پیش‌فروش مسکن بدون تنظیم سند رسمی ممنوع شد

اخبار اقتصادی - پیش‌فروش مسکن بدون تنظیم سند رسمی ممنوع شد

معاون اول رئیس جمهور، آئین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان را برای اجرا ابلاغ کرد.

به گزارش مهر، اسحاق جهانگیری معاون اول رئیس جمهور آئین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان را به وزارت دادگستری، وزارت راه و شهرسازی و وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی ابلاغ کرد.

هیأت وزیران در جلسه 7 خرداد 93 به پیشنهاد مشترک، وزارتخانه‌های دادگستری و راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و تأیید شماره 100/24224/9000 مورخ 5 مرداد 92 قـوه قضاییه و به استناد ماده (25) قانون پیش‌فروش ساختمان ـ مصوب1389ـ آیین‌نامه اجرایی قانون یاد شده را به شرح زیر تصویب کرد:

آئین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان
ماده1ـ  در این آیین‌نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح به کار می‌روند:

الف ـ قانون: قانون پیش‌فروش ساختمان ـ مصوب 1389ـ

ب ـ پیش‌فروشنده: مالک رسمی زمین یا سرمایه‌گذار یا مستأجر.

پ ـ مالک رسمـی زمین: شخصی که مطابق ماده (22) قانون ثبت اسناد و املاک ـ مصوب 1310 ـ دارای سند رسمی مالکیت است.

ت ـ مستأجر: شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستأجره است.

ث ـ سرمایه‌گذار: شخصی که به موجب سند رسمی با مالک یا مستأجر برای احداث بنا سرمایه‌گذاری می‌نماید و واحد یا واحد‌های ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص می‌یابد.

ج ـ سند رسمی: سندی که بین پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار یا واگذارنده و منتقل‌الیه حقوق و تعهدات ناشی از آن، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.

چ ـ عملیات پی ساختمان: عملیاتی که پس از خاکبرداری و در اجرای پی‌ریزی (فونداسیون) جهت استقرار ستون‌های ساختمان یا دیوار‌های باربر بر روی پی انجام می‌گیرد و با پایان آن، اجرای اسکلت ساختمان شروع می‌شود.

ح ـ مهندس ناظر: شخصی که دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت راه و شهرسازی بوده و از طرف مالک یا پیش‌فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفی و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئولیت نظارت بر اجرای ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و سایر تکالیف مقرر برعهده دارد.

خ ـ گواهی اتمام ساختمان: برگه‌ای با امضای مهندس ناظر که به موجب آن پایان عملیات ساختمانی براساس مقررات ملی ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام می‌شود.

دـ شناسنامه فنی و ملکی ساختمان: سندی که براساس بند (ز) ماده (21) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان ـ مصوب 1374 ـ و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازی مشتمل بر سیستم و پایداری سازه، تأسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری ساختمان صادر می‌شود.

ذـ هیأت داوری: هیأت موضوع ماده (20) قانون.

ماده2ـ قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود و شرایط مقرر در مواد (2) و (4) قانون تنظیم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد. نمونه قرارداد پیش‌فروش، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران مرکز و وزارت راه وشهرسازی ظرف یکماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار خواهد گرفت.

ماده3ـ سردفتر اسناد رسمی مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش‌فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نماید. واحد ثبتی مکلف است ظرف (24) ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند. در این مرحله ضرورتی به ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نمی‌باشد.

ماده4ـ واحد ثبتی مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را براساس آخرین وضعیت ملک، نام و مشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک دارای حق می‌باشند، تهیه و ظرف پنج روزکاری به دفترخانه ارسال نماید. تخلف از این بند موجب تعقیب اداری است.

ماده5 ـ کلیه عوامل مربوط در ساخت سازه‌های موضوع قرارداد پیش‌فروش از قبیل مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستور‌العمل‌های قانونی را در این زمینه رعایت نمایند.

ماده6 ـ در قرارداد پیش‌فروش باید وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مندرج در ماده (2) قانون مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح شود.

ماده7ـ ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت با رعایت ماده(7) قانون، صورت مجلس تفکیکی خواهد بود.

ماده8 ـ در مواردی که واحدی توسط چند نفر پیش‌خرید می‌شود باید میزان سهم هر یک از پیش‌خریداران توسط دفتر اسنادرسمی در سند مشخص و به هر یک از پیش‌خریداران یک نسخه از سند تحویل شود.

ماده9ـ در تنظیم سند پیش‌فروش، قیود و محدودیت‌های مندرج در سند مالکیت پیش‌فروشنده باید در سند مذکور تصریح گردد.

ماده10ـ شهرداری‌ها و سایر مراجع قانونی ذی‌ربط مکلفند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان، ظرف یک هفته تعداد واحدهای منظور در پروانه را به واحد‌های ثبتی محل وقوع ملک اعلام نمایند.

