پیام پیش‌قیمت به بازار مسکن

عاملی که اوایل تابستان امسال در بازار معاملات مسکن تحت عنوان «متغیر رکودساز» معرفی شد، هم‌اکنون در مسیر موافق سمت تقاضا، تغییر موقعیت داده و در حال پشتیبانی از «فرآیند تشکیل رونق‌» است. گزارش «دنیای اقتصاد» در این باره حاکی است: «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌ها و دلالان ملک در بازار زمستانی معاملات آپارتمان‌های مسکونی در تهران، 5 درصد نسبت به تابستان کاهش پیدا کرده و این افت محسوس در «پیش‌قیمت» مسکن باعث شده شکاف همیشگی بین آنچه فروشنده‌ها پیشنهاد می‌کنند و آنچه در نهایت تحت عنوان «قیمت قطعی» در مبایعه‌نامه قید می‌شود، در حال حاضر به حداقل فاصله ممکن برسد.

اطلاعاتی که سامانه مجازی بازاریابی و فروش آپارتمان –ایران فایل- درباره سطح قیمت پیشنهادی فروشنده‌های ملک مسکونی در تهران منتشر کرده است، نشان می‌دهد: در 8 منطقه اول پایتخت که نیمی از کل معاملات خرید آپارتمان‌های این شهر، در آنجا انجام می‌شود، میانگین «قیمت پیشنهادی» از مترمربعی 6 میلیون و 400 هزار تومان اوایل تابستان امسال به متری 6 میلیون و 100 هزار تومان افت کرده است. این وضعیت که از کرنش بازار در برابر متقاضیان خرید مسکن حکایت دارد، خود سبب شده طی ماه‌های اخیر حجم معاملات خرید به‌صورت غیرتورمی –ثبات قیمت قطعی- افزایش پیدا کند و بازار از حالت رکود مطلق نیمه اول سال، با شیب تند، حالت پیش‌رونق پیدا کند.

تابستان امسال، متوسط قیمت پیشنهادی فروشنده‌های مسکن در تهران 10 درصد بالاتر از قیمت قطعی بود به‌طوری‌که در مناطق یک تا هشت، میانگین قیمت پیشنهادی فروش مسکن مترمربعی 6 میلیون و 400 هزار تومان و متوسط قیمت قطعی متری 5 میلیون و 800هزار تومان بود. اما هم اکنون، این فاصله به حدود 3 درصد رسیده و فوق العاده کم شده است به‌طوری‌که قیمت پیشنهادی در مناطق پرفروش در سطح میانگین 6 میلیون و 100 هزار و متوسط قیمت قطعی مربوط به آپارتمان‌های فروش رفته در دی و بهمن امسال نیز متر مربعی 5 میلیون و 882 هزار تومان شده است.

در حالت کلی و مطابق تجربه‌های گذشته بازار ملک، قیمت پیشنهادی معمولا 10 تا 15 درصد بالاتر از قیمت قطعی تعیین می‌شود به این معنا که آنچه فروشنده یا دلال ملک به‌عنوان قیمت اولیه یا همان قیمت پیشنهادی فروش، در فایل مربوط به آپارتمان فروشی، تعیین می‌کند، در جریان مذاکرات دو طرف و قبل از عقد قرارداد، کاهش پیدا می‌کند. در زمان اوج رونق بازار و هنگامی که سطح قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند، دو طرف با نرخی معادل 15 درصد پایین‌تر از قیمت پیشنهاد شده، به توافق می‌رسند. نیمه اول امسال نشانه‌هایی ضعیف از بابت قصد فروشنده‌ها برای بالا بردن قیمت پیشنهادی دیده شد که اثر خود را بلافاصله بر سطح این نوع قیمت گذاشت. همان زمان «دنیای اقتصاد» در گزارشی نسبت به رفتار غیر قابل دوام فروشنده‌ها برای تحریک قیمت، هشدار داد و نوشت: در صورتی که قیمت پیشنهادی افزایش یابد، به‌خاطر کشش ناپذیری آن از سمت تقاضا، معاملات ملک مجددا به رکود خواهد رفت و رونق غیرتورمی به تاخیر خواهد افتاد.

در حال حاضر، این اتفاق منفی تاحدودی تحت کنترل درآمده و سطح قیمت پیشنهادی حتی با کاهش نیز مواجه شده است. «قیمت پیشنهادی»، می‌تواند «پیش‌قیمت» بازار مسکن محسوب شود به این معنا که عدم افزایش آن، علامت مثبت برای خریداران از بابت نبود شرایط تورمی در بازار ملک، تلقی می‌شود.

به گزارش «دنیای اقتصاد» متوسط قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در تهران در زمستان امسال 2 درصد نسبت به زمستان سال گذشته نیز کاهش پیدا کرده است. در بین مناطق یک تا هشت، بیشترین کاهش «قیمت پیشنهادی» در فاصله زمانی دو زمستان –دی و بهمن امسال نسبت به دی و بهمن سال گذشته- مربوط به منطقه 8 بوده است که در آنجا متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی 3/ 4 درصد افت کرده است. در مناطق 4 و 5 نیز متوسط قیمت پیشنهادی، یک درصد نسبت به زمستان پارسال کاهش یافته است.

