نیمه نامرئی وام مسكن

5+1ضرورتی که مغفول مانده‌است

 مخالفت مدیركل اعتبارات بانك‌مركزی با «پرداخت 80 میلیون تومان وام خرید مسكن» و علت جدیدی كه در كنار 4 علل قبلی، برای امكان‌پذیر نبودن افزایش وام مطرح شده است، نشان می‌دهد: هنوز در مذاكرات مشترك متولیان مسكن و سیاست‌گذار پولی، به «نیمه‌نامرئی» تسهیلات توجه نشده است.

 

آنچه مورد غفلت قرار گرفته، «1+5» ضرورت اقتصادی برای تقویت وام خرید است كه مهم‌ترین آن، محرومیت 7 ساله بخش مسكن از سهمیه 25 درصدی منابع بانكی و اختصاص حداكثر 7/12 درصد كل تسهیلات به این بخش است.

«1+5» ضرورت برای افزایش تسهیلات خرید مسكن نیمه نامرئی وام مسكن
موضع‌گیری اخیر یك مدیركل بانك ‌مركزی در مخالفت با افزایش سقف تسهیلات خرید مسكن و عامل جدیدی كه در كنار عوامل چهار گانه قبلی، برای امكان‌پذیر نبودن این افزایش مطرح شده، زمینه تازه‌ای را برای تمدید دوره «اقامت ركود» در بازار مسكن فراهم كرد.

مقامات بانك‌ مركزی كه تاكنون به دلایلی همچون: «اولویت مهار تورم»، «جلوگیری از تحریك قیمت مسكن»، «محدودیت منابع بانكی» و «توان ناچیز بازپرداخت وام‌گیرنده‌ها»، آنچنان با درخواست دولت برای «پوشش بانكی نیمی از قدرت خرید مسكن خانوارها» موافق نبودند، هم‌اكنون به استناد بررسی‌های مدیركل اداره اعتبارات بانك، عامل پنجمی را روی میز مذاكرات مشترك با متولیان بخش مسكن گذاشته‌اند كه محتوای آن نشان می‌دهد فارغ از ملاحظه‌های قبلی مخالفان، چون سهم 25درصدی بخش مسكن از كل منابع بانكی پر شده است، در نتیجه ظرفیت دیگری در سیستم برای تزریق به كانال وام خرید وجود ندارد!

 

مسوولان مسكن طی دست‌كم 15 ماه گذشته، به شدت پیگیر اجرایی شدن سیاست «پس‌انداز خانوارهای میان‌درآمد متقاضی مسكن در بانك و پرداخت وام خرید از محل سپرده‌گذاری و معادل حداقل دو برابر اصل سپرده» بودند، طوری كه نیمه تابستان امسال تنظیم نامه مشترك وزیر راه‌وشهرسازی و رئیس‌كل بانك‌ مركزی خطاب به رئیس‌جمهور و تاكید آنها بر ضرورت كمك مالی دولت به شكل‌گیری «بازار رهن» باعث امیدواری هر دو سمت عرضه و تقاضای مسكن به پرداخت 100 میلیون تسهیلات مسكن -20میلیون سپرده و 80میلیون وام- شد.

این انتظار، در یك فصل اخیر به واسطه انتشار عمومی چندین تحقیق در خصوص تبعات تعمیق ركود مسكن بر سایر بخش‌های اقتصادی و راهكارهایی كه محققان برای خروج از ركود ارایه دادند، تقویت شد و متقاضیان مصرفی به هوای افزایش وام از رقم كنونی 45میلیون به حداقل 80 میلیون تومان، عمدا در خرید آپارتمان تاخیر كردند اما هم‌اكنون برای انتقال بار سنگین ركود مسكن به مسیر رونق، مانع تازه‌ای ایجاد شده است.

