اخبار


2 دقیقه پیش

عکس: استهلال ماه مبارک رمضان

همزمان با آغاز ماه مبارک رمضان جمعی از کارشناسان حوزه نجوم همراه با نماینده دفتر استهلال مقام معظم رهبری عصر دوشنبه هفدهم خرداد برای رصد هلال شب اول ماه مبارک رمضان بوسیله ...
2 دقیقه پیش

تا 20 سال آینده 16 میلیون بیکار داریم

وزیر کشور گفت: در نظام اداری فعلی که می‌تواند در ۱۰ روز کاری را انجام دهد، در ۱۰۰ روز انجام می‌شود و روند طولانی دارد که باید این روند اصلاح شود. خبرگزاری تسنیم: عبدالرضا ...

نرخ های پیشنهادی رهن آپارتمان(+جدول)



اخبار ,اخبار اقتصادی ,فرمول رهن کامل

 

اخبار اقتصادی - تعدیل فرمول رهن کامل

شتاب متفاوت نرخ‌های رشد قیمت مسكن و اجاره‌بها طی دو سال گذشته، نقل‌وانتقالات فعلی را در بازار اجاره‌نشین‌ها با تعدیل فرمول «رهن» روبه‌رو كرده است.

طبق قاعده قدیمی، موجران و برخی دلالان اجاره، مبلغ رهن ‌كامل را براساس نسبتی از قیمت ملك تعیین می‌كنند. این نسبت تا پارسال معادل «یك‌چهارم» بود، اما جهش 80 درصدی قیمت مسكن در مقایسه با رشد 51 درصدی اجاره‌بها در مجموع سال‌های 91 و 92 باعث شده در فایل‌های جدید اجاره آپارتمان، نسبت مذكور به «یك‌پنجم» برسد و مبلغ رهن ‌كامل، حداكثر 20 درصد قیمت مسكن شود.


اختلاف سرعت رشد دو نرخ رسمی در بازار مسكن، به نفع اجاره‌نشین‌ها شد
تغییر نسبت رهن‌کامل به قیمت مسكن از یك چهارم به حداکثر یک‌پنجم
با نزدیک‌شدن به فصل جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره‌نشینی، نه‌تنها بدعت «رهن یک میلیونی هر متر آپارتمان» به حاشیه رفته كه فرمول محاسبه «رهن‌کامل» نیز با تغییر قابل‌ملاحظه روبه‌رو شده و نسبت «پول‌پیش اجاره‌بها به قیمت مسکن» به یک‌ششم تا یک‌پنجم تبدیل شده است.


در بازار اجاره اگرچه قانون و مقررات خاصی برای تعیین فرمول اجاره‌بها وجود ندارد، اما در سال‌های اخیر، عمده موجران و واسطه‌های بازار، قاعده‌ای را برای محاسبه رهن (پول‌پیش) در نظر گرفته بودند كه مبنای آن، مبلغ رهن‌کامل را به نسبت یک‌چهارم یا همان 25درصد قیمت فروش آپارتمان مورد اجاره، تعیین می‌شد. همچنین در یکی دو منطقه شمال شهر نیز رهن‌‌کامل، به‌صورت یک میلیون تومان برای هر متر مربع باب شده بود.


اما هم‌اکنون از یکسو فرمول متری یک میلیون رهن تقریبا از بین رفته و از سوی دیگر نسبت 25درصدی رهن به قیمت نیز تعدیل شده و بین یک‌ششم تا یک‌پنجم یعنی معادل 17 تا 20درصد قیمت ملک رسیده است.


براساس نسبت جدید، میانگین رهن‌کامل یک واحد مسکونی 100 مترمربعی در شهر تهران باتوجه به میانگین متری 4 میلیون تومانی قیمت مسکن، بین 65 تا 80 میلیون تومان می‌تواند تعیین شود.


با نسبت کنونی رهن‌کامل به قیمت‌مسکن، مشخص می‌شود: متوسط «رهن کامل» آپارتمان در تهران مترمربعی 600 هزار تا 800 هزار تومان است که در صورت تبدیل کامل آن به «اجاره ماهانه»، چیزی در حدود 18 هزار تا 24 هزار تومان برای هر ماه برآورد می‌شود که البته نرخ 24هزار تومان برای اجاره ماهانه هر مترمربع آپارتمان برای نیمه شمالی شهر است و در مناطق جنوبی شهر این نرخ برای رهن کامل به طور متوسط هر متر مربع پانصدهزار تومان محاسبه می‌شود.


کاهش نسبت «رهن‌کامل» به «قیمت مسکن» از 25 درصد سال‌های 89 تا 92 به حداکثر 20درصد کنونی، الزاما به معنای افت اجاره‌بها نیست اما نتیجه این تعدیل حتما نشان‌دهنده عدم پیروی نرخ رشد اجاره‌بها از شتاب افزایش قیمت مسکن است.


