وام مسكن برای مخاطبان خاص (+جدول)

اخبار اقتصادی - بازار غیررسمی تسهیلات بانكی در خدمت آپارتمان‌های گران‌قیمت قرار گرفت
وام مسكن برای مخاطبان خاص

بازاری كه در سال‌های پس ‌‌از ممنوعیت پرداخت وام خرید مسكن، به شكل «غیررسمی» مسوولیت تبادل انواع تسهیلات مسكن و توزیع وام‌ به خریداران ملك را برعهده داشت، اخیرا تغییر ماهیت داده و به خدمت آپارتمان‌های مسكونی گران‌قیمت و برخی فعالیت‌های تجاری غیرساختمانی درآمده است.

بازار غیررسمی وام مسكن از اواسط دهه80 شكل گرفت و در 9 سال گذشته با ارائه تسهیلات مخصوص مصرف‌كننده‌، تنها «معبر اصلی» برای دسترسی گروه عامه خریداران مسكن به تسهیلات بانكی به حساب می‌آمد. هر چند در دو، سه سال اخیر، بانك مسكن به عنوان تنها مرجع رسمی وام‌دهی، در نقش «معبر دوم» عمل كرد اما سهم ناچیز این تسهیلات رسمی از قیمت مسكن، عملا باعث هدایت نیمی از متقاضیان مصرفی به معبر غیررسمی شد.

یك آمار منتشر شده از سوی وزارت راه‌وشهرسازی درباره عملكرد سا‌ل‌های گذشته نظام بانكی در حوزه پرداخت انواع تسهیلات مسكن نشان می‌دهد: در فاصله سال‌های 84 تا 91، كمتر از یك‌سوم كل وام‌های مسكن، به شكل «وام خرید» پرداخت شده كه سهم بانك مسكن به‌عنوان تنها بانك مجاز به پرداخت وام خرید، از كل تسهیلات خرید پرداختی، حدود 50درصد بوده است، طوری كه در سال91 فقط منبع 48درصد تسهیلات پرداختی به خریداران مسكن، بانك مسكن بود و 52درصد دیگر به نسبت تقریبا برابر از طرف بانك‌های دولتی و بانك‌های خصوصی پرداخت شده است.  هم‌اكنون نه‌تنها دسترسی به تسهیلات بانك مسكن از بابت قیمت خرید اوراق تسهیلات، «سخت» و «فاقد توجیه‌اقتصادی» شده است كه در بازار غیررسمی نیز، كاربری وام خرید مسكن تغییر كرده و از «معمولی» به «لوكس» تبدیل شده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: علاوه بر راهبندانی كه از طرف‌ سیاست‌گذاران، در جاده افزایش سقف وام رسمی خرید مسكن، به‌وجود آمده، محدودیت جدیدتری این‌بار در بازار غیررسمی وام، برای گروه عامه تقاضای مسكن ایجاد شده است.

گروه عامه تقاضای مسكن را «متقاضیان مصرفی فاقد مسكن و زوج‌های جوان» تشكیل می‌دهند كه همه این گروه در دهك‌های میان‌درآمدی قرار دارند. ویژگی اصلی گروه عامه، عبارت است از «توان مشخص در بازپرداخت وام یا همان اقساط ماهانه تسهیلات».

بررسی‌هایی كه نیمه اول امسال نویسندگان طرح جامع مسكن و مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی درباره توان بازپرداخت متقاضیان مصرفی انجام دادند، مشخص كرد: بانك‌ها برای پرداخت وام خرید مسكن در استطاعت وام‌گیرنده‌ها، باید به‌گونه‌ای این تسهیلات را تعریف و پرداخت كنند كه اقساط وام، از 2/1 میلیون تومان در ماه تجاوز نكند. اما آنچه در حال حاضر تحت عنوان وام‌های خرید مسكن در بازار غیررسمی پرداخت می‌شود، عمدتا تسهیلاتی با مشخصات «حداقل سقف 100 میلیون تومان و حداقل قسط ماهانه 3 میلیون تومان» است كه عملا با شرایط گروه عامه در تضاداست.