مدیركل اعتبارات بانك‌ مركزی دو روز پیش اعلام كرد: دو مصوبه اخیر شورای پول‌ و اعتبار به ترتیب برای «پرداخت 50میلیون تومان وام ساخت» و «افزایش 5 میلیون تومانی وام مسكن‌مهر» در كنار تسهیلات كنونی خرید مسكن، مجموع سهم انواع وام‌های مسكن را به معادل 25درصد كل منابع بانكی می‌رساند كه در نتیجه سقف سهمیه بخش مسكن از كل منابع تكمیل می‌شود.

علی‌اصغر میرمحمدصادقی با تاكید براینكه، حداكثر سهم بخش مسكن از تسهیلات بانكی 25درصد باید باشد، تصریح كرد: با مصوبات اخیر، میزان سهم‌بری این بخش از تسهیلات، از 13درصد به سقف 25درصد می‌رسد چون نمی‌توان این سهمیه را بیش ‌از این افزایش داد، در نتیجه اداره اعتبارات بانك‌ مركزی با افزایش مبلغ وام خرید مخالف است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بررسی‌های كارشناسی و آماری درباره 5 دلیل مخالفت بانك‌ مركزی با افزایش وام خرید مسكن، از وجود نیمه‌نامرئی در مذاكرات مشترك بین سیاست‌گذار پولی و متولی بخش مسكن حكایت دارد و مشخص می‌كند: در مقابل آن 5 عامل نشدنی، «1+5» دلیل شدنی نیز می‌توان برای ضرورت افزایش سقف تسهیلات خرید به یك سطح مناسب و موثر، مطرح كرد كه اولین و مهم‌ترین آن، «سركوب سهم واقعی بخش مسكن از منابع بانكی طی سال‌های اخیر» است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، طبق اطلاعات رسمی، بخش مسكن فقط در سال‌های80 تا 86، از حداكثر سهم تعیین‌شده در منابع بانكی كه همان 25درصد است، برخوردار بوده طوری كه از سال87 یعنی از زمان شروع ممنوعیت پرداخت تسهیلات خرید تا پایان سال 91، مجموع تسهیلات پرداخت شده به این بخش از 19درصد كل تسهیلات بانكی تجاوز نكرد و در سال92 نیز این سهم با نزول شدید به حد 7/12درصد رسید.

همچنین طبق اطلاعاتی كه دیروز مدیرعامل بانك مسكن منتشر كرد، مشخص شده در 9 ماه اول امسال مجموع انواع تسهیلاتی كه به بخش مسكن و ساختمان پرداخت شده معادل 2/12درصد كل تسهیلاتی بوده كه بانك‌ها در این فاصله زمانی به بخش‌های مختلف اقتصاد تخصیص داده‌اند. به گفته محمدهاشم بت‌شكن، در 9 ماه اول سال93 از 238 هزار میلیارد تومان تسهیلات اعطایی بانك‌ها، 29هزار میلیارد تومان سهم بخش مسكن شده است.

به این ترتیب در 7 سال اخیر، با وجود منابع قابل توجهی كه به پروژه‌های مسكن‌مهر تزریق شد، سهم واقعی بخش مسكن از نصف سهمیه پیش‌بینی شده در بانك‌ مركزی تجاوز نكرد.  از سوی دیگر سهم بانك مسكن از تامین مالی بخش مسكن نیز هم‌اكنون و طبق كارنامه 9ماهه، به حدود 52درصد رسیده در حالی كه این سهم در دهه70 یعنی دوران طلایی فعالیت صندوق‌های پس‌انداز مسكن، معادل 79درصد بود. این آمارها اثبات می‌كند هنوز بخش مسكن برای افزایش ظرفیت وام‌دهی، سهمیه استفاده نشده نزد بانك‌ها دارد.

