احتمال کاهش بیشتر قیمت مسکن کم است

احتمال کاهش بیشتر قیمت مسکن کم است

در این بررسی، افت‌وخیزهای اخیر قیمت مسكن در ظرف حاوی «ركودورونق 20سال اخیر بازارملك» قرار داده شده و با مقایسه نسبی وضع موجود قیمت مسكن با قبل و همچنین مقایسه منطقی با نرخ تورم، مشخص شده است: از نیمه‌دوم سال90 تا نیمه‌دوم سال92 دو جهش بی‌سابقه در مجموع معادل 120درصد - نسبت به ابتدای90- در قیمت مسكن اتفاق افتاد كه جهش اول دامن هزینه‌های ‌ساخت را به‌دلیل تورم ناشی از هدفمندی گرفت و جهش دوم مستقیم به قیمت‌فروش تحت‌تاثیر سوداگری در برخی بازارها، وارد شد.

محمود جهانی تحلیلگر اقتصاد مسكن در این مطالعه –كه نسخه‌‌‌ای از آن در وبلاگ شخصی او نیز قرار دارد- درباره اوضاع كنونی قیمت مسكن، از تلافی دو منحنی روند شاخص قیمت‌مسكن و شاخص‌تورم در مهرماه امسال خبر داده كه این اتفاق نتیجه نزول شاخص مسكن از نیمه تابستان امسال را می‌رساند.

اما اینكه، از هم‌اكنون مقصد بعدی شاخص قیمت مسكن، نقطه‌ای بالاتر از تورم خواهد بود یا با حركت در زیر نقطه‌ تقاطع، مسیر افت ارزش‌واقعی ملك آغاز می‌شود؟ پرسشی است كه در مطالعه پیش‌رو، پاسخ اقتصادی آن داده شده است:
 
بازار مسكن در 2 سال اخیر نوسانات قابل توجهی را پشت سر گذاشت و بعد از یك دوره سه ساله ركودی (نیمه دوم سال 1387 لغایت نیمه نخست سال 1390)، به دنبال تحولاتی كه در عرصه اقتصاد كلان در سال‌های 1390 و 1391 به وقوع پیوست- از جمله اجرای فاز اول طرح هدفمندی یارانه‌ها و نیز نابسامانی‌های بازار ارز و سكه- طی دو دوره متوالی فشارهای دوجانبه‌ای بر بازار مسكن وارد شد.

ابتدا در طرف عرضه فشار ناشی از هزینه (cost poush)، متاثر از طرح هدفمندی، منجر به افزایش قیمت تمام شده تا حدود 50 درصد شد و بلافاصله و با یك تنفس چند ماهه، فشار ناشی از تقاضا (demand poush) و البته از نوع سوداگرانه و متاثر از تحولات بازار ارز و سكه و حركت نقدینگی، بازار مسكن، مجددا دچار نوسان شد و قیمت مسكن در این دوره نیز تا حدود 60 درصد دیگر افزایش یافت.

مجموعا این دو جهش قیمتی كه از نیمه دوم سال 1390 تا سه ماهه اول سال 1392 به‌صورت متناوب رخ داد، قیمت مسكن در تهران را به‌طور متوسط با حدود 120 درصد افزایش مواجه كرد.

نگارنده در مقاله پیشین كه در اوایل تابستان (در فضای انتخاباتی كشور) ارائه شد، پیش‌بینی كرد كه با توجه به نتایج انتخابات، فضای كلی اقتصاد كشور به‌طور اعم و بازار مسكن به‌طور اخص از آن تاثیر پذیرد و تحلیل مبسوطی از دلایل تحولات رخ داده در بازار مسكن در آن مطرح شد، مبنی بر اینكه این تحولات ریشه در مسائل اقتصاد كلان كشور دارد و در واقع سرریز مشكلات و تصمیم‌گیری‌های غلط چند ساله اقتصاد بر بخش مسكن فرود آمده و نابسامانی‌های به وجود آمده را رقم زد.

اكنون پس از سپری شدن حدود 5/1 ماه از روی كار آمدن دولت جدید و مشخص شدن رویكردهای اساسی دولت، حداقل در حوزه سیاسی و اقتصادی، می‌توان تصویر شفاف‌تری از جهت‌گیری شاخص‌های عمده اقتصادی ارائه داد و مبتنی بر آن تحلیل واقع‌بینانه‌تری از چشم‌انداز بازار مسكن در نیمه دوم سال ارائه كرد.

در این نوشتار، سعی می‌شود به‌طور مجمل این چشم‌انداز را ترسیم كنیم. اما برای ارائه تحلیلی واقعی، لازم است ابتدا نگاهی دقیق‌تر داشته باشیم بر آنچه در 2 سال گذشته در این بازار اتفاق افتاده است:

 بررسی تحولات مسكن تهران در 2 سال اخیر
براساس نتایج طرح آمارگیری بنگاه‌های معاملات املاك شهر تهران كه به‌طور سه ماهه توسط مركز آمار ایران انجام می‌شود، میانگین یك مترمربع زیربنای مسكونی معامله شده شهر تهران در بهار سال 1390، حدود یك میلیون و 900 هزار تومان بوده است كه این رقم در بهار سال 1392 به بالغ بر چهار میلیون و دویست هزار تومان رسیده است. یعنی بیش از 120 درصد رشد طی 2 سال یا رشد میانگین سالانه بالغ بر 50 درصد.

جالب توجه اینكه براساس همین سرشماری، میانگین یك مترمربع زیربنای مسكونی تهران در بهار سال 1370 كه این آمارگیری در تهران شروع شده است، 5/47 هزار تومان بوده، یعنی میانگین نرخ رشد سالانه 20 ساله (70 تا 90) در تهران حدود 20 درصد بوده است.

 البته باید خاطرنشان كرد كه در ادوار كوتاه‌مدت رشدهای بالاتر اتفاق افتاده، بنابراین نرخ رشد دوره اخیر، نسبت به دوره‌های قبل در نوع خود یك ركورد محسوب می‌شود. نمودار شماره (1) روند تغییرات قیمت و نرخ رشد سالانه یك مترمربع واحد مسكونی در تهران طی سال‌های 92-70 را نشان می‌دهد.

براساس نمودار فوق، معاملات مسكن در شهر تهران چهار دوره رونق عمده یا جهش قیمت را تجربه كرده است كه نوسان اخیر با بیش از 120 درصد رشد قیمت بالاترین افزایش محسوب می‌شود.

چنانچه بخواهیم سال مبنا را ابتدای سال 1390 در نظر بگیریم و شاخص قیمت مسكن و شاخص تورم را با یكدیگر مقایسه كنیم، روند این دو شاخص به شرح نمودار شماره 2 خواهد بود.

در نمودار فوق ملاحظه خواهیم كرد، روند شاخص بهای مسكن تهران و شاخص تورم طی سال 1390 و نیمه نخست سال 1391 تا حدود زیادی همپای یكدیگر حركت كرده‌اند كه از اینجا نتیجه می‌گیریم جهش این دوره كه ما از آن به عنوان جهش اول یاد می‌كنیم، اثر تورم ساخت یا همان فشار هزینه بوده كه مربوط به طرح هدفمندی یارانه‌ها است، لكن از نیمه دوم سال 1391، شاخص قیمت مسكن فاصله خود را از تورم بیشتر كرده و جهش بیشتری نیز در این دوره اتفاق می‌افتد كه جهش این دوره (جهش دوم) اثر فشار تقاضا ناشی از معاملات سوداگرانه بوده كه در پی تحولات نرخ ارز و سكه در بازار اتفاق افتاده است.

از روند این شاخص ملاحظه می‌شود كه اوج شاخص بهای قیمت مسكن تا اواخر بهار 92 بوده و بعد از آن طی تابستان و مهرماه روند افزایشی بهای مسكن متوقف شده و مقداری روند كاهنده یافته و در مجموع شاخص بهای مسكن، حدود 10 درصد كاهش می‌یابد. بنابراین روند فزاینده تورم در ماه‌های گذشته از سال 92 ادامه یافته به گونه‌ای كه اگر روند مهرماه تورم را نیز مفروض بگیریم، این دو شاخص بر یكدیگر منطبق می‌شوند. اما چشم‌انداز این روند به چه شكل خواهد بود، آیا شاخص قیمت مسكن روند نزولی خود را ادامه خواهد داد و حتی زیر شاخص تورم قرار می‌گیرد یا جهت این روند عوض خواهد شد؟

