تصویرسازی از بازار مسکن سال۹۲؛ واقعیت بازار چه می‌گوید؟/ سال «صفر و ‌یک» پیش‌روی مسکن

تصویرسازی از بازار مسکن سال۹۲؛ واقعیت بازار چه می‌گوید؟/ سال «صفر و ‌یک» پیش‌روی مسکن

تا پیش از شروع سال92، سناریوهای مختلفی از سوی كارشناسان اقتصادی درباره چشم‌انداز یكسال آتی بازار مسكن مطرح شد، طوری كه فصل مشترك همه این سناریوها از مساعدبودن شرایط به صورت «نسبی» برای طرف تقاضا – خریداران و مستاجران- حكایت داشت، اما آنچه در ابتدای سال جدید می‌توان با استناد به واقعیت‌های برجامانده از سال قبل، برای بازار مسكن 92 متصور شد، برقراری حالت «صفر و یك» در این بازار است به این صورت كه مسیر نوسان قیمت مسكن و اجاره‌بها متناسب با درجه موفقیت سیاست‌گذاری‌های اقتصادی دولت و همچنین تحولات سیاسی درونی و بیرونی كشور، یا «بحرانی» خواهد شد یا اینكه كاملا به سمت «آرامش» می‌رود.

 

بررسی‌های نشان می‌دهد: امسال بازار مسكن دارای حداقل 9 خصلت حساسیت‌زا است كه برخی از آنها از یكی دو سال گذشته به ارث رسیده و برخی دیگر در قالب شاخص‌های جدید، در بازار حاكم می‌شود. در این میان، تاثیر مجموعه پارامترهای 9گانه بعید است شرایط میانه‌ای را در بازار مسكن به وجود بیاورد و انتظار وقوع یكی از دو حالت «رشد منفی» یا «جهش مثبت» در قیمت مسكن، منطقی‌‌تر به نظر می‌رسد.

اولین دلیل برای تشبیه سال جدید به سال «صفرویك» در حوزه مسكن، گذشتن از دوره‌ای است كه در آن، قیمت مسكن كمتر یا در حد تورم در نوسان بوده است. در طول دست‌كم دو سال گذشته، قیمت مسكن در تهران – شهری كه همواره بیشترین افزایش قیمت را دارد- اگر چه در دوره‌ای از سال با افزایش قابل ملاحظه روبه‌رو شد، اما میانگین قیمت در حول و حوش نرخ تورم قرار گرفت و ارزش واقعی ملك مسكونی به اندازه ارزش سایر كالاهای موجود در سبد خرید خانوار، رشد كرد.

هر چند به دلیل بزرگی قیمت مسكن در مقایسه با قیمت سایر كالاها، هر نوع رشد جزئی آن، در اقتصاد خانوارها نمود پیدا می‌كند و احتمالا در قالب رشد شدید ظاهر می‌شود، اما واقعیت این است كه در سال89، یكسال90 و دوره‌ای از سال91، قیمت مسكن با جهش روبه‌رو نشد. با این حساب و با توجه به اینكه الگوی تاریخی نوسان قیمت مسكن، گویای تكرار دوره‌های صعود شدید یا نزول چشمگیر بعد از هربار تعادل‌نسبی است، برای سال جدید حركت از روی همین الگو، پیش‌بینی می‌شود.

برنامه، بی‌برنامه در سال92 از میان عوامل 9گانه شناسایی‌شده‌ موثر بر بازار مسكن، یك پارامتر از همه بیشتر رخ‌نمایی می‌كند و آن عبارت است از: «نبود برنامه یا سیاست تازه از سوی دولت برای هدایت بازار مسكن». در سال‌های پیش، ابتدای هر سال مصادف می‌شد با به اجرا درآمدن یك برنامه جدید مخصوص بازار مسكن. سال‌های 88 تا 90، طرح مسكن‌مهر با اشكال تكامل‌یافته و ظرفیت‌های جدید، به بازار آمد و در سال91 نیز برنامه ساخت مسكن‌ویژه در تهران رونمایی شد.

اكنون هر چند درباره نتیجه‌بخش بودن این برنامه‌ها، بحث‌های جالبی در محافل كارشناسی مطرح است، اما درباره حداقل تاثیر روانی برنامه‌های دولت در این بخش، نوعی اشتراك نظر در بین منتقدان و حامیان این برنامه‌ها وجود دارد.

اما برای امسال، با توجه به سكوت معنادار مسوولان بخش مسكن در طول نیمه دوم سال گذشته و همچنین آستانه تغییر دولت، هیچ طرح یا برنامه‌ای به عنوان سیاست جدید در بازار مسكن، تاكنون تدوین نشده و بعید است در ماه‌های باقیمانده از عمر دولت فعلی، مسوولان قصد تصویب یا اجرای طرح تازه‌ای را داشته باشند. در این صورت، برای سال جدید باید قید «كنترل روانی» بازار مسكن –اقدامی كه در سال‌های گذشته با ابزارهایی همچون تعزیرات و تهدیدهای كلامی مسوولان به كرات اتفاق افتاد- را هم زد.

