نواقص محرک جدید «مسکن‌»

 

اخبار اقتصادی - انبوه‌سازان و کارشناسان‌اقتصادی چهار اشکال به مقررات صندوق‌ زمین‌وساختمان وارد کردند
نواقص محرک جدید «مسکن‌»

 اصلاحاتی که هفته گذشته در مقررات قدیمی صندوق‌های زمین‌وساختمان با هدف برقراری امکان مالی جدید برای ساخت‌وساز و رونق‌بخشیدن به چرخه ساخت و فروش مسکن صورت گرفت، باعث واکنش منفی از ناحیه فعالان ساختمانی و کارشناسان ‌اقتصادی شده است.

انبوه‌سازان و صاحب‌نظران اقتصاد مسکن با بررسی متن دستورالعمل جدید تشکیل صندوق‌های زمین‌وساختمان، اگرچه شرایط جدید صندوق‌ها را نسبت به مقررات قبلی مناسب توصیف می‌كنند اما در عین حال چهار اشکال به ضوابط وارد می‌دانند که مهم‌ترین آن، «ممنوعیت پوشش هزینه تامین زمین توسط منابع صندوق» و همچنین «سربار شدن 9 درصد هزینه‌اضافی به‌واسطه تشریفات و ارکان صندوق» است.

منتقدان مسیر جدیدی که وزارت راه‌وشهرسازی و سازمان بورس در اقدامی مشترک آن را طراحی کرده‌اند تا جبران محدودیت‌ بانک‌ها در پرداخت وام ساخت مسکن را بکند، می‌گویند: تامین‌مالی ساخت‌وساز با راه‌اندازی صندوق‌ها، نه‌تنها برتری خاصی در مقایسه با وام‌بانکی ندارد که ‌حاشیه هزینه‌ها را نیز افزایش می‌دهد.

آنچه از نظر منتقدان به عنوان ایراد مطرح است و ابعاد آن بیشتر از حداقل 6 مزیت نهفته در صندوق‌ها، ارزیابی می‌شود، بحث مربوط به زمین است. طبق مقررات صندوق‌های زمین‌وساختمان، شرط راه‌اندازی صندوق، داشتن زمین و پروانه‌ساختمانی است.

 

انبوه‌سازان می‌گویند: تامین زمین و اخذ پروانه 70درصد کل هزینه‌ ساخت را در همان ابتدای کار شامل می‌شود و برای سازنده صرف نمی‌کند تامین 30درصد مابقی هزینه‌ها را از کانال زمانبر و دست‌وپاگیر صندوق‌ها که تشریفات اداری پیچیده و ارکان متعدد مدیریتی دارد، پیش ببرد، به خصوص در شرایطی که سازنده می‌تواند بخش زیادی از این 30درصد را از طریق پیش‌فروش واحدها، تامین‌مالی کند. ضمن اینکه، وجود هزینه‌ سربار در صندوق‌ها، دشواری پروژه‌های مسکونی را به مراتب بیشتر از پروژه‌های تجاری می‌کند، چرا که در پروژه‌های تجاری سود بالا تاحدودی هزینه‌ها را همپوشانی می‌کند.

کارشناسان منتقد، راهکار تحریک بازار مسکن از کانال صندوق‌ها را، ایجاد یکسری مشوق از جمله تخفیف در عوارض‌ساخت برای پروژه‌هایی که وارد این مسیر می‌‌شوند، عنوان می‌کنند.
 به گزارش «دنیای‌اقتصاد» با ابلاغ مقررات و ضوابط جدید تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان، فعالان ساختمانی از باقی ماندن دشواری‌های اساسی در مسیر تامین مالی پروژه‌های ساخت و‌ساز انتقاد کردند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که در مقررات جدید تشکیل این صندوق‌ها اصلاحاتی به‌منظور روان‌تر شدن تامین مالی پروژه‌های ساختمانی از کانال بازار سرمایه با نظر وزارت راه‌وشهرسازی و مشارکت‌سازمان بورس صورت گرفته است، اما فعالان حوزه ساخت‌و‌ساز چهار ایراد اساسی را به مقررات موجود وارد می‌دانند.

