‌‌های نوساز، قابل مشاهده است.

در برخی مناطق كه «مال»‌ها در فاصله خیلی نزدیك به هم – چند مجتمع تجاری در یك محله- ساخته شده است، همه واحدهای یك مجتمع در حداقل یك‌سال گذشته، فروش نرفته است و حتی تقاضای موثر برای اجاره واحدهای آنها وجود نداشته است.

صرف‌نظر از ضعف مطالعاتی و اشتباه تاكتیكی برخی سرمایه‌گذاران مجتمع‌های تجاری چندمنظوره در جانمایی این سازه‌ها كه باعث تمركز غالب «مال»‌ها در دو تا سه منطقه خاص تهران شده است، آنچه تاكنون بهره‌برداری از این مجتمع‌ها را به ركود كشانده بود، به دو موضوع شامل «ناتوانی اقتصادی خانوارها در خرید اقلام غیرضروری تحت‌تاثیر رشد منفی اقتصاد ایران» و همچنین «سطح پایین مبادلات رسمی در حوزه كالاهای مصرفی بین ایران و كشورها» برمی‌گشت كه در نتیجه آن، صرفه اقتصادی برای راه‌اندازی كسب‌وكار تجاری -از فروش انواع كالا و خدمات رفاهی و تفریحی گرفته تا تاسیس نمایندگی‌های اداری و تجاری شركت‌‌های خارجی- افت كرده بود.

اما در دوره كنونی «پساتوافق»، پیش‌بینی می‌شود تقاضا در بازار «مال»‌ها افزایش پیدا كند.

پیش‌تر، حسین عبده‌تبریزی، مشاور مالی وزیر راه‌و‌شهرسازی كه سابقه تحقیقات اقتصادی در زمینه املاك لوكس مسكونی و سازه‌های غیرمسكونی را دارد، درباره تاثیر لغو تحریم‌ها بر این بازار اعلام كرده بود: بخشی از املاك خالی و بدون‌ استفاده شامل ساختمان‌های غیرمسكونی، در دوره جدید به دفاتر اداری و خدماتی شركت‌های تازه‌تاسیس ایرانی و نمایندگی‌‌های خارجی تبدیل می‌شود و به كار خواهند آمد.

اخیرا بررسی كامل‌تری نیز توسط مسعود فیاض‌آذر، مدرس سرمایه‌گذاری در بازار مجتمع‌های تجاری چندمنظوره انجام شده كه نتایج آن نشان می‌دهد: با لغو تحریم‌ها و ورود نمایندگی‌های رسمی عرضه و فروش كالا و خدمات به كشور، نه‌تنها تقاضا برای دریافت غرفه‌ تجاری و واحد اداری در «مال»‌های تازه‌ساز احیا می‌شود بلكه به‌واسطه افزایش قدرت خرید، رشد گردشگر داخلی و خارجی و تقویت سرمایه‌گذاری، نیاز به ساخت مجتمع‌های چندمنظوره جدید احساس خواهد شد.

در فاصله سال‌های 90 تا 93، حجم صدور پروانه ساختمانی برای احداث «مال» در تهران دو برابر شد و به حدود 11 درصد كل ساخت‌‌وسازهای سالانه پایتخت رسید؛ این رشد ناگهانی كه كارشناسان مسكن آن را «سونامی مال»‌سازی توصیف می‌كنند تعداد مجتمع‌های چندمنظوره نوساز یا در دست ساخت را به حدود 100 سازه رسانده است.

با این حال مطابق برنامه‌ریزی‌های شهرسازی در اسناد بالادست تهران، ظرفیت این كلان‌شهر با توجه به پایتخت بودنش، كشش راه‌اندازی 200 مال جدید دیگر را دارد.

فیاض‌آذر در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: چیزی در حدود 4 درصد مساحت پایتخت باید به سطح تجاری تبدیل شود در حالی كه هم‌اكنون با وضع فعلی «مال»‌ها، سطح اشغال شده حتی به نصف این رقم نیز نرسیده است.

بخشی از تحقیقاتی كه این كارشناس ماه گذشته در دوره آموزشی «آینده مجتمع‌های تجاری چندمنظوره در ایران» در دنیای‌اقتصاد ارائه كرد، مشخص می‌كند: اگر چه قفل عرضه در بازار «مال»‌ها با ورود به دوره پساتحریم، قابل گشایش است اما شرط تحقق آن، تغییر اساسی در رویه كنونی مدیریت ساخت و طراحی این مجتمع‌ها است.

این تحقیق با استناد به ذائقه برند‌های خارجی و سوابق «مال»‌داری در مشهورترین كشورهای توریستی- تفریحی منطقه، نشان می‌دهد: مالكان و سرمایه‌گذاران اولیه «مال» در درجه اول باید شكل واگذاری واحدهای تجاری و اداری را تغییر دهند و به سمت اجاره‌داری بروند تا بتوانند در جذب نمایندگی‌های خارجی موفق شوند.

به عنوان مثال برندهای عرضه‌كننده پوشاك یا غذا در دنیا، معمولا برای راه‌اندازی نمایندگی رسمی در یك كشور، از شیوه اجاره 35 ماهه استفاده می‌كنند.

دومین تغییر مورد نیاز در «مال»‌ها برای نجات از ركود واگذاری واحد، باید در معماری داخلی مجتمع‌ها اتفاق بیفتد به‌گونه‌ای كه فضای تعداد مشخصی از واحدهای هر مجتمع، باید بزرگ‌مقیاس –بیش از 150 مترمربع- و به شكل دوبلكس تعریف شود.

همچنین انتخاب رسته‌های كالایی در طبقات و كل مجتمع نیز یكی از معیارهای كلیدی مورد سنجش شركت‌های خارجی برای اجاره واحد تجاری است كه باید در مراحل ابتدای پیش‌فروش، مورد توجه مالك مال قرار بگیرد.

مجموعه این موارد در كنار پارامترهای تكنیكی دیگر، بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار «مال» را در بلندمدت افزایش می‌دهد.

در حال حاضر متوسط نرخ پیش‌فروش هر مترمربع از واحدهای «مال»‌ در تهران بین 15 تا 20 میلیون تومان برآورد می‌شود در حالی كه نرخ اجاره این واحدها براساس اجاره ماهانه متری 100 هزار تا 300 هزار و براساس رهن كامل متوسط متری 4 تا 12 میلیون تومان است.

فیاض‌آذر با تاكید بر مزیت اجار‌ه‌داری در بلندمدت معتقد است: این روش واگذاری از یكسو باعث بازپرداخت تسهیلات معوق بانك‌هایی كه در این پروژه‌ها سرمایه‌گذاری مستقیم یا مشاركت غیرمستقیم انجام داده‌اند، می‌شود و از سوی دیگر ارزش‌افزوده واحدها را در بلندمدت نصیب سرمایه‌گذار می‌كند.

نكته دیگری كه ریسك فروش را برای «مال»‌دارها افزایش می‌دهد، ارزش كنونی این املاك است كه نسبت به زمان شروع به ساخت آنها، تحت تاثیر ركود مسكن به شدت كاهش پیدا كرده است؛ مطابق آمار رسمی بانك مركزی، طی 9 ماه سال گذشته ارزش زمین ساختمان‌های غیرمسكونی در تهران 6/ 15 درصد نسبت به سال92 افت كرد كه این روند كاهش قطعا در ماه‌های اخیر نیز تداوم داشته است.

به این ترتیب با توجه به اینكه زمین بیشترین سهم را در قیمت تمام شده «مال» و سایر املاك غیرمسكونی دارد، فروش واحدهای تجاری در این مقطع، حتی به جبران سرمایه اولیه نیز منجر نخواهد شد چرا كه این املاك در بلندمدت به سوددهی می‌رسند.

تعداد «مال»‌های استاندارد

تهرانی‌ها و ساکنان بعضی کلان‌شهرهای کشور مثل اصفهان و مشهد چند سالی است که مال‌ها را شناخته‌اند. ساختمان‌های عظیم تجاری که در آنها همه‌چیز پیدا می‌شود. جایی برای گردهمایی برندهای معروف، مغازه‌های لوکس و در کنار آنها سالن سینما، شهربازی، کارواش و البته مجموعه رستوران‌هایی که به آن می‌گویند فود‌کورت.