 چشم‌انداز شاخص قیمت مسکن در نیمه دوم
بخش مسکن با توجه به ارتباطات گسترده پسین و پیشین و تاثیر و تاثر آن با سایر بخش‌های اقتصاد، نوسانات و تحولات آن در بستر فضای کلی اقتصاد و کشور شکل می‌گیرد و اتفاقا روند قیمت‌های آن بیشتر و پیش‌تر از آنکه متاثر از عوامل درونزا باشد، از عوامل برون‌زا تاثیر پذیرفته و وضعیت بازارهایی همچون بورس، طلا، ارز، شاخص تورم، نقدینگی و...،‌تعیین می‌کند که قیمت مسکن به کدام سمت و سو خواهد رفت. لذا برای ارائه تحلیلی صحیح‌تر لازم است نگاهی به وضعیت این شاخص‌ها و پیش‌بینی روند آنها داشته باشیم و تاثیر تحولات این شاخص را بر روند قیمت مسکن مورد بررسی قرار دهیم.

جهت بررسی دقیق‌تر، بهتر است نگاهی داشته باشیم به وضعیت این بازارها براساس روندی که در 2 سال اخیر در ارتباط با یکدیگر طی کرده‌اند و روندی که احتمالا براساس شرایط ایجاد شده طی خواهد کرد. نمودار شماره 3 روند شاخص بازارهای مورد نظر را از ابتدای سال 90 تا پایان 6 ‌ماهه اول سال 92 نشان می‌دهد.

با توجه به نمودار زیر و نیز شرایط کلی اقتصاد کشور، این نتایج قابل استنتاج است:
الف- بازار سرمایه (بورس):
از بازار بورس به عنوان دماسنج اقتصاد یک کشور یاد می‌شود معمولا اقتصاددانان اگر می‌خواهند ببینند اقتصاد کشوری خوب کار می‌کند یا نه؟ معمولا به بازار بورس آن کشور نگاه می‌کنند.

در چند سال گذشته، بازار بورس در کشور ما در اغماء به سر می‌برد که بیانگر اقتصاد بیمار و سیاست‌های غلط اقتصادی بود. اکنون وضعیت این بازار به گونه‌ دیگری در حال رقم خوردن است و به ویژه در طی چند ماه اخیر روند رو به رشد و امیدوارکننده‌ای را شروع کرده است. شاخص بورس که در ابتدا امسال کمتر از 40 هزار واحد بود در حال حاضر عدد 68 هزار را پشت سر گذاشته و با توجه به عقب‌ماندگی یکی دو سال گذشته به نظر می‌رسد در 6 ماهه دوم سال به رشد خود ادامه داده و بخش عمده‌ای از نقدینگی مازاد جامعه و سرمایه‌های سرگردان را به خود جذب کند.

این موضوع برای چشم‌انداز بخش مسکن بسیار مهم است و جذب بیشتر سرمایه در این بازار به مثابه ترمزی برای ورود تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن عمل می‌کند و با رونق گرفتن بازار بورس باید این نوید را داد که معاملات سوداگرانه در بخش مسکن تضعیف خواهد شد.

ب- بازار ارز و سکه:
ارز و سکه (و همچنین طلا) تقریبا کارکردهای یکسانی دارند قیمت‌های آنها نیز تابع یکدیگر تعیین شده و روند قیمت‌های این دو نیز مشابه هم اتفاق می‌افتد، بازار این دو کالا در 2 سال اخیر نابسامانی بسیار زیادی را پشت سر گذاشته است که متاثر از فضای نااطمینانی اقتصادی بوده و خود سرمنشا بسیار از اتفاقات سوء در اقتصاد کشور شد. در یکی دو ماه اخیر و بعد از مشخص شدن نتایج انتخابات، با حاکم شدن فضای اطمینان بخش در صحنه سیاسی و اقتصادی کشور، بازار این دو کالا از تب و تاب افتاد و از ثبات نسبی برخوردار شده است. این موضوع کمک خواهد کرد تا سرمایه‌های جذب شده در این بخش به سمت بخش‌های مولد و تولیدی گرایش یابد.

