هیجان عده‌ای برای بالا بردن قیمت مسکن!

برخی از کارشناسان بازار مسکن افزایش قیمت واحدهای مسکونی را براساس علایم و شواهد برای چند ماه آینده پیش‌بینی می‌کنند.

دنیای اقتصاد: برخی از کارشناسان بازار مسکن افزایش قیمت واحدهای مسکونی را براساس علایم و شواهد برای چند ماه آینده پیش‌بینی می‌کنند.

نوسانات ضعیفی از شروع رشد قیمت هم اکنون در بازار معاملات مسکن به چشم می‌خورد و متقاضیانی که در حال حاضر به دنبال خرید واحد مسکونی هستند با این اتفاق روبه‌رو شده‌اند.

یکی از کارشناسان بازار مسکن درباره وضعیت فعلی قیمت واحدهای مسکونی گفت: نوسان قیمتی از چند هفته گذشته در بازار مسکن شکل جدی به خود گرفته است و اکثر فروشنده‌ها به تبعیت از یکدیگر مدام نرخ‌های پیشنهادی فروش خود را تغییر می‌دهند به نظر می‌رسد این مساله دو دلیل دارد: از یک سو گرانی مصالح ساختمانی در ماه‌های اخیر و از سوی دیگر اختلاف قیمت بین واحدهای مسکونی نوساز و املاک کلنگی.

سعید ولایتی، در رابطه با علت اختلاف قیمت املاک کلنگی و واحدهای نوساز خاطرنشان کرد: در اواخر سال گذشته تقاضا در بازار خرید املاک کلنگی یکباره با رشد چشمگیری همراه شد؛ چراکه اجرای طرح تفصیلی جدید باعث شد تا قیمت‌ها در بازار املاک کلنگی با تلاطم مواجه شود و همین مساله نوسان قیمت را برای این بخش از بازار مسکن رقم زد.

حال این موضوع از سال پیش تا به امروز به یک معضل تبدیل شده است زیرا بین قیمت املاک کلنگی و واحدهای مسکونی نوساز شکاف زیادی ایجاد شده است و به همین خاطر اغلب سازنده‌ها برای جبران این اختلاف، واحدهای آماده عرضه به بازار را با افزایش قیمت پیشنهاد کرده‌اند.

وی در ادامه تاکید کرد: رفتار مالکان در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی نشان می‌دهد که آنها همچنان مایل به افزایش قیمت واحدهای نوساز هستند، اما به دلیل نبود تقاضا نسبت به عرضه، روند افزایشی قیمت‌ها را تا انتها پیش نبرده‌اند با این حساب فروشنده‌ها یا بهتر است گفته شود سازنده‌ها هنوز دنبال فرصت مناسب برای نوسان جدید در قیمت‌های فروش هستند.

این محقق عنوان کرد : به نظر می‌رسد گرانی در بازار ارز به طور 100 درصد تاثیر خود را بر بازار مصالح ساختمانی نگذاشته است و پیش‌بینی می‌شود یکی دیگر از بهانه‌های بساز و بفروش‌ها در آینده نزدیک برای نوسان دوباره قیمت‌های واحدهای مسکونی باشد.

ولایتی در ادامه افزود: در حال حاضر بازار مسکن در رکود به سر می‌برد و عدم جهش قیمت واحدهای مسکونی به همین دلیل است در غیر این صورت شاید امروز بازار شاهد بالاترین قیمت‌های پیشنهادی فروش بود.

وی همچنین تصریح کرد: بازار ارز و طلا در یکی دو ماه گذشته سرمایه‌گذاران زیادی را متوجه خود کرد و برآوردها نشان می‌دهد که تعداد سرمایه گذار در بازار مسکن در مقایسه با سال گذشته با افت همراه بوده است.

اما این مساله به این معنا نیست که اکنون بازار مسکن خالی از این دسته از متقاضیان است؛ چراکه عده‌ای بازار مسکن را امن ترین بازار سرمایه می‌شناسند و برخی افراد هم به علت عدم اطلاعات کافی برای سرمایه گذاری در بازارهای دیگر که نیاز به فوت و فن دارد حاضر به ریسک برای سرمایه‌گذاری در این بازارها نیستند.