مال‌ها که تعداد آنها به سرعت رو به افزایش است نه فقط از نظر اقتصادی و تاثیرشان بر سیمای شهر که از نظر اجتماعی هم بر سبک زندگی و عادات روزمره ساکنان شهرهای بزرگ تاثیر گذاشته است و البته روند این تاثیرگذاری در آینده با فعال شدن تعداد بیشتری از این مال‌ها بیشتر هم می‌شود. با روند رو به گسترش ساخت و بهره‌برداری از مجتمع‌های عظیم تجاری در شهری مثل تهران، در آینده نزدیک این تاثیرات به مراتب بیشتر هم خواهد بود.

به گفته کارشناسان، توسعه مال‌ها در شهرهای بزرگ فضاهای عمومی را تقویت کرده و ایرانی‌ها را که عمدتا اوقات فراغت را در خانه‌هایشان می‌گذرانند از خانه‌ها بیرون کشیده است.

از سوی دیگر اما منتقدان می‌گویند شهری با این تراکم بالا که این روزها چند برابر سه دهه پیش ساختمان و جمعیت دارد دیگر توان پذیرش این همه تجاری‌سازی را ندارد و با این دست‌فرمان اگر پیش برود دیگر جایی برای زندگی نمی‌ماند. فارغ از این حرف‌ها روند ساخت‌وساز مال در تهران و دیگر شهرها رو به افزایش است. شهرداری‌ها هم از این تجاری‌سازی‌های بزرگ که برای آنها بسیار هم پر درآمد است، حمایت می‌کنند و این گونه است که هر روز بر تعداد مال‌ها افزوده می‌شود.

با این وجود مسعود فیاض‌آذر، کارشناس ارشد راه و ساختمان معتقد است بر اساس تعاریف بین‌المللی که از مال وجود دارد، در تهران به ندرت می‌توان به معنای واقعی و استاندارد، «مال» پیدا کرد.

او، مال را یکی از نیازهای پنهان شهر تهران دانست و گفت: همان‌طور که ساخت ساختمان‌هایی مانند هتل استقلال یا ساختمان ASP در زمان خودشان منتقدان زیادی داشت و انتظاری برای موفقیت آنها وجود نداشت، اما سبب جذب ظرفیت‌های مختلف در اطراف خود شدند؛ مال‌ها نیز مشابه همین ساختمان‌ها می‌توانند به نیازهای آتی شهر پاسخ داده و ظرفیت‌سازی کنند.

این مشاور طراحی مگا پروژه‌های ساختمانی در کارگاه آموزشی که توسط موسسه آموزشی دنیای اقتصاد برگزار شد، مال‌ها را نیاز پنهان شهرها دانست و گفت: نباید تعبیر سونامی را برای ساخت مال‌ها در شهرهای ایران به‌کار ببریم.

ما همچنان به مراکز تجاری، تفریحی و خدماتی نیاز داریم؛ به جز ایجاد اشتغالی که مال‌ها می‌کنند، سبب آرامش در خرید، رفع مشکلاتی مانند پیدا کردن جای پارک و استفاده از مکان‌های تفریحی برای شهروندان می‌شوند.

مال‌ها می‌توانند شهربازی، مراکز عرضه تخصصی انواع کالا، آرایشگاه، کافی‌شاپ، رستوران، سینما و ... داشته باشند اما اینها کمکی به استاندارد شدن یک مال نمی‌کند، بلکه فضایی (زیربنا یا همان مساحت کل مجتمع و همچنین مساحت تک تک واحدهای تجاری پیش‌بینی شده در سازه) که به مال‌ها اختصاص داده می‌شود، آنها را استاندارد می‌کند.

برای یک مال حداقل 130 هزار مترمربع فضای خالص لازم است در حالی که زیربنای عمده مجتمع‌های تجاری چندمنظوره در تهران کمتر از 100 هزار مترمربع و به‌طور متوسط 50 تا 80 هزار مترمربع است. مقایسه تعداد مال‌های موجود در ایران که حدود 300 سازه تخمین زده می‌شود با کشوری همچون ترکیه که تعداد این مجتمع‌ها در آن از 150 سازه در سال 2007 به 350 سازه در سال 2013 افزایش پیدا کرده، از ظرفیت این بازار حکایت می‌کند.

