دو تصمیم جدید برای بازار مسكن

 

 

 

با تصمیم دولت، عایدی حاصل از تشكیل بازار «رهن ثانویه مسكن» به جای تزریق به حوزه خرید ملك، نصیب سازنده‌ها می‌شود. بر این اساس بانك‌های مسكن و ملی هر كدام موظف شده‌اند به ترتیب معادل ۵۰۰ میلیارد و ۱۰۰۰ میلیارد تومان از وثیقه‌های ملكی وام‌گیرنده‌ها را با موسسات مالی نقد حال كرده و منابع حاصل را در قالب تسهیلات ساخت در اختیار انبوه‌سازان قرار دهند. در تصمیمی دیگر، دیروز اعلام شد كه بانك‌ها به‌خاطر آنچه «ارائه غیررسمی وام خرید به برخی افراد» عنوان شده، از دولت هشدار گرفته‌اند.

 

 

● جزئیات جدید از «بازار رهن ثانویه» و «صندوق زمین و ساختمان» تشریح شد

 

با تصمیم دولت، عایدی حاصل از تشكیل بازار «رهن ثانویه مسكن» به جای تزریق به حوزه خرید ملك، نصیب سازنده‌ها می‌شود. بر این اساس بانك‌های مسكن و ملی هر كدام موظف شده‌اند به ترتیب معادل ۵۰۰ میلیارد و ۱۰۰۰ میلیارد تومان از وثیقه‌های ملكی وام‌گیرنده‌ها را با موسسات مالی نقد حال كرده و منابع حاصل را در قالب تسهیلات ساخت در اختیار انبوه‌سازان قرار دهند. هرچند این ۱۵۰۰ میلیارد تومان، از محل وام‌هایی كه بانك‌ها پیش‌تر برای خرید مسكن پرداخت كرده‌اند، تامین خواهد شد، اما استفاده مجدد آن برای خرید مسكن ممنوع است و باید فقط به سازنده‌ها پرداخت شود.

 

در همین باره منوچهر خواجه‌دلویی، معاون وقت وزیر مسكن با اشاره به اینكه دولت برای افزایش حجم ساخت‌وساز در كشور، ابزارهای جدید تامین مالی در نظر گرفته است، به «دنیای اقتصاد» گفت: هم‌اكنون وزارت اقتصاد آیین‌نامه نحوه رهن ثانویه مسكن را تدوین كرده كه به‌زودی برای تصویب نهایی در شورای عالی مسكن بررسی می‌شود.

 

خواجه‌دلویی تصریح كرد: منابع حاصل از تشكیل رهن ثانویه فقط برای ساخت مسكن خواهد بود. وی افزود: بانك‌های مسكن و ملی تسهیلات رهنی بلندمدتی را كه برای خرید یا ساخت پرداخت كرده‌اند، به نوعی از طریق موسسات مالی نقد حال می‌كنند و منابع قبلی مجددا آزاد شده و برای پرداخت تسهیلات جدید به سازنده‌ها در اختیار بانك قرار می‌گیرد.

 

معاون سابق وزیر مسكن تصریح كرد: موسسات مالی نیز به پشتوانه تسهیلات رهنی اولیه، اوراق مشاركت در بورس عرضه می‌كنند.

 

خواجه‌دلویی در ادامه گفت‌وگو با دنیای اقتصاد افزود: بانك مركزی با راه‌اندازی بازار رهن ثانویه موافقت كرده و سازمان بورس اوراق بهادار نیز مجوزها را برای انتشار اوراق رهنی مسكن صادر كرده است.

 

وی گفت: منابع مالی بانك مسكن با راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، ۵۰۰ میلیارد تومان افزایش خواهد یافت كه این می‌تواند برای تقویت مالی حوزه ساخت‌وساز موثر باشد.

 

وی افزود: در كشور ما در حال حاضر حدود ۳۵ درصد از سرمایه‌گذاری ریالی در ساخت‌وساز توسط بانك‌ها در قالب تسهیلات پرداخت و تامین می‌شود.

 

 

● سرنوشت آمریكایی در انتظار بازار رهن ثانویه؟

 

خواجه‌دلویی درباره احتمال تكرار حادثه بحران وام مسكن آمریكا برای بازار رهن ثانویه مسكن در ایران، چنین گفت: مقایسه بازار مسكن ایران و آمریكا از اساس نادرست است. در آمریكا حجم گردش مالی در بخش تامین وام مسكن سالانه ۴۰۰ میلیارد دلار است كه این رقم بزرگی است. در این كشور بانك‌ها و موسسات مالی بی‌محابا وام مسكن بعضا تا ۱۲۰ درصد ارزش ملك پرداخت می‌كنند كه افراد با این وام علاوه‌بر خرید مسكن می‌توانند تجهیزات داخل ملك را هم خریداری كنند.

 

این شیوه تامین مالی مسكن موجب شد به محض كاهش قیمت‌ها، افراد به جای پرداخت اقساط تصمیم بگیرند ملك در رهن بانك را واگذار كنند؛ چون ارزش ملك كمتر از ارزش وام شده بود، اما در كشور ما تسهیلات حاصل از رهن ثانویه قرار است برای ساخت مصرف شود، ضمن اینكه تسهیلات مسكن در ایران همواره كم‌سوخت‌ترین و كم‌ریسك‌ترین تسهیلات بانكی بوده است و علت آن هم این است كه وثیقه تسهیلات، خود ملك است.

 

 

● معارض در صندوق زمین و ساختمان

 

اوایل امسال بعد از تاخیر چند ماهه دولت در تشكیل صندوق زمین و ساختمان، اولین صندوق تحت‌عنوان صندوق زمین و ساختمان چشمه با حضور وزیر مسكن، وزیر اقتصاد و رییس‌كل بانك مركزی افتتاح شد تا ۴ ماه بعد از آن، مردم بتوانند از طریق خرید سهام در بورس، در ساخت پروژه ۷۸۲ واحدی كه این صندوق موظف به ساخت آن شده، شریك شوند.

 

اكنون ۱۰ ماه از زمان افتتاح صندوق چشمه می‌گذرد، اما مسوولان از عدم‌انتشار فراخوان برای مشاركت مردم در این صندوق به دلیل پیدا شدن معارض خبر داده است. خواجه‌دلویی در این باره به دنیای اقتصاد گفت: زمینی را كه سازمان مسكن استان تهران به صندوق چشمه اختصاص داده بود، دارای معارض است و مقرر شده پس‌از رفع معارض، بلافاصله فراخوان آن اعلام شود.

 

صندوق چشمه اردیبهشت امسال بدون پیش‌زمینه خبری، ناگهان در مراسمی افتتاح شد. این صندوق قرار است پروژه‌ای به ارزش ۱۰۵ میلیارد تومان در زمینی به مساحت ۳۵ هزار متر مربع در منطقه ۲۲ بسازد. این صندوق اجازه دارد معادل ۳۰ میلیارد تومان از ارزش این پروژه را برای مشاركت مردمی در بورس اوراق بهادار اعلام پذیرش سهام دهد كه هنوز این اتفاق نیفتاده است.

 

تشكیل صندوق زمین و ساختمان خرداد سال ۸۷ در قالب قانون ساماندهی مسكن توسط رییس‌جمهور ابلاغ شد و از آن تاریخ تاكنون بازار مسكن منتظر تاسیس این صندوق‌ است.

 

صندوق زمین و ساختمان می‌تواند سرمایه‌های خرد مردمی را برای ساخت مجتمع‌های بزرگ مسكونی تجمیع كند و سپس افراد را به نسبت سهم آورده‌شان در پروژه شریك و از سود آن منتفع كند.