بنا بر اظهار آنان اصلاحات موجود با پابرجا ماندن یکسری اشکالات عمده، در نهایت باز هم منجر به تشکیل صندوق زمین و ساختمان نخواهد شد و نمی‌تواند جایگزین مناسبی برای وام بانکی در شرایط محدودیت منابع مالی نزد سیستم بانکی کشور محسوب شود.

بوروکراسی سنگین و گسترده‌ای که هم‌اکنون در مسیر دریافت مجوز برای راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان وجود دارد در کنار تعدد ارکان درگیر در فرآیندهای تشکیل و مدیریت صندوق، 2 ایراد عمده‌ای است که هم‌اکنون شرکت‌های ساختمانی را برای تامین مالی از طریق بازار سرمایه بی‌انگیزه کرده است.

در این میان، بار هزینه‌ای مضاعف ناشی از پرداخت سهم ارکان درگیر در راه‌اندازی و مدیریت صندوق که در نهایت باعث افزایش قیمت تمام شده ساخت و کاهش سود موردنظر برای شرکت‌های ساختمانی می‌شود، از موارد دیگری است که این بی‌انگیزگی را در میان بخش‌خصوصی و فعالان ساختمانی تشدید می‌کند. این در حالی است که براساس ضوابط موجود در ارتباط با نحوه دریافت مجوز برای تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان، منابع جذب شده از طریق بازار سرمایه تنها برای تامین هزینه‌های ساخت پس از دریافت پروانه کارآیی دارد و هزینه‌های 70 درصدی ساخت‌و‌ساز ناشی از قیمت زمین و مبلغی را که‌سازنده باید به عنوان عوارض دریافت پروانه به شهرداری پرداخت کند در بر نمی‌گیرد.

چهار ایراد اساسی به ضوابط صندوق
صاحب‌نظر برجسته حوزه اقتصاد مسکن با اشاره به اصلاحات صورت گرفته در مقررات جدید تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان در بورس به «دنیای اقتصاد» گفت: با این مقررات، صندوق‌ها نمی‌توانند جایگزین وام ساخت مسکن شوند.

محمود جهانی توضیح داد: اصلاحات انجام شده در ضوابط تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان با مسائل و ضعف‌های اصلی نسخه قبلی این مقررات، ارتباطی ندارد و به نظر می‌رسد که‌سازمان بورس به روش خود و از زاویه دید خودش به اصلاح این ضوابط پرداخته است.
وی ادامه داد: در این زمینه چهار نقطه ضعف اساسی وجود دارد که اولین مورد آن، بوروکراسی اولیه زیادی است که متقاضیان تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان برای کسب مجوز تاسیس صندوق با آن مواجهند.

جهانی افزود: در حال حاضر متقاضی تشکیل صندوق باید مراحل دشوار و زیادی را برای دریافت مجوز طی کند، این در حالی است که سنگینی این بوروکراسی در اغلب موارد باعث می‌شود متقاضیان، در گیر و دار انعقاد قراردادها و دریافت تاییدیه اسناد و مدارک به‌منظور طی مراحل دریافت مجوز تشکیل صندوق بمانند و در نهایت موفق به دریافت مجوز نشوند.

کارآیی فقط برای 30 درصد پروژه!
وی با اشاره به اینکه سرمایه صندوق‌های زمین و ساختمان تنها هزینه‌های ساخت را پوشش می‌دهد و‌سازندگان نمی‌توانند برای هزینه تامین زمین که حدود 50 تا 60 درصد هزینه‌ها را به خود اختصاص می‌دهد به منابع این صندوق‌ها اتکا کنند، گفت: در مقررات فعلی تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان مالک باید ابتدا زمین و همچنین پروانه ساخت را با هزینه‌های شخصی تامین کند و پس از آن برای عملیات ساخت، اقدام به جذب سرمایه از طریق تشکیل صندوق کند.