ج- شاخص تورم:
شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی (تورم) و روند آن در مقایسه با شاخص قیمت مسکن یکی دیگر از شاخص‌هایی است که تا حدود زیادی سمت و سوی روند قیمت مسکن و شدت رشد آن را تعیین می‌کند. در دوره‌های کوتاه مدت، شاخص بهای مسکن از نوسانات پلکانی برخوردار بوده در حالی که شاخص تورم دامنه نوسان کمتری دارد و غالبا رشد مستمر و افزایشی دارد. بنابراین در دوره‌های میان مدت شاخص مسکن از شاخص تورم به طور کلی تبعیت کرده و دامنه تغییرات آن با توجه به شاخص تورم تنظیم می‌شود.

در 2 سال اخیر شاخص بهای مسکن از شاخص تورم فاصله قابل توجهی پیدا کرده است. بنابراین در سه ماهه اخیر شدت یافتن نرخ تورم از یک‌طرف و کاهش نسبی شاخص بهای مسکن از طرف دیگر، مجددا فاصله دو شاخص را به یکدیگر، نزدیک کرده است و این موضوع دلالت بر توقف روند کاهشی قیمت مسکن داشته و بسیار غیرمحتمل خواهد بود که شاخص بهای مسکن پایین‌تر از شاخص بهای تورم قرار گیرد.

د- نرخ رشد اقتصادی:
نرخ رشد اقتصادی، کارنامه اقتصادی یک کشور محسوب می‌شود و بیانگر کیفیت و کمیت فضای کار و فعالیت در آن کشور است. متاسفانه نرخ رشد اقتصادی ایران در دهه گذشته مطلوب نبوده و فاصله زیادی با نرخ هدف‌گذاری 8 درصدی داشته است.

علاوه بر آن حرکت کلی آن نزولی بوده به گونه‌ای که نرخ رشدهای 8 درصدی سال‌های 81 و 82 به منفی 4/5 درصد در سال 91 رسیده است. همین نرخ کاهشی تولید و مطلوب نبودن فضای کسب و کار در کنار افزایش تصاعدی نقدینگی عامل اصلی فعالیت‌های سوداگرانه و شکل‌گیری اقتصاد سایه (فعالیت‌های زیرزمینی اقتصاد) شده است.

چنانچه این روند کاهنده ادامه یابد باید بیشتر در انتظار تقاضاهای سوداگرانه بود که بازار مسکن نیز یکی از عرصه‌های مهم شکل‌گیری تقاضاهای سوداگرانه است. ولی اگر این حرکت معکوس شود، یعنی اگر نرخ رشد اقتصادی تغییر جهت یابد و فضای کسب‌وکار رونق بیابد انتظار می‌رود نقدینگی جامعه جذب فعالیت‌های تولیدی شود و زمینه سوداگری محدود شود.

جمع‌بندی
1- تحولات دو سال اخیر بازار مسکن که به نوبه خود ثبت رکوردی به لحاظ جهش قیمتی نسبت به دوره‌های مشابه بوده است معلول شرایط اقتصادی کشور بوده و با توجه به شرایط عمومی حاکم بر فضای سیاسی کشور بعد از انتخابات و فروکش كردن معاملات سوداگرانه، قیمت‌ها تا حدود (10درصد) کاهش یافته است ولی تداوم روند افزایشی تورم باعث شده شاخص قیمت مسکن و تورم (بر مبنای ابتدای سال 90) حداکثر طی ماه‌های مهر و آبان بر یکدیگر منطبق گردند. این به این معنا خواهد بود که حباب قیمت  مسکن در همین سطح باید تخلیه شده فرض كرد و تداوم کاهش قیمت غیرمحتمل خواهد بود.

2- با توجه به فضای مثبت تحولات سیاسی کشور، کاهش احتمالی تحریم‌ها، رویکردها و جهت‌گیری‌های صحیح اقتصادی دولت، سمت و سوی کلی سرمایه‌گذاری در نیمه دوم سال، به سمت تولیدو در بخش‌ واقعی اقتصاد خواهد بود و انتظار می‌رود تب سرمایه‌گذاری در بازارهای سوداگرانه همچون سکه، طلا و ارز فروکش كند. روند کاهشی نرخ رشد اقتصادی متوقف و سال‌جاری اقتصادکشور نرخ رشد مثبتی داشته باشد.

