پیش بینی بازار مسکن در تابستان

بازار مسکن از امروز وارد فصل اصلی معاملات می‌شود و طرف‌های عرضه و تقاضا در این بازار سه ماه فرصت پیدا می‌کنند با تغییر نسبی در شرایط رکودی دست‌کم یکسال اخیر، از انتخاب‌های بیشتری - افزایش فایل‌‌های تابستانی در بنگا‌ه‌ها- بهره‌مند شوند. اما «قدرت انتخاب» همه آن خوراکی نیست که بتواند تنور معاملات فصل تابستان را گرم کند.

دنیای اقتصاد: بازار مسکن از امروز وارد فصل اصلی معاملات می‌شود و طرف‌های عرضه و تقاضا در این بازار سه ماه فرصت پیدا می‌کنند با تغییر نسبی در شرایط رکودی دست‌کم یکسال اخیر، از انتخاب‌های بیشتری - افزایش فایل‌‌های تابستانی در بنگا‌ه‌ها- بهره‌مند شوند. اما «قدرت انتخاب» همه آن خوراکی نیست که بتواند تنور معاملات فصل تابستان را گرم کند.

طرف تقاضا در مصاف با مالکان آپارتمان‌های فروشی، خلع‌سلاح است و چون هیچ‌ ابزار موثری برای پذیرش قیمت‌ها ندارد، فاقد «قدرت خرید» است.

تابستان امسال اگرچه به لحاظ مقایسه قیمت‌ها، شبیه تابستان92 است، اما برای خریدارانی که انتظار داشتند وعده یکسال اخیر دولت مبنی‌بر «پرداخت حداقل 70میلیون تومان تسهیلات بانکی» دست‌کم در فصل جاری تحقق پیدا کند، سخت‌تر از قبل خواهد بود.

بخشی از متقاضیان مسکن در ماه‌های اخیر با اعمال تاخیر عمدی در خرید، امید داشتند در فصل تابستان با استفاده از وام پرقدرت، بتوانند توان مالی‌شان را به سطح قیمت آپارتمان‌های مازاد موجود در بازار برسانند و خرید کنند. با این حال، معاملات تابستانی در بازار مسکن از امروز در غیاب هر نوع تسهیلات کارآمد، آغاز می‌شود و نبود وام خرید موثر یا حتی تسهیلات لیزینگ -که دو ماه پیش مطرح شد باعث می‌شود حجم خریدوفروش رونق آنچنانی به خود نگیرد.

مذاکره بین مقامات وزارت راه‌‌وشهرسازی و مدیران بانک‌مرکزی برسر افزایش سقف وام خرید مسکن به سطح 70 تا 90میلیون تومان هنوز به نتیجه قابل‌قبول نرسیده است.

همچنین طرح لیزینگ مسکن -پرداخت تسهیلات خرید معادل 70درصد قیمت مسکن توسط شرکت‌های لیزینگی- نیز اگرچه به موجب افزایش نرخ سود عقود مبادله‌ای، تاحدودی به مراحل نهایی تصویب در بانک‌مرکزی نزدیک شده اما بعید است حتی در صورت رضایت لیزینگی‌ها به پرداخت تسهیلات مسکن با چنین نرخ سودی -22درصد- پروسه تصویب و اجرای این طرح به تابستان امسال قد دهد. به این ترتیب، در حال‌حاضر تنها تسهیلات خرید مسکن قابل دریافت از سوی متقاضیان، همان وام 45میلیون تومانی بانک مسکن است که با توجه به قیمت فروش آن در فرابورس، عملا 37میلیون تومان از این تسهیلات، دست خریداران را می‌گیرد!

روز گذشته قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن بانک‌مسکن در فرابورس با قیمت 89 هزار تومان معامله شد. برای خرید امتیاز وام 45 میلیونی، بسته 90 تایی این اوراق لازم است و باید حدود 8 میلیون تومان برای آن هزینه کرد. با فرض آنکه، قیمت کنونی اوراق تسهیلات خرید مسکن در سه ماه آینده تحت‌تاثیر گرم‌شدن فضای معاملات ملک، ملتهب‌تر نشود و در همین سطح بماند، در این صورت، متقاضیان با 37 میلیون وام‌بانکی وارد بازار مسکن می‌شوند.