 

 

● شورای‌عالی مسكن به بانك‌ها هشدار داد

 

شورای‌عالی مسكن بار دیگر بر ممنوعیت پرداخت تسهیلات خرید مسكن تاكید كرد، اما این بار بانك‌ها به‌خاطر آنچه «ارائه غیررسمی وام خرید به برخی افراد» عنوان شده، از دولت هشدار گرفته‌اند. هم‌اكنون بانك‌های دولتی و خصوصی در حالی كه طبق مصوبه سال ۸۷ دولت اجازه پرداخت تسهیلات خرید مسكن‌ را ندارند، به گونه‌ دیگری رفتار می‌كنند و به كارمندان خود از ۱۵ تا ۷۰ میلیون تومان تحت‌عنوان كمك‌هزینه خرید مسكن ارائه می‌كنند. از سوی دیگر در بازار غیررسمی وام همه نوع تسهیلات خرید- تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان- موجود است و واسطه‌ها به‌خاطر ارتباطی كه با بانك‌ها دارند، این وام‌ها را به قیمت‌های كلان در اختیار خریداران مسكن قرار می‌دهند.

 

شورای‌عالی مسكن برای مقابله با این رفتار بانك‌ها شنبه‌شب به ریاست محمود احمدی‌نژاد تشكیل جلسه داد و تاكید كرد كلیه بانك‌های دولتی و خصوصی اجازه پرداخت تسهیلات خرید مسكن به هر شكلی را ندارند. به این ترتیب چنانچه پیگیری‌های لازم توسط مقامات بانك‌مركزی برای تحقق این مصوبه شورای‌عالی مسكن انجام شود، منافذ بانك‌ها در پرداخت تسهیلات خرید مسكن بسته خواهد شد.

 

این در حالی است كه هم‌اكنون بانك‌ها به ظاهر تسهیلات خرید مسكن ارائه نمی‌دهند، اما در واقعیت این تسهیلات در بازار غیررسمی به افراد فروخته می‌شود. دولت بعد از بحران قیمت مسكن در سال ۸۶، وام خرید را عامل تحریك قیمت‌ تشخیص داد و برای مقابله با رشد قیمت مسكن، ممنوعیت پرداخت تسهیلات را تصویب كرد.

 

ویدیو مرتبط :
‫تصمیم دارم رابطه‌ام را ظرف یکی دو روز آینده تمام کنم ولی می‌ترسم عجولانه تصمیم گرفته باشم‬‎

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

بحران تازه عازم بازار مسكن دبی

 

ورشكستگی سرمایه‌گذاران خارجی در ارتفاع یك كیلومتری از آسمان دبی . . .

 

 

دولت دبی امیدوار بود با بهره‌برداری پرهزینه از برج دبی - بزرگ‌ترین برج چند منظوره دنیا - نگاه منفی سرمایه‌گذاران خارجی به پروژه‌های در حال ساخت این امیرنشین را منحرف كند، اما ماجرای «استقراض پنهان» از دولت ابوظبی برای تكمیل برج دبی كه به واسطه تغییر نام این برج از «دبی» به «خلیفه» فاش شد، یك بار دیگر انگیزه پیش‌بینی‌‌های منفی درباره بازار مسكن دبی را برانگیخت تا جایی كه موسسه تحقیقات و پیش‌بینی‌های اقتصادی كشورهای عربی سه روز بعد از افتتاح برج خلیفه اعلام كرد: ارزش بازار مسكن دبی در سال ۲۰۱۰ میلادی با كاهش ۳۰ درصدی قیمت آپارتمان و ویلا، سقوط خواهد كرد.همزمان با این پیش‌بینی، خبر رسیده كه اختلاف جدی بین پیش‌خریداران و مالك برج خلیفه درگرفته است به طوری كه پیش‌خریداران خواستار دریافت غرامت ناشی از افت ارزش آپارتمان‌ها شده‌اند.

 

از سوی دیگر یك كارشناس اقتصاد مسكن در امارات با بیان اینكه، برج خلیفه مشكلات تازه‌تری برای امیرنشین دبی به همراه دارد، به شبكه تلویزیونی سی.ان.ان گفت: برخی از واحدهای تجاری و مسكونی این برج در سال ۲۰۰۴ كه روزهای طلایی سرمایه‌گذاری در بازار مسكن دبی به شمار می‌آمد، پیش‌فروش شد و اكنون، پیش‌خریداران خواستار دریافت غرامت بابت كاهش شدید قیمت واحدها شده‌اند. این در حالی است كه پیش‌خریداران آپارتمان‌های طبقات بالای ۸۰۰ متر این برج، خود را «ورشكسته» توصیف می‌كنند.