جهانی ادامه داد: این در حالی است که هم‌اکنون تهیه زمین و گرفتن پروانه ساختمانی حدود 70 درصد هزینه‌های کل ساخت و‌ساز را تشکیل می‌دهد در حالی که سهم سایر هزینه‌های ساخت که مشمول جذب سرمایه از طریق صندوق می‌شود، حداکثر 30 درصد است؛ به عبارت دیگر سهم ساخت در سرمایه‌گذاری حدود 30 درصد می‌شود که بخش قابل توجهی از این درصد هم در روش‌های سنتی از طریق پیش‌فروش تامین می‌شود؛ بنابراین چه نیازی وجود دارد که یک فرد برای تامین تنها 30 درصد هزینه ساخت و‌ساز فرآیندهای سنگین و بوروکراتیک تشکیل صندوق زمین و ساختمان را طی کند؟

افزایش هزینه ساخت با تعدد ارکان صندوق
وی تعدد ارکان تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان و دشواری‌های موجود در این رابطه را از دیگر نقاط ضعف و موضوعات حادی دانست که در اصلاح قوانین تشکیل این صندوق‌ها به آن توجه نشده است.

جهانی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: در ضوابط تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان ارکان زیادی اعم از متولی، حسابرس، بازارگردان، امین، مجری ذی صلاح، مدیر پروژه و... در نظر گرفته شده است که مجموعا 9 رکن هستند که همگی در کار صندوق درگیر می‌شوند. وجود این ارکان متعدد علاوه‌بر اینکه باعث ایجاد خلل و تداخل در امور صندوق می‌شود، باعث سنگین‌تر شدن بوروکراسی موجود در فرآیند تشکیل صندوق زمین و ساختمان نیز می‌شود.

وی ادامه داد: مخصوصا اینکه موسس صندوق باید با هر کدام از این ارکان به صورت مجزا قرارداد ببندد و برای دریافت مجوز تشکیل صندوق، این قراردادها را به‌سازمان بورس ارائه کند، بنابراین تعدد این ارکان که برخی از آنها قابل حذف هستند و همچنین بوروکراسی موجود در این رابطه، مساله مهم دیگری است که باید در اصلاح ضوابط تشکیل این صندوق‌ها ساده‌سازی شود. این صاحب‌نظر حوزه اقتصاد مسکن چهارمین ایراد موجود در ضوابط تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان را به هزینه‌های بالاسری پروژه، شامل تامین هزینه‌های مربوط به طی فرآیندهای بوروکراتیک تشکیل صندوق به‌خصوص پرداخت‌های قراردادی به 9 رکن گفته شده نسبت داد.

جهانی در این باره گفت: تعدد این ارکان یکسری هزینه‌های اضافی بر پروژه تحمیل می‌کند و باعث افزایش هزینه ساخت می‌شود که در نهایت نتیجه‌ای جز کاهش سودآوری و همچنین توجیه اقتصادی پروژه نخواهد داشت.

وی با بیان اینکه به نظر می‌رسد تعامل خوبی در رابطه با اصلاح مقررات صندوق‌های زمین و ساختمان میان وزارت راه‌وشهرسازی و‌سازمان بورس صورت نگرفته است، خاطرنشان کرد: تنها موردی که به نظر می‌رسد در این رابطه اصلاح شده است، برداشتن قید مزایده از نحوه فروش واحدهایی است که از طریق بازار سرمایه و با تشکیل صندوق، تامین مالی می‌شوند.

جهانی تصریح کرد: از سوی دیگر این مقررات باید به نحوی اصلاح می‌شد که می‌توانست با ترغیب بخش خصوصی مشوق‌های لازم را برای این بخش به‌منظور تامین هزینه‌های ساخت از طریق بازار سرمایه فراهم کند.

وی با اشاره به مجوز جدید برای فعالیت اعضای برخی شرکت‌های وابسته به دولت به‌منظور تاسیس شرکت‌های زمین و ساختمان گفت: شرکت‌های دولتی نقش و جایگاه زیادی در تولید انبوه واحدهای مسکونی ندارند و تنها می‌توانند در حد چند پروژه پایلوت ایفای نقش کنند؛ این در حالی است که ضوابط تشکیل صندوق‌ها باید به نحوی اصلاح می‌شد که مشوق‌های لازم برای حضور گسترده بخش خصوصی در این عرصه ایجاد شود.