قدرت 12 درصدی، نیاز 50درصدی

بررسی‌ها نشان می‌دهد: در حال حاضر متوسط قیمت کوچک‌ترین آپارتمان‌های موجود در شهر تهران 200 میلیون تومان است که با 37 میلیون تسهیلات‌بانکی حداکثر 5/18 درصد قدرت خرید این واحدها را می‌توان پوشش داد. وام موجود حتی کفایت لازم برای خرید ارزان‌ترین آپارتمان‌های کلنگی شهر تهران را هم ندارد.

در جنوب تهران خانه‌های قدیمی‌ساخت هم‌اکنون حدود 90 تا 100 میلیون تومان ارزش دارند و با وام موجود، حداکثر 40درصد قدرت‌خرید قابل پوشش است. قدرت کارآیی تنها وام خرید حاضر در فرابورس، برای طبقه پایین جامعه متقاضی مسکن به مراتب بیشتر از سطحی است که برای طبقه متوسط مورد استفاده قرار می‌گیرد.

آمارهای مقدماتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن نشان می‌دهد در سه ماه گذشته افت‌وخیز قیمت مسکن در تهران به گونه‌ای بوده که متوسط قیمت تقریبا هم‌سطح آخرین ماه سال92 شده است. بنابراین هم‌اکنون متوسط هر مترمربع آپارتمان آماده فروش در تهران 4میلیون و 100 هزار تومان است و یک واحدمسکونی 75مترمربعی با عمربنای پنج سال ساخت که مورد جست‌وجو و انتخاب گروه‌های متوسط درآمدی است، حدود 300 میلیون تومان ارزش دارد.

با این حساب، قدرت پوشش وام فعلی برای خرید چنین آپارتمان‌هایی 3/12درصد است و متقاضیان باید تا 88درصد ارزش ملک را نقدی تهیه کنند که این امکان از توان فعلی طرف تقاضا خارج است.

بازار تابستانی تشنه وام خرید

سال گذشته، وزیر راه و شهرسازی از تلاش و پیگیری برای افزایش سقف تسهیلات مسکن خبر داد به گونه‌ای که این وام بتواند حداقل 50 درصد خرید یک واحد معمولی مسکونی را تامین کند. این در حالی است که همزمان با این پیگیری‌ها، بانک مرکزی دی ماه سال گذشته، سقف وام خرید مسکن را از 20 میلیون تومان به 45 میلیون تومان افزایش داد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این باره گفت: در صورتی که تا نیمه تابستان وام پرقدرت خرید مسکن تصویب و وارد بازار معاملات شود نه‌تنها اثر تورمی در بازار نخواهد داشت بلکه با تقویت قدرت خرید، باعث رونق در این بخش می‌شود.به گفته حسام عقبایی وام خرید مسکن هم‌اکنون به‌طور متوسط حدود 12 درصد از قیمت خرید یک آپارتمان مسکونی معمولی را تامین می‌کند.

این در حالی است که با توجه به قدرت خرید مردم و نیاز موجود در بخش تامین مسکن مصرفی، لازم است در پایتخت بین 80 تا 90 درصد قیمت آپارتمان را پوشش دهد. وی با تاکید بر اینکه افزایش وام خرید به هیچ وجه نمی‌تواند از موجبات تورم و گرانی مسکن باشد، ادامه داد: پیش‌بینی می‌شود سه‌ماهه پیش رو - فصل طلایی معاملات مسکن - بازار آرام و باثباتی در انتظار متقاضیان خرید و فروش مسکن باشد و در عین حال شاهد افزایش نسبی حجم معاملات مسکن باشیم.

لیزینگ به صلاح خریداران مسکن نیست

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، ضمن اعلام مخالفت با طرح لیزینگ مسکن، ورود شرکت‌های لیزینگ به این عرصه را مغایر با قانون نظام صنفی و همچنین به زیان طرف تقاضا در بازار مسکن عنوان کرد.

او گفت: شرکت‌های لیزینگ بیش از آنکه به فکر مصرف‌کننده یا طرف تقاضا باشند در فکر سودهای کلان برای خود هستند و این واقعیتی است که این شرکت‌ها در عرصه خودرو نیز آن را به اثبات رسانده‌اند.

مشاوران املاک پایتخت سطح قیمت در بازار خرید و فروش مسکن در آستانه تابستان را مشابه سطح قیمت‌ها در سه‌ماهه پایانی سال 92 می‌دانند و ‌می‌گویند: ولی کافی نبودن قدرت خرید باعث شده رونق مورد انتظار در این بازار ایجاد نشود.