خداحافظی با دولت و غفلت حتمی از بازارسال پیش‌رو از بابت سررسید شدن عمر 4ساله دولت و تغییر حتمی كابینه، می‌تواند سال متفاوت برای بازار مسكن باشد به‌خصوص اینكه وابستگی شدید تحولات بازار مسكن به سیاست‌های دولت در این دوره، قطعا هنگام تغییر كابینه خود را نشان می‌دهد!

ساخت‌وسازهای مسكن‌مهر ریشه این وابستگی را تشكیل می‌دهد. بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسكونی‌مهر هنوز به سرانجام نرسیده، در حالی كه همه این واحدها از ماه‌ها پیش توسط دولت به مردم پیش‌فروش شده است. در این صورت چنانچه درجه اهمیت مسكن‌مهر در همین دولت طی ماه‌های آتی افت كند و نظارت‌ها بر پیمانكاران كمر‌نگ شود و همچنین در دولت بعد، این طرح كلا از اولویت بیفتد، بازار مسكن هم به لحاظ حجم تقاضای اجاره‌نشینی و هم به لحاظ قیمت و اجاره‌بها پرفشار خواهد شد.

در دو سه سال گذشته، اجرای مسكن‌مهر توانست تا حدودی بخشی از تقاضای موثر در بازار خرید مسكن را جذب كند. در این مدت، پیش‌خریداران مسكن‌مهر با حضور در بازار اجاره، چشم‌انتظار تكمیل و تحویل واحدهایشان بودند كه البته در كلانشهری همچون تهران، این انتظار تاكنون محقق نشده است.در سال92 به واسطه تغییر كابینه، این احتمال وجود دارد كه از كنترل بازار مسكن غفلت شود. البته احتمال اینكه این دولت هدایت بازار مسكن را تا آخرین لحظه كاری خود –نیمه تابستان- با هدف جلوگیری از استفاده تبلیغاتی التهاب احتمالی در بازار از سوی كاندیداهای ریاست‌جمهوری، در دست داشته باشد، نیز مطرح است كه در این صورت، شرایط به سمت كاهش قیمت مسكن پیش‌ خواهد رفت.

سرنوشت نه‌چندان روشن مسكن‌ویژه

امیدها در تهران برای سال جدید، به مسكن‌ویژه معطوف شده است. طرح ساخت مجموعه‌ای در حد 50 تا 100 هزار واحد مسكونی روی زمین‌های دولت در نقاط مختلف تهران، اوایل سال گذشته مطرح و سپس اجرا شد، اما اكنون بعد از یكسال اجرای فاز اول این طرح با ظرفیت 4 هزار واحدمسكونی در منطقه 20 تهران، در حالی كه باید واحدها به سرانجام مشخصی رسیده باشد، ابهامات زیادی در طرح وجود دارد از جمله اینكه شرایط پرداخت هزینه خرید مسكن‌ویژه با قدرت خرید متقاضیان واجدشرایط به هیچ‌وجه سازگار نیست و همچنین نظارت اصولی بر ساخت‌وساز این واحدها از بابت جلوگیری از اتلاف زمان و وقت‌گذرانی پیمانكاران وجود ندارد.

در تهران پروسه ساخت آپارتمان‌های مسكونی به طور متوسط در طول 18 ماه تكمیل می‌شود، اما در مسكن‌ویژه، به دلایلی نامعلوم، این پروسه رعایت نشده است. دولت در سال جدید چنانچه تجدیدنظر اساسی روی مسكن‌ویژه داشته باشد، می‌تواند به اندازه حجم 5 ماهه معاملات مسكن در تهران، واحد مسكونی با قیمت مقطوع و در عین حال حمایتی، پیش‌فروش كند.

مسكن‌مهر چه خواهد شد؟

عامل قوی دیگری كه امسال در بازار مسكن اثر می‌كند، مسكن‌مهر است. در تهران طبق آمارها، شواهد موجود و همچنین اظهار مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی، عملكرد مسكن‌مهر در مقایسه با بقیه شهرها، عقب‌تر از اهداف و وعده‌ها بوده است.

در تهران بیش از 400 هزار واحدمسكونی مهر در اطراف پایتخت در دست ساخت است، در حالی كه تاكنون كمتر از 50 هزار واحد تحویل متقاضیان شده است.

مهم‌تر اینكه در نقاطی كه بیشترین ساخت‌وساز این واحدها برای متقاضیان تهرانی در جریان است، این روزها فعالیت پیمانكاران به شدت كاهش پیدا كرده است.

به این ترتیب اگر وضعیت سال گذشته در مسكن‌مهر، امسال نیز ادامه پیدا كند، از یك سو اجاره‌بها دوباره در فصل تابستان ملتهب خواهد شد و از سوی دیگر احتمال انصراف پیش‌خریداران نیز وجود دارد. اما اگر سرعت تكمیل واحدها بعد از سه‌سال، در بهار امسال نجومی شود و پرونده تحویل مسكن‌مهر در تهران بسته شود، عكس حالت فوق اتفاق خواهد افتاد.

احتمال سوءاستفاده در مسكن‌مهر

در مسكن‌مهر گذشته از اینكه تاخیر در واگذاری واحدها، خطرساز شده است، احتمال سوءاستفاده گروهی از پیمانكاران نیز در ماه‌های باقیمانده از عمر دولت دهم، وجود دارد.

برخی پیمانكاران مسكن‌مهر در حالی كه كار ساخت را به انتها نرسانده‌اند اما با دریافت كامل وام بانكی، عملا مزد هزینه‌ای كه صرف كرده‌اند را گرفته‌اند و حتی در این پروژه سود نیز كرده‌اند. بنابراین عملا نیازی به اتمام واحدها ندارند و آن دسته از پیمانكارانی كه قصد دارند در انتهای دولت، از زیر بار مسوولیت تكمیل واحدها شانه خالی كنند، در صورت عدم مراقبت مسوولان، می‌توانند دست به این اقدام بزنند.

تداوم رشد اجاره‌بها

اجاره‌بهای مسكن هم در تهران و هم در سایر نقاط كشور در چند سال متوالی، به طرز باورنكردنی افزایش پیدا كرد. برای مهار اجاره‌بها البته دولت به طرح‌های ناپخته‌ای همچون درخواست از مشاوران‌املاك برای اعمال سقف افزایش نرخ اجاره‌ در اجاره‌نامه، دست زد كه موفقیت‌آمیز هم نبود. برای امسال اما این امیدواری وجود دارد كه روند افزایشی اجاره‌بها متوقف شود.

الگوی نوسان قیمت مسكن نشان می‌دهد هر زمان قیمت صعود می‌كند، اجاره‌بها به آرامش می‌رسد و این تغییرات درست عكس یكدیگر تكرار می‌شود، بنابراین در سال92 چنانچه قیمت مسكن با شیب تند شروع به افزایش كند، سربالایی منحنی اجاره‌بها به انتها خواهد رسید. اما با این حال حجم زیادی از تقاضای كنونی در بازار اجاره، پیش‌خریداران مسكن‌مهر هستند كه بسته به سرنوشت این طرح، بازار اجاره دچار تغییر و تحول خواهد شد.

توقف عمدی فروش مسكن

آنچه در ماه‌های پایانی سال 91 در بازار مسكن اتفاق افتاد عبارت بود از؛ توقف عمدی در فروش واحدهای مسكونی نوساز توسط سازنده‌ها و مالكان. در سال گذشته موج خفیف افزایش قیمت مسكن در تهران باعث شد عرضه در بازار كاهش پیدا كند. مالكان امید دارند با این اقدام‌، بیشترین سود را از رشد قیمت كسب كنند.

اگر این روند ادامه پیدا كند، جلوی بروز آثار مثبت ساخت‌وسازهای وسیع سال‌های 89 و 90 گرفته خواهد شد.

خانه‌های خالی

علاوه بر توقف عمدی در فروش مسكن، گسترش حجم خانه‌های خالی نیز در سال جدید، تهدید بزرگی برای نرخ رشد قیمت مسكن محسوب می‌شود.

برای مهار این دو پدیده، لازم است دولت به رفتار سرد خود در تصویب قوانین مالیاتی كنترلی در حوزه معاملات مسكن پایان دهد.

آمارها از وجود نزدیك به نیم‌میلیون واحدمسكونی خالی از سكنه آماده مصرف در تهران حكایت دارد كه برخورد مالیاتی با مالكان این خانه‌ها، مسیر عرضه به بازار مصرف را باز خواهد كرد.

تحلیل قدرت خرید مسكن

قدرت خرید مسكن نسبت به سال گذشته همین موقع، حداقل 40 درصد كاهش پیدا كرده است. این در حالی است كه سال گذشته بین توان خرید و قیمت عرضه فاصله‌ای نزدیك به 100 درصدی وجود داشت. آنچه امسال می‌توان به كاهش این فاصله منجر شود، تصویب پیشنهادی است كه اسفند پارسال، از سوی بانك مسكن روی میز شورای پول و اعتبار قرار گرفت.

اگر پیشنهاد افزایش وام خرید مسكن تا سقف 40 میلیون تومان به تصویب برسد تا حدودی توان خرید ترمیم خواهد شد.