او توصیه کرد: اگر کنترل و نظارت کافی بر روی بازار مسکن صورت بگیرد و مسوولان اجازه ندهند سیاست‌های بی‌مورد، تاثیر گذار بر بازار مسکن باشد به طور یقین بازار مسکن با رونق مواجه خواهد شد و کلیه مشاغل واسطه‌ای در بازار مسکن هم با رونق رو به رو خواهد بود که این روند تاثیر مثبتی بر اقتصاد کشور خواهد داشت.

هیجان در بازار وام خرید مسکن / قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران

اخبار اقتصادی - هیجان در بازار وام خرید مسکن

بازار خرید و فروش امتیاز تسهیلات خرید مسكن همچنان به‌واسطه عقب‌نشینی دارندگان امتیاز از عرضه به حجم بالای متقاضی وام، حالت هیجانی دست‌كم 10 روز گذشته خود را حفظ كرده با این تفاوت كه دیروز قیمت اوراق این تسهیلات بدون آنكه به سطح رشدیافته روز شنبه قناعت كند، پنج درصد دیگر بالا رفت تا هزینه دسترسی خریداران مسكن به وام‌بانكی در مقایسه با 17دی – روز اعلام افزایش مبلغ وام‌مسكن- در مجموع 62درصد افزایش پیدا كند.

محل مبادله امتیاز وام‌ خرید مسكن- انتظاری در بین دارندگان اوراق تسهیلات به وجود آمده مبنی بر اینكه «قیمت اوراق قابلیت افزایش روزانه پنج درصد را دارد و نباید تا پیش‌از حداكثر ارزش‌ معاملاتی آن، این اوراق به‌فروش برسد.»

اوراق تسهیلات بانك‌مسكن كه در نیمه‌اول امسال به دلیل كاركرد ضعیف وام‌ 20میلیونی خرید، به كمترین حد ارزشی خود رسیده بود همزمان با اعلام مصوبه افزایش سقف وام خرید به 35 میلیون تومان توسط شورای پول‌واعتبار، با شیب تند پنج درصد در روز، شروع به افزایش قیمت كرد.

قیمت اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسكن در روز‌های منتهی به نیمه ‌دی ماه امسال، 39 هزار تومان در فرابورس نرخ‌گذاری می‌شد اما این عدد روز گذشته از مرز 63 هزار و 500 تومان هم گذشت.

آنچه باعث هیجانی‌شدن قیمت اوراق وام‌مسكن شده، برهم خوردن تعادل بین عرضه و تقاضای اوراق است به طوری كه پرهیز صاحبان اوراق از فروش و عرضه اوراق خود به بازار تقاضا، ناپایداری قیمت اوراق را موجب شده است.

در مقابل، حجم تقاضا برای دریافت اوراق مسكن تحت‌تاثیر افزایش سقف وام‌خرید چند برابر شده و با میلی كه جو زمستانی بازار مسكن در بین خریداران به‌واسطه سطح منجمد قیمت آپارتمان‌ها ایجاد كرده، متقاضیان وام در نظر دارند پیش از تغییر سال از تثبیت قیمت‌ملك استفاده كنند تا بتوانند حداكثر بهره‌برداری ممكن را از افزایش جزئی مبلغ وام عاید خود كنند.
این رفتار متضاد بین خریدار و فروشنده اوراق تسهیلات مسكن، هم‌اكنون مانع توقف هیجان قیمت عرضه ناچیز وام‌خرید شده است.

در این میان، فرابورس آخر هفته گذشته، قیمت اوراق تسهیلات مسكن را به یكباره 50درصد افزایش داد تا به اعتقاد خود، به طرف عرضه و دارندگان اوراق، شوك وارد شود و با تغییر شدید سطح ارزش معاملاتی اوراق، آنها تحریك شوند اوراق‌شان را در اختیار خریداران قرار دهند، اما عدم توقف رشد قیمت اوراق در روز گذشته نشان داد این سناریو چندان موفقیت‌آمیز نیست و شاید اگر اجرا نمی‌شد، سطح فعلی قیمت اوراق ظرف 10 روز آینده به وجود می‌آمد.