ماده 11ـ در اجرای ماده (12) قانون، مهندس ناظر مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هریک از طرفین، پس از بازدید محل و تطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت، گزارش پیشرفت کار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضی اعلام کند. تقاضـا و گزارش یاد شده باید در دو نسخه تهیه و  حسب مورد نسخه دوم به امضای مهندس ناظر یا متقاضی برسد. چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عملیات ساختمانی متناسب با قرارداد، پیشرفت نداشته باشد پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید.

ماده12ـ پیش‌فروشنده باید مسئولیت خود را برای جبران خسارت‌های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان‌های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانون و سایر قوانین مربوط در مقابل پیش‌خریدار و اشخاص ثالث بیمه نماید. حداقل مدت بیمه‌نامه، تاریخ تحویل ساختمان و حداکثر آن مطابق توافق پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار تعیین خواهد شد.

ماده13ـ در مواردی که پیش‌خریدار حق فسخ دارد می‌تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده قرارداد یا طرق مقتضی دیگر اعلام فسخ نماید. در صورت بروز اختلاف، مطابق ماده (20) قانون و سایر مقررات مربوط اقدام خواهد شد.

ماده14ـ پیش‌فروشنده‌ تنها در صورت اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌‌مقام قانونی آنان می‌تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند. پیش‌خریدار باید برای واگذاری حقوق و تعهدات خود رضایت پیش‌فروشنده را اخذ نماید والّا مسئول پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود. رضایت مذکور در مواد (17) و (18) قانون باید کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی باشد.

ماده15ـ در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار (مستند به قبوض اقساطی موضوع بند (6) ماده (2) و یا تودیع آن در صندوق ثبت یا دادگستری)، اگر پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، چنانچه با تأیید مهندس ناظر ساختمان، کمتر از ده درصد عملیات ساختمانی باقی مانده باشد و پیش‌خریدار با قبول تکمیل باقی قرارداد درخواست تنظیم سند قطعی نماید، تنظیم سند به نسبت قدر‌السهم او بلامانع می‌باشد. در این حالت پیش‌خریدار با پرداخت هزینه‌های مربوط و حقوق دولتی که برعهده پیش‌فروشنده است می‌تواند با جلب نظر هیأت‌داوران موضوع ماده (20) قانون از محل وجوه مندرج در ماده (11) قانون تأمین و استیفا نماید.

تبصره ـ تنظیم سند قطعی به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورتمجلس تفکیکی موردی امکان‌پذیر خواهد بود.

ماده16ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش از طرف مستأجر یا سرمایه‌گذار و واگذاری حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتی محل و درج مراتب در حاشیه یا ظهر سند اجاره یا قرارداد پیش‌فروش است.

ماده17ـ امضای مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و نیز تأیید موضوع مواد (13) و (14) قانون باید توسط دفتر اسناد رسمی گواهی گردد.

ماده18ـ اقدام به پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد (23) و (24) قانون رفتار خواهد شد.

ماده19ـ وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش می‌باشد . صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستور‌العملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه توسط وزارت یاد شده تهیه خواهد شد.

ماده20ـ رسانه‌های جمعی جهت انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست‌کننده آگهی مطالبه کنند و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادر‌کننده مجوز را در متن آگهی قید نمایند والّا طبق ماده (21) قانون اقدام خواهد شد.

ماده21ـ وزارتخانه‌های راه و شهرسازی، دادگستری و فرهنگ و ارشاد ‌اسلامی موظفند با همکاری سازمان‌های صدا و سیمای جمهوری اسلامی ایران و ثبت اسناد و املاک کشور به‌منظور آشنایی و آگاهی مردم از مقررات و الزامات قانون و آیین‌نامه و نحوه اجرای آنها به نحو مقتضی اطلاع‌رسانی نمایند.

ماده22ـ مأخذ محاسبه حق‌الثبت موضوع ماده (5) قانون، ماده (1) قانون وصول برخی از درآمد‌های دولت و مصرف آن در موارد معین ـ مصوب 1373 ـ با اصلاحات بعدی است. 

اخبار اقتصادی - مهر

رونق خرید و فروش مسکن مهر بدون سند!

رونق خرید و فروش مسکن مهر بدون سند!

در حالی دولت در مصوبه اخیر خود با دستور صدور سند برای واحدها به نوعی خرید و فروش مسکن مهر را آزاد کرده است که تاکنون برای اکثریت این واحدها سند ملکی به ثبت نرسیده و در خرید و فروش، واجد شرایط بودن خریداران این واحدها مشخص نمی شود.

به گزارش مهر، دولت در مصوبه اخیر هیات وزیران، خرید و فروش مسکن مهر را با دستور صدور سند برای واحدها آزاد کرده است که در نهایت این اقدام مهر تاییدی بر فروش غیرقانونی مسکن مهر است. واحدهایی که دولت با گذشت چند سال هنوز نتوانسته بیش از ۱۰ درصد را سند دار کند.