بار مضاعف هزینه‌ای برای ‌سازنده
یک کارشناس اقتصاد مسکن و همچنین فعال ساختمانی نیز با بیان اینکه ساختار کلی و شرایط و ضوابط تاسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان ساختار تشکیلاتی سنگینی است، به «دنیای اقتصاد» گفت: بوروکراسی سنگینی که طی فرآیندهای تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان وجود دارد عملا تامین سرمایه پروژه‌های ساختمانی از این طریق را غیر عملیاتی کرده است.

شمس‌الله نعمتی ادامه داد: در این میان وجود ارکان متعدد برای تشکیل و اداره صندوق، بار هزینه‌ای مضاعفی را بر پروژه تحمیل می‌کند.

وی با بیان اینکه هم‌اکنون شرایط به گونه‌ای است که حاشیه سود شرکت‌های ساختمانی کاهش یافته و محدود شده است، توضیح داد: از مجموع 9 رکن الزامی برای تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان جدا از هزینه‌هایی که طی فرآیندهای بوروکراتیک تشکیل صندوق، صرف می‌شود، اگر به ازای هر کدام از این ارکان یک درصد به هزینه ساخت اضافه شود، حدود 10 درصد هزینه‌ها افزایش یافته و توجیه اقتصادی پروژه کم می‌شود.

نعمتی افزود: این موضوع به‌خصوص برای پروژه‌های مسکونی از اهمیت بیشتری برخوردار است، چرا که در پروژه‌های اداری و تجاری درصدهای سود و زیان متفاوت است و چنانچه دولت از طریق بازار سرمایه قصد حمایت از بازار مسکن و خانه‌دار شدن مردم را دارد، باید توجه ویژه‌ای به این امر داشته باشد.

وی تصریح کرد: اگر دولت بتواند ضمن حل و فصل مشکلات و موانع اساسی موجود در مسیر تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان با ارائه تسهیلات و مشوق‌هایی بار هزینه‌ای پروژه‌هایی را که از این طریق تامین مالی می‌شوند کم کند، می‌توان به اثربخشی این صندوق‌ها در بازار مسکن امید داشت. نعمتی خاطرنشان کرد: به عنوان مثال دولت می‌تواند با تعریف برخی تسهیلات بانکی به‌منظور اعطای وام‌های به‌خصوص یا یکسری معافیت‌های مالیاتی یا معافیت در پرداخت عوارض صدور پروانه و ساخت، انگیزه لازم را برای تشکیل صندوق در شرکت‌های ساختمانی ایجاد کند، اما با ساختار فعلی دشواری‌های بسیاری در این مسیر وجود دارد.

راهكارهای تشویقی
این کارشناس با بیان اینکه صندوق‌های زمین و ساختمان با شرایط فعلی نمی‌توانند جایگزین وام بانکی شوند، به «دنیای اقتصاد» گفت: هر چند ممکن است این صندوق‌ها در صورت اصلاح ضوابط و نقاط ضعف اساسی بتوانند جایگزینی برای وام ساخت باشند، اما برای تامین سرمایه مورد نیاز طرف تقاضا، باز هم نیازمند وام بانکی خواهیم بود.

وی ادامه داد: دولت می‌تواند با وضع مقرراتی همچون اعطای تسهیلات به خریداران واحدهای مسکونی که از طریق بازار سرمایه تامین مالی شده‌اند، انگیزه تشکیل صندوق‌ها را با این اطمینان که پس از ساخت، مشتری کافی برای این واحدها وجود دارد در میان سرمایه‌گذاران و ‌سازندگان ایجاد کند.

نعمتی تاکید کرد: با این حال ضوابط تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان احتیاج به صرف زمان بیشتر و اصلاحات کلیدی‌تری دارد که دولت باید در این زمینه توجه لازم را اعمال کند.

اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

 

ویدیو مرتبط :
قدرت اله نیازی و بیان نواقص سالن ورزشی داقداق آباد

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

محرک 70 میلیونی خرید مسکن(+جدول)

 شورای پول و اعتبار سیاست‌های کلی جدید اعتباردهی در سه بخش مسکن، پول و تولید را اعلام کرد. این شورا در واکنش مثبت به درخواست اخیر متولیان بخش مسکن برای «اجرای عملیات ضربتی خروج از رکود»، با افزایش سقف تسهیلات اوراق خرید مسکن موافقت کرد. براساس مصوبه جدید، متقاضیان مسکن در تهران از آبان ماه می‌توانند بدون نیاز به سپرده‌گذاری، 70 میلیون تومان تسهیلات آنی –در قالب 60 میلیون وام خرید و 10 میلیون وام جعاله- دریافت کنند.