3- در طرف عرضه مسکن این دو اتفاق محتمل خواهد بود:
3-1- به دلیل کاهش نسبی نرخ تورم و تاخیر در اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها، احتمال آنکه هزینه‌های ساخت و قیمت تمام شده با افزایش جهشی همراه باشد، اندک است.

3-2- با توجه به چشم‌انداز فضای کلی سرمایه‌گذاری و تولید در کشور، پروانه‌های تولید، روند افزایشی خواهد داشت و طرف عرضه تقویت می‌شود.

4- در طرف تقاضای مسکن شاهد این روند خواهیم بود:
از یک طرف با توجه به سیاست دولت در زمینه تحریک طرف تقاضا و چشم‌انداز بهبود درآمد سرانه، به طور نسبی، توان خرید متقاضیان واقعی مسکن، هرچند محدود، بهتر خواهد شد. از طرف دیگر سیاست‌های کنترل نقدینگی و بهبود نسبی فضای کسب‌وکار، تقاضای سوداگری در بخش را در کوتاه‌مدت، تضعیف می‌كند.

نتیجه‌گیری نهایی
«بهبود فضای سیاسی و تثبیت شرایط اقتصادی کمک می‌کند تا روند کاهشی قیمت مسکن طی چند ماه آینده متوقف و از ماه‌های پایانی سال به تدریج معاملات مسکن با رونق نسبی مواجه شود. از آنجا که رونق مورد نظر با افزایش تولید و عرضه مواجه است و زمینه و شرایط معاملات سوداگرانه نیز (به دلیل چشم‌انداز مثبت فضای رونق تولید و سرمایه‌گذاری در کل اقتصاد) فراهم نمی‌باشد، روند جهشی قیمت مسکن اتفاق نخواهد افتاد و در یک سال آینده حرکت به سمت شرایط تعادلی در بازار مسکن را بیشتر شاهد خواهیم بود.»/دنیای اقتصاد

احتمال ادامه روند کاهش قیمت مسکن

احتمال ادامه روند کاهش قیمت مسکن

اما نشانه‌هایی از برون بازار مسكن وجود دارد كه فرضیه «وابستگی مطلق قیمت ملك در تهران به نرخ تورم ماه‌‌های آتی» را رد می‌كند و از تاثیرگذاری پارامتر جدیدتر خبر می‌دهد.

پیش‌تر بررسی‌ها درباره علل بازگشت نزولی قیمت مسكن، به شناسایی مجموعه پارامترهایی همچون تغییر دولت، مقاومت خریداران در پذیرش نرخ‌های حبابی، انتظار متفاوت خریدار و فروشنده از اوضاع بازار بعد از انتخابات و همچنین كشش ناشی از افت قیمت سكه و ارز منجر شده بود.

با این حال، نتایج تحقیق و مطالعه محمود جهانی، تحلیلگر اقتصاد مسكن، پیرامون پارامترهایی كه می‌تواند بر مسیر آتی منحنی نوسان قیمت مسكن موثر باشد، نشان می‌دهد: تحولات امیدواركننده در بازار سهام و ركوردهایی كه شاخص‌كل بورس دست‌كم در7 ماه گذشته از سال92، به ثبت رسانده است،

هم‌اكنون سرنوشت بازار مسكن را به دست گرفته طوری كه حتی می‌توان گفت بخش قابل‌توجهی از افت ماهانه قیمت‌مسكن در یك فصل گذشته، مدیون رشد 3رقمی شاخص بورس و جذب‌نقدینگی‌ از سوی بازار سهام بوده است.

براساس این مطالعه، ردیابی رفتار 2 شاخص‌ بورس و مسكن در 20 سال گذشته، حكایت از واكنش معكوس شاخص قیمت‌مسكن به نحوه افت‌وخیز شاخص‌كل بورس دارد به این صورت كه هر زمان بازدهی بورس افزایش پیدا كرده، قیمت مسكن در تهران مسیر كاهشی به خود گرفته است. در طول ماه‌های گذشته از سال92 نیز، این رفتار كاملا قابل مشاهده است.

شاخص بازدهی در بازار سهام از ابتدای سال92 تاكنون حدود 103 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا كرده است و این شاخص در فاصله تیر تا مهر حدود 5/9 درصد در هر ماه با رشد مثبت مواجه شد؛ در حالی كه رشد ماهانه قیمت مسكن در همین مدت از منفی یك تا منفی 5 درصد در نوسان بود و حتی در هفته‌های اخیر بیش‌از 6 درصد دیگر پایین آمد.

نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسكن - نسبت به ماه‌های سال گذشته- نیز اگرچه هنوز دو رقمی است، اما در حال پایین آمدن است، به طوری كه رشد نقطه‌به‌نقطه میانگین قیمت مسكن در تهران از 69درصد در خرداد92 (نسبت به خرداد91) به 51درصد در شهریورماه رسید. به این ترتیب اثر معكوس بازدهی بورس بر قیمت‌مسكن در این ماه‌ها، با كشاندن منحنی نرخ‌رشد قیمت به زیر صفر، خود را نشان داده است.

اكنون از یك‌‌سو رونق بازار سهام و رشد شاخص‌كل بورس طبق نظر كارشناسان بازار سرمایه، غیرحبابی و كاملا واقعی ارزیابی می‌شود و از سوی‌ دیگر باتوجه به چشم‌انداز مثبت فضای سیاسی و بین‌المللی، احتمال افزایش شاخص تا مرز 120 درصد تا پایان سال92 نیز وجود دارد كه در این صورت، منحنی قیمت مسكن باز هم می‌تواند جای كاهش و افت‌سطح را داشته باشد.

نتایج مطالعه اقتصادی محمود جهانی تحلیلگر بازار مسكن درباره رفتار بازارهای سهام و مسكن به شرح زیر است:
با توجه به وابستگی شدید بازار مسکن به متغیر‌های کلان اقتصادی از جمله روند نقدینگی، تورم، رشد اقتصادی و نیز وضعیت بازارهای رقیب همچون بازار بورس، بازار ارز، بازار سکه و طلا، ثبات یا تلاطم ادواری بازار مسکن به روند و وضعیت این شاخص‌ها و بازار‌ها بستگی دارد.

به عبارت صحیح‌تر، به طور اعم فضای کلی اقتصاد کشور و به طور اخص شرایط سایر بازارها، رکود و رونق بازار مسکن را رقم می‌زند. و لذا اگر بخواهیم توصیه‌ای سیاستی برای اثر گذاری بر بخش مسکن داشته باشیم باید این سیاست‌ها، ناظر بر کنترل و شرایط کلان اقتصادی و به خصوص وضعیت بازارهای رقیب باشد.

مسكن و بازارهای رقیب
بازارهای رقیب مسکن، بازارهایی هستند که همچون مسکن قابلیت پس‌انداز داشته و مردم در شرایط اقتصاد تورمی و در غیاب ابزارهای کارآمد برای هدایت این پس‌اندازها به سمت تولید، همچون جذب سپرده از طرف بانک‌ها یا اوراق مشارکت جذاب و... با هدف فرار از کاهش ارزش پول خود به آن روی می‌آورند.

به عبارت دیگر یک نوع تقاضای سرمایه‌ای برای آن کالا شکل می‌گیرد. البته این بازارها در شرایط مختلف با تغییراتی مواجه بوده است برای مثال در دوره‌هایی کالاهایی همچون اتومبیل، سیم کارت تلفن همراه و یکسری کالاهای با دوام نیز این قابلیت را داشته‌اند،

لکن در حال حاضر عمده بازارهایی که این نوع تقاضا برای آن وجود دارد عمدتا عبارتند از بازار بورس، ارز، سکه و طلا، که این بازارها به تناوب و با توجه به فضای کلی اقتصاد کشور یا یکسری تصمیم‌گیری‌های مقطعی یا بخشی، نقش پیشرو را پیدا کرده و بقیه بازارها با یک تاخیر زمانی معین و با نسبت کمابیش یکسان شروع به حرکت می‌کنند. شدت و رشد کلی شاخص‌ها نیز در هر دوره براساس ظرفیت نقدینگی مازاد در جامعه متفاوت بوده است.

