سرگردانی مسكن بر سر دو راهی

سرگردانی مسكن بر سر دو راهی

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد متقاضیان خرید مسكن به علت سردرگمی منحنی قیمت مسكن در دو راهی كاهش یا ثبات، در تصمیمشان دچار ناپایداری شده‌اند. متقاضیان، انتظار «تخلیه 10 درصدی حباب قیمت مسكن به تبعیت از ریزش سكه و دلار» را در ذهن دارند و تصمیم گرفته‌اند تا زمان تحقق آن ترجیحا از بازار خرید نكنند.

 

با همه این احوال، كارشناسان اقتصادی دو سناریو بر مبنای دو نظریه برای آینده میان مدت قیمت مسكن مطرح می‌كنند. در سناریوی اول با قبول رخداد اضافه پرش در قیمت مسكن طی سال 91، برگشت قیمت ملك پایین‌تر از سطح مورد انتظار مطرح است و در سناریوی دوم كه براساس نظریه رشد طبیعی قیمت در سال گذشته ترسیم شده، مسیر متفاوتی از سناریوی اول در نظر گرفته شده است. دلالان مسكن درباره ركود موجود از سه چالش در معاملات تابستانی سخن می‌گویند.

 

بنگاه‌های املاك درپی حركت جدید از طرف تقاضا، دوباره خلوت شد

قیمت‌مسكن در دو راهی تغییر

هم‌اكنون معاملات تابستانی با سه‌چالش عمده روبه‌رو است:

«تعیین قیمت به شیوه زنجیره‌ای»، «خروج مجدد خریدار از بازار» و «اعلام بی‌طرفی مشاوران‌املاك»

 شكل‌وشمایل بازار مسكن بعد از تحولی كه طی دو هفته بعد از پایان انتخابات ریاست‌جمهوری به خود دید، اكنون بار دیگر رنگ عوض كرده و ظاهر آن به موقعیت روزهای پیش ‌از انتخابات تغییر وضعیت داده است.

 

متقاضیان خرید مسكن در پی سردشدن حداقل 10درجه‌ای دمای قیمت در بازارهای رقیب طی روزهای اخیر، انتظار «تخلیه 10درصدی حباب قیمت مسكن به تبعیت از ریزش سكه و دلار» را در ذهن دارند و تصمیم گرفته‌اند تا زمان تحقق آن، ترجیحا از بازار خرید نكنند.

 

انتظار شكل‌گرفته در دسته خریداران مسكن دنباله همان تصوری است كه در طول بهار92 به یكباره در بازار تقویت شد و ركود معاملاتی را در این فصل به امید رونق در فصل بعد رقم زد.این دسته البته از شنبه بعد از انتخابات به‌تدریج داشت وارد بازار می‌شد تا از ثبات آنی ناشی از بهبود اولیه اوضاع سیاسی بهره‌برداری اقتصادی كند طوری كه برگشت متقاضیان مسكن به پای میز معاملات در اواخر خرداد تا حدودی توسط مشاوران‌املاك هم احساس شد. اما با شروع فصل تابستان به جای آنكه معاملات رونق طبیعی این فصل از سال را به خود بگیرد، با شوك مسری بازارهای همجوار روبه‌رو شده است.

 

مشاوران ‌املاك در تشریح آخرین وضعیت بازار طی یك هفته گذشته می‌گویند: بعد از تنها چندروز پویایی زودگذر در بنگاه‌های مسكن در پایان خرداد، شروع فصل طلایی نقل‌وانتقالات به بدشانسی برخورد كرده طوری كه خریدار مسكن دوباره نایاب شده و عدم توازن بین وجود فایل‌ فروش و نبود فایل تقاضا، معاملات تابستانی را با خطر ركود مواجه كرده است.

 

از سوی دیگر کارشناسان مسكن نیز در حال حاضر امید چندانی به بهبود دور موتور معاملات ندارند چون كه از یك‌سو احتمال كاهش قیمت در این بازار را براساس تجربه‌ای كه سال گذشته به دست آورده‌اند ضعیف ارزیابی می‌كنند و از سوی دیگر توان خریداران را به مراتب پایین‌تر از سطح فعلی قیمت‌ها می‌دانند.

 

پارسال در شرایطی كه سرتاسر سال به جز دوره‌ای كوتاه در زمستان، معاملات مسكن كم‌رمق بود و همه نقدینگی‌ها به بازارهایی غیر از ملك مهاجرت كرده بود، اما قیمت مسكن در تهران 50درصد رشد كرد و حتی در فصل‌هایی از سال91 نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه آن به 70 درصد هم رسید.

 

به همین خاطر، کارشناسان با استناد به وضعیت سال قبل، نسبت به چاره‌ساز شدن ركود، بر منحنی قیمت، كاملا تردید دارند.

به این ترتیب تا زمانی كه تكلیف مقصد جدید منحنی قیمت مسكن در دوراهی موجود – كاهش در حد آنچه اخیرا در برخی بازارها رخ داد یا تثبیت قیمت- روشن نشود، انقباض در معاملات همچنان پابرجا خواهد بود.