البته سه تصویب‌نامه اخیر شورای پول‌واعتبار مبنی‌بر «پرداخت 300 هزار فقره وام 50میلیونی ساخت مسكن در بافت‌فرسوده»، «حدود 400 هزار فقره وام اضافه 5میلیونی مسكن‌مهر» و «200 هزار فقره وام 15میلیونی مسكن روستایی» در مجموع 20 هزار میلیارد تومان تسهیلات جدید به بخش مسكن اختصاص می‌دهد كه قاعدتا سهمیه این بخش از كل منابع را از 2/12درصد كنونی بیشتر می‌كند ولی با توجه به اینكه طی چند روز اخیر، اما و اگرهایی دال بر عدم تمایل برخی بانك‌ها به اجرای این مصوبات، شنیده شده است هنوز نمی‌توان سهمیه تخصیص بانكی بخش مسكن را تكمیل شده تلقی كرد.

 

ضمن اینكه به عنوان دلیل دوم، هم‌اكنون این پرسش در جامعه كارشناسی وجود دارد كه «آیا محرومیت چندین ساله بخش مسكن از سهمیه 25درصدی منابع بانكی، ایجاب نمی‌كند برای مدتی محدود، جهت جبران این عدم دسترسی، سهمیه بیشتری اختصاص داده شود؟»

سومین دلیل برای اثبات نیاز مسكن به افزایش وام خرید، به پیشران بودن این بخش برای عبور از ركود اقتصادی برمی‌گردد. تحقیقات متعدد ماه‌های اخیر، بخش مسكن را به دلیل ارتباط پیشین قوی آن با چند صد رشته تولیدی و صنعتی، تنها موتور محرك رونق اقتصادی معرفی كرده است و نتایج مشترك این پژوهش‌ها نشان می‌دهد، اگر گره ركود مسكن باز شود با تاخیر حداكثر یك‌ساله، سایر بخش‌ها نیز وارد مسیر رونق خواهند شد.

نحوه بازشدن این گره كه همان دلیل چهارم می‌تواند باشد، راهكاری است كه اخیرا انبوه‌سازان در جریان تشریح چالش‌ ناشی از افت شدید سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی تشریح كردند. سازنده‌ها هم‌اكنون با انبوه واحد نوساز فروش نرفته در بازار روبه‌رو هستند و برای ساخت‌وساز جدید، باید امكان خرید ساخته‌شده‌ها در سمت تقاضای مصرفی، به‌وجود بیاید. برخلاف تصور برخی‌ها، سازنده‌ها در این مقطع، راضی به تامین مالی حوزه خرید مسكن هستند.

پنجمین دلیلی كه با مطالعه كارشناسی می‌توان برای نیاز بازار مسكن به وام خرید مطرح و به كمك آن، دو نگرانی عمده بانك‌ مركزی را مرتفع كرد، تاثیر ناچیز افزایش وام در این مقطع بر قیمت مسكن و در نتیجه نرخ تورم است.

در این باره یافته‌های اخیر یك گروه دانشگاهی در حوزه اقتصاد مسكن حاكی است: تاثیر افزایش وام مسكن بر قیمت، اولا «ناچیز» و ثانیا «تاخیری» است به این معنی كه یك واحد افزایش وام در یك دوره زمانی، اثر خود را در دوره بعد بر قیمت مسكن می‌گذارد و حداكثر به رشد 0.08 واحدی قیمت منجر می‌شود. نكته مثبت در این میان، اثر كاهشی تقویت وام در همان دوره، بر قیمت مسكن است.

بنابراین در شرایط فعلی كه افت قیمت مسكن و بازدهی منفی سرمایه‌گذاری در این حوزه، بازار معاملات را از حضور سفته‌بازها خالی كرده، افزایش وام خرید، باوجود اینکه صرفا نیاز مصرف‌كننده‌ها را مرتفع می‌كند، نمی‌تواند اثر تحریك‌كننده بر قیمت داشته باشد، به‌خصوص اینكه سطح كنونی قیمت مسكن در تهران، نیاز به حداقل 80 میلیون تومان تسهیلات را ناگزیر كرده است. اما دلیل ششم و آخر، هزینه دسترسی به اوراق وام 45میلیونی بانك مسكن است كه عملا 17درصد از ارزش آن می‌كاهد.

با این حال دیروز مدیرعامل بانك مسكن با رد موضوع «ارائه پیشنهاد وام 80میلیونی خرید مسكن به بانك‌ مركزی» اعلام كرد: آنچه به بانك‌ مركزی پیشنهاد كردیم افزایش وام تا سقف 60 میلیون تومان است كه فعلا منتظر بررسی‌های كارشناسی بانك‌ مركزی هستیم.

 

همچنین رایزنی‌ها از طرف مسوولان بخش مسكن نیز ادامه دارد. همچنین حامد مظاهریان، معاون وزیر راه‌‌وشهرسازی نیز روز گذشته در واكنش به اظهارات مدیر اعتبارات بانك‌ مركزی به خبرگزاری مهر گفت: مخالفت ایشان نظر كارشناسی شخصی‌شان است و نظر نهایی بانك‌ مركزی نیست؛ چون ما به‌صورت مكتوب و رسمی درخواست وام 80 میلیونی را ارائه كردیم و بانك‌مركزی نیز باید پاسخ را به همین شكل بدهد.

 

اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

 

ویدیو مرتبط :
نیمه شبنامه7/مسكن آبان/روح توافقنامه/

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

وام خرید مسكن خطرناک است؟

 

 

 

 

حكایت منع دسترسی خریداران مسكن به وام بانكی ماجرای بیماری است كه برای جلوگیری از تشدید بیماری، به جای «درمان» راهكار «حبس خانگی» را برایش تجویز می كنند.

كارشناسان اقتصاد مسكن ضمن موضع گیری در برابر این رویه، با توجه به اظهارنظر اخیر رییس كل بانك مركزی كه آزاد كردن تسهیلات خرید مسكن را باعث افزایش یك دفعه تقاضا دانسته ، تصریح كرده اند: چنانچه روال منطقی و طبیعی حمایت بانكی از خریداران مسكن به شكل ضدتورمی برقرار شود، نه تنها محركی برای رشد قیمت مسكن محسوب نمی شود بلكه باعث عبور بازار مسكن و ساخت وساز از ركود طولانی مدت شده و چرخه معیوب فعلی در مبادلات ملكی را اصلاح خواهد كرد.

این كارشناسان در گفت وگو با دنیای اقتصاد، پیشنهاد كردند: تسهیلات خرید مسكن در تهران و كلانشهرها كه فاصله زیادی بین قیمت و قدرت خرید مسكن در آنجا وجود دارد، به صورت «سهمیه مشخص ماهانه» احیا شود تا از یك سو مسیر صاحبخانه شدن هموار شود و از سوی دیگر از هجوم گسترده برای دریافت وام كه احتمال تحریك آنی قیمت را در پی دارد، جلوگیری شود.

به گزارش دنیای اقتصاد، در حال حاضر ساده ترین راهی كه برای كنترل قیمت مسكن انتخاب شده، دور نگه داشتن بازار تقاضای مسكن از تسهیلات بانكی است. دولت با این توجیه كه سال ۸۶ سیل وام های چند ده میلیون تومانی در راه خانه دار شدن مردم جاری شد و در همان زمان قیمت مسكن تحت تاثیر نقدینگی زیاد از حد، بیش از ۸۰ درصد رشد كرد، طی دو سال و نیم اخیر، مجوز اعطای وام خرید مسكن به عموم مردم – در ماه های اخیر به برخی گروه ها و اشخاص این تسهیلات داده شده است- را ممنوع كرده و در آخرین اظهارنظر از سوی رییس كل بانك مركزی بر خطرناك بودن این وام تاكید شده است.

هرچند شواهد در بازار غیررسمی خرید و فروش وام بانكی نشان از نیاز جدی و گسترده به تسهیلات خرید مسكن دارد؛ به طوری كه وام های غیرمرتبط همچون تعمیرات منزل، پزشكی و... برای خانه دار شدن مورد استفاده قرار می گیرد، اما ظاهرا تبعات گرانی مسكن از نظر مسوولان گران تر از ضعف كنونی قدرت خرید مسكن است و همین نگاه، بازار مسكن را در فضای گلخانه ای محبوس كرده است.