آنچه باعث تعدیل نسبت رهن‌کامل به قیمت آپارتمان شده به ماجرای دو جهش پیاپی قیمت مسکن در سال‌های 91  و 92 برمی‌گردد.


در مجموع این دو سال، میانگین قیمت آپارتمان در پایتخت حداقل 80درصد رشد پیدا کرد، اما ضعیف‌تر بودن توان اجاره‌نشینی در مقایسه با توان ناچیز خرید مسکن، مانع از سرایت نرخ رشد قیمت مسکن عینا به بازار اجاره شد، طوری که متوسط اجاره‌بها در کل این دو سال به جای 80 درصد، حداکثر 4/51 درصد افزایش یافت. همین نابرابری در میزان تغییر دو نرخ رشد رسمی در بازار ملک – نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ رشد اجاره‌بها- باعث شده هم‌اكنون نسبت رهن‌کامل به قیمت مسکن به‌دلیل رشد سریع قیمت، کوچک‌تر شود.


کارشناسان اقتصاد مسکن با تایید کاهش این نسبت به حداکثر 20درصد، معتقدند: در سال‌های گذشته، سرعت رشد قیمت مسکن به مراتب تند‌تر از اجاره‌بها بوده و منحنی تغییرات قیمت در بعضی‌ سال‌ها صعودی و سپس نزولی می‌شده، اما روند نوسانات اجاره‌بها و منحنی نرخ رشد مبالغ اجاره مسکن همواره به‌صورت تدریجی و پیوسته در مسیر افزایش بوده است. این نشان می‌دهد رفتار اجاره‌بهای مسکن در لحظه و کوتاه‌مدت، مشابه رفتار قیمت مسکن نیست، اما در درازمدت، به‌واسطه توقف رشد قیمت در دوره‌ای، سرانجام میزان نرخ رشد اجاره‌بها به منحنی نرخ رشد قیمت مسکن خواهد رسید.


امسال و به خصوص تابستان93، دوره‌ای است که نرخ رشد قیمت مسکن در فاصله تقریبا زیادی در مقایسه با نرخ رشد اجاره‌بها قرار گرفت و همین نابرابری، نسبت رهن‌کامل به قیمت را برای حداقل یکسال در معرض تعدیل قرار داده است. دو سال پیش که میانگین قیمت مسکن در تهران مترمربعی 3میلیون تومان بود، رهن‌کامل آپارتمان با تبعیت از نسبت 25درصد، متری حداقل 750 هزار تومان محاسبه می‌شد، اما امروز که میانگین قیمت به متری 4میلیون رسیده، براساس نسبت 20درصدی متری 800 هزار تومان تعیین می‌شود. وضع موجود می‌تواند علامت دیگری از ظرفیت كاهش قیمت مسكن در ماه‌های آتی باشد.

 منحنی رشد اجاره‌بها عقب افتاد
افزایش قابل توجهی که در سال‌های 91 و 92 در قیمت‌های فروش واحدهای مسکونی اتفاق افتاد، در شرایطی ماه‌های پایانی سال گذشته، مسیر کاهشی و سپس تثبیت را در پیش گرفت که هم‌اکنون نسبت اجاره‌بها به قیمت مسکن با سطح افزایشی قیمت در دو سال اخیر فاصله دارد.


به گزارش «دنیای اقتصاد»، در شرایطی که افزایش 50 درصدی قیمت مسکن در سال 91 نسبت به سال 90 و افزایش 33 درصدی قیمت مسکن در سال 92 نسبت به سال قبل از آن، منجر به رشد قابل توجه قیمت مسکن شد، اما افزایش فاصله موجود بین نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن و نرخ رشد قیمت مسکن، هم‌اکنون خود را به شیوه مخصوصی در تعیین نرخ اجاره‌بهای امسال نشان می‌دهد.


بر این اساس و بر مبنای فرمول کلی محاسبه اجاره‌بها که براساس نسبت رهن به قیمت مسکن تعیین می‌شود، هم‌اکنون رهن یک واحد مسکونی به علت بزرگ‌تر شدن عدد قیمت مسکن، کوچک‌تر شده و همین موضوع باعث شده فرمول معمول دو سال پیش رهن مسکن که معمولا در مناطق مرغوب پایتخت بر مبنای متری یک میلیون تومان محاسبه می‌شد، به متری 600 تا 800 هزار تومان تعدیل شود.


به این ترتیب، اگرچه بازار، هیچ زمانی شاهد کاهش شدید یا منفی شدن نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن نبود، اما بزرگ‌تر شدن نسبت قیمت مسکن به عدد رهن، باعث شده هم‌اکنون، نسبت رهن واحدهای مسکونی نسبت به فرمول سابق – مترمربعی 1 میلیون تومان – کوچک‌تر شده و به عدد 600 تا 800 هزار تومان برای رهن هر مترمربع واحد مسکونی برسد.


این در حالی است که کارشناسان و صاحب‌نظران در حوزه اقتصاد مسکن معتقدند: کاهش نسبت اجاره‌بها در مقایسه با عدد قیمت مسکن به این خاطر است که هنوز اجاره‌بها - به این علت که طی دو سال اخیر کمتر از نرخ تورم عمومی رشد قیمت داشته - نتوانسته است به رشد 100 درصدی قیمت مسکن طی دو سال اخیر برسد. متوسط قیمت مسکن از متری دو میلیون تومان در سال 90، به متری 4 میلیون تومان در سال 92 رسید.


بنابراین ضعف شدید قدرت اجاره‌نشین‌ها در بازار اجاره در مقایسه با قدرت خرید نسبتا بهتر در بازار خرید واحدهای مسکونی موجب شده، رقم اجاره‌بها نتواند هماهنگ با افزایش سطح قیمت‌ها در بازار مسکن رشد داشته باشد.


با این وجود، در شرایطی که قیمت مسکن از سال گذشته و در ادامه در پیش‌بینی‌ها، مسیر کاهش و سپس تثبیت را در پیش رو دارد، اجاره‌بها در میان‌مدت و در سال‌های آینده فاصله خود را با نسبت قیمت مسکن کاهش خواهد داد. فرمول مترمربعی یک‌میلیون تومان برای رهن واحدهای مسکونی طی دو سال اخیر در شرایطی به فرمولی فراگیر برای واحدهای نوساز یا کم سن و سال در بازار واحدهای مسکونی مناطق مرغوب و متوسط به بالای پایتخت باب شده بود که اغلب مالکان این واحدها تمایل داشتند آپارتمان خود را با فرمول رهن کامل به بازار اجاره عرضه کنند.


این در حالی است که امسال، متوسط رهن هر مترمربع اجاره واحد مسکونی در مناطق گفته شده 600 تا 800 هزار تومان است.

عرضه واحد اجاره‌ای، در حال افزایش
از سوی دیگر، افزایش حجم عرضه آپارتمان‌های مسکونی به بازار اجاره، در روزهای ابتدایی ورود به فصل جابه جایی‌ها در این بخش از بازار مسکن، چند تحول مهم را در تعیین میزان اجاره‌بهای سال 93، ایجاد کرده است.


به گزارش «دنیای اقتصاد»، در شرایطی که برخی تحولات اقتصادی باعث کاهش سه مرحله‌ای قیمت مسکن در سال 92 شد و در وضعیتی که شیب افزایش اجاره‌بها از 25 درصد به 7 درصد در اسفند ماه پارسال کاهش یافت، در ابتدای امسال عواملی همچون تقویت احتمال دریافت مالیات از واحدهای مسکونی خالی در کنار نیاز سازندگان به تامین مالی پروژه‌های جدید ناشی از رکود بازار مسکن در بخش خرید وفروش، موجب شده، امسال درصد بیشتری از واحدهای مسکونی در بخش اجاره مسکن فایل شوند.


بخش قابل توجهی از افزایش عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجاره که با شروع مراجعات به بازار مسکن از نیمه اردیبهشت‌ماه در بنگاه‌های مسکن مشهود است، ناشی از رکودی است که سازندگان پس از کاهش قیمت‌ها در بازار فروش واحدهای نوساز با آن مواجه شدند.


این در حالی است که اگر چه هم‌اکنون نشانه‌هایی از رونق در بازار فروش واحدهای مسکونی امسال وجود دارد و پیش‌بینی کارشناسان این است که با تثبیت سطح قیمت‌ها و آغاز تابستان به عنوان فصل طلایی جابه جایی‌ها رونق قابل قبولی در معاملات مسکن ایجاد خواهد شد، اما اغلب سازندگان واحدهای نوساز ترجیح می‌دهند با اجاره واحدهای خود، بخشی از بدهکاری یا رقم مورد نیاز برای ساخت و سازهای جدید را تامین کنند.


به این منظور، اغلب این سازندگان هم‌اکنون واحدهای نوساز خود را با شرایط رهن کامل به بازار اجاره عرضه کرده‌اند.


رئیس اتحادیه املاک تهران با تایید افزایش حجم عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجاره تقویت احتمال دریافت مالیات از خانه‌های خالی را یکی از مهم‌ترین عوامل موجود در ارتباط با افزایش حجم عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجاره مسکن می‌داند.


حسام عقبایی در این زمینه به «دنیای اقتصاد» گفت: هر چند هنوز آمار موثقی در ارتباط با میزان افزایش عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجاره به دست نیامده است اما رویکرد سازندگان و مالکان واحدهای مسکونی هم‌اکنون به سمت افزایش عرضه آپارتمان‌های مسکونی به بازار اجاره متمایل شده است. وی با بیان اینکه بازار اجاره‌بها در سال 93 به‌دلیل افزایش عرضه و همچنین تثبیت قیمت مسکن، بازاری آرام خواهد بود که اصولا نباید با افزایش قیمت مواجه شود، خاطرنشان کرد: با این حال حتی اگر افزایشی در رقم اجاره‌بها صورت بگیرد این افزایش کمتر از میزان تورم خواهد بود.


وی در ارتباط با نسبت اجاره‌بها به قیمت مسکن توضیح داد: این نسبت در مناطق مختلف شهر تهران و براساس پارامترهای مختلف متفاوت است و نسبت ثابتی نمی‌توان برای آن در نظر گرفت.

 

اخبار ,اخبار اقتصادی ,فرمول رهن کامل

 

اخبار ,اخبار اقتصادی ,فرمول رهن کامل

اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

 


ویدیو مرتبط :
‫مظنه رهن آپارتمان متراژ بالا +جدول‬‎

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

نرخ های پیشنهادی رهن و اجاره واحدهای مسکونی در تهران+جدول



اوضاع بازار اجاره بر وفق مراد اجاره نشین است یا موجر؟

با توجه به تجربه بنگاهداران مسکن، به دلیل اینکه استقبال از بازار اجاره واحدهای مسکونی معمولا در این فصل از سال به حداقل (کمترین تعداد تقاضا) می‌رسد، موجران هر چقدر در نیمه اول سال برای مستاجران تعیین تکلیف می‌کنند و برای جزئیات قرارداد یک کلام هستند، اما در نیمه دوم سال اغلب مالکان ریش و قیچی را به دست اجاره‌نشین‌ها می‌سپارند البته این مساله به این منظور نیست که مستاجران اجاره بها را تعیین کنند؛ بلکه منظور، دادن اختیار شرایط پرداخت اجاره‌بها (رهن کامل یا رهن و اجاره) و اجاره واحدشان به هر متقاضی با هر شرایطی (زوج، مجرد و خانواده) است.

 

اخبار,اخبار جدید,اخبار جالب

 

روز گذشته یک واحد مسکونی 50 متری به همراه پارکینگ در حوالی میدان ولیعصر به بازار اجاره عرضه شد.

در فایل این آگهی عنوان شده بود واحد مذکور «بدون مالک، ایده آل مجردها» است که از طرف دیگر نرخ اجاره باور نکردنی توصیف شده است زیرا این واحد با شرایط 8 میلیون تومان ودیعه و 700 هزار تومان اجاره ماهانه به مستاجر تحویل داده می‌شود.

علاوه براین عده دیگری از مالکان واحدهای خود را به مستاجران مجرد هم اجاره می‌دهند اما نه هر مجردی.

برای مثال در یکی از فرعی‌های محله مرزداران واحدی به متراژ 75 متر مربع با کلیه امکانات و بدون مالک آماده اجاره به «مجرد موجه» پیشنهاد شده است.

از سوی دیگر اغلب مالکان این روزها با دیدن بازاری بدون متقاضی راضی شده‌اند با مستاجران بیشتر به توافق برسند.

مالکی نرخ اجاره واحد 85 متری خود را در خیابان سهیل واقع در قیطریه، 80 میلیون تومان اعلام کرده است. اگرچه این واحد با شرایط رهن کامل به بازار معرفی شده است، اما طبق گفته موجر قابل تبدیل است و حتی به مستاجر مجرد هم تحویل داده می‌شود.

در محله نیاوران یک واحد 100 متری به بازار اجاره عرضه شده که در آن تاکید شده است: حق کمیسیون یک طرفه است یعنی فقط مالک حق کمیسیون را پرداخت خواهد کرد. متراژ این واحد مسکونی حدود 100 مترمربع اما قدیمی ساز است و رهن و اجاره آن 20 میلیون تومان به اضافه یک میلیون و 500 هزار تومان اعلام شده است.

یک واحد مسکونی 110 متری سوپرلوکس، در نیاوران با کلیه امکانات در طبقه پنجم با 140 میلیون تومان رهن آماده تحویل به متقاضی است. در فایل این آگهی عنوان شده که واحد مذکور در «بن‌بست اختصاصی» قرار گرفته است.

اما در این میان در یکی دیگر از فرعی‌های قیطریه یک فایل اجاره که دلال آن را اکازیون معرفی کرده؛ اظهار کرده است: 25 میلیون تومان به عنوان ودیعه و یک میلیون و 400 هزار تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته شده است و مالک تعیین کرده که اجاره ماهانه را 3 ماه یکبار دریافت خواهد کرد یعنی در انتهای هر فصل، مستاجر باید 4 میلیون و 200 هزار تومان پرداخت کند./دنیای اقتصاد