 

در این میان دو سناریو بر مبنای دو نظریه كارشناسان اقتصادی برای آینده میان‌مدت قیمت مسكن قابل‌تصور است. در قالب سناریوی اول اگر بپذیریم منحنی قیمت مسكن در سال گذشته همسو با رشد قیمت برخی كالاهای مصرفی و سرمایه‌ای از جمله ارز، دچار «اضافه‌پرش» شده است، در این صورت امسال احتمال دارد برگشت قیمت در برخی بازارها همچون سکه و دلار که از دو هفته گذشته شروع شده،  سطح قیمت مسكن را تا حد قابل توجهی پایین بیاورد.  اما سناریوی دوم كه براساس نظریه رشد طبیعی قیمت مسكن در سال 91 ترسیم شده است، مشروط به عدم‌ورود متغیر تازه به بازار مسكن، حالت تثبیت قیمت را برای آینده در نظر دارد.

تشدید شرایط سخت

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» بررسی‌های انجام  شده در بازار معاملات مسكن شهر تهران طی ماه‌های اخیر نشان می‌دهد: این بازار صرف‌نظر از انواع چالش‌هایی همچون رشد ناموزون قیمت یا احتكار و رشد تعداد خانه‌های خالی، با سه چالش تازه شناسایی‌شده روبه‌رو است.

چالش اول، حاضر نشدن مشاوران‌املاك در نقش واقعی‌ «دلال» در برخورد با طرف فروش است.

مشاوران‌املاك به محض مراجعه فروشنده و اعلام تقاضای او برای فروش یك واحد مسكونی، پیش‌از آنكه درباره مشخصات واحد، سوال كنند یك‌راست نظر مالك را بابت قیمت‌فروش جویا می‌شوند و هر نرخی را كه او تعیین كند در فایل فروش آن واحد درج می‌كنند.

 

این در حالی است كه نقش دلال یا واسطه‌گر در بازار مسكن، نزدیك‌كردن خواسته‌های طرفین معامله به یکدیگر از طریق اعمال نفوذ بر شیوه قیمت‌گذاری طرف فروش است.

وظیفه اصلی مشاوران‌املاك در جریان اجرای مسوولیت بازاریابی برای متقاضیان خرید و متقاضیان فروش، ابتدا كشف‌قیمت و سپس تنظیم آن در سطح بهینه و مابین قیمت پیشنهادی فروشنده و توان ریالی خریدار است.

 

اما این وظیفه در تعداد زیادی از بنگاه‌‌های املاك از ناحیه مشاوران‌املاك كم‌ سن‌وسال اصلا رعایت نمی‌شود طوری كه در غیاب آن، چون كه دو طرف معامله نمی‌توانند از بابت قیمت به نقطه‌اشتراك برسند، در نتیجه انجام معامله نیز اتفاق نمی‌افتد.

 

برخی مشاوران‌املاك سالخورده در این‌باره معتقدند: مالكان آپارتمان‌های فروشی از مدل «تعیین زنجیره‌ای قیمت» استفاده می‌كنند به این صورت كه هر فروشنده برحسب اینكه واحد جدید را با چه قیمتی قرار است خریداری كند و در واقع فروشنده بالادست او چه نرخی برای فروش تعیین كرده است، قیمت واحد خود را محاسبه و به دلالاعلام می‌كند. 

 

در این میان چنانچه در یك بنگاه با قیمت پیشنهادی فروشنده مخالفت كارشناسی صورت بگیرد و نظر دلال با توجه به شناخت او از سطح عرف قیمت‌های منطقه، رقم پایین‌تری باشد، فروشنده بدون قبول نرخ مدنظر بنگاه، به بنگاه مجاور مراجعه می‌كند و از آنجا كه تعداد بنگا‌ه‌های املاك در هر محله‌ تهران زیاد از حد است، رقابت بین دلالان عملا به نفع فروشنده‌ها تمام می‌شود.

 

به این ترتیب چالش اول كه در واقع اعلام موضع بی‌طرفی مشاوران‌املاك در تعیین قیمت مسكن است به نوعی در بروز چالش دوم یعنی استفاده طرف فروش از مدل زنجیره‌ای برای تعیین قیمت، ریشه دارد. این وضعیت موجب شده قیمت آپارتمان‌های فروشی به جای آنكه براساس ارزش واقعی و منبعث از كیفیت و كمیت مصالح بكاررفته در آن، تعیین شود مطابق نیاز مالی فروشنده تعیین می‌شود.

 

چالش سوم نیز رخداد اخیر در بازار است كه به واسطه آن متقاضیان خرید از بازار خارج شد‌ه‌ا‌ند. در این شرایط تنها عاملی كه می‌تواند به از سرگیری معاملات مسكن منجر شود، تغییر مسیر نوسان قیمت مسكن از حالت كنونی به شیب نزولی است./دنیای اقتصاد

 

 

 

 

ویدیو مرتبط :
نیکلاس کیج؛ بر سر دو راهی!

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

راهی برای ترمیم طاسی سر