 

برج دبی ماه‌ها پیش با پاسخ مثبت حاكم ابوظبی به دولت دبی برای تكمیل این برج، قرار بود تغییر نام دهد و سرانجام دوشنبه گذشته نام شیخ خلیفه بن‌زاید آل نهیان به عنوان نام جدید برج دبی تعیین شد.

 

برج خلیفه كه توسط دبی‌ورلد بزرگ‌ترین شركت سرمایه‌گذاری ساختمانی امارات و دو زیر مجموعه‌اش- امار و نخیل- ساخته شده بیش از ۵/۱ میلیارد دلار هزینه دربرداشته است.دولت ابوظبی بعد از اعلام ورشكستگی دبی‌ورلد و بدهی نزدیك به ۱۰۰ میلیارد دلاری دبی به موسسات مالی خارجی‌، برای كمك به تكمیل برج خلیفه اعلام آمادگی كرد.

 

گفته می‌شود مهم‌ترین دلیل ورشكستگی دبی‌ورلد، كاهش بی‌سابقه قیمت مسكن در دبی در سال ۲۰۰۹ بوده است.

 

سال گذشته ارزش بازار مسكن در امیرنشین دبی، ۵۰ درصد افت كرد.اكنون امار یكی از سازنده‌های برج خلیفه امیدوار است با فروش آپارتمان‌ها و مراكز تجاری این برج، بدهی دولت ابوظبی را بپردازد.

 

 

● پایان الگوی قرض‌بگیر و بسازدر دبی

 

دبی شهر رویاهای بربادرفته اعراب، این روزها سعی می‌کند به دنیا نشان دهد که همه چیز مرتب است و بحرانی در کار نبوده و نیست.

 

آنچه برای این کار به کمک دبی آمده، افتتاح بلندترین ساختمان جهان در این شهر است که ابتدا برج دبی نام داشت و اکنون برج خلیفه لقب گرفته‌است. اما این بلندترین سازه جهان که بیش از ۸۰۰ متر ارتفاع دارد را باید بدهکارترین سازه جهان هم نامید.

 

دبی اکنون یکی از بدهکارترین شهرهای جهان است. اگر ابوظبی، امارت کناری آن و برادر بزرگ‌تر در میان امارات عربی، بدهی چند میلیارد دلاری دبی را تقبل نمی‌کرد، اکنون دبی ورشکسته به خاک سیاه نشسته بود.

 

برج دبی در روز افتتاحیه به برج خلیفه تغییر نام داد. دلیل این تغییر نام هم آن است که اکنون این برج دیگر به دبی تعلق ندارد بلکه متعلق به ابوظبی است و به همین خاطر به نام خلیفه ابوظبی نام‌گذاری شده‌است.

 

شیخ محمد بن راشد آل مکتوم امیر ۶۰ ساله دبی که با بیم و امید شاهد مراسم باشکوه افتتاح این سازه و محوطه ۲۰ میلیارد دلاری اطرافش بود، امیدوار است که با این برج بتواند دوباره اعتماد سرمایه‌گذاران بین‌المللی را جلب کند و بخشی از موقعیت گذشته این بندر تجاری و تفریحی را بازگرداند، اما ضر‌ب‌آهنگ بازارهای سهام امارات نشان می‌دهد که جهان با وجود نگاهی از روی حیرت و تحسین به این سازه و مراسم افتتاح آن، شوکی را که دو ماه پیش به دبی وارد شد هنوز فراموش نکرده است.

 

در ماه نوامبر سال ۲۰۰۹ اعلام شد که شرکت دبی‌ورلد که شرکت دولتی صاحب و سازنده سازه‌های عظیم دبی مانند همین برج و البته پروژه نخل است، توان بازپرداخت بدهی‌های خود را ندارد.

 

به این ترتیب الگوی اقتصادی که دبی بر اساس آن اینچنین رشد کرده بود و تحلیلگران نام آن را الگوی قرض بگیر و بساز نام گذاشته‌اند، دچار شکست سختی شده‌است.

 

اکنون دبی که تا همین اواخر فخر اقتصادی جهان عرب بود، به الگوی شکست‌خورده این بخش از جهان تبدیل شده‌است.

 

 

 

● امیدها به برج از دست رفته

تنها چند ساعت از افتتاح برج دبی نگذشته بود که موسسه تحقیقات و پیش‌بینی کشورهای عربی در امارات اعلام کرد، قیمت مسکن در دبی در سال ۲۰۱۰ تا ۳۰ درصد دیگر هم کاهش خواهد یافت. این قیمت‌ها در سال میلادی گذشته یعنی در سال ۲۰۰۹ تا ۵۰ درصد کاهش یافته بود. اما این اخبار و حتی بدهی ۸۰ میلیارد دلاری دبی مانع از آن نشد که از شکوه مراسم افتتاح برج دبی با ۱۰ هزار مورد آتش‌بازی کاسته شود. به ویژه آنکه این مراسم همزمان شد با جشن چهارمین سالگرد حکومت شیخ محمد در دبی.

 

با این حال شیخ محمد پنجمین سال حکومت خود را در دبی در حالی آغاز می‌کند که اکنون دیگر مانند سال‌های گذشته استقلال و محبوبیت ندارد و حالا بدهکار ابوظبی است.

 

او در مقابل پرداخت بدهی‌اش نه تنها مجبور شد بخشی از دارایی‌های باشکوه و قیمتی‌اش را واگذار کند، بلکه اکنون استقلالش را هم واگذارده است.

 

او رویای تبدیل کردن دبی به معادل کوچکتر نیویورک، لندن و هنگ‌کنگ را داشت. ساخت برج بلند دبی هم با همین هدف آغاز شد.

 

شرکت امار سازنده این برج، امیدوار است که با شروع فروش نهایی واحدهای برج و محوطه اطراف آن، درآمدهای این شرکت به بیش از یک میلیارد دلار برسد.

 

 

 

● واحدهای برج خلیفه متری یك میلیون دلار

 

قیمت یک واحد یک اتاقه در قسمت‌های بالایی این برج به ازای هر متر مربع ۲۸ هزار دلار است. البته این قیمت اولیه نیست و ممکن است رقم واقعی از این هم بیشتر باشد. بعضی گزارش‌ها حاکی از آن است که قیمت هر مترمربع از واحدهای فوقانی این برج ممکن است به متری یک میلیون دلار هم برسد.

 

ساخت این برج ۲۰۰ طبقه ، بیش از ۵/۱ میلیارد دلار و ۲۰ میلیون نفر- ساعت برای نخیل هزینه داشت.

 

از طبقه ۱۲۴ به بالاتر و در صورت صاف بودن هوا، ساکنان می‌توانند تا ۸۰ کیلومتر آن طرف‌تر را ببینند. برج خلیفه ۱۰۴۴ واحد آپارتمانی دارد كه ۱۶۵ واحد آن مسكونی است.

 

 

● مشكلات برج مغروض

 

واقعیت آن است که بدهی مستقیم و غیربانکی دبی رقمی کمتر از ۷/۱۸ میلیارد دلار است. این رقم معادل نیمی از تولید ناخالص داخلی دبی است. اما این رقم بدهی در دنیای عرب نادر است.

 

بدهی عربستان ۲۴ درصد تولید ناخالص داخلی‌اش است. البته در شرایط کنونی بحران اقتصادی، بدهی آمریکا ۶۰ درصد تولید ناخالص داخلی و فرانسه ۶۴ درصد است. اما در دبی در طول سال‌های اخیر ساخت‌وسازها و سرمایه‌گذاری‌هایی شد که مبنای همه آنها بدهی و قرض است.

 

به همین دلیل بر اساس بعضی روایات اکنون کل بدهی‌های این شهر به ۱۰۰ میلیارد دلار می‌رسد.