در حال حاضر اگر چه غالب فروشنده‌ها در بازار مسکن تمایل به فروش با سطح کاهنده یا حداکثر، با قیمتی معادل سال گذشته دارند اما برخی از آنها نیز از ناحیه رشد 30 درصدی معاملات در دی ماه، وسوسه شده‌اند و در فکر تغییر افزایشی قیمت‌ها هستند. کارشناسان اقتصاد مسکن با تاکید بر تاثیر تغییر نزولی «قیمت پیشنهادی» طی سه فصل اخیر که باعث شد رکود مسکن در ابتدای زمستان خاتمه یابد، معتقدند: ادامه همین رفتار از ناحیه دو ضلع بازار معاملات –فروشنده‌ها و دلالان- می‌تواند شرایط رونق را برای ضلع سوم به‌عنوان ضلع تعیین‌کننده، فراهم کند. 8 منطقه اول شهر تهران از آن جهت، در بازار معاملات ملک اهمیت دارد که تحولات آن در 14 منطقه دیگر اثر می‌‌‌گذارد. در این 8 منطقه، هم سطح قیمت‌‌ها و هم حجم معاملات، بیشتر از سایر نقاط پایتخت است، بنابراین مناطق یک تا هشت، بیشتر از آنکه از نقاط دیگر اثرپذیر باشند، تاثیر‌گذار هستند و مناطق پیشرو در بازار ملک محسوب می‌شوند.

آینده قیمت مسکن
بررسی‌‌های اولیه دفتر اقتصاد مسکن از بازار مسکن سال 95 نشان می‌‌دهد، موقعیت بازار به لحاظ حجم معاملات و ساخت و ساز، اوضاعی وخیم‌‌تر از سال جاری پیدا نمی‌‌کند اما با بهبود خیلی شدید نیز روبه‌رو نخواهد شد. در این باره، علی چگینی، مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن معتقد است: با کاهش دو واحد درصدی نرخ سود سپرده‌‌های بانکی، جذابیت از دست رفته سرمایه‌‌گذاری در بخش مسکن تا حدودی هر چند ضعیف، تقویت می‌‌شود اما با این حال، مقصد درست سرمایه‌‌گذاری چه در حوزه ساخت و چه در حوزه معاملات ملک، متناسب با شرایط جدید بازار، تغییر کرده است و باید مسیر بهینه به سرمایه‌‌گذاران معرفی شود.

پیش‌‌تر، صرف ساخت و ساز در احداث آپارتمان‌‌های لوکس و بزرگ متراژ بود اما در ال حاضر این سوال وجود دارد که آیا بازار بزرگ متراژ‌‌ها همچنان پرتقاضا است؟
«دنیای اقتصاد» برای پاسخ به این پرسش‌‌ها و همچنین ابهاماتی که نسبت به آینده بازارهای جذاب همچون بازار پول (بانک‌‌ها)، بازار سهام، سکه و همچنین بازار طلا وجود دارد، یک همایش تحت عنوان همایش چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال 95 در تاریخ 18 اسفند امسال برگزار می‌‌کند. در این همایش، علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و همچنین صاحب‌نظران و تحلیلگران بازارهای سهام و پول و سکه و طلا، به‌صورت جداگانه به تشریح ساختار بازارها در سال آینده خواهند پرداخت و همچنین رابطه درون بخشی بازارها و اثرات متقابل آنها بر همدیگر را نیز تشریح می‌‌کنند. 

در 8 منطقه پرفروش بازار مسکن تهران، شکاف قیمت‌های پیشنهادی و قطعی به کمترین حد رسید

  اخبار اقتصادی  -  دنیای اقتصاد

تصمیمات جدید برای بازار مسکن/ اعلام پیامکی قیمت مسکن؛ ممنوع!

تصمیمات جدید برای بازار مسکن/ اعلام پیامکی قیمت مسکن؛ ممنوع!

از طرفی باید به این نکته توجه داشت که قیمت اجاره، خرید و فروش مسکن و زمین را صاحبان و مالکان واحدهای مسکونی و مشاورین املاک که هیچ گونه تخصصی نیز در امر قیمت‌گذاری و فنی ندارند، تعیین می‌شود.

مدیرکل بازرسی ویژه سازمان حمایت مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان گفت: بر اساس تصمیم ستاد تنظیم بازار، هیچ مرجعی به غیر از بانک مرکزی و وزارت راه، مجوز حق اعلام عمومی هرگونه قیمت اعم از منطقه‌ای و استانی کالا و خدمات از جمله مسکن و اجاره‌ بها چه از طریق پیامک و سایت اینترنتی را ندارند.

محمدحسین مولاخواه در گفتگو با مهر از اجرای طرح بازرسی ویژه از بازار معاملات املاک خبر داد و گفت: همزمان با افزایش معاملات مسکن در نیمه اول هر سال، بازرسی و نظارت بر فعالیت واحدهای مشاوران املاک تشدید و تا پایان شهریورماه ادامه خواهد یافت.