 مشخصات جدید وام‌‌های مسكن، حریم تسهیلات خرید را خصوصی كرده و جامعه مخاطبان آن را از دهك‌های میانی به دو تا سه دهك پردرآمد تغییر داده است. دلالان وام می‌گویند: حجم وام‌هایی كه در گذشته با مبالغ كمتر و متناسب با توان متوسط وام‌گیرنده‌ها در این بازار ارائه می‌شد، هم‌اكنون كاهش‌یافته و جای آنها را وام‌های بدون سقف كه تا 70درصد ارزش ملك پرداخت می‌شود، گرفته است.

 

سایه ركود بر بازار وام
همزمان با شروع نیمه دوم سال، فصل تازه‌ای در معاملات خریدوفروش مسکن رقم خورد. این بازار که از دومین فصل سال گذشته همزمان با استقرار دولت جدید، دچار كاهش قیمت و سپس به فاز رکود وارد شد هم‌اکنون اندکی از این فاز فاصله گرفته و نوای بازگشت رونق در آن شنیده می‌شود.  

سال گذشته متقاضیان بازار مسکن که چشم‌انتظار سیاست‌گذاری جدید در بخش مسکن در جهت کاهش و ثبات قیمت‌ها بودند ترجیح دادند به جای اقدام شتابزده برای خرید یا فروش ملک خود قدری صبر کنند. از سوی دیگر نبود معامله در بازار مسکن بازارهای فرادست این بخش را نیز تحت تاثیر قرار داد به گونه‌ای که بازار خرید و فروش وام را نیز از رونق دور کرد.  به عبارت دیگر بازار معاملات خرید و فروش مسکن بر روند معاملات وام مسکن در بازار غیررسمی سایه انداخت. سایه‌ای که همچنان بر این بازار سنگینی می‌کند.  سایه رکود به روایت فعالان بازار غیررسمی وام مسکن، هم بخش عرضه و هم بخش تقاضا را تحت تاثیر خود قرار داده و حجم کنشگران هر دو طرف را انگشت‌شمار کرده است.

با این حال بررسی تازه در این بازار نشان می‌دهد: در کانال غیررسمی وام خرید مسکن شرایط به  نسبت متنوعی برای متقاضیان وام خرید مسکن به وجود آمده است اما این بازار «حریمی» دارد که برخلاف سال‌های گذشته امکان استفاده از این بازار برای همه نوع متقاضی وام خرید مسکن را از بین برده است.

شواهد معاملاتی این بازار نشان می‌دهد: مراجعان بازار غیررسمی وام خرید مسکن را دهک‌های درآمدی متوسط به بالا تشکیل می‌دهند که از یک طرف، این گروه به دنبال وام‌های خرد (به دلیل عدم کارآیی آنها) نیست و از طرف دیگر توانایی پرداخت اقساط ماهانه چندین میلیونی را دارند. به گفته این فعالان، متقاضیان وام‌های خرید مسکن باید حداقل ماهانه چهار میلیون تومان درآمد داشته باشند. از این رو فضای بازار غیررسمی وام برای آن دسته از فعالان این بازار که به ارائه وام‌های با مبلغ بیشتر از 80 میلیون تومان می‌پردازند محدود شده است.

فعالیت بانک‌های خصوصی در بازار غیررسمی وام خرید مسکن برای پرداخت وام‌های چند صدمیلیونی در حالی است که بانک مرکزی می‌گوید بسیاری از این بانک‌ها به کمبود منابع مالی برای ارائه تسهیلات دچار شده‌اند.

همچنین گرایش فعالیت بازار غیررسمی وام مسکن به سوی وام‌های درشت در حالی است که دولتمردان یازدهم در تکاپوی افزایش رقم وام خرید مسکن برای دهک‌های درآمدی چهار تا هفت هستند. یکی از مشاوران وام در بازار غیررسمی به «دنیای اقتصاد» می‌گوید: بازار وام به طور مستقیم از روند خرید و فروش ملک تاثیر می‌پذیرد. با اینکه از دی ماه سال گذشته مبلغ وام خرید مسکن در بازار رسمی به حدود 45 میلیون تومان افزایش پیدا کرد اما به دلیل هزینه 7 تا 8 میلیونی خرید اوراق این وام عملا این وام کارآیی چندانی در بازار ندارد، از این رو مصوبه افزایش وام خرید مسکن تاثیر زیادی در روند بازار بر جای نگذاشت.