در این مصوبه آمده است: صدور سند اعیانی به نام متقاضی واجد شرایط که مستاجر عرصه و مالک اعیان است، توسط اداره ثبت و اسناد و املاک محل وقوع ملک منوط به انعقاد قرارداد فروش اقساطی بین بانک عامل با مالک اعیان و متعاقباً ترهین اعیان واحد مسکونی و صدور دفترچه اقساطی بر اساس اعلام بانک عامل است.

براین اساس دولت بر صدور سند وابسته به صدور دفترچه اقساطی بانک تاکید کرده است در حالیکه تاکنون اکثریت این واحدها سنددار نشده اند ضمن آنکه با آزادسازی خرید و فروش مسکن مهر مشکلاتی برای خریداران بوجود می آید که به راحتی قابل حل نیست.

در واقع این مصوبه در حالی از سوی معاون اول رئیس جمهور ابلاغ شد که سال گذشته وزیر راه و شهرسازی خرید و فروش مسکن مهر را غیرقانونی اعلام کرده بود. وی در واکنش به گزارش خبرگزاری مهر مبنی بر فروش مسکن مهر گفته بود که خرید و فروش این واحد ها غیرقانونی است و با افرادی که اقدام به خرید و فروش کنند برخورد خواهد شد.

نکته مهم اینست که در خرید و فروش مسکن مهر، زمین رایگان و وام قرض الحسنه از مهمترین ویژگی ها است که باید به افراد واجد شرایط واگذار شود اما با این روش مشخص نیست که چه کسانی از این واحدها سود می برند و خریداران واقعی چه کسانی هستند بنابراین تنها راه برای دلالی و سودجویی در سایت های مسکن مهر باز می شود.

براین اساس باوجودیکه در ابتدای طرح مسکن مهر، دولت بر این امر تاکید می کرد که فقط کسانی امکان ثبت نام دارند که مسکن و زمین دولتی نگرفته باشند و از سال ۸۴ به بعد زمین و یا مسکن به نام آنها و یا خانواده شان نباشد با این مصوبه امکان اینکه هرشخصی با هر شرایط مالی، واحد مسکن مهر را خریداری کند بوجود آمده است.

فروش واحدها نیمه تمام و بدون سند
یکی از مشکلات عمده ای که خرید و فروش مسکن مهر بوجود می آورد، فروش واحدهای نیمه تمامی است که هنوز سرنوشت آنها مشخص نیست اما بنگاه های املاک برای ترغیب مشتریان، تاریخ های غیرواقعی را برای تحویل اعلام می کنند.

در واقع هنوز بخش عمده ای از این واحدها با مشکلات تامین آب، برق، گاز و خدمات روبنایی روبرو هستند و مسئولان وزارت راه و شهرسازی هم از تاریخ دقیق افتتاح واحدها خبر ندارند و آن را وابسته به تکمیل شبکه تامین خدمات می دانند بنابراین فروش زودتر از موعد این واحدها می تواند در آینده مشکلات زیادی را برای خریداران بدون سند ایجاد کند.

هرچند که دولت تصور می کند این اقدام می تواند مالکان مسکن مهر را خوشحال کند و آنها حاشیه سود بیشتری را به دست بیاورند اما واقعیت این است که با فروش واحدهای مسکن مهر، مالکان نمی توانند در شهری مانند تهران خانه مناسبی خریداری کنند و افزایش قیمت مسکن در شهر تهران بسیار بیش از نرخ آپارتمان در شهرهای جدید است بنابراین مصوبه دولت تنها به نفع دلالان و سوجویانی است که می خواهند از کاهش قدرت خرید مردم، سوء استفاده کنند.

در حال حاضر رشد قارچی بنگاه های املاک در شهرهای جدید پرند و پردیس گواه این موضوع است که بازار دلالی و سوجویی بسیار در این شهرها داغ شده است و متقاضیان خرید مسکن که از آشفتگی بازار مسکن تهران و نرخ های صعودی ناامید شده اند به ناچار به این بازارها پناه می برند. در حالیکه سرنوشت واحدهای خریداری شده و قولنامه ای در این سایت ها مشخص نیست.

براساس این گزارش حتی در این شهرها، بنگاه های املاک با همدستی عده زیادی از واسطه گران امتیاز مسکن مهر را با قیمت بیش از ۱۰ میلیون تومان به فروش می رسانند در حالی که مشخص نیست خریداران در آینده بتوانند واحدهای خود را تحویل بگیرند زیرا فروش امتیاز قولنامه ای انجام می شود و دولت هم بارها اعلام کرده که این فروش امتیاز غیرقانونی است.

البته بعید به نظر می رسد که در فرصت کوتاه باقیمانده از دولت دهم، تمامی این مشکلات برطرف شود بنابراین باید به انتظار دولت بعدی بود تا بتواند در مدت کوتاه بیش از ۲ میلیون واحد مسکن مهر را سنددار کند./مهر