 

تغییر نام برج دبی در روز افتتاحیه آن که باعث حیرت بسیاری در داخل و خارج دبی شد، نشان می‌دهد که این برج بیش از آنکه نماد شکوه و جلال دبی باشد نشانه از بین رفتن استقلال این شهر و وابستگی آن به برادر بزرگ‌ترش است.

 

۵ سال پیش وقتی طرح ساخت این برج آغاز شد، هیاهوی بسیاری به همراه داشت و تصور می‌شد که امتیاز نهایی دبی نسبت به کلیه شهرهای لوکس جهان باشد. اما اکنون که این برج افتتاح شده چنین تصوری هم بر باد رفته‌است. اما دلیل بر باد رفتن چنین تصوری فقط این نیست که برج دبی یا برج خلیفه، در دوران رکود و بحران اقتصادی افتتاح شده است.

 

برج پتروناس مالزی یا حتی امپایراستیت نیویورک هم در چنین دورانی در دهه‌های گذشته افتتاح شد. دلیل اصلی آن است که اکنون که قرار است این برج به بهره‌برداری برسد مشکلات آن تازه بروز کرده است.

 

جیم کرین نویسنده کتاب دبی شهر طلا و رویای سرمایه‌داری، در گفت‌وگویی با سی‌ان‌ان در این‌باره می‌گوید: وقتی خوب به این برج نگاه کنید می‌بینید که ایده ساخت آن واقعا ایده بدی بوده است. این برج به اندازه کل شهر دبی برق و انرژی مصرف می‌کند.

 

هر بار که سیفون دستشویی‌های طبقات فوقانی این برج کشیده شود، آب باید با قدرت و انرژی که بسیار هزینه‌بر است چند صدمتر به سمت آسمان پمپاژ شود.

 

اکثر کسانی که واحدهای این برج را از سال ۲۰۰۴ پیش‌خرید کرده بودند، به قیمت گزاف آن دوران که دوران رونق اقتصادی دبی بود این خرید را انجام داده‌اند و حالا سرمایه‌شان هیچ بازگشتی نخواهد داشت. به ویژه در شهری که تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه آن بیشتر از واحدهای مسکونی است.

 

تغییر ناگهانی اسم آن هم دردسر تازه‌ای برای سرمایه‌گذاران ایجاد کرده است. همه مجسمه‌ها و تصاویر و نمادهای این برج باید تغییر کنند.

 

 

● مصادره بانكی در دبی آغاز شد

 

اجرای پرده آخر از ماجرای بدهی‌ چند ده میلیارد دلاری امیرنشین دبی به بانك‌ها و موسسات مالی خارجی، مطابق با آنچه طی دو سال گذشته در آمریكا رخ داد، آغاز شد.

 

تعدادی از بانك‌های خارجی تصمیم گرفته‌اند برای تسویه بدهی‌های پروژه‌های ساختمانی نیمه‌تعطیل در دبی، این املاك را مصادره و حراج كنند.

 

موسسه باركلی انگلیس در اولین اقدام موفق شده حكم دادگاه را برای مصادره یك پروژه مسكونی در حال ساخت در دبی به ارزش ۱۶ میلیارد دلار اخذ كند.

 

این پروژه قرار است از طریق حراج به فروش برسد تا اصل بدهی مالی به این موسسه تسویه حساب شود. به گزارش خبرگزاری فارس، برخی از بانك‌های وام دهنده به دبی، برای تسویه مطالبات خود به دادگاه مراجعه كرده و خواهان مصادره و فروش املاك صاحبانی شده‌اند كه پرداخت اقساطشان به تاخیر افتاده است.

 

بسیاری از بانك‌های اروپایی مبالغ هنگفتی را در پروژه‌های ساختمانی در دبی سرمایه‌گذاری كرده‌اند كه به دلیل بحران اقتصادی نتوانسته‌اند بخشی از مطالبات خود را تسویه كنند. كارشناسان، حجم بدهی‌های سر رسید شده دبی تا پایان سال ۲۰۰۹ را نزدیك به ۸۰ میلیارد دلار برآورد كرده‌اند.