نمودار شماره 1، روند شاخص بهای مسکن با شاخص بازارهای عمده رقیب که در حال حاضر ارز، سکه ( و طلا ) و بورس است طی سال‌های 70 الی نیمه اول سال 92 را نشان می‌دهد. اگر از نرخ ارز - که به دلیل کنترل آن توسط دولت متناسب با سایر شاخص‌ها رشد نداشته- بگذریم

( هر چند که همین ارز نیز در دوره‌ای خاص که کنترل آن از دست دولت خارج شده همچنان به عنوان یک رقیب عمده قابلیت تقاضای سرمایه‌ای را به خوبی ایفا کرده و این خاصیت خود را کماکان برای دوره‌های بعدی حفظ خواهد کرد )، در این صورت 2 رقیب عمده یعنی سکه و ارز باقی خواهد ماند.

چند نکته بسیار مهم از روند این سه بازار قابل استخراج است:
از نمودار فوق ملاحظه می‌شود روند کلی این سه بازار در بلند مدت با یکدیگر هماهنگ بوده و به یک نسبت رشد داشته اند. ولی در دوره‌های میان مدت مدل رشد هر یک متفاوت بوده، درعین حال همین روند‌های میان مدت نیز متاثر از یکدیگر بوده است.

 نکته مهم دیگر، تفاوت دامنه نوسان بازارها در طول دهه 70 و 80 است. در دهه 70 هم دامنه نوسان ادواری کمتر بوده و هم میزان افزایش کل شاخص‌ها در طول دهه زیاد نیست و در مجموع حدود 100درصد افزایش را نشان می‌دهد، اما شدت رشد و دامنه نوسان هم در دوره‌های میان مدت و هم بلند مدت در دهه 80 بسیار زیاد بود، به طوری که در طول این دهه بین 8 تا 10برابر افزایش یافته است.

دلیل این مطلب را باید در نمودار شماره 2 پیدا کرد. جایی که روند رشد شاخص بهای نقدینگی نیز نشان داده شده، به طوری که روند این شاخص، سرآمد تمام شاخص‌های دیگر بوده و خود موجد و دلیل نوسانات شدید ادواری و کلی می‌شود. به عبارت دیگر زمانی که روند این شاخص نقدینگی طی 10سال گذشته از 2000 به 20هزار می‌رسد و خود 10 برابر می‌شود بسیار طبیعی است که شاخص کالاو بازارهای دیگر را به همین نسبت افزایش دهد.

نکته با اهمیت سوم که هدف این نوشتار است، رفتار خاص بازار بورس و مسکن است. برای اینکه رفتار این 2 بازار بهتر نشان داده شود به نمودار سه توجه خواهیم کرد.

این نمودار نشان می‌دهد که بازار مسکن و بورس با الگویی به شدت متاثر از یکدیگر حرکت می‌کنند. یعنی درست زمانی که بورس شروع به حرکت می‌کند، بازار مسکن وارد دوره رکود می‌شود. با افول بازار بورس، بازار مسکن دوره رونق را تجربه خواهد کرد و این هماهنگی آنقدر شدید است که از پیش‌بینی رفتار هر یک، وضعیت آتی بازار دیگر را می‌توان مورد سنجش قرار داد.

جمع‌بندی
 تحلیل فوق، این تصویر را از وضعیت آتی بازار مسکن فراروی ما قرار خواهد داد که رکود فعلی بازار مسکن که حدود سه ماه است ایجاد شده است، متاثر از رشد شاخص بورس در طی این دوره بوده و با توجه به فضای سیاسی کشور پیش‌بینی این است که طی چند ماه آتی نیز شاخص بورس، روند افزایشی خود را ادامه خواهد داد،

لکن تداوم آن به وضعیت آتی و تصمیم‌گیری‌ها و روند شاخص‌های اقتصادی بستگی دارد. اما در هر مقطعی که روند این شاخص تهدید شود، ظرفیت و زمینه برگشت نقدینگی به سمت بازار مسکن فراهم خواهد شد.

/دنیای اقتصاد