از سوی دیگر هم‌اکنون بخش قابل توجهی از خریداران مسکن، متقاضیان مصرفی هستند که به دنبال واحدهای کوچک و ارزان‌قیمت‌تر هستند. بازاریاب‌های بنگاه‌های مسکن می‌گویند: بازار فعلا عاری از تقاضای سرمایه‌ای یا همان سفته‌بازها است.

وضعیت تسهیلات مسکن در تابستان 93

پیش بینی وضعیت بازار مسکن تا پایان تابستان

اخبار اقتصادی -  پیش بینی وضعیت بازار مسکن تا پایان تابستان

بیش از یک سال است "رکود" بر بازار مسکن سایه انداخته است. هر چند کارشناسان معتقدند با بهبود و کنترل اوضاع اقتصادی  بازار مسکن هم از ثبات و آرامش برخوردار شده است.

سال گذشته رکود در بازار مسکن باعث بالا رفتن نرخ اجاره بها شد و مشکلات بسیاری برای مستاجران به وجود آورد. اما براساس آماری که ارائه شده امید به این بازار بازگشته و در مقایسه با سال گذشته با افزایش حجم معاملات روبرو بوده است.

حسام عقبایی رییس مشاوران املاک استان تهران نیز با مثبت اعلام کردن وضعیت بازار مسکن به "تدبیر" می گوید: " با وجود اینکه همه ساله در ماه مبارک رمضان با کاهش حجم معاملات روبرو هستیم اما باز هم در تیرماه نسبت به سال گذشته حجم معاملات بالا بوده است."

عقبایی درباره وضعیت بازار مسکن در تیرماه امسال نسبت به سال گذشته عنوان می کند: "در تیرماه 93 نسبت به تیرماه 92 شاهد افزایش حجم معاملات بوده ایم. در تیرماه 92 در تهران 11 هزار و 77 مبایعه نامه داشتیم  و در تیرماه 93 این مقدار به 15 هزار و 919 مبایعه نامه افزایش پیدا کرده که این مبین افزایش حدود 4 هزار مبایعه نامه است.  در استان تهران در تیرماه 92 تعداد 19 هزار 332 مبایعه نامه داشته ایم و در تیرماه 93 به 25 هزار مبایعه نامه رسیده است."

رییس مشاوران املاک استان تهران درباره آمار قراردادهایی که در بازه زمانی تیرماه در کل کشور به ثبت رسیده است به "تدبیر" می گوید: "در کل کشور در تیرماه 92 تعداد 93 هزار و 770  مبایعه نامه داشته ایم و در تیرماه 93 این عدد به 104 هزار و 57 مبایعه نامه رسیده است. این آمار مبین این است که ما در تیرماه 93 به نسبت تیرماه 92 شاهد افزایش حجم معاملات بوده ایم."

وی  همچنین به سه ماهه ابتدایی سال اشاره و مطرح می کند: "در فروردین، اردیبهشت و خرداد سال 93 هم نسبت به ایام مشابه در سال گذشته شاهد افزایش حجم معاملات بوده ایم. در خرداد 92 در شهر تهران حدود 15 هزار 557  قرارداد داشته ایم و در خرداد93  حدود 15 هزار و 547 قرارداد.

سال  92 در استان تهران در خرداد ماه حدود 25 هزار و 988 مبایعه نامه داشتیم و در خرداد 93 تعداد مبایعه نامه ها به 29 هزار 970 رسیده است.  در خرداد 92 در کل کشور 115 هزار و  823 مبایعه نامه داشته ایم . این تعداد در خرداد  93 به 118 هزار 379 مبایعه نامه ارتقا پیدا کرده است."

او تاکید می کند: "برهمین اساس در فرودین و اردیبهشت هم شاهد افزایش حجم معاملات نسبت به مدت مشابه سال قبل بوده ایم و این مبین رونق و افزایش حجم معاملات نسبت به مدت سال 92 است. در خصوص ماه رمضان هم عموما در این ماه مقداری از حجم معاملات کاسته می شود. امسال هم مقداری کاهش نسبی وجود داشته اما همچنان رونق بر بازار مسکن حاکم است. فکر می کنم بعد از ماه رمضان هم این رونق همچنان تا پایان شهریور ماه ادامه خواهد داشت."