 او درباره متقاضیان کنونی بازار خرید و فروش وام خرید مسکن می‌گوید: در حال حاضر بیش از 90 درصد متقاضیان خرید وام مسکن را دو دسته تشکیل می‌دهند. دسته اول کسانی هستند که قدرت بازپرداخت اقساط میلیونی بانک‌های خصوصی با سود 27 درصد به بالا را دارند. دسته دوم نیز کاسب‌هایی هستند که نه با هدف خرید مسكن كه به دلیل کسادی بازار، با دریافت این نوع وام‌ها، صرفا می‌خواهند نقدینگی مورد نیاز برای فعالیت‌های تولیدی و تجاری خود را تامین كنند.

انواع وام‌های بازار غیررسمی
ستون آگهی‌های مربوط به مشاوره انواع وام در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار که این روزها کم رونق تر از گذشته منتشر می‌شود انواع و اقسام وام‌های خرید و فروش مسکن در بازار غیر رسمی را تبلیغ کرده است. بخش زیادی از این وام‌های خرید به وام‌های تا 70 درصد ارزش ملک اختصاص دارد. مشاوران وام‌های مسکن در این بازار ادعا می‌کنند که در هرنقطه از شهر برای خرید مسکن تا 70 درصد ارزش کارشناسی ملک، وام پرداخت می‌شود. یکی از این فعالان می‌گوید: پس از ارزیابی کارشناسی ملک تا 70 درصد ارزش معاملاتی آن در یک پروسه زمانی یک ماه تا 45 روز وام پرداخت می‌شود و سند در رهن بانک باقی می‌ماند.

او ادامه می‌دهد: به ازای هر 100 میلیون تومان اقساط سه سال یا 5 ساله تعیین می‌شود. وام 100 میلیون تومانی با سررسید 3 ساله ونرخ سود 25 تا 27 درصد، حدود 4 میلیون تومان اقساط ماهانه دارد و با سررسید 5 ساله نیز 3 میلیون و 200 هزار تومان اقساط ماهانه آن محاسبه می‌شود.

مشاور دیگری که در دو بخش وام‌های اقساطی و مضاربه‌ای فعالیت دارد درباره اینکه کدامیک از این دو نوع طرفدار بیشتری دارد به «دنیای اقتصاد» می‌گوید: بسته به نوع فعالیت اقتصادی مشتری هر کدام از این دو نوع وام مزیت خود را دارند. افرادی که کارمند یا کاسب هستند و دارای حقوق ماهانه هستند بیشتر مشتری وام اقساطی می‌شوند اما گروهی دیگر همچون سازنده‌ها که درآمد ماهانه ندارند اما به جای آن از توان بالایی برای بازپرداخت یكجای تسهیلات برخوردارند، از وام مضاربه‌ای استفاده می‌کنند. او اضافه می‌کند: در وام مضاربه ای متقاضی هر 6 ماه یکبار سود و بخشی از اصل وام را که معمولا بیش از 27 درصد است پرداخت می‌کند تا زمانی که بتواند اصل مبلغ وام را به صورت یکجا به بانک برگرداند. به عنوان مثال در وام‌های 100 تا 120 میلیون تومانی، مشتری باید هر 6 ماه یکبار 15 میلیون تومان قسط به بانک پرداخت کند.

بازار کم‌مشتری شد، کارمزد بالا رفت
در این میان مشاوران وام در بازار غیررسمی از افزایش سهم کارمزد فعالیت خود خبر می‌دهند. سال گذشته این فعالان بین 8 تا 10 درصد کارمزد دریافت می‌کردند اما هم اکنون این فعالان سهم کارمزد خود را به 15 درصد ارزش تسهیلات افزایش داده اند.  