در فرابورس قیمت اوراق در یك روز حداكثر 5درصد قابل افزایش است، مگر اینكه عوامل بازار سرمایه خودشان تصمیم بگیرند این میزان رشد را به‌صورت دستی بیشتر از حد مجاز تعیین كنند، یعنی شبیه آنچه چهارشنبه گذشته انجام شد.

دوره گذر از «شتاب‌اولیه»
عدم توقف افزایش قیمت اوراق وام خرید مسكن در یكی دو روز اخیر، چشم‌انداز آتی این بازار را مبهم كرده است.

در این باره مدیركل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی اظهار امیدواری كرد، هیجان موجود در بازار مبادله امتیاز وام خرید بانك‌مسكن به زودی كاهش پیدا كند و قیمت اوراق در سطح منطقی پایدار شود.

علی چگینی به «دنیای‌اقتصاد» گفت: اتفاقات چند روز اخیر در بازار مبادله وام خرید مسكن ناشی از شتاب‌اولیه‌ای بود كه با افزایش مبلغ وام از 20 میلیون به حداقل 35میلیون تومان به وجود آمد. این شتاب حتما در آینده‌ نزدیك فروكش می‌كند.

مدیركل دفتر اقتصاد مسكن درباره راهكار كنترل قیمت اوراق نیز افزود: وزارت راه‌‌وشهرسازی پیش‌تر موضوع شكست انحصار پرداخت وام‌مسكن از بانك‌مسكن و تعمیم آن به سایر بانك‌های تجاری را وفق ماده 14 قانون ساماندهی مسكن كه بر توسعه ابزارهای تامین مالی بخش مسكن تاكید دارد، مطرح كرده بود. اگر بانك‌مركزی مجوز ورود بانك‌ها به این حوزه و راه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری مسكن در آنها را صادر كند، از این طریق ضمن متنوع‌‌ شدن تسهیلات خرید، منابع و دامنه پرداخت وام‌مسكن افزایش می‌یابد و وضعیت موجود در بازار اوراق نیز پایدار می‌شود.

اعمال محدودیت بازار را قفل می‌كند
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در تشریح وضعیت تاثیر افزایش وام مسکن بر قیمت اوراق، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: برای ارزیابی اینکه اساسا افزایش وام مسکن و در نتیجه آن افزایش قیمت اوراق وام در فرابورس می‌تواند زمینه بورس بازی و سوداگری در بازار اوراق را فراهم کند یا خیر ابتدا باید موضوع به صورت کامل شفاف سازی شود، اینکه اولا حجم بازار چقدر است؟ حجم مبادلات مسکن در سال به چه میزان است و همچنین کل مجموعه بانک مسکن در طول یک‌سال به چند درصد از کل مبادلات مسکن وام می‌دهد؟

علی چگینی افزود: واقعیت آن است که تعداد وام در طول یک‌سال نسبت به کل مبادلات مسکونی در هر سال عدد قابل توجهی نیست، چه به لحاظ ریالی و چه به لحاظ تعداد که بتواند باعث سوداگری در بازار شود.

وی ادامه داد: اگر قرار باشد به‌منظور حمایت از تولید و عرضه مسکن و بهبود شرایط در این بازار، بازار ثانویه ایجاد شود باید شرایط آزاد اعمال شود، چرا که در محدودیت‌ها و در یک شرایط بسته بازار قفل می‌شود، این در حالی است که در یک بازار آزاد بازار سرمایه توسعه می‌یابد و نقدینگی و سرمایه‌ها به جای اینکه در اختیار دلالان قرار گیرد، به سیستم بانکی تزریق شده و در اختیار مسکن قرار می‌گیرد.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تصریح کرد: از سوی دیگر حتما باید خانه‌ای ساخته شود و بعد خریده شود تا وام به آن تعلق بگیرد، به عبارت دیگر، تقاضا خود عامل موثری برای عرضه به بازار مسکن است و در واقع این تقاضا در نهایت منجر به عرضه مسکن می‌شود.