عقبایی درباره افزایش قیمت مسکن به "تدبیر" می گوید: "در این مدت شاهد افزایش قیمت مسکن هم نبوده ایم و امیدواریم که ثبات قیمت مسکن هم حداقل تا پایان شهریور ماه ادامه داشته باشد. بعد از آن هم ان شاالله با رونمایی از طرح های دولت مانند افزایش تسهیلات بانکی، تولید مسکن استیجاری بتوان ثبات قیمت را کنترل کرد."

رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درباره افزایش اجاره بهای مسکن به وسیله مالکان که از طرف بعضی رسانه ها مطرح شده عنوان می کند: "اصلی ترین شاخص تعیین قیمت اجاره بها قیمت خود مسکن است.  قاعدتا این قیمت مسکن است که می تواند در افزایش اجاره بها نقش داشته باشد. ما در سال 93 شاهد قیمت مسکن نبوده ایم پس نباید شاهد افزایش قیمت اجاره بها هم باشیم. این اصلی ترین شاخصی است که برای تعیین قیمت اجاره  مسکن وجود دارد."

او توضیح می دهد: "اینکه مطرح می شود عده ای اجاره بها را افزایش داده اند، باید دید که شاخص این افراد نسبت به شاخص سال 92 چگونه بوده است. اگر قیمتشان را  نسبت به شاخص سال 92 بخواهیم بسنجیم خوب افزایش قیمتی نداشته ایم. اما اگر مستاجری از سال مثلا 88 یا 89 در خانه ای نشسته و اجاره آن را افزایش نداده اند،  ممکن است که مالک در صدد آن برآمده تا اجاره بهای خود را نسبت به سال های قبل افزایش دهد. اما با توجه به اینکه ما در سال 92 حتی کاهش قیمت مسکن را هم شاهد بوده ایم، چیزی حدود 20 تا 50 درصد مسکن در سال 92 کاهش پیدا کرده است.  این کاهش قیمت در سال 92 نسبت به سال 91 خود باید در کاهش اجاره بها هم نقش داشته باشد. به همین منظور شاخص یا پارامتری برای افزایش وجود ندارد."

عقبایی درباره تخلف بودن یا نبودن افزایش اجاره بها بیش از میزان مقرر به "تدبیر" می گوید: "ما دراین خصوص نمی توانیم بگوییم که چه عدد یا رقمی تخلف است. قانونگذار نمی تواند برای املاک مردم قیمت گذاری کند. یعنی نهادی وجود ندارد تا مشخص کند فردی که اجاره ملکش سال گذشته یک میلیون بوده است، باید امسال اجاره بهای وی به یک میلیون صد افزایش پیدا کند و اگر بیش از این باشد، مرتکب تخلف شده است. چنین چیزی در قانون نبوده و نیست که ارگانی در خصوص قیمت گذاری مسکن ، اقدام کند."

او درخصوص اینکه آیا این افزایش قیمت تخلف محسوب می شود یا خیر تاکید می کند: "زمانی این کار تخلف محسوب می شود که در قانون مصداق داشته باشد. به عنوان نمونه شما در اتوبانی با 80 کیلومتر رانندگی می کنید و  تابلویی نصب شده  100که مبین  کیلومتر است، خوب این قاعدتا یعنی که شما مرتکب تخلفی نشده اید. اما زمانی که تابلو 100 کیلومتر بود و شما 120 کیلومتر رانندگی کردید قاعدتا این یعنی که مرتکب خطا شده اید. بنابراین همان طور که گفته شد ما برای قیمت گذاری مسکن و اجاره بها نهادی نداریم."

رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درباره نظارت هایی که در این باره انجام می شود به تدبیر می گوید: "نظارت وجود دارد و تعزیرات حکومتی هم نظارت دارد. اما بازار مسکن را باید توازن بین عرضه و تقاضا بالانس کند. یعنی اگر واقعا بین عرضه و تقاضا بالانس به وجود آید قیمت هم بالانس می شود. مطمئنا آن فردی هم که می خواهد ملک را اجاره کند با توجه به قیمت آن ملک ارزیابی انجام می دهد و مقایسه ای می کند و نهایتا قیمت ملک را نسبت به قیمت واقعی پیدا می کند.

همان طور که گفتم برای اینکه بتوانیم قیمت را کنترل کنیم و کاهش قیمت داشته باشیم تنها باید تولید را زیاد کنیم. زمانی که تولید را زیاد کنیم مطمئنا توازن ایجاد می شود و می تواند مفید باشد."
اخبار اقتصادی - تدبیر