كارشناسان در این باره معتقدند بازار مسكن كنونی بیماری كمبود عرضه در مقابل تقاضا را دارد و چون این بیماری حاد است، وام خرید می تواند قیمت ها را دستخوش تغییر كند. اما مسوولان به جای علاج آن، جلوی وام را گرفته اند كه این در درازمدت تبعات منفی دارد.

● ابتلای مسكن به بیماری هلندی

دکترکمال اطهاری، کارشناس مسکن در این باره به دنیای اقتصاد گفت: ابتلا به بیماری هلندی – برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا- عمده ترین مشکل بازار مسکن است که با وقوع آن دولت به عنوان متولی اقتصاد كلان وارد میدان شده و سعی می كند به طور مصنوعی از طریقی غیر از افزایش تولید مسكن، قیمت را پایین نگه دارد. این اتفاق را می توان به رشد نامتعارض تعبیر کرد. از این رو بروز هر نوسانی در این بازار فراتر از تاثیرات تزریق وام خرید مسکن است. در واقع کنش ها و واکنش هایی که در حوزه مسکن رخ می دهد به مسائل بنیادی آن برمی گردد و این تصور اشتباه است که تحرک قیمت ها در بازار مسکن به وام خرید نسبت داده شود.

وی با اشاره به برخی از اظهار نظرها مبنی بر اینکه افزایش قیمت مسکن در سال های ۸۵ و ۸۶ به دلیل واگذاری وام خرید بوده است گفت: عوامل متعددی در رشد قیمت مسکن در آن سال ها دخیل بوده است که عمده آن به عبور مسکن از دوران رکود مربوط است و از این رو ارتباط افزایش قیمت ها به تخصیص وام مسکن اظهارنظر نادرستی است.

● سهم ناچیز وام خرید مسکن در قیمت

اما در این بین رضا بختیاری، کارشناس بورس و بانک بین افزایش قیمت مسکن و تزریق وام خرید به بازار مسکن در سال ۸۶ رابطه مستقیمی می داند هرچند وی براین باور است که در آن دوره سیستم واگذاری وام خرید به شیوه الان نبود و بانک های خصوصی در مقابل ارائه سند مالکیت نیز وام ارائه می دادند و همین امر موجب افزایش قیمت شد اما در شرایط فعلی با توجه به اینکه ارائه وام خرید لزوما در مقابل خرید مسکن صورت می گیرد نمی توان گفت که وام خرید مولفه تاثیرگذاری در افزایش قیمت مسکن است. بختیاری همچنین هدایت وام بنگاه های زودبازده درسال ۸۶ در مسیر سرمایه گذاری مسکن را از دیگر دلایل افزایش قیمت مسکن ارزیابی کرد.

وی مشکل عمده مسکن را نامعادله عرضه و تقاضا از سالیان دور دانست و گفت: وام خرید در کلانشهرها بخش ناچیزی از سبد هزینه ای خرید مسکن را پوشش می دهد و با این شرایط اشاعه این وام نمی تواند تاثیرات تورمی و تحریک قیمت ها را به دنبال داشته باشد.

به اعتقاد این کارشناس بانکی، کنترل تقاضای مسکن راهکار حل معضل مسکن نیست و فقط افزایش عرضه است که منجر به ایجاد تعادل پایدار در عرضه و تقاضای مسکن و درنهایت کنترل قیمت ها در این بازار می شود.

بختیاری با اشاره به اینکه در بسیاری از کشورهای دنیا تزریق تسهیلات خرید مسکن به هیچ وجه تاثیری در تحرک قیمت ها ندارد تاکید کرد: در اکثر کشورها به دلیل تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن به هیچ وجه ارائه تسهیلات خرید مسکن قادر نیست که کوچک ترین تحرکی در قیمت ها ایجاد کند.