وی با بیان اینکه ما همیشه از سمت عرضه حمایت کرده‌ایم و کمتر به تقاضا پرداخته‌ایم، خاطرنشان کرد: در تمام دنیا با توجه به اصل تقاضا تسهیلات خرید و ساخت مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود و نباید تصور کرد که با این دیدگاه کل بازار به‌هم می‌ریزد.

چگینی گفت: مزیت اصلی این امر هم آن است که عرضه پول در سیستم بانک مسکن افزایش می‌یابد، در نتیجه قدرت وام‌دهی این بانک بالا می‌رود و با افزایش این قدرت زمینه برای تعدیل بازار فرابورس و کاهش قیمت اوراق فراهم می‌شود.

وی افزایش ناگهانی قیمت اوراق وام مسکن را در فرابورس در هفته اول پس از تصویب میزان جدید وام مسکن بیشتر واکنش هیجانی نسبت به افزایش وام عنوان کرد و گفت: این بازار به‌زودی متعادل می‌شود، ضمن اینكه افزایش ناگهانی قیمت اوراق بیشتر ناشی از شتاب اولیه بود که طبیعتا با افزایش سپرده‌گذاری و بالا رفتن قدرت وام دهی متعادل می‌شود.

چگینی افزود: راهکار قابل توجهی که در این زمینه به نظر می‌رسد آن است که باید فضاهای آتی برای سپرده‌گذاری و پرداخت وام نزد بانک‌های دیگر باز شود و علاوه‌بر بانک مسکن چند بانک دیگر با راه‌اندازی صندوق‌های مشابه و افزایش تعداد و قدرت وام‌دهی، شرایط را بهبود بخشند.

کاهش تورم به چه معنا است؟
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی همچنین با اشاره به وعده دولت برای کاهش نرخ تورم از سال آینده درخصوص تاثیر آن بر رفتار متقاضیان بازار مسکن خاطرنشان کرد: کاهش تورم مفهوم ارزانی ندارد بلكه به معنی آن است که مسکن در سال آینده در نتیجه کاهش تورم با کاهش قیمت مواجه و در حقیقت شتاب افزایش قیمت‌ها كندتر می‌شود.

چگینی ادامه داد: براساس بودجه سال 93، رقم تورم 25 درصد محاسبه شده است اما آنچه مسلم است اینکه از این به بعد بازار مسکن باید کم کم رونق بگیرد و به‌خصوص در سال آینده معاملات مسکن احیا شود.

------------------------

قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران

در خیابان شهرزیبا یک واحد مسکونی نوساز به متراژ 110 متر مربع، متری 4 میلیون و 400 هزار تومان قیمت‌گذاری شده است، اما برآورد کارشناس فایل‌کننده در سامانه نشان می‌دهد که قیمت واحد مذکور باید بین 4 میلیون و 765 هزار تا 5 میلیون و 390 هزار تومان باشد.

از سوی دیگر 9 میلیون تومان به عنوان  قیمت هر مترمربع یک واحد 189 متری در خیابان آصف تعیین شده است، اما 12 میلیون و 490 هزار تا 16 میلیون و 435 هزار تومان بازه قیمتی چنین واحدی اعلام شده است.

علاوه براین در خیابان آیت‌الله کاشانی مالکی واحد 103 متری 3 سال ساخت خود را متری 4 میلیون و 600 هزار تومان قیمت‌گذاری کرده است، در حالی که ارزش هر متر چنین واحدی بین 4 میلیون و 765 هزار تا 5 میلیون و 390 هزار تومان از نظر کارشناس تعیین شده است.

همچنین واحدی به متراژ 90 متر، 5 سال ساخت در خیابان ازگل متری 5 میلیون و 800 هزار تومان به بازار فروش عرضه شده است. قیمت هر مترمربع واحدهای مشابه طبق گفته کارشناس مسکن، بین 6 میلیون و 344 هزار تا 7 میلیون و 557 هزار تومان محاسبه می‌شود.

اخبار قتصادی - دنیای اقتصاد