او ادامه داد: در حال حاضر در تهران 200 مجتمع چندمنظوره بهره‌برداری شده، نوساز آماده واگذاری و در دست احداث وجود دارد. مساحت کل فضاهای تجاری در دست ساخت در کشور نیز حدود 16 میلیون مترمربع برآورد می‌شود که به‌طور متوسط روند ساخت و تکمیل این سازه‌ها بین 3 تا 5 سال زمان می‌برد.

مهم‌ترین ویژگی و تمایز «مال»‌ها با سایر مراکز خرید مثل بازارهای سنتی یا فروشگاه‌های زنجیره‌ای علاوه بر جذابیت در طراحی مدرن فروشگاه و فعالیت برندها، آمیختن خرید با تفریح است. در واقع مال‌‎ها هم فضایی برای خرید و هم فضایی برای تفریح هستند.

مخاطبان مال‌ها هم می‌توانند افرادی باشند که می‌خواهند به سینما بروند یا کتاب بخرند و برای استفاده از فضاهای فرهنگی به آنجا مراجعه می‌کنند یا افرادی که می‌خواهند در میان مغازه‌ها و برندهای آن پرسه بزنند یا در یکی از رستوران‌هایش چیزی بخورند.

شاید همین ویژگی است که در بسیاری از شهرهای جهان، «مال‌ها» یا همان «سیتی سنترها» را وارد زندگی روزمره مردم کرده و با استقبال افراد و گروه‌های مختلف با سبک زندگی متنوع و حتی متفاوت مواجه شده است.

موضوعی که این کارشناس مسکن هم بر آن تاکید دارد. فیاض‌آذر در کارگاه آموزشی خود درباره تغییر سبک خرید خانوارها گفت: تغییر مدل خرید و تغییر سبک زندگی نیاز به این مال‌ها را افزایش می‌دهد. اگر بررسی کنیم، جوان‌ها نحوه خریدشان با پدر و مادرهایشان فرق می‌کند. ما باید برای شیوه‌های جدید، ایده‌های خلاقانه‌تری داشته باشیم.

ورود مال‎ها به ایران، به‌ویژه در تهران هرچقدر که از سوی مردم با استقبال مواجه شده اما در کانون انتقادهای برخی کارشناسان قرار گرفته است.

منتقدان صدور پروانه ساخت برای ده‌ها مجموعه تجاری عظیم در تهران را از این منظر مورد نقد قرار داده‌اند که پایتخت ظرفیت بارگذاری‌های تجاری بیشتر را ندارد و شهرداری‌ها باید به جای تقویت مراکز تجاری جدید به فکر توسعه فضاهای عمومی و همچنین تقویت کاربری‌های فرهنگی و اجتماعی و آرام‌سازی شهر باشند، به‌ طوری‌که مردم بتوانند در این شهر زندگی کنند و تهران شهری در خدمت اقتصاد و درآمد‌زایی نباشد، بلکه در خدمت زندگی باشد.

این کارشناس مسکن با اشاره به نقل قول‌هایی که در خصوص سونامی ساخت مال در پایتخت می‌شود، گفت: بر اساس طرح تفصیلی و جامع شهر تهران، میزان سطح (عرصه) قابل اختصاص در شهر برای کاربری‌های تجاری و اداری تقریبا معادل یک‌هفتم مسکونی پیش‌بینی شده است.

با این حال در حال حاضر در تهران حتی به اندازه یک‌هفتادم املاک نیز کاربری تجاری و اداری ندارند. برای آنکه مشخص شود ما در تهران کمبود مال داریم تا افزایش مال، می‌توان شهر کوالالامپور را مثال زد که 50 مال دارد و جمعیت آن شهر تقریبا نصف جمعیت تهران است. هر چند نمی‌توان به طور قطعی گفت تهران چقدر به مال نیاز دارد و این روش مقایسه‌ای هم روش مناسبی برای کشف نیازهای یک شهر به مال نیست.

افزایش درآمدها حاصل از سرمایه‌گذاری در این پروژه‌ها موضوعی است که دراین کارگاه آموزشی هم به آن پرداخته شد. به گفته این کارشناس مسکن اگر سرمایه‌گذاران این حوزه تا زمان بهره‌برداری از مال‌ها صبوری به خرج دهند و از فروش مالکیت واحدها خودداری کنند می‌توانند از محل اجاره واحدهای تجاری مجتمع، به سودی چند برابر از آنچه در سرمایه‌گذاری در حوزه ساختمان‌های مسکونی انجام می‌دهند، دست پیدا کنند و در میان‌مدت، بیشتر از آنچه در کوتاه‌مدت به‌واسطه فروش واحدها عایدشان می‌شود، از محل اجاره سالانه واحدهای تجاری به‌دست می‌آورند.

دوره جدید کلاس آموزشی «آینده مجتمع‌های تجاری چندمنظوره (مال) در ایران با رویکرد طراحی، سرمایه‌گذاری، ساخت و جذب برند» در تاریخ 14 مرداد امسال توسط مرکز آموزش «دنیای‌اقتصاد» برگزار می‌شود که مخاطبان برای اطلاعات بیشتر در این باره می‌توانند با شماره تلفن 87762411 تماس بگیرند.

اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

جستجو و پاک نمودن اتوماتیک فولدرهای خالی

اگر فردی با انضباط و صد البته وسواسی باشید حتمأ این خصیصه تان به کار کردن شما با کامپیوتر نیز سرایت میکند. به نوعی که حتمأ در کامپیوتر نیز بایستی همه چیز مرتب باشد. هر فایلی در فولدر مربوط به خود جای گرفته باشد و مورد اضافی نیز وجود نداشته باشد. این نظم در دنیای کامپیوتر بسیار خوب است و باعث بهینه سازی عملکرد شما نیز میشود. یکی از مواردی که در این زمینه وجود دارد کار با فولدرها در محیط ویندوز است. گاهی ما به علت عجله و یا هر دلیل دیگری فولدرهایی میسازیم و یا فایل های درون آنها را جابجا میکنیم بدون اینکه بعدها به آنها رسیدگی کنیم. به طوریکه گاهی فولدرهای خالی و بی محتوا در بسیاری از قسمت های هارددیسک به چشم میخورد. پاک کردن تک تک این فولدرهای خالی نیز کاری وقتگیر است. در این ترفند قصد داریم به وسیله ابزاری مخصوص، فولدرهای خالی موجود بر روی هارد را اتوماتیک پاک نماییم.

بدین منظور:

به برنامه ای کم حجم، رایگان و متن باز به نام RED احتیاج داریم. RED که مخفف عبارت Remove Empty Directories است ابزاری عالی جهت جستجو و پاک نمودن اتوماتیک این فولدرهای خالی میباشد.

RED محل مورد نظر شما بر روی هارد را جستجو نموده و فولدرهای خالی آن را شناسایی میکند. سپس شما میتوانید آنها را پاک نموده و یا همچنان نگه دارید.
جالب اینکه این برنامه به صورت اتوماتیک فولدرهای سیستمی را نیز تشخیص داده و آنها را در نتایج خود ثبت نمیکند. همچنین کلیدهای رجیستری نیز به هیچ عنوان توسط این برنامه دستکاری نمیشوند. در نتیجه از این نظر نیز اطمینان خاطر وجود دارد.

ابتدا برای دانلود RED به سایت سازنده به نشانی http://www.jonasjohn.de/lab/red.htm مراجعه نمایید.
سپس برنامه را از قسمت Download دانلود کرده و نصب نمایید. نسخه 2.1 آن تنها حجمی معادل 650 کیلوبایت دارد.

پس از دانلود فایل برنامه را نصب نموده و اجرا کنید.

اکنون دکمه Browse را زده و محل مورد نظر برای جستجو و پاکسازی را انتخاب کنید.
سپس دکمه Scan را بزنید تا محل مورد نظر شما جهت یافتن فولدرهای خالی اسکن شود.
پس از مشاهده نتایج فولدرهایی که با رنگ قرمز مشخص میشوند فولدرهای خالی هستند که قرار است حذف شوند.

اگر در میان فولدرهای خالی فولدری است که قصد دارید پاک نشود کافی است روی آن راست کلیک کرده و Protect Folder را انتخاب نمایید (once تنها همین یکبار و every time برای همیشه از این فولدر حفاظت میکند).
در پایان دکمه Delete folders را بزنید تا فولدرهای خالی پاک شوند.