یکی از این مشاوران املاک ادعا می‌کند از آنجا که اقساط ماهانه این وام‌های چند صد میلیونی بالای 5/2 میلیون تومان است بنابراین فرد متقاضی باید حداقل ماهانه 4 میلیون تومان درآمد واقعی و منظم داشته باشد و چون فیش حقوقی یکی از مدارک لازم برای پرداخت وام از سوی بانک است در صورت نبود چنین درآمد ماهانه، بانک از پرداخت وام خودداری می‌کند اما برخی از مشاوران این امکان را دارند که بدون نیاز به این فیش برای مشتری وام آماده کنند.

اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

ویدیو مرتبط :
موزیک فوق العاده با صدای خاص برای مخاطبان خاص

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

مجوز جدید وام خرید مسكن برای گروه‌های خاص

 

 

 

نمایندگان ویژه رییس‌جمهور در كارگروه مسكن برای پرداخت وام خرید مسكن به گروه‌های خاص مجوز صادر كردند.

گروه‌های خاص در این مجوز كه حكم مصوبه هیات دولت را دارد و توسط معاون اول رییس‌جمهور ابلاغ شده، شامل هنرمندان و نخبگان می‌شود كه برای هنرمندان معرفی‌نامه وزارت ارشاد الزامی است. ارزش تسهیلات خرید مسكن در مبالغ 50 و 80 میلیون تومانی تعریف شده است كه اولی به هنرمندان و دومی به نخبگان تعلق می‌گیرد. براساس این مصوبه، سه بانك بزرگ كشور ماموریت دارند 4 هزار فقره وام‌مسكن به این دو گروه پرداخت كنند.

بانك ملت باید یك هزار فقره تسهیلات احداث یا خرید واحد مسكونی حداكثر به مبلغ 50 میلیون تومان معادل 80 درصد ارزش ملك با نرخ 12 درصد به یك هزار نفر از هنرمندان با معرفی وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی پرداخت كند.

بانك‌های تجارت و صادرات نیز موظفند 3 هزار فقره تسهیلات احداث یا خرید واحد مسكونی حداكثر به مبلغ 50 میلیون تومان و 80 میلیون تومان با نرخ 12 درصد به سه هزار نخبه پرداخت كنند.

این مجوز اگر چه دست بانك‌ها را در پرداخت وام خرید یا ساخت به هنرمندان و نخبگان باز گذاشته و به صراحت بر پرداخت تسهیلات خرید تاكید نكرده اما با توجه به ممنوعیت پرداخت وام خرید مسكن بیش از 18 میلیون تومان در كلیه بانك‌های دولتی و خصوصی، به نظر می‌رسد تمایل گروه‌های خاص به دریافت وام خرید بیشتر از وام ساخت باشد. ضمن اینكه به نظر می‌رسد ارائه وام ساخت به افراد غیرسازنده كمی غیرمعقول می‌تواند باشد.

گزارش خبرنگار دنیای‌اقتصاد حاكی است: در حال حاضر به رغم آنكه هیچ بانكی (به‌جز بانك مسكن آن‌ هم تا سقف 18 میلیون تومان) اجازه پرداخت وام خرید مسكن را ندارد، اما در بازار غیررسمی خرید و فروش وام، انواع تسهیلات با كاربری «خرید مسكن» به قیمت‌های بالا، در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد. دلالان وام‌های 50 تا 150 میلیون تومانی به ازای فروش هر فقره از این وام‌ها به متقاضی، معادل 10 درصد ارزش وام، پورسانت طلب می‌كنند.

سوالی كه مدت‌ها است درباره پشت‌پرده بازار غیررسمی وام مسكن مطرح و البته بدون پاسخ مانده این است كه در حالی كه بانك‌ها اجازه پرداخت وام خرید مسكن را ندارند، انواع تسهیلات در بازار غیررسمی از كجا تامین می‌شود؟

سوال مهم‌تری كه می‌شود از اعضای شورای عالی مسكن پرسید این است كه آیا پرداخت موردی تسهیلات خرید مسكن در حجمی قابل توجه نمی‌تواند شرایط بازار مسكن را به سمتی كه مورد دلخواه هیچ‌كس نیست، سوق دهد؟تاكنون چند مجوز خاص برای استفاده از وام خرید مسكن صادر شده است كه اگر مجموع كسانی كه از این مجوزها بهره می‌برند را در نظر بگیریم، رقم قابل توجهی خواهد شد...../تحلیل:عصرایران