در این میان، گروهی در دولت – از جمله مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی- معتقدند با افزایش مبلغ وام خرید مسكن، قیمت ملك افزایش می‌یابد، اما واقعیت این است كه در شرایط كنونی كه تعداد واحدهای مسكونی موجود در كشور از تعداد خانوارها پیشی گرفته، افزایش مبلغ وام، لازمه بازار تلقی می‌شود طوری كه عدم افزایش، اثر منفی بر قیمت‌ها می‌تواند داشته باشد./دنیای اقتصاد

 

 

 

ویدیو مرتبط :
تحولات بازار مسکن شهر تهران در فروردین ماه سال

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

رونق بازار مسکن در ماههای پایانی سال/قیمت برخی از آپارتمان‌ها در تهران

 

رونق بازار مسکن در ماههای پایانی سال/قیمت برخی از آپارتمان‌ها در تهران

اخبار اقتصادی: در روزهای پایانی سال کمی رونق به بازار مسکن بازگشته است و متقاضیان بیشتری برای یافتن مسکن مناسب به بنگاهها مراجعه می‌کنند.

به گزارش خبرنگار مهر، با نزدیک شدن به ماههای پایانی سال، بازار مسکن با تب و تاب بیشتری همراه می‌شود و متقاضیان خرید خانه با جنب و جوش بیشتری در بازار مسکن به دنبال مسکن مناسب هستند که این امر با وجود رکود بی‌سابقه مسکن در سال جاری، رونق بیشتری را در این بازار ایجاد کرده است.

البته قیمت مسکن منجر به این شده است که تقاضای خرید نسبت به سال‌های گذشته کمتر باشد و خریداران فعلی بازار هم برای یافتن خانه‌ای با قیمت مناسب، زمان بیشتری را اختصاص دهند. به همین جهت اغلب آنها سعی دارند تا به دنبال خانه‌های نوساز باشند که می‌توان از وام 20 میلیون تومانی مسکن در آن استفاده کرد.

در واقع این دسته از خریداران با استفاده از وام 20 میلیونی و رهن قصد دارند تا توان خرید خود را افزایش دهند تا اگر با پول کمتری هم وارد بازار می‌شوند، توانایی خرید داشته باشند.

یکی از فعالان بازار مسکن در این باره به خبرنگار مهر، گفت: در روزهای اخیر تعداد مراجعه به بنگاه و بازدید از واحدها بیشتر شده و مردم تمایل دارند که واحدهایی با متراژ کوچکتر و قیمت ارزان‌تر تهیه کنند که پول کمتری هم نیاز دارد.

وی افزود: همه ساله با نزدیک شدن به عید با رونق بازار مسکن روبرو هستیم؛ اما امسال نسبت به سال‌های گذشته خریداران کمتری به بنگاهها مراجعه می‌کنند.

قیمت آپارتمان در برخی محله های تهران

براساس گزارش میدانی خبرنگار مهر، واحدی 30 متری زیرهمکف با 31 میلیون تومان نقد، 20 میلیون تومان وام و 14 میلیون تومان رهن به فروش می‌رسد. برای واحد دیگری به مساحت 35 متر در میدان تسلیحات و یک خوابه با 16 میلیون تومان وام، 76 میلیون تومان نقد تعیین شده است.

همچنین یک سوئیت 32.5 متری در خیابان 17 شهریور، طبقه سوم، بدون پارکینگ و انباری با 12 میلیون تومان وام، 18 میلیون تومان رهن و 52 میلیون تومان نقد به فروش می‌رسد و آپارتمانی در خیابان آزادی بین خوش و بهبودی نیز به مساحت 38 متر بالای همکف، 125 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.

واحدی 45 متری در سبلان شمالی، نوساز با انباری هر مترمربع 3 میلیون و 200 هزار تومان به فروش می‌رسد و یک دستگاه آپارتمان به مساحت 45 متر، یک خوابه با پارکینگ و انباری در دروس 310 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.

یک مالک در خیابان دولت واحدی 50 متری و نوساز را بدون پارکینگ و انباری با 200 میلیون تومان نقد و 45 میلیون تومان رهن به فروش می‌رساند و مالک دیگری در سبلان جنوبی، یک واحدی 46 متری را با انباری و وام 20 میلیون تومانی، متری 2 میلیون و 700 هزار تومان قیمت‌گذاری کرده است.

همچنین یک واحد 47 متری در خیابان وحدت اسلامی با عمر 7 ساله متری یک میلیون و 900 هزار تومان به فروش می رسد و در خیابان قصرالدشت واحدی به مساحت 50 متر با 85 میلیون تومان نقد، 30  میلیون تومان رهن و 20 میلیون تومان وام به فروش می‌رسد./مهر