● وام خرید باعث رونق ساخت می شود

دكتر بابک حاجیان یك كارشناس دیگر مسكن با اشاره به اینکه مسیر مسکن مهر در جهت ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن است گفت: باتوجه به اینکه در حال حاضر دولت با تسریع در ساخت وسازهای مسکن مهر به دنبال افزایش عرضه مسکن است لذا متولیان امر می توانند بدون دغدغه از این بابت اقدام به افزایش تسهیلات خرید مسکن کنند.

وی تاکید کرد: زمانی عرضه تسهیلات خرید باعث تحرک قیمت ها می شود که تقاضا از عرضه پیشی بگیرد اما حال که چنین رویه ای حاکم نیست و با سرعت گرفتن ساخت وسازهای مسکن مهر اوضاع عرضه مناسب شده است به نظر می رسد که دولت باید بدون هیچ دغدغه ای اقدام به واگذاری تسهیلات خرید به مردم کند.

این کارشناس مسکن اذعان داشت: ارائه تسهیلات خرید مسکن برخلاف آنچه که به نظر می رسد باعث افزایش تولید مسکن می شود چراکه وقتی سازندگان خیالشان راحت باشد که نقدینگی لازم در جامعه وجود دارد و مردم قدرت خرید دارند بدون دغدغه به ساخت وساز ادامه می دهند که این رویه باعث رونق مسکن و ایجاد اشتغال خواهد شد. این در حالی است که اگر نقدینگی لازم در دست مردم نباشد انبوه سازان انگیزه ای برای تولید مسکن ندارند چرا که مشکل خواب و حبس سرمایه آنها را در تولید مسکن بی انگیزه می کند که نتیجه آن تعمیق رکود مسکن خواهد بود.

● مشکل تراکم تقاضا است

اما استدلال رییس هیات مدیره کانون سراسری انجمن انبوه سازان کشور این است که تراکم تقاضای مسکن و عدم عرضه متناسب با تقاضا باعث می شود که برخی از سودجویان از این قضیه سوءاستفاده کرده و با کسب اطلاع از وجود نقدینگی در دست مردم اقدام به افزایش قیمت ها در بخش مسکن کنند.

ایرج رهبر خاطرنشان ساخت: به عنوان مثال در سال ۸۶ به دلیل اینکه وام خرید مسکن از سوی بانک های خصوصی متعددی عرضه می شد تولیدکنندگان سود جو از این فرصت استفاده کرده و با آگاهی از میزان بالای وام خرید مسکن قیمت ها را افزایش دادند.

وی تاکید کرد: تورم زا بودن وام خرید مسکن با این شرایط و با در نظر گرفتن تراکم تقاضا امری کاملا بدیهی است و بر این اساس پیشنهاد می شود که وام خرید مسکن در قالب وام ساخت به انبوه سازان پرداخت شود و سپس بعد از اتمام ساخت به خریداران منتقل شود که اعمال این فرآیند در نهایت به نفع عرصه مسکن خواهد بود.

● حبس متقاضیان در حصار مسکن

همچنین دکتربیت الله ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران براین باور است که ارائه تسهیلات خرید مسکن در همه جای دنیای یک روند طبیعی در پرداخت تسهیلات مسکن است و تاثیر آن در افزایش قیمت ها ناچیز است.

وی گفت: شکاف بین عرضه و تقاضای مسکن باعث تحریک قیمت ها در این بخش می شود و در این بین محدود کردن وام خرید مسکن به این شکاف دامن می زند.

وی همسو با سایر کارشناسان مسکن بر این باور است که محدود کردن وام خرید مسکن تاثیری در کنترل قیمت ها ندارد؛ چرا که این مولفه به عنوان یک عنصر حاشیه ای در امر تعیین قیمت مسکن نقش بازی می کند.

این کارشناس مسکن اذعان داشت: نامعادله عرضه و تقاضای مسکن باعث ایجاد عارضه در این بازار شده است که به افزایش قیمت ها منجر می شود و از این رو دولت به جای اینکه برای حل این مشکل حجم تولید را افزایش دهد اقدام به کنترل تقاضا و حبس آن در قالب محدودکردن وام خرید کرده است..../تحلیل:دنیای اقتصاد