مدیرکل بازرسی ویژه سازمان حمایت مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان افزود: در این طرح که به تمامی سازمان‌های صنعت، معدن و تجارت ابلاغ شده است، پروانه کسب و مجوز فعالیت بنگاههای معاملات ملکی، نصب تابلو نرخ دستمزد در محل کسب و رعایت حق‌الزحمه مجاز توسط بازرسان صنفی کنترل می‌شود.

وی تصریح کرد: با توجه به بررسی‌های انجام شده، به طرفین هرگونه قرارداد که در بنگاههای معاملات مسکن منعقد می‌‎شود، توصیه می‌شود پس از پرداخت حق‌الزحمه مشاوران املاک که طبق قانون نظام صنفی توسط کمیسیون نظارت شهرستان‌ها تعیین و توسط اتحادیه‌ها ابلاغ و در محل کسب نصب می‌شود، درخواست قبض و رسید از مشاور املاک کنند.

به گفته مولاخواه، اگر اجحافی در حق هر یک از طرفین قرارداد یک معامله و یا اجاره‌نامه، صورت گرفت، می‌توانند با مراجعه به سازمان صنعت، معدن و تجارت استان و یا اتحادیه مربوطه، علیه واحد متخلف شکایت و یا از طریق تلفن سه شماره‌ای 124 گزارش تخلفات یادشده را اعلام کنند تا توسط بازرسان مربوطه تحت رسیدگی قرار گیرد.

وی اظهار داشت: طبق قوانین و مقررات جاری کشور، تمامی عرضه‌کنندگان خدمات باید صورتحساب با ویژگی‌های منطبق با قانون و مقررات را به مصرف کنندگان ارایه نمایند؛ در غیر این صورت پس از تنظیم  پرونده در هر بار تخلف توسط تعزیرات حکومتی به میزان 35 هزار تومان، جریمه خواهند شد.

به گفته مدیرکل بازرسی ویژه سازمان حمایت مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان، درطول سال گذشته بیش از 120 هزار مورد بازرسی از بنگاههای معاملات مسکن در سراسر کشور انجام شده که حدود نه درصد از این بازرسی‌ها، منجر به تشکیل پرونده و کشف 15 هزار مورد تخلف به ارزش بیش از دو میلیارد و چهار صد میلیون تومان شده که جهت رسیدگی در اختیار سازمان تعزیرات حکومتی قرار گرفته است؛ عدم نصب نرخنامه در محل کسب، عدم صدور فاکتور، دریافت کارمزد بالاتر از نرخ مقرر و نداشتن پروانه کسب به ترتیب بیشترین تخلف را به خود اختصاص داده است.

وی اظهار داشت: بیشترین تخلفات صورت گرفته در شهرهای بزرگ از جمله تهران، اصفهان، مشهد، شیراز و کمترین تخلفات در شهرهای گرگان، بوشهر و بیرجند صورت گرفته است.

مولاخواه گفت: در شهر تهران به دلیل کمبود زمین به وضوح عدم عرضه و احتکار مسکن توسط موجران و مالکان چه از لحاظ فروش و چه از لحاظ اجاره و رهن به بهانه‌های مختلف وجود دارد و این موضوع با توجه به مباحث مربوط به اجرای طرح تفصیلی تشدید پیدا کرده؛ لذا به نظر می‌رسد می‌بایست از هرگونه تصمیمی که منجر به بروز ابهام، کندی و ایجاد محدودیت در تولید و عرضه مسکن می‌شود؛ جدا خودداری و فقط به راههای جذب سرمایه و در نتیجه بهبود و تسهیل در عرضه مسکن فکر کرد.

وی اظهار داشت: از طرفی باید به این نکته توجه داشت که قیمت اجاره، خرید و فروش مسکن و زمین را صاحبان و مالکان واحدهای مسکونی و مشاورین املاک که هیچ گونه تخصصی نیز در امر قیمت‌گذاری و فنی ندارند، تعیین می‌شود.

مولاخواه تصریح کرد: از این رو با پیگیری‌های انجام شده سازمان برخی از سایت‌های اینترنتی جستجوگر املاک ومستغلات که اقدام به ارایه گزارش منطقه‌ای قیمت املاک و یا با ارز خارجی آگهی مسکن برای فروش و اجاره می‌دادند و موجب ارایه اطلاعات نادرست به مصرف‌کنندگان و عاملی برای آشفتگی بازار مسکن بودند، شناسائی و فعالیت آنها اصلاح شد.

وی افزود: بر همین اساس و مطابق با قانون حمایت از حقوق مصرف‌کنندگان و همچنین تصمیمات متخذه در ستاد تنظیم بازار  به غیر مراجع رسمی دولتی مانند بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی و دستگاههای نظارتی ذی‌ربط هیچ شرکت، انجمن و اتحادیه‌ای بدون دریافت مجوز حق اعلام عمومی هرگونه قیمت اعم از منطقه‌ای و استانی کالا و خدمات از جمله مسکن و اجاره‌ای چه از طریق پیامک و سایت اینترنتی را ندارند و در صورت مشاهده و عدم اصلاح رویه تحت پیگرد قانونی قرار خواهند گرفت./مهر