 

سقف تسهیلات برای مراکز استان و سایر شهرها نیز با احتساب وام جعاله، به ترتیب 60 و 50 میلیون تومان تعیین شده است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: قدرت خرید مسکن با محرک جدید، افزایش چشمگیر پیدا می‌کند؛ به‌طوری‌که این تسهیلات به طور متوسط در تهران بهای خرید 5/ 17 مترمربع و در سایر مراکز استان 40 مترمربع از بنای مسکونی (آپارتمان) را پوشش خواهد داد. سهم وام جدید از هزینه خرید مسکن در تهران طی 8 سال اخیر بی‌سابقه است. کارشناسان معتقدند، با حذف زمان سپرده‌گذاری از مسیر وام کارآمد خرید مسکن، تا پیش از سال جدید علائم رونق در بازار پیشرو مشاهده خواهد شد. شورای پول و اعتبار در جلسه اخیر خود، سیاست‌های قیدشده در بسته تسریع رونق برای بازارهای پول و تولید را نیز تصویب کرد.

 پیشنهاد «عملیات ضربتی و عاجل برای خروج از رکود مسکن» که صبح سه‌شنبه در جلسه اتاق فکر وزارت راه‌وشهرسازی با هدف «تحریک تقاضای خرید مسکن» مطرح شد، عصر دیروز در نشست شورای پول و اعتبار به تصویب رسید.

بانک مسکن بهمن سال گذشته برای اولین‌بار درخواست افزایش سقف وام اوراق خرید مسکن از 35 به 50 میلیون تومان را مطرح کرد، اما اوایل امسال تصویب وام 80 میلیون تومانی خرید مسکن در قالب صندوق پس‌انداز «یکم» باعث شد بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار با هدف جذابیت‌بخشی به وام جدید که نیازمند یکسال سپرده‌گذاری است، از هر نوع تقویت وام قدیمی که به محض اراده متقاضی قابل دریافت است، خودداری کنند. با این حال، پیگیری‌های مکرر روزهای اخیر و هشدار کارشناسان درباره «ریشه رکود فعلی در بازار مسکن و تبعات ثانویه میان‌مدت آن» باعث شد شورای پول و اعتبار در جلسه عصر سه‌شنبه گذشته خود با افزایش سقف تسهیلات بدون‌سپرده خرید مسکن موافقت کند.

براساس مصوبه شورای پول و اعتبار، سقف تسهیلات خرید مسکن از محل «اوراق» در شهر تهران به 70 میلیون تومان افزایش پیدا کرد به طوری که متقاضیان با خرید 60 میلیون اوراق وام خرید و 10 میلیون اوراق وام جعاله، در مجموع می‌توانند 70 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن، به صورت خرید اوراق از فرابورس یا شعب بانک مسکن، دریافت کنند. پیش از این، سقف وام خرید از محل اوراق، معادل 35 میلیون و وام جعاله (وام تعمیرات) از همین محل نیز 10 میلیون تومان بود. با مصوبه جدید، مبلغ وام خرید بدون سپرده با 71درصد افزایش به 60 میلیون تومان تبدیل شده، اما سقف وام جعاله همچنان 10 میلیون تومان است که البته بانک مسکن مصمم است آن را به 20 میلیون تومان افزایش دهد. به گزارش «دنیای اقتصاد» تسهیلات جدید خرید مسکن از آبان ماه امسال قابل دسترسی متقاضیان خواهد بود.

براساس مصوبه شورای پول و اعتبار، وام اوراق مسکن برخلاف روال قبلی، برای سایر شهرها با سقف شناور پرداخت می‌شود. سقف وام خرید از محل اوراق مسکن برای مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت به 50 میلیون تومان و برای شهرهای کوچک نیز به 40 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است که البته 10 میلیون وام جعاله نیز به این دو سقف برای متقاضیان اضافه می‌شود. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره قدرت پوششی تسهیلات جدید خرید مسکن حاکی است: در تهران، تسهیلات 70 میلیونی، هزینه خرید 5/ 17 مترمربع از یک آپارتمان با قیمت متوسط شهر (متری 4 میلیون تومان) را تامین می‌کند که این میزان پوشش بانکی بهای مسکن، طی 8 سال گذشته بی‌سابقه است.

نوع جست‌وجوی غالب متقاضیان مسکن در تهران نشان می‌دهد عمده معاملات خرید مسکن به آپارتمان‌های 50 تا 60 مترمربع اختصاص دارد که به این ترتیب مخاطبان اصلی وام جدید که گروه‌های متوسط و زوج‌های جوان متقاضی واحدهای 50 متری هستند، با دریافت 70 میلیون تسهیلات اوراق عملا 35 درصد از مساحت واحد موردنظرشان را به کمک این وام تامین می‌کنند. از طرفی، با توجه به اینکه طبق آمار رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن، بیشترین سهم خرید و فروش آپارتمان در تهران طی ماه‌های اخیر به معاملات با ارزش میانگین 120 میلیون تومان تعلق داشت، می‌توان گفت 58 درصد قدرت خرید اکثریت متقاضیان موثر در بازار مسکن تهران با تسهیلات جدید، تامین می‌شود.

بیشترین قدرت وام از سال 86
تسهیلات 70 میلیونی خرید مسکن که از ماه آینده در بانک مسکن پرداخت می‌شود، به لحاظ بیشترین پوشش قدرت خرید متری آپارتمان، در 8 سال گذشته بی‌سابقه است. سهم وام خرید از هزینه خرید مسکن در سال 85 که وام 18 میلیون تومانی پرداخت می‌شد، معادل 22 مترمربع بود؛ اما جهش قیمت سال 86، قدرت پوششی وام را یک دفعه به 12 مترمربع کاهش داد و از سال 87 تا پایان سال92 که سقف وام خرید تقریبا ثابت بود، کارآیی تسهیلات با نزول شدید، به 5 مترمربع کاهش یافت.

 

در سال 93 افزایش سقف وام اوراق مسکن از 20 به 35 میلیون تومان، توان پوششی وام را به 11 مترمربع رساند و هم‌اکنون نیز به 5/ 17 مترمربع ارتقا پیدا کرده است. به گزارش «دنیای اقتصاد» طبق مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، تفاوت سقف وام اوراق برای زوج‌های جدید و سایر متقاضیان که در روال قبلی اوراق مسکن برقرار بود، از بین رفته است. پیش‌تر، سقف 45 میلیون تومانی اوراق تسهیلات مسکن برای زوج‌های جدید معادل 60 میلیون تومان بود اما در حال حاضر، همه متقاضیان به یک اندازه و تا سقف 70 میلیون تومان تسهیلات می‌توانند دریافت کنند.

قیمت اوراق مسکن افزایش می‌یابد؟
محل مبادله امتیاز اوراق تسهیلات خرید مسکن –فرابورس- از چند روز قبل به طرز عجیبی، به مصوبه سه شنبه اخیر واکنش نشان داد. قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن اواخر هفته گذشته به 61 هزار تومان رسید که این رقم، پایین‌ترین سطح قیمت اوراق در یک‌سال اخیر محسوب می‌شود.

 

رکود معاملات مسکن و عدم کارآیی موثر تسهیلات 45 میلیون تومانی در نیمه اول امسال سبب شد قیمت هر فقره اوراق از مرز 100 هزار تومان در نیمه سال گذشته به 61 هزار تومان کاهش پیدا کند؛ اما در چند روز گذشته، ارزش معاملاتی اوراق تسهیلات مسکن حدود 11 تا 13 درصد افزایش پیدا کرد و دیروز به مرز 70 هزار تومان رسید. افزایش قیمت اوراق مسکن در روزهای اخیر، واکنش دلالان اوراق و سرمایه‌گذاران آن به «رشد ارزش واقعی ناشی از افزایش سقف تسهیلات» است. در بازار اوراق دو دسته تقاضا وجود دارد؛ دسته اول با هدف خرید مسکن اقدام به خرید می‌کنند و دسته دوم با هدف کسب سود ناشی از خرید و فروش اوراق.

در حال حاضر دسته دوم با این تصور که ارزش معاملاتی اوراق مسکن به زودی صعود خواهد کرد، احتمال دارد عرضه اوراق خود را کاهش دهند تا زمینه افزایش قیمت آن را فراهم کنند. اما در مدلی که بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات 70 میلیون تومانی طراحی کرده است، زمینه سفته‌بازی با اوراق و تحریک قیمت آن از بین می‌رود. بر اساس این مدل، اوراق کنونی فقط تا سقف 45 میلیون تومان کاربرد دارند و برای دریافت 70 میلیون تومان، باید اوراق جدید را که از ماه آینده منتشر می‌شود خریداری کرد. این مرزبندی بین اوراق قدیم و اوراق جدید مانع از افزایش شدید قیمت خواهد شد.

هزینه خرید اوراق 70 میلیون تومانی
برای دریافت 70 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن باید بسته 140 تایی اوراق تهیه کرد که با توجه به قیمت فعلی، حدود 10 میلیون تومان هزینه خرید کل بسته است که از اصل وام کم خواهد شد.

سود و اقساط ماهانه وام جدید
تسهیلات اوراق مسکن که در قالب حساب «ممتاز» توسط بانک مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود، طبق مقررات بانک مرکزی و ضوابط پیشین شورای پول و اعتبار، دارای نرخ سود اسمی 16 درصد است اما بانک مسکن پیشنهاد افزایش سقف تسهیلات اوراق را با نرخ سود 16 تا 20 درصد به شورا ارائه کرده بود. در مصوبه عصر سه‌شنبه شورای پول و اعتبار، هیچ اشاره‌ای به نرخ سود اوراق تسهیلات جدید خرید مسکن نشده است اما چنانچه تسهیلات 70 میلیون تومانی با سود 16 درصد محاسبه شود، اقساط ماهانه آن معادل یک میلیون و 5 هزار تومان خواهد بود و اگر سود 20 درصد برای این تسهیلات تعیین شود، اقساط ماهانه به یک میلیون و 160 هزار تومان می‌رسد. اقساط ماهانه وام 80 میلیون تومانی صندوق «یکم» که سال آینده پرداخت آن آغاز می‌شود، 937 هزار تومان است.

 

بانک مسکن دو روز پیش در معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی گزارش داد: روند پرداخت وام خرید مسکن به شدت کاهش پیدا کرده و علت آن، ناکارآمدی تسهیلات به رغم مصمم بودن سمت تقاضا برای خرید مسکن است. در حال حاضر چون وام جدید 70 میلیون تومانی از ماه آینده قابل پرداخت خواهد بود و نیاز به سپرده‌گذاری و سپری شدن زمان مشخص ندارد، پیش‌بینی می‌شود معاملات مصرفی در بازار مسکن به خصوص برای آپارتمان‌های کوچک و میان متراژ، رونق نسبی پیدا کند. همزمانی پرداخت این تسهیلات با ماه‌های سرد سال، گر چه رونق را به شکل اساسی به معاملات برنمی‌گرداند اما لااقل از افت بیشتر معاملات جلوگیری خواهد کرد.

قدرت خرید 40 متری در مراکز استان
افزایش سقف «وام» خرید مسکن از محل اوراق در سایر شهرهای کشور به 50 و 40 میلیون تومان، سهم پوششی وام از قیمت کل آپارتمان‌های مسکونی در همه مراکز استان به استثنای شهر تهران را به 66 درصد رساند. به گزارش «دنیای اقتصاد» در شرایطی که هم‌اکنون عمده متقاضیان خانه اولی در پایتخت، مشتریان عمده آپارتمان‌های 40 تا 50 مترمربعی یا اندکی بیش از آن هستند، حداقل متراژ مورد استقبال زوج‌های جوان در مراکز سایر استان‌ها، اندکی بیشتر و به طور میانگین حدود 60 مترمربع است.

 

محاسبات «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: سقف جدید «تسهیلات» خرید مسکن مرکب از 50میلیون تومان وام خرید و 10 میلیون وام جعاله، از محل خرید اوراق تسهیلات مسکن، به طور متوسط در همه مراکز استان‌ها، هزینه خرید 40مترمربع از قیمت کل یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد. در حال حاضر، متوسط قیمت مسکن در تمام استان‌ها به جز تهران، معادل یک میلیون و500هزار تومان است که تسهیلات 60میلیونی مسکن، در یک آپارتمان 60 مترمربعی، معادل 6/ 66 درصد از قیمت خرید چنین آپارتمانی را تامین می‌‌کند. این در حالی است که از میان 30 مرکز استان در کشور (بدون احتساب شهر تهران)، تسهیلات 60میلیونی خرید، در 6 استان معادل قیمت خرید 50 تا اندکی بیش از 60 مترمربع آپارتمان است.

60 متر آپارتمان با وام 60 میلیونی
با ورود تسهیلات جدید به بازار معاملات مسکن، متقاضیان خرید آپارتمان در شهرهای زاهدان، اردبیل، خرم آباد، سمنان، ایلام و یاسوج می‌توانند با استفاده از پوشش 60 میلیونی وام، بین 50 تا 61 مترمربع از آپارتمان مورد نیاز خود در این شهرها خریداری کنند.همچنین تسهیلات 60 میلیونی، در 14 استان کشور تامین‌کننده هزینه مورد نیاز برای خرید 40 تا 50 مترمربع واحد مسکونی در این شهرهاست. با این وجود، تسهیلات 60 میلیونی خرید مسکن در برخی مراکز استان‌ها که بعد از تهران در ردیف کلان‌شهرهای کشور قرار دارند، پوشش کمتری از قیمت خرید یک آپارتمان مسکونی را ایجاد می‌کند. کمترین قدرت پوششی وام برای خرید مسکن در میان مراکز استان‌ها مربوط به شهر اصفهان (بعد از تهران) است که براساس آخرین آمارها، هر مترمربع آپارتمان در این شهر، حدود 2 میلیون و 600 هزار تومان معامله می‌شود. تسهیلات 60 میلیونی در این شهر بعد از تهران، کمترین اثرگذاری را به جهت پوشش هزینه‌ای خرید مسکن دارد. به عبارت دیگر این وام تنها تامین‌کننده قیمت خرید 23 مترمربع واحد مسکونی در این شهر است.

این تسهیلات در سایر کلان‌شهرها از جمله شیراز، مشهد، تبریز و اهواز به ترتیب 26، 30 ، 33 و 40 مترمربع از قیمت کل یک آپارتمان را پوشش می‌دهد. بیشترین پوشش قیمت مسکن با استفاده از تسهیلات 60 میلیون تومانی در مراکز استان‌ها، به ترتیب مربوط به شهرهای ایلام و یاسوج با سهم این تسهیلات در تامین قیمت خرید 61 و 60 مترمربع از کل مساحت یک آپارتمان مسکونی در این شهرهاست. تسهیلات 60 میلیونی خرید مسکن در حالی هم‌اکنون معادل قیمت خرید 40 مترمربع از یک آپارتمان مسکونی در همه مراکز استان‌های کشور به جز شهر تهران را تامین می‌کند که تا پیش از مصوبه جدید شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش مجدد سقف تسهیلات، سقف قبلی وام، به‌طور میانگین پوشش دهنده 30 مترمربع از مساحت کل واحدهای مسکونی در این شهرها بود.

 

به این ترتیب، با تصویب سقف جدید تسهیلات، به طور متوسط 10 مترمربع توان خرید متقاضیان مسکن در مراکز استان‌ها به استثنای شهر تهران افزایش پیدا کرده است. البته این افزایش قدرت خرید با احتساب قیمت حال حاضر هرمترمربع واحد مسکونی است. با این وجود به نظر می‌رسد پوشش تسهیلات 60 میلیونی که علاوه بر مراکز استان ها شامل حال شهرهای با بیش از 200 هزار نفر جمعیت هم می‌شود، در این گروه از شهرها با کارآیی و قدرت بیشتری عمل کند. به این علت که گذشته از مراکز استان‌‌ها که هم‌اکنون متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در آنها به طور متوسط مترمربعی یک میلیون و500 هزار تومان است، در سایر شهرستان‌های مشمول دریافت تسهیلات «10+50» میلیونی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن از یک میلیون تومان فراتر نمی‌رود.

 

 

اخبار اقتصادی  -  دنیای اقتصاد