مسکن گران می شود یا نمی شود؟مردم خانه بخرند یا نخرند؟/ امروز وفردای بازارمسکن

مسکن گران می شود یا نمی شود؟مردم خانه بخرند یا نخرند؟/ امروز وفردای بازارمسکن

هفته نامه تجارت فردا گزارش اصلی این هفته خود را به بررسی تحولات بازار مسکن وپیش بینی آینده این بازار اختصاص داده است.

 

دراین مجموعه طولانی با کارشناسان وصاحب نظران اقتصاد مسکن گفت وگو شده اما شاخص ترین مطلب این مجموعه،گفت وگو با حسین عبده تبریزی است که درآن،نکات قابل توجهی در مورد وضعیت امروز وفردای بازار مسکن مطرح کرده است.

رشته تخصصی حسین عبده تبریزی حوزه مالی است، اما علاقه‌اش کار در حوزه‌های مالی، املاك و مستغلات است. به همین دلیل در شركت‌های انبوه‌سازی متعدد مدیر بوده است؛ از جمله اقدامات خود را افزایش سقف اعتبارات مسكن می‌داند.

تا قبل از سال 80 سقف اعتبارات مسکن در بانك مسكن به رقم پنج میلیون تومان محدود می‌شد، عبده در سال 1380 و زمانی که در بانک اقتصاد نوین بود این سقف را به 50 میلیون تومان رساند؛ وقتی به بورس رفت از دلبستگی خود به مسکن غافل نشد تا پایش به مدیریت بورس رسید، اولین شركت ساختمانی را در بورس پذیرش كرد. 

میدان علاقه وی فقط به حوزه‌های مالی مسکن محدود نمی‌شود. طراحی ابزارها و نهادهای جدید در حوزه زمین و مسكن از دیگر دلبستگی‌های اوست. او با توجه به این علاقه و دلبستگی‌ها به تحلیل روندهای بازار مسکن و سمت و سوهای آن پرداخته است.

محوریت گفت و گو بر مسیر حرکتی مسکن در روزهای مانده از سال جاری بود. در کنار این علامت سوال بزرگ این روزها ایستگاه بعدی حجم کلان نقدینگی است.

از عبده سوال شد با توجه به رکوردشکنی‌های نقدینگی آیا پول‌های تزریق‌شده به اقتصاد کماکان در تاروپود بازار ارز و طلا حرکت می‌کند یا با دل کندن از این بازار مسکن را برای سکنی می‌گزیند. این صاحب نظر معتقد است: الگوی قیمتی مسكن تغییر كرده است. او در بیان دلایل این تغییر تحلیل‌های منحصر به خود را دارد. عبده در گفت‌و‌گوی خود با بررسی احتمال حرکت نقدینگی به سوی بازار مسکن وظایف در این شرایط را نیز شرح داده است

خلاصه این گفت وگو به شرح زیر است:

* در چند ماه گذشته چندین رویه تازه در بازار مسکن به ویژه بعد از بالا رفتن قیمت ارز، قابل ‌مشاهده است. اول آنکه بخشی از تقاضاهای مصرفی مسکن که به سمت بازار ارز و طلا رفته بود؛ می‌تواند به بخش مسکن برگردد و طرف تقاضا را تقویت کند.

* تقاضاهای پس‌اندازی املاک و مستغلات هم که به سمت طلا و ارز رفته بود، حالا می‌تواند به بخش مسکن برگردد و طرف تقاضا را تقویت کند.

* روند قابل ‌ملاحظه دیگر در چند ماه گذشته به بازار معاملات مسکن مربوط می‌شود که منجر به نقد شدن معاملات شده است. با توجه به افزایش قیمت ارز و طلا، و عدم تثبیت قیمت آنها در دامنه‌ای معین، اقتصاد تا حد زیادی دلاریزه شده است. این پدیده در بازار مسکن نیز اثر خود را گذاشته است.

* در حال حاضر کمتر تولیدکننده مصالح آماده است تا اجناس خود را نسیه بفروشد. به همان سیاق، انبوه‌سازان نیز دیگر آماده پیش‌فروش (مثلاً با دریافت پیش‌پرداخت، بخواهند مسکن را به اقساط 30‌ماهه و در طول دوره ساخت بفروشند) نیستند چون نگران قیمت‌های تمام‌شده‌اند.

شکاف زمانی (lag) پیدا شده است. از طرفی دیگر انبوه‌سازان تولیدات خود را عرضه نمی‌کنند (فروشنده کم شده است). تولیدکنندگان مصالح نیز، به ویژه آنهایی که به واردات مواد اولیه وابسته‌اند، قیمت نمی‌دهند. مجموعه این عوامل به ویژه نقد شدن معاملات سرعت و شتاب معاملات را کند و تعداد معاملات را کاهش داده است.

* سرامیک و کاشی‌سازان ایرانی حالا دیگر می‌توانند با تولیدکننده چینی هم رقابت کنند، اما با بالا رفتن قیمت‌ها، حجم سرمایه در گردش مورد نیاز افزایش یافته است. به ویژه در مورد ورود مواد اولیه از خارج، چون گشایش‌های اعتباری نیز وجود ندارد و پرداخت‌ها به شکل انتقال نقدی (TT) است، سرمایه ‌در گردش مورد نیاز به شدت افزایش یافته است.

* برای خرید تاسیساتی چون آسانسور و پله‌برقی که قیمت‌هایشان سه برابر شده، نقدینگی می‌خواهند و کم‌تر بانکی در دسترس است که این سرمایه ‌در گردش را به آنها بدهد.

* با افزایش قیمت‌ها، قدر مطلق‌ها هم خیلی بزرگ شده است. به عنوان مثال در بخش مسکن ارزان‌قیمت، هر یک مترمربع آپارتمان نوساز در پردیس بومهن در شروع سال جاری حدود یک تا یک میلیون و 80 هزار تومان بود. این واحد اکنون متری یک میلیون و 800 هزار تومان پیش‌فروش می‌شود.

* شاهد هستیم که قدر مطلق مبلغی که خانوار باید وارد معامله کند، به شدت افزایش یافته است. از طرفی دیگر هم پرداخت پیش‌قسط یا اقساطی که دو برابر شده، کاری دشوار شده است.

* مردم از خرید خانه دوم (خانه ییلاقی) عاجز شده‌اند چون بالا رفتن قیمت‌ها، قدرت طبقه متوسط را برای خرید خانه ییلاقی کاهش داده است.

* زمین در مناطق ییلاقی اطراف تهران (دماوند، طالقان، کوهسار، باغ‌های هشتگرد و...) هم بالا نرفته است و شاید این قاعده در مورد شهرهای بزرگ دیگر هم صادق باشد. می‌بینیم که قدرت خریدی برای خانه‌های دوم (ییلاقی) باقی نمانده است.

* اکنون دیگر تمام مناطق شمالی کشور به مناطق ییلاقی و تفریحی بدل شده است. دیگر کمتر اثری از زمین کشاورزی در مازندران می‌بینید. در اطراف شهرهای بزرگ هم اراضی قابل تبدیل به باغ و واحدهای ویلایی بزرگ فراوان است.

* فکر نمی‌کنم قیمت یک متر مربع زمین باغی مثلاً در ده مهرآباد رودهن، آب سرد دماوند، یا کردان کرج نسبت به سه سال قبل، خیلی تغییر کرده باشد. پس در واقع می‌توان گفت در عین اینکه قدرت خرید کاهش یافته عرضه هم زیاد شده است.

* بازار اجاره، بازار مستغلات را غنا می‌بخشد. بسیاری از افراد که برای مشاغل مختلف مکان‌هایی را برای سکنی برمی‌گزینند، نیازی ندارند که مسکن خود را خریداری کنند و بعداً بفروشند.

* علت ضعف این بازار در ایران و کشورهای در حال توسعه تورم است. در چنین کشورهایی، خانه ملکی به خانوارها امنیت می‌بخشد و این طور تلقی می‌شود که گویی سپری برای مقابله با تورم دارند و می‌توانند ارزش پول خود را حفظ کنند؛ اما در کشورهایی که تورم ندارند، عمدتاً بین خرید خانه و اجاره آن تفاوتی نیست. در بسیاری از کشورهای اروپایی چنین است.

* بین پرداخت اقساط خانه ملکی و پرداخت اجاره خانه اجاری تفاوت چندانی نیست. چنین است که در آن کشورها درصد کمتری از خانوارها واحدهای ملکی دارند.

* در ایران نیز در صورت کنترل تورم، بازار اجاره تقویت خواهد شد. در چند سