مسکن در رکود مطلق/ خانه نه گران می شود نه مشتری پیدا می کند

 

اخبار اقتصادی - مسکن در رکود مطلق/ خانه نه گران می شود نه مشتری پیدا می کند

بررسی ها نشان می دهد بازار در رکود مطلق قرار دارد. براین اساس به گفته برخی مشاوران املاک تعداد، تماس های تلفنی برای اجاره خانه به ازای هر کادر آگهی در روزنامه ها به سه تماس کاهش یافته است.

 

یکی از مشاوران املاک می گوید:« برای هر کادر آگهی اجاره خانه متوسط سه تماس داریم که هر سه تماس هم یا از همکاران خودمان هستند یا اینکه قصد دارند برای سایت ها آگهی را فایل کنند.» یکی از اعضای اتحادیه مشاوران املاک نیز می گوید:« بازار در رکود مطلق است. دو سال قبل که روند افزایش قیمت ها آغاز شد، برخی از مردم نگران شدند که دیگر نتوانند خانه دار شوند و بنابراین به هر زحمتی بود اقدام به خرید می کردند ولی در حال حاضر این گروه هم در بازار حضور جدی ندارند.» به باور تحلیلگران بازار وضعیت بازار مسکن طی ماه های آینده و حداقل تا فصل بهار به همین شکل باقی می ماند چراکه هنوز نشانه های رونق در بازار دیده نشده است.

حسام عقبای رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز پیش بینی کرده است که وضعیت بازار مسکن تا تیرماه سال آینده به همین شکل باقی بماند و حداقل رشد قیمتی در بازار رخ ندهد. او می گوید:« با سیر کاهش تورم که در سال 93 در کشور آغاز شده و ادامه دارد، پیش‌بینی می‌شود تا تیرماه سال آینده، ثبات قیمت ها در بازار مسکن ادامه داشته باشد و پس از آن نیز احتمال هر گونه سونامی قیمت مسکن در نتیجه موفقیت آمیز بودن مذاکرات سیاسی را رد می کنم.

 

در مجموع مناقشات، مذاکرات و تفاهم های سیاسی اثر مستقیم بر بازار مسکن ندارد و با از بین رفتن جو سوداگری در بازار مسکن و افزایش عرضه واحدهای مسکونی، تعادل عرضه و تقاضا به افزایش حجم معاملات همزمان با ثبات قیمت ها کمک خواهد کرد. امیدورام با پایان جو روانی هفته های گذشته که برخی متعاملان تا روشن شدن نتیجه نهایی مذاکرات معاملات مسکن خود را به تعویق انداخته بودند، رونق مورد انتظار به بازار مسکن بازگردد.» بررسی های وزارت مسکن نشان می دهد طی یک سال گذشته قیمت مسکن 12.4 درصد رشد داشته است.

البته این درحالی است که روند رشد قیمت نسبت به سال‌های گذشته کند بود. چراکه متوسط قیمت مسکن در سال91 با جهش 31.7درصدی از یک‌میلیون‌و440هزار تومان در سال 1390 به یک‌میلیون‌و897هزار تومان در سال91 رسید.

با این وجود بررسی ها نشان طی پنج ماه نخست سال جاری روند صدور پروانه های ساختمانی 35 درصد کاهش یافته است. پیش از این نیز اعلام شده بود که 40 درصد پروانه های ساختمانی صادر شده در سال 1392 به مرحله ساخت نرسیده اند. از سوی دیگر سرمایه گذاری در بخش مسکن مسکونی تنها 8 درصد رشد داشته است. همگی آمارها تایید می کند وضعیت بازار به سمت مطلوبی نمی رود چراکه هفته گذشته و پس از یک دوره افزایش حتی قیمت اوراق حق تقدم خرید وام مسکن نیز در فرابورس 3.6 درصد کاهش پیدا کرد. در «نماگر شماره 76 بانک مرکزی» نشان داده شده: در فصل بهار امسال دو شاخص اصلی تورم در صنعت ساختمانی به روند نزولی خود که از ابتدای سال 92 آغاز شده، ادامه داده‌اند.

 

بر این اساس، برای نخستین بار در 10 فصل اخیر، شاخص تورم نقطه‌به‌نقطه «بهای تولیدکننده مصالح ساختمانی» منفی شده است و با ثبت رقم 516.2، معادل 0.2 درصد پایین‌تر از بهار 92 قرار گرفته است. این شاخص از نقطه اوج خود در پاییز 91 (68.5 درصد) طی شش فصل پیاپی نزولی بوده و زمستان پارسال هم تنها 2.9 درصد رشد نسبت به زمستان 91 را به ثبت رسانده بود.

 

البته شاخص «بهای خدمات ساختمانی» هم بنای كاهش قیمت گذاشت و از 46 درصد در بهار 92 به 22.7 درصد در بهار 93 رسیده است. در كنار این آمارها، هفته گذشته، معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی با انتشار نتایج آماری از اوضاع کشوری مسکن، متوسط قیمت آپارتمان‌های معامله شده در 31 شهر اصلی در نیمه اول سال93 را منتشر کرد. براساس این اطلاعات، در شش ماه اول سال 93، پایتخت به آرامش و ثبات نسبی رسیده و حتی در مقایسه با سایر شهرهای اصلی کشور -مراکز استان‌ها- رکورد «کمترین رشد قیمت» را هم در اختیار گرفته است. این در حالی است كه میانگین قیمت مسكن های پایتخت، سال 92، 30 درصد افزایش پیدا كرده بود و حتی سال 91، تجربه 50 درصد رشد را داشته است.

طبق آمار معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، قیمت مسکن در شهر تهران طی نیمه اول امسال، معادل 4.8 درصد نسبت به متوسط سال 92 افزایش پیدا کرده، در حالی که متوسط قیمت کشوری در این مدت، 12.4 درصد رشد داشته است. همین طور در مقابل تهران، شهرکرد مرکز استان چهارمحال و بختیاری، بیشترین نرخ رشد قیمت در بازار مسکن را تجربه کرده طوری که ارزش خانه‌هایی که در نیمه اول امسال در این شهر، معامله شدند 31.9 درصد نسبت به میانگین ‌سال92، افزایش قیمت داشته‌اند. بعد از شهرکرد، رتبه دوم به بندرعباس با رشد قیمت 29.6 درصد رسیده است.

همین طور براساس گزارش معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، تهران، اصفهان، شیراز، همدان و اراک پنج شهر گران به لحاظ بیشترین قیمت مسکن در كشور هستند. در مقابل آنها هم ارزانترین شهرها، ایلام، بیرجند، خرم‌آباد، یاسوج و زاهدان قرار دارند.

براساس اطلاعات معاونت مسکن، میانگین قیمت آپارتمان در کل کشور از متری 2.5 میلیون در ‌سال92 به 2.8 میلیون در نیمه اول93 رسیده که 12.4 درصد افزایش نشان می‌دهد. این میزان رشد در مقایسه با افزایش 31.7 درصدی قیمت در سال ‌92، بیانگر «افت شتاب قیمت مسکن در سطح کشور در سال93» است.

در صورتی که وضعیت بازار مسکن به همین شکل باقی بماند، احتمال انتقال سرمایه انبوه سازان از این صنعت به بازارهای دیگر وجود دارد. کارشناسانی مانند بیت الله ستاریان و مهدی تقوی اقتصاددان براین باورند که با توجه به وضعیت قدرت خرید شهروندان، امکان بهبود وضعیت بازار مسکن وجود ندارد. در حال حاضر 22 درصد جمعیت ایران را اجاره نشین ها تشکیل می دهند. براین اساس این گروه حداقل به عنوان متقاضیان بازار به شمار می آیند.

اخبار اقتصادی - خبرآنلاین

 

ویدیو مرتبط :
گزارش با موضوع رکود مسکن و زیان های آن

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

مسکن گران می شود یا نمی شود؟مردم خانه بخرند یا نخرند؟/ امروز وفردای بازارمسکن

مسکن گران می شود یا نمی شود؟مردم خانه بخرند یا نخرند؟/ امروز وفردای بازارمسکن

هفته نامه تجارت فردا گزارش اصلی این هفته خود را به بررسی تحولات بازار مسکن وپیش بینی آینده این بازار اختصاص داده است.

 

دراین مجموعه طولانی با کارشناسان وصاحب نظران اقتصاد مسکن گفت وگو شده اما شاخص ترین مطلب این مجموعه،گفت وگو با حسین عبده تبریزی است که درآن،نکات قابل توجهی در مورد وضعیت امروز وفردای بازار مسکن مطرح کرده است.

رشته تخصصی حسین عبده تبریزی حوزه مالی است، اما علاقه‌اش کار در حوزه‌های مالی، املاك و مستغلات است. به همین دلیل در شركت‌های انبوه‌سازی متعدد مدیر بوده است؛ از جمله اقدامات خود را افزایش سقف اعتبارات مسكن می‌داند.

تا قبل از سال 80 سقف اعتبارات مسکن در بانك مسكن به رقم پنج میلیون تومان محدود می‌شد، عبده در سال 1380 و زمانی که در بانک اقتصاد نوین بود این سقف را به 50 میلیون تومان رساند؛ وقتی به بورس رفت از دلبستگی خود به مسکن غافل نشد تا پایش به مدیریت بورس رسید، اولین شركت ساختمانی را در بورس پذیرش كرد. 

میدان علاقه وی فقط به حوزه‌های مالی مسکن محدود نمی‌شود. طراحی ابزارها و نهادهای جدید در حوزه زمین و مسكن از دیگر دلبستگی‌های اوست. او با توجه به این علاقه و دلبستگی‌ها به تحلیل روندهای بازار مسکن و سمت و سوهای آن پرداخته است.

محوریت گفت و گو بر مسیر حرکتی مسکن در روزهای مانده از سال جاری بود. در کنار این علامت سوال بزرگ این روزها ایستگاه بعدی حجم کلان نقدینگی است.

از عبده سوال شد با توجه به رکوردشکنی‌های نقدینگی آیا پول‌های تزریق‌شده به اقتصاد کماکان در تاروپود بازار ارز و طلا حرکت می‌کند یا با دل کندن از این بازار مسکن را برای سکنی می‌گزیند. این صاحب نظر معتقد است: الگوی قیمتی مسكن تغییر كرده است. او در بیان دلایل این تغییر تحلیل‌های منحصر به خود را دارد. عبده در گفت‌و‌گوی خود با بررسی احتمال حرکت نقدینگی به سوی بازار مسکن وظایف در این شرایط را نیز شرح داده است

خلاصه این گفت وگو به شرح زیر است:

* در چند ماه گذشته چندین رویه تازه در بازار مسکن به ویژه بعد از بالا رفتن قیمت ارز، قابل ‌مشاهده است. اول آنکه بخشی از تقاضاهای مصرفی مسکن که به سمت بازار ارز و طلا رفته بود؛ می‌تواند به بخش مسکن برگردد و طرف تقاضا را تقویت کند.

* تقاضاهای پس‌اندازی املاک و مستغلات هم که به سمت طلا و ارز رفته بود، حالا می‌تواند به بخش مسکن برگردد و طرف تقاضا را تقویت کند.

* روند قابل ‌ملاحظه دیگر در چند ماه گذشته به بازار معاملات مسکن مربوط می‌شود که منجر به نقد شدن معاملات شده است. با توجه به افزایش قیمت ارز و طلا، و عدم تثبیت قیمت آنها در دامنه‌ای معین، اقتصاد تا حد زیادی دلاریزه شده است. این پدیده در بازار مسکن نیز اثر خود را گذاشته است.

* در حال حاضر کمتر تولیدکننده مصالح آماده است تا اجناس خود را نسیه بفروشد. به همان سیاق، انبوه‌سازان نیز دیگر آماده پیش‌فروش (مثلاً با دریافت پیش‌پرداخت، بخواهند مسکن را به اقساط 30‌ماهه و در طول دوره ساخت بفروشند) نیستند چون نگران قیمت‌های تمام‌شده‌اند.

شکاف زمانی (lag) پیدا شده است. از طرفی دیگر انبوه‌سازان تولیدات خود را عرضه نمی‌کنند (فروشنده کم شده است). تولیدکنندگان مصالح نیز، به ویژه آنهایی که به واردات مواد اولیه وابسته‌اند، قیمت نمی‌دهند. مجموعه این عوامل به ویژه نقد شدن معاملات سرعت و شتاب معاملات را کند و تعداد معاملات را کاهش داده است.

* سرامیک و کاشی‌سازان ایرانی حالا دیگر می‌توانند با تولیدکننده چینی هم رقابت کنند، اما با بالا رفتن قیمت‌ها، حجم سرمایه در گردش مورد نیاز افزایش یافته است. به ویژه در مورد ورود مواد اولیه از خارج، چون گشایش‌های اعتباری نیز وجود ندارد و پرداخت‌ها به شکل انتقال نقدی (TT) است، سرمایه ‌در گردش مورد نیاز به شدت افزایش یافته است.

* برای خرید تاسیساتی چون آسانسور و پله‌برقی که قیمت‌هایشان سه برابر شده، نقدینگی می‌خواهند و کم‌تر بانکی در دسترس است که این سرمایه ‌در گردش را به آنها بدهد.

* با افزایش قیمت‌ها، قدر مطلق‌ها هم خیلی بزرگ شده است. به عنوان مثال در بخش مسکن ارزان‌قیمت، هر یک مترمربع آپارتمان نوساز در پردیس بومهن در شروع سال جاری حدود یک تا یک میلیون و 80 هزار تومان بود. این واحد اکنون متری یک میلیون و 800 هزار تومان پیش‌فروش می‌شود.

* شاهد هستیم که قدر مطلق مبلغی که خانوار باید وارد معامله کند، به شدت افزایش یافته است. از طرفی دیگر هم پرداخت پیش‌قسط یا اقساطی که دو برابر شده، کاری دشوار شده است.

* مردم از خرید خانه دوم (خانه ییلاقی) عاجز شده‌اند چون بالا رفتن قیمت‌ها، قدرت طبقه متوسط را برای خرید خانه ییلاقی کاهش داده است.

* زمین در مناطق ییلاقی اطراف تهران (دماوند، طالقان، کوهسار، باغ‌های هشتگرد و...) هم بالا نرفته است و شاید این قاعده در مورد شهرهای بزرگ دیگر هم صادق باشد. می‌بینیم که قدرت خریدی برای خانه‌های دوم (ییلاقی) باقی نمانده است.

* اکنون دیگر تمام مناطق شمالی کشور به مناطق ییلاقی و تفریحی بدل شده است. دیگر کمتر اثری از زمین کشاورزی در مازندران می‌بینید. در اطراف شهرهای بزرگ هم اراضی قابل تبدیل به باغ و واحدهای ویلایی بزرگ فراوان است.

* فکر نمی‌کنم قیمت یک متر مربع زمین باغی مثلاً در ده مهرآباد رودهن، آب سرد دماوند، یا کردان کرج نسبت به سه سال قبل، خیلی تغییر کرده باشد. پس در واقع می‌توان گفت در عین اینکه قدرت خرید کاهش یافته عرضه هم زیاد شده است.

* بازار اجاره، بازار مستغلات را غنا می‌بخشد. بسیاری از افراد که برای مشاغل مختلف مکان‌هایی را برای سکنی برمی‌گزینند، نیازی ندارند که مسکن خود را خریداری کنند و بعداً بفروشند.

* علت ضعف این بازار در ایران و کشورهای در حال توسعه تورم است. در چنین کشورهایی، خانه ملکی به خانوارها امنیت می‌بخشد و این طور تلقی می‌شود که گویی سپری برای مقابله با تورم دارند و می‌توانند ارزش پول خود را حفظ کنند؛ اما در کشورهایی که تورم ندارند، عمدتاً بین خرید خانه و اجاره آن تفاوتی نیست. در بسیاری از کشورهای اروپایی چنین است.

* بین پرداخت اقساط خانه ملکی و پرداخت اجاره خانه اجاری تفاوت چندانی نیست. چنین است که در آن کشورها درصد کمتری از خانوارها واحدهای ملکی دارند.

* در ایران نیز در صورت کنترل تورم، بازار اجاره تقویت خواهد شد. در چند سال اخیر، به دلیل حبابی ‌بودن قیمت واحدهای تجاری، عمده بهره‌برداران ترجیح می‌دهند از واحدهای تجاری اجاری استفاده کنند.

* توضیح ساخت‌وسازهای گسترده در تهران، به ویژه در شمال شهر تهران، و پاره‌ای شهرهای بزرگ دیگر کار آسانی نیست. یک دلیل آن شاید کم شدن تعداد قطعات بزرگ زمین در تهران و سایر شهرهای بزرگ برای اجرای پروژه‌های بزرگ است.

* این وضعیت هم قیمت زمین را بالا برده است و هم رغبت به ساخت‌وساز را بیشتر کرده است. به نظر من دلیل عمده دیگر ساخت‌وسازها، ضعیف شدن و به تعطیلی نزدیک شدن بسیاری از صنایع و کسب‌وکارها در کشور ماست.

* اکنون نمی‌توان برای بخش املاک و مستغلات الگوی یکسانی ارائه کرد: لازم است الگوی مسکن ارزان‌قیمت از مسکن میان‌قیمت و گران‌قیمت جدا شود. عرضه و تقاضا در بخش واحدهای اداری شکل خود را دارد و در مورد واحدهای تجاری نیز منحنی‌های عرضه و تقاضا متفاوت است.

* امروز می‌بینیم که در مناطق حاشیه‌ای شهر و در مناطقی که از نظر موقعیت شهری اقتصاد ضعیف‌تری دارند، قیمت واحدهای مسکونی به واحدهای تجاری بسیار نزدیک شده است.

* بالا رفتن قیمت ارز و طلا بیش از همه به زیان شهرداری‌هاست، چرا که آنها نمی‌توانند قیمت‌های خود را بالا ببرند. متاسفانه شهرداری‌های بزرگ خود همچون بنگاه‌های اقتصادی انتفاعی عمل می‌کنند و هیچ حوزه مسوولیت عمومی و حاکمیتی برای خود قائل نیستند. به دنبال گردآوری پول به هر قیمت‌اند./خبرآنلاین