میانبر ساختمانی در اراضی سبز

طبق مقررات بالادست طرح تفصیلی تهران، تغییرکاربری زمین‌هایی که هم‌اکنون درختکاری شده‌اند و جزو عرصه سبز به حساب می‌آیند تا سال95 ممنوع است و حتی مالکان قطعاتی که در سایت استعلام طرح تفصیلی، کاربری آنها مسکونی یا تجاری تعیین شده، اما وضعیت فعلی‌شان «سبز و مشجر» است، تا زمان تعیین شده، اجازه ساخت‌وساز ندارند. اما اخیرا در مناطقی، برای این نوع اراضی، مجوزی تحت عنوان «جابه‌جایی درخت» طراحی شده که به مالک اجازه می‌دهد تحت شرایطی، از ملک خود بهره‌برداری ساختمانی کند.

گروه مسکن: مدیریت شهری تهران برای عمل به بخشی از محتوای طرح تفصیلی که با خط‌قرمز از قبل ترسیم‌شده در محدوده اراضی سبز مغایرت اساسی دارد، مجوز جدیدی در نظر گرفته که به‌واسطه آن، امکان ساخت‌وساز در برخی زمین‌های مشجر فراهم می‌شود.

طبق مقررات بالادست طرح تفصیلی تهران، تغییرکاربری زمین‌هایی که هم‌اکنون درختکاری شده‌اند و جزو عرصه سبز به حساب می‌آیند تا سال95 ممنوع است و حتی مالکان قطعاتی که در سایت استعلام طرح تفصیلی، کاربری آنها مسکونی یا تجاری تعیین شده، اما وضعیت فعلی‌شان «سبز و مشجر» است، تا زمان تعیین شده، اجازه ساخت‌وساز ندارند.

اما اخیرا در مناطقی از تهران، برای این نوع اراضی، مجوزی تحت عنوان «جابه‌جایی درخت» طراحی شده که به مالک زمین مشجر اجازه می‌دهد تحت شرایطی، از ملک خود بهره‌برداری ساختمانی کند.

در قالب این مجوز، بدون اینکه درختان قطع یا نابود شوند، به محله دیگری منتقل شده  و مجددا کاشته می‌شوند.

این میانبر اگرچه سرانه فضای سبز پایتخت را کاهش نمی‌دهد و از این حیث، حریم خط‌قرمز مقررات مربوط به فضای‌سبز را رعایت می‌کند، اما سطح سبز یک محله را به نفع محله دیگر، تعدیل می‌کند.

طرح تفصیلی جدید تهران در سال 91 به‌عنوان فصل‌الخطاب هر نوع مقررات و ضوابط ساخت‌وساز در پایتخت ابلاغ شد، اما اجرای آن طی 5/ 2 سال گذشته با خاصیت «انعطاف‌پذیری» همراه بوده تا مدیریت‌ شهری قادر باشد برحسب ضرورت یا مغایرتی كه بین وضع موجود یك ملك با قوانین مصوب در طرح تفصیلی به وجود می‌آید، مختصات برخی از خطوط ‌قرمز این طرح را در قالب «صدور مجوزهای موردی» برای مالكان از بابت كم‌ یا زیاد كردن سقف تراكم یا تغییر پهنه، جابه‌جا كند!

به گزارش «دنیای اقتصاد»، اخیرا نیز مطابق اطلاعات عینی و تحقیقات مكتوبی كه شهروندان معدودی از محله‌ها از نحوه اجرای طرح تفصیلی در مجاور محل سكونت‌شان به دست آورده‌اند، مشخص شده است: برخی ساخت‌وساز‌ها اگرچه با اصل طرح‌تفصیلی جدید هماهنگ است، اما با روح این طرح و حتی با مصوبات شورای‌شهر و شورای عالی شهرسازی‌ومعماری كشور در تضاد است. حتی در نمونه‌هایی تازه از این ماجرا، برای توجیه و قابل قبول کردن تغییر کاربری فضاهای سبز شهر که به‌مثابه ریه‌های تنفسی شهر هستند به جای تخریب و قطع درختان، به جابه‌جایی درختان سبز روی آورده
 شده است.

به‌عنوان نمونه، اخیرا اهالی یكی از محله‌های واقع در منطقه سه، مطلع شده‌اند درختان فضای سبز محله به مساحت 670 مترمربع که ظاهرا با هزینه اهالی محل درختکاری شده بود از سوی مالک جدید زمین قرار است قطع و جابه‌جا شود. کاربری زمین که با توجه به کاشت درختان به‌عنوان فضای سبز تلقی می‌شده در نقشه‌های طرح تفصیلی جدید به‌عنوان کاربری مسکونی تعیین شده است، این در حالی است که مطابق با ضوابط طرح تفصیلی، کاربری فضاهای سبز شهری تا سال 95 باید حفظ و تثبیت شوند.

براساس مصوبه شورای شهر تهران، در کنار ابلاغ و اجرای طرح تفصیلی با توجه به کمبود سرانه فضای سبز، افزایش جمعیت و آلودگی هوای شهر تهران؛ در متن این مصوبه كه بهمن سال90 ابلاغ شد، آمده است: «با توجه به ضرورت تامین اراضی مورد نیاز برای رفع کمبود فضاهای عمومی شهر، اراضی با کاربری فضای سبز، پارک‌ها و تجهیزات و تاسیسات شهری پیش‌بینی شده در طرح تفصیلی قدیم به ویژه در سطح محلات، بدون حق تغییر کاربری کمیسیون ماده پنج، تا پایان سال 1395 در طرح جامع تثبیت و ملاک عمل قرار گیرد.» براساس مفاد این مصوبه تغییر کاربری فضای سبز و پارک‌ها تا پایان سال 95 ممنوع شده است.

ضمن آنکه خط قرمز این مصوبه تا حوزه اختیارات کمیسیون ماده پنج نیز گسترده شده و حق هرگونه تغییر کاربری فضای سبز از سوی کمیسیون ماده پنج را نیز گرفته است. با این حال در مدت اخیر روایت‌های زیادی از تغییر کاربری اراضی فضای سبز به سایر کاربری‌ها در نقاط مختلفی از شهر شنیده شده است.

تغییر کاربری فضای سبز دیباجی جنوبی روایت تازه‌ای است که با برداشتن چندین اصله درخت به حذف فضای سبز یک محله منجر شده است. این در حالی است که براساس مستندات اهالی محله این ملک به دلیل سکونت مالک آن در خارج از کشور طی سه دهه گذشته با هزینه اهالی محل به فضای سبز تبدیل شده و به‌عنوان عرصه «جنگل کاری» در اختیار شهرداری قرار گرفته است. شهرداری منطقه در 26 شهریورماه سال 87 طی نامه‌ای درخواست تملک و تغییر کاربری ملک از مسکونی به فضای سبز را صادر کرده است.

اما در سال 89 اعلام شده که به دلیل نبود بودجه مصوب امکان خرید زمین در آن سال وجود نداشته و تا سال جاری این موضوع به طول انجامیده است. پس از ابلاغ و اجرای طرح تفصیلی شهردار منطقه پس از مشخص شدن کاربری زمین مبنی بر اینکه کاربری زمین، مسکونی با تراکم 120 درصد است، دستور جابه‌جایی 23 اصله درخت این فضای سبز را صادر کرده است.

این در حالی است که طبق اظهارات اهالی محل و بررسی‌های میدانی این زمین با صرف هزینه از سوی اهالی محله درختکاری شده است و در چند سال گذشته اقداماتی همچون نصب تیرهای فلزی سبزرنگ مخصوص فضای سبز در راستای ساماندهی فضای سبز از سوی شهرداری انجام شده است.

اعتراض اهالی محله در راستای جلوگیری از جابه‌جایی درختان و تغییر کاربری زمین مذکور از تیرماه تاکنون در قالب چندین نامه‌نگاری با شهردار منطقه و سایر مسوولان شهرداری ادامه داشته است، اما آیا مدیریت شهری بر وعده حفظ فضاهای سبز شهر برای بالا بردن سرانه فضای سبز باقی می‌ماند؟

به گزارش «دنیای اقتصاد»، ماجرای محله دیباجی نشان می‌دهد: طبق ضوابط طرح تفصیلی، مالک یک زمین که سال‌ها ملک خود را رها کرده بود و در این فاصله، عرصه ملک توسط ساکنان محل و شهرداری به فضای سبز تبدیل شده بود، هم اکنون مجاز است روی این زمین سبز، ساخت‌وساز کند و شهرداری با همین مستندات طرح تفصیلی، برای آنکه درختان این عرصه آسیب نبینند، دستور جابه‌جایی و انتقال درختان را صادر کرده است. اما مشکلی که طبق گفته اهالی محل در جریان جابه‌جایی درختان به وجود می‌آید حذف فضای سبز محل به بهای انتقال آن به محله‌ای دیگر است. روح طرح تفصیلی تهران همواره بر تثبیت و افزایش فضای سبز شهر تهران تاکید می‌کند. اهالی محل امیدوارند شهرداری این عرصه را برای تثبیت فضای سبز تملک کند.
اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

ویروس"برج باغ " در اراضی سبز

سریال سبز شدن ساختمان‌های بلندمرتبه در زمین باغ‌های شهر تهران كه از سال 82 با مجوز مدیریت شهری تحت عنوان «برج‌باغ» آغاز و در سال گذشته تمدید شد، وارد مرحله جدیدی شده كه تبعات زیست‌محیطی آن، اخیرا برخی اعضای شورای شهر برنامه‌ریزی برای ابطال این مصوبه قدیمی را در دستور کار قرار داده‌اند.

نتایج بررسی‌هایی كه گروهی از كارشناسان محیط‌زیست و شهرسازی برای «دنیای‌اقتصاد» انجام داده‌اند نشان می‌دهد: از مجموع 14 هزار هكتار مساحت اراضی سبز و باغات تهران، حدود 8 هزار هكتار باقی مانده است كه سهم زمین‌های باغی فقط 1200 هكتار یعنی معادل كمتر از 2 درصد مساحت پایتخت برآورد می‌شود ضمن اینكه با روند پرشتاب ساخت «برج‌باغ» در سال‌های اخیر، احتمال می‌رود همین عرصه محدود قابل‌ حفاظت، سریع‌تر از گذشته تخریب و محو شود.

در قالب مجوز «برج‌باغ» همه مالكان اراضی باغی در پایتخت می‌توانند برای تغییركاربری زمین‌ مشجر به مسكونی یا تجاری، پروانه قانونی از شهرداری دریافت كنند. تا قبل از سال 82، ساخت و ساز در زمین‌های باغی حداكثر تا 4 طبقه مجاز بود اما از آن سال تا قبل از رونمایی از طرح تفصیلی جدید (سال91)، تراكم ساختمانی در این زمین‌ها تا دو برابر افزایش پیدا كرد و كل ارتفاع مجاز برای بارگذاری مسكونی در باغات تهران به 8 طبقه رسید. در حال حاضر میزان پیشروی ساختمانی به اراضی سبز به‌واسطه پهنه‌بندی‌های طرح تفصیلی تهران، باز هم بیشتر شده طوری كه در قالب «برج‌باغ»، بلندمرتبه‌های متوسط 12 تا 14 طبقه در باغات پراكنده شهر در حال ساخت است.

هر چند مجوز «برج‌باغ» اجازه احداث در حداكثر 30درصد از مساحت زمین مشجر را مشروط به حفظ تركیب سبز 70درصد مابقی عرصه، در اختیار مالك قرار می‌دهد اما اخیرا برخی برج‌سازها با تبصره‌ها و امضاهای طلایی مسوولان شهری، در عمل بیش از یك‌سوم زمین باغی تحت مالكیت‌شان را به برج و مشاعات مورد نیاز سازه، تبدیل می‌كنند.

این شكل ساخت‌و‌ساز در اراضی باغی، كاملا چهره رسمی به خود گرفته و نهادهای مختلف مالك باغات بزرگ در پایتخت در فراخوان‌های خود برای به‌كارگیری برج‌سازها، به صراحت از درخواست ساخت بلندمرتبه مسكونی یا تجاری در باغ، نام می‌برند. برخی اعضای شورای شهر تهران با بیان اینكه احداث برج‌باغ سه پیامد منفی شامل «تخریب عرصه‌های سبز محدود شهری»، «كاهش منابع تصفیه هوای آلوده پایتخت از طریق قلع و قمع درختان قدیمی باغات» و همچنین «اختلال در سیما و منظر طبیعی شهر به واسطه گرفتگی دید ارتفاعات البرز در اثر برج‌سازی در باغات شمال و غرب تهران» به همراه دارد، در نظر دارند این مجوز را كه در مغایرت با ضوابط طرح جامع شهر تهران است، ابطال كنند.

تراكم سنگین در باغات
به گزارش «دنیای اقتصاد»، مقایسه نقشه‌های هوایی طی سال‌های 68 تاكنون از کاهش دست‌كم چهار هزار هکتاری مساحت اراضی سبز و باغات شهر تهران خبر می‌دهد. این نابودی اگرچه با واکنش پارلمان محلی و تهیه مصوبه «برج باغ»‌ها در سال 82 همراه شد؛ اما حالا با گذشت بیش از 10 سال از تصویب و اجرای این مصوبه، نوشداروی پارلمان محلی پایتخت نه تنها به توقف روند گسترده تخریب باغات منجر نشد؛ بلکه خود عاملی برای ساخت‌وسازهای مرتفع در باغات باقی مانده شهر تهران شده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد» مطلوبیت مکانی و محیط زیستی زمین‌های باغی (نزدیکی به مراکز جمعیتی و قرارگیری در مناطق مناسب آب و هوایی) دو دلیلی است که طی سال‌های گذشته مالکان باغات را به تغییر کاربری و ساخت‌وساز در آنها تشویق کرده است. مالکان باغات تا اوایل دهه 80 براساس قانون حفظ و گسترش باغات و فضای سبز مصوب سال 59 و با تکیه بر دو مصوبه 269 و 329 مجاز به ساخت‌وساز در باغ شخصی خود با 60 درصد سطح اشغال یعنی به اندازه سطح اشغال زمین‌های مسکونی و حداکثر چهار طبقه تراکم بودند. جوازی که عملا منجر به نابودی چهار هزار هکتار از باغات شهر تهران شده بود. از این رو اواخر سال 82 شورای شهر تهران در راستای حفظ باغات باقی مانده شهر مصوبه‌ای را به نام «برج باغ» به تصویب رساند با این فرضیه که مالکان باغات خصوصی با اجازه‌ای که بابت ساخت‌وساز محدود در قسمتی از عرصه باغ خود پیدا می‌کنند عمده مساحت مشجر باغ را حفظ خواهند کرد.

براساس این مصوبه مالکان در 30 درصد مساحت باغ امکان ساخت‌وساز پیدا می‌کردند و 70 درصد باقی مانده به کاشت درختان باید اختصاص پیدا می‌کرد. به این معنی که تا سال 81 مالکان مجوز ساخت‌وساز در باغات را با چهار طبقه تراکم و 60 درصد سطح اشغال دریافت می‌کردند؛ اما از ابتدای سال 82 با اجرایی شدن مصوبه برج باغ مقرر شد در باغات سطح اشغال نصف شود و به 30 درصد کاهش پیدا کند و تراکم مجاز در قالب ارتفاع و طبقات معادل 240 درصد باشد به این معنی که به جای چهار طبقه در 60 درصد سطح اشغال برای ساخت‌وساز در باغات، 8 طبقه با 30 درصد سطح اشغال مجوز داده می‌شود به علاوه آنکه یک طبقه تراکم تشویقی نیز به مالکان داده می‌شود؛ اما اجرای این مصوبه در سه سال اخیر به دو دلیل از محتوای اولیه‌اش منحرف شد.

نخست آنکه مصوبه برج باغ، میزان ساخت‌و‌ساز در باغات را برابر با املاک مسکونی محسوب کرد در صورتی که املاک و زمین‌هایی که دارای سند باغ و اراضی بودند در زمان خرید با مبلغ کمتری قیمت‌گذاری می‌شدند و دوم آنکه اجرای طرح تفصیلی جدید شرایط ساخت‌وساز در باغات را کاملا به نفع برج‌سازی و در مغایرت با هدف اصلی (حفظ عرصه‌های باغی شهر) تغییر داد. به همین دلیل بسیاری از مالکان به روش‌های مختلف سعی در خشک کردن درختان باغ خود کردند تا بهانه‌ای برای مخالفت در صدور مجوز ساخت‌وساز از سوی مدیریت شهری وجود نداشته باشد. این در حالی است که مطابق با ماده 6 قانون حفظ و گسترش فضاهای سبز و باغات چنانچه صاحب باغی مبادرت به خشک کردن و از بین بردن درختان کند باغ او برای اختصاص به خدمات عمومی توسط شهرداری ضبط می‌شود. اما تاکنون این ماده از قانون اجرایی نشده است.

سهم طرح تفصیلی در تخریب باغات
طرح تفصیلی جدید که در اردیبهشت ماه سال 91 رونمایی و ابلاغ شد اراضی شهر تهران را به چهار پهنه مختلف با کاربری مسکونی، تجاری، سبز و مختلط تقسیم‌بندی کرد. براساس ضوابط طرح تفصیلی هریک از پهنه‌ها به چندین زیر پهنه با ضوابط خاص همچون تراکم، سطح اشغال و... تقسیم‌بندی می‌شد که بسیاری از زیرپهنه‌ها دارای تراکم‌های بالای 240 درصد (معادل 8 طبقه) و بعضا تا 440 درصد (15 طبقه) تراکم هستند که مطابق با ضوابط مصوبه برج باغ یعنی سطح اشغال 30 درصد در عمل بناهایی با 15 طبقه تراکم و حتی در مواردی بیشتر در باغات شهر تهران احداث شدند.

دو پیامد منفی «برج باغ» برای باغات
برج‌هایی که به واسطه مصوبه برج باغ در مساحت باقی‌مانده باغات تهران سبز شدند علاوه بر آنکه زیبایی و امکان رویت کوه‌های شمال شهر تهران را مسدود کردند موجب شدند تا 70 درصد باقی‌مانده اراضی به جای کاشت درختان عملا به ساخت قسمت‌های مشاع ساختمان شامل پارکینگ‌ها، استخر و... اختصاص پیدا کند.

برخی از کارشناسان شهری معتقدند کمبود زمین برای ساخت و نرمش مدیریت شهری تهران طی سال‌های اخیر، رونق ساخت‌وساز در باغات و زمین‌های مشجر شهر تهران را در پی داشته و باعث شده است در این زمین‌ها ساختمان‌هایی بلندمرتبه سبز شوند. محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران نیز با تاکید بر این اثر معتقد است: مصوبه شورای شهر در خصوص ساخت‌و‌ساز در باغات، این بود که باغات 30 درصد سطح اشغال داشته و 70 درصد بقیه، فضای سبز باقی بماند. اما در عمل به دلیل جامع نبودن مصوبه و بی‌دقتی شهرداری‌ها در اجرای آن، شاهد بودیم به طبقات زیرزمین تا 80- 70 درصد هم مجوز سطح اشغال داده می‌شود.

در حالی که انتظار می‌رفت به دنبال انتقادهای مکرر مسوولان نسبت به تخریب باغات طی چند سال گذشته، مدیریت شهری تهران روند موجود را کنترل کند اما در دوره چهارم شورای شهر طرح دو فوریتی به تصویب رسید که به موجب آن شهرداری را ملزم کردند تنها بعد از کاشت درخت در حداقل مساحت 70 درصد عرصه املاکی که باغ شناخته می‌شوند (هر 16 مترمربع یک درخت)، پایان کار صادر کند.

طراحان این اصلاحیه اگرچه مصوبه جدید را ضامن حفظ درختان باغ می‌دانستند اما برخی دیگر از اعضای شورا معتقدند این مصوبه هم نمی‌تواند ضامن حفظ درختان باغات باشد.

ادامه سریال خشکاندن درختان
مدتی پس از اصلاحیه مصوبه برج باغ، ارائه گزارش تصویری یکی از اعضای شورای شهر در صحن علنی مبنی بر خشکاندن درختان باغات شهر با استفاده از گازوئیل و مازوت و منفعل عمل کردن مدیران شهرداری در برخورد با این تخلفات دلیلی بر درستی اظهارات مخالفان بود. رحمت‌الله حافظی، رئیس کمیسیون سلامت و محیط زیست شورای شهر تهران در گزارشی به تخریب باغات و قلع و قمع درختان در برخی مناطق شهر تهران اشاره و عنوان کرد: سریال خشکاندن درختان شهر تهران ادامه دارد.

خط و نشان معاون شهردار تهران
البته ناصر امانی معاون برنامه‌ریزی شهرداری تهران در پاسخ به گزارش ارائه شده از سوی عضو شورا و منفعل عمل کردن شهرداری در این حوزه اعلام کرد: شهرداری تهران در مقابل تخریب باغات از سوی سودجویان و مالکان منفعل عمل نمی‌کند به‌گونه‌ای که حتی در زمان برخورد با این‌گونه تخلفات برای تعدادی از شهرداران حکم انفصال از خدمت صادر کرده است.

ادامه روند موجود در ماجرای قطع درختان شهر و سبز شدن برج‌های بلند به جای آنها این سوال را در بین برخی کارشناسان شهری و حامیان محیط زیست به وجود آورده که آیا زمان حذف مصوبه برج باغ برای حفاظت از باقی مانده درختان شهر فرانرسیده است؟

موانع ابطال برج‌باغ
محمدحقانی، رئیس کمیته محیط زیست شورای شهر وجود چند مانع را علت حذف نشدن مصوبه برج باغ معرفی کرد. او در این باره اظهار کرد: نقشه راه مدیریت شهری در خصوص عمل در حوزه باغات طرح جامع و تفصیلی شهر تهران است. در جریان تهیه طرح تفصیلی یکی از الزامات اولیه آن بود که در این طرح تثبیت فضاهای سبز و باغات در پهنه سبز دیده شود اما چنین الزامی مغفول مانده است. به عبارت دیگر در طرح جامع و تفصیلی باید کاربری تمامی باغات با عنوان کاربری فضای سبز و پارک عمومی دیده می‌شد اما چنین نشد. او ادامه داد: علاوه بر این در زمان بررسی مغایرت‌های طرح تفصیلی مواردی مشخص شد که در برخی مناطق شهر تهران زمین‌های بایر با کاربری سبز تعیین شده است که پس از مدتی در کمیسیون ماده پنج به کاربری مسکونی یا تجاری تغییرکاربری دادند.

بهترین نمونه آن ماجرای بوستان مادر بود. بنابراین اشکال اصلی بروز تخلفات در حوزه باغات، مغایرت‌های طرح جامع و تفصیلی است. این عضو شورای شهر تهران تاکید کرد: اشکال عمده دیگر این است که وقتی قانونی به تصویب می‌رسد بعد از آن به قدری ضابطه و ماده و تبصره تصویب می‌شود که اصل قانون حذف می‌شود و زیر سوال می‌رود. او تصریح کرد: همین دلایل موجب شده تا روند تخریب فضای سبز همچنان ادامه داشته باشد. به عنوان مثال یک پروژه مسکونی 10 طبقه خیابانی که گران‌‌ترین خیابان پایتخت است در حال ساخت است از این رو برای حفظ چنین فضاهای سبزی از قوه قضائیه درخواست کمک داریم.

او با ابراز امیدواری نسبت به اینکه شهرداری در همه زمینه‌ها خود را موظف به اجرای قانون بداند، گفت: اگر شهرداری پس از مواجهه با اقامه دعوی توسط برخی از افرادی که سودجویانه با پیدا کردن مالکان چنین زمین‌هایی در ازای دریافت سهمی از زمین مقدمات اقامه دعوی و ساخت‌و‌ساز در آن را فراهم کرده‌اند، خود را ملزم به اجرای قانون می‌بیند می‌تواند تهاتر کند و زمین معوض بدهد یا آن زمین را خریداری کند، نه اینکه در زمینی که 20 سال است مردم به‌عنوان بوستان از آن استفاده می‌کنند و دارای تاسیسات نیز است اجازه ساخت و ساز دهد.

  اخبار  اجتماعی  - دنیای  اقتصاد