پاییز زیر صفر در بازار اجاره

 

اخباراقتصادی  - پاییز زیر صفر در بازار اجاره

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» تازه‌ترین آمار منتشر شده از سوی سامانه رهگیری معاملات مسكن نشان می‌دهد: میانگین اجاره‌بها در معاملاتی كه ماه مهر در بنگاه‌های املاك شهر تهران منعقد شده، نزدیك 3درصد نسبت به نرخ‌های شهریور كاهش پیدا كرده است.

در حال حاضر متوسط اجاره ماهانه هر مترمربع واحد مسكونی در تهران به 20 هزار و 900 تومان رسیده در حالی كه شهریورماه این رقم معادل 21هزار و 500 تومان بود.

افت 8/2 درصدی اجاره‌بهای مسكن در مهر، بیشترین كاهش ماهانه طی 7 ماه گذشته از سال93 محسوب می‌شود.

هم‌اكنون ركود نسبی در كل بازار مسكن، حجم بالای آپارتمان نوساز فروش‌نرفته و از همه مهم‌تر چشم‌انداز نزولی تورم و قیمت مسكن به عنوان چهار عامل اثرگذار بر رفتار اجاره‌بها، شرایط آتی را برای آن دسته از مستاجرهایی كه موعد اجاره‌نامه‌‌هایشان در فصل پاییز سررسید می‌شود، مساعد كرده است.

پیش‌بینی‌ كارشناسان اقتصاد مسكن در این باره حاكی است: در ماه‌های آینده منحنی رشد اجاره‌بها در سطح زیرصفر باقی خواهد ماند و شرایط معاملات اجاره نسبت به نیمه اول سال، به مراتب بهتر می‌شود.

با این حال تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار اجاره، بر مشروط بودن این پیش‌بینی تاكید دارد و نشان می‌دهد: وجود فایل‌های «پسماند» اجاره در بنگاه‌های مسكن ممكن است به ناپایداری در تحولی كه مهرماه رخ داد، منجر شود و كاهش ماه گذشته را خنثی كند.

فایل‌های «پسماند» اجاره در بنگاه‌های مسكن، به آن دسته از پیشنهادهایی گفته می‌شود كه حداقل 3 ماه از اعلام آن توسط موجران به مشاوران املاك می‌گذرد اما به خاطر بالاتر بودن اجاره‌بهای پیشنهادی در مقایسه با نرخ‌های منطقه و معامله شده، محتوای این فایل‌ها مورد قبول و رضایت مستاجرها قرار نگرفته است.

مالكان این آپارتمان‌های اجاره‌ای در ماه‌های اخیر برای تعدیل نرخ پیشنهادی خود و تنظیم آن با سطح میانگین اجاره‌بها مقاومت كردند و حالا احتمال دارد این فایل‌های به جا مانده از معاملات تابستانی، بدون تغییر در مبالغ، بار دیگر از طرف واسطه‌های بازار به اجاره‌نشین‌ها عرضه شود.

در این باره، رئیس اتحادیه مشاوران املاك تهران با بیان اینكه «وجود فایل پسماند اجاره متعلق به ماه‌های قبل در همه بنگاه‌ها مصداق ندارد» خطاب به دو طرف معاملات اجاره گفت: شرایط كنونی بازار مسكن قطعا اجازه انجام معامله با نرخ‌های فصل گذشته را نمی‌دهد و همان‌طور كه آمارهای رسمی از كاهش قیمت مسكن و به خصوص اجاره‌بها حكایت می‌كند، این امكان برای طرف تقاضا وجود دارد تا از بین فایل‌های جدید با نرخ‌های هماهنگ با عرف منطقه، انتخاب خود را انجام دهد.

حسام عقبایی در عین حال تاكید كرد: با توجه به ركود معاملاتی و رابطه ركود و كاهش معاملات با درآمد مشاوران املاك، قطعا برای واسطه‌‌های بازار مسكن صرفه در این است كه بازاریابی‌‌ها را بر فایل‌های ارزان‌تر و نزدیك‌تر به قدرت مالی اجاره‌نشین‌ها متمركز كنند تا بتوانند شانس عقد قرارداد را افزایش داده و در نتیجه كسب‌وكار خود را رونق دهند.

در این باره كارشناسان نیز معتقدند: طرف تقاضا در بازار اجاره، وجود فایل‌های پسماند را می‌تواند از طریق مراجعه به بیش‌از دو تا سه بنگاه‌ تشخیص دهد، ضمن اینكه تاریخ درج‌شده در فایل‌های كاغذی موجود در بنگاه‌ها نیز مدت زمان انتظار موجر برای یافتن مستاجر را نشان می‌دهد!
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در مهر ماه امسال، دومین رشد منفی اجاره‌بها در تهران رقم خورد. پیش‌تر در شهریور، متوسط مبالغ اجاره 5/0 درصد نسبت به مرداد كاهش پیدا كرد. در طول 5 ماه اول سال 93، تغییرات ماهانه اجاره‌بها همواره مثبت و در سطح بالای صفر بود؛ اما شیب افزایش به جزء در فروردین كه 9 درصد افزایش یافت، همواره بین یك تا 5/3 درصد در نوسان بود.

در حال حاضر اگرچه تغییرات ماهانه اجاره‌بها روند كاهشی به خود گرفته اما مقایسه مبالغ كنونی با نرخ‌های ماه‌های مشابه سال گذشته حكایت از رشد بالای 10 درصد دارد. در مهر امسال متوسط اجاره‌بها 9/12درصد نسبت به مهر سال قبل افزایش یافت. با این حال در مهر سال گذشته، اجاره‌بها نزدیك به  19 درصد نسبت به مهر91 رشد كرد كه به این ترتیب، سطح كنونی نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها نیز نسبت به نرخ‌های سال گذشته تاحدودی كاهش از خود نشان می‌دهد. میانگین اجاره ماهانه متری 20 هزار و 900 تومانی در مهرماه با میانگین نیمه‌اول سال جاری برابر است، بنابراین در ماه گذشته، ارزش آپارتمان‌های اجار‌ه‌ای هیچ تغییری نسبت به متوسط 6 ماه اول سال نكرده و ثابت مانده است.

 تایید آمارهای رسمی از سوی بازار
فارغ از آمارهای رسمی، تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» از بازار اجاره نیز افت اجاره‌بها را تایید می‌كند. مشاوران املاك می‌گویند: رشد آرام اجاره بها پس از فصل جا‌به‌جایی‌ها متوقف شده است و دو درصدی هم کاهش یافته است؛ اما با وجود کاهش تقاضا و فایل‌های اجاره، برخی از موجران تاکید دارند اجاره‌بهایی بیش از میانگین منطقه برای آپارتمان‌هایشان تعیین کنند!

در بررسی 30 فایل اجاره در مناطق مختلف پایتخت، نزدیک به 20 مورد اجاره بها بیش از نرخ میانگین منطقه است. به‌طور مثال، آپارتمانی 60 متری، یک خوابه، در منطقه پیروزی، 78 میلیون تومان رهن کامل برای اجاره گذاشته شده؛ این در حالی است که میانگین رهن در این محدوده به مراتب پایین‌تر از متری یک میلیون تومان است.

مشاوران املاك در مناطق غربی و شرقی تهران درباره اصرار موجرانی که حتی پس از کاهش تقاضا حاضر نیستند نرخ اجاره خود را کاهش دهند، می‌گوید: این آپارتمان‌ها باقیمانده‌های فایل‌های اجاره تابستان هستند. بیشتر این مالکان خانه‌هایشان بیش از 6 ماه است که خالی مانده و برایشان تفاوتی نمی‌کند که چند ماه دیگر نیز آپارتمان‌هایشان بدون مستاجر باشد، اما نهایتا قصد دارند قرارداد اجاره خود را با نرخ مطلوب اولیه منعقد کنند.

دلیل خالی ماندن این خانه‌ها بالا بودن نرخ‌های پیشنهادی اجاره بها است . با توجه به ثبات اجاره‌بها در تابستان امسال مستاجرانی که با افزایش غیرمعمول ملک‌های استیجاری شان روبه‌رو بودند با کمی جست‌وجو آپارتمان‌هایی با اجاره‌بهای مناسب یافتند.  بررسی فایل‌های اجاره‌ای که بیش از نرخ میانگین منطقه است، نشان می‌دهد: بیشتر این فایل‌ها را خانه‌های نوساز تشکیل می‌دهد و مالکانی که از فروش آپارتمان‌هایشان در فصل پر رونق بازار ناامید شده‌اند هم‌اكنون برای جبران زیان خود با نرخ‌های بالا این واحدها را برای اجاره گذاشته‌اند.

برخی از مشاوران املاک خانه‌های استیجاری را که با نرخ‌های پیشنهادی بالا برای اجاره گذاشته شده است «پسماند فایل‌های تابستانی اجاره» می‌نامند. توصیفی که حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران چندان با آن موافق نیست. او با رد این موضوع که فایل‌های اجاره مشاوران املاک پر از مواردی است که بیش از نرخ‌های بالاتر از سطح واقعی نرخ اجاره هستند، گفت: این بررسی میدانی گسترده نیست. اینکه چند مشاور املاک بگویند که فایل‌هایی با اجاره بهای بالا در بنگاه‌ها افزایش یافته را نمی‌توان تایید کرد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاك تهران در عین حال گفت: در تابستان سال جاری هیچ‌گونه افزایش قیمتی در بازار مسکن به وجود نیامد و حتی کاهش قیمت نیز تجربه شد، بنابراین انتظاری برای افزایش اجاره بها وجود ندارد.

عقبایی با بیان اینکه به‌طور طبیعی در نیمه دوم سال نرخ اجاره روند کاهشی را تجربه خواهد کرد، تاکید کرد: وجود فایل‌های اجاره با نرخ بالا در این فصل پیش‌بینی نمی‌شود. رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه با توجه به حجم معاملات مسکن خیز خروج از رکود برداشته شده است، گفت: در حال حاضر بیشتر خرید و فروش‌های بخش مسکن در حوزه خانه‌های با «متراژ پایین» وجود دارد. این اتفاق به دلیل پایین بودن توان خرید متقاضیان بخش مسکن است.

به گزارش «دنیای اقتصاد» با وجود سخنان عقبایی برخی از فعالان بازار اجاره در غرب و شرق تهران می‌گویند 90 درصد جابه جایی‌های بخش اجاره در فصل تابستان انجام شده و فقط 10 درصد نقل و انتقالات در 6 ماهه دوم سال اتفاق می‌افتد. فایل‌های اجاره در بنگاه‌های مسکن به شدت کاهش یافته و فقط خانه‌هایی که قراردادهایشان در نیمه دوم سال به اتمام می‌رسد یا خانه‌هایی که بالاتر از میانگین نرخ اجاره بهای موجود در منطقه، ملک خود را برای اجاره گذاشته‌اند در لیست انتظار قرار دارند.

 معاملات خرید و اجاره، سر به سر شد
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در مهرماه امسال، حجم معاملات اجاره در بازار با حجم معاملات خرید مسكن سر به سر شد. در این ماه، 14 هزار فقره مبایعه‌نامه در بنگاه‌های املاك شهر تهران تنظیم شد و تعداد اجاره‌نامه‌های ثبت‌شده نیز به نزدیك 15 هزار فقره رسید. این در حالی است كه در ماه‌های قبل، حجم معاملات اجاره هر چند جزئی، بیشتر از حجم معاملات خرید بود.
معنای تغییرات به وجود آمده آن است كه در نیمه دوم امسال، گرایش به سمت خرید مسكن در مقایسه با اجاره، تاحدودی افزایش پیدا كرده است و در این شرایط، احتمال ثبات یا كاهش در اجاره‌بها می‌تواند بیشتر از قیمت مسكن باشد.

طبق اعلام سامانه رهگیری معاملات مسكن، در ماه گذشته 30 هزار و 195 فقره انواع قرارداد برای معاملات مسكن شامل خرید، اجاره و پیش‌خرید در بنگاه‌های شهر تهران منعقد شد كه از این تعداد، 14 هزار و 50 فقره به صورت مبایعه‌نامه (برای خرید مسكن) و 14 هزار و 922 فقره نیز به‌صورت اجاره‌نامه و مابقی برای پیش‌خرید بوده است. كاهش در حجم معاملات اجاره در مقایسه با خرید باعث شد معاملات اجاره مسكن در مهرماه امسال 26درصد نسبت به شهریور كاهش پیدا كند.

در حال حاضر اگر چه برخی افراد، با مقایسه حجم معاملات اجاره مهرماه امسال به مهر سال گذشته، رشد 32درصدی نقل و انتقالات را نشانه رونق توصیف می‌كنند، اما با توجه به اینكه این رشد نقطه‌به‌نقطه در حجم معاملات، در نیمه اول امسال نیز با درصد‌های مختلف وجود داشته، نمی‌توان اتفاق مهرماه را به معنی خروج از ركود دانست.

درباره شرایط كنونی بازار مسكن می‌توان گفت: شدت ركود هم‌اكنون كم شده و به تدریج تا پایان سال جاری، شرایط در بازار برای تجربه دور تازه‌ای از رونق، فراهم می‌شود. انتظار می‌رود رونق از سال آینده به معاملات و ساخت‌وساز برگردد.

 اخباراقتصادی  - دنیای اقتصاد

ویدیو مرتبط :
دانلود رایگان آموزش بورس از صفر - اوراق اجاره چیست؟

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

بازار اجاره در پاییز تهران (+جدول)

 اما پاییز و زمستان فصل مطلوب آن دسته از مستاجرانی است که محدودیت زمانی برای انتخاب آپارتمان مورد نیازشان ندارند. به طور معمول نرخ اجاره بها در 6 ماهه دوم سال 10 تا 15 درصد کاهش پیدا می‌کند و آرامش بیشتری بر بازار اجاره حاکم است.
 
هرچند برخی از مشاوران املاک معتقدند در پاییز و زمستان به تناسب کاهش نرخ اجاره بها و کاهش مستاجران با کاهش فایل اجاره هم روبه‌رو هستیم.

یک مشاوره املاک در محدوده غرب پایتخت درخصوص بازار پاییزی اجاره می‌گوید: به طور طبیعی و براساس یک سنت سالانه حجم معاملات کمی درپاییز کاهش پیدا کرد؛ زیرا در فرهنگ ما معمولا در دهه عزاداری شخصی به فکر خرید و فروش یا اجاره خانه نیست.

اما بررسی میدانی فایل‌های اجاره نشان می‌دهد هنوز صاحبان املاک راضی به کاهش نرخ اجاره بهای واحدهای مسکونی خود نشده و بر اساس نرخ اجاره بهای تابستانی، واحدهای خود را نرخ‌گذاری کرده‌اند.
 
به طور مثال آپارتمانی ۷۳ متری، دو خوابه در محله سعادت‌آباد خیابان ایثارگران جنوبی به قیمت ۷۱ میلیون تومان برای رهن کامل سپرده شده و صاحب آپارتمانی ۶۱ متری در محله نارمک، میدان ۴۵ برای آپارتمانی نوسازخود، ۶۹ میلیون تومان رهن کامل در نظر گرفته است.

همچنین در محله یوسف آباد آپارتمانی دو خوابه با متراژ ۷۰ متر، ۹۰ میلیون تومان رهن و ۱۰۰ هزار تومان اجاره سپرده شده است.

 

  اخبار اقتصادی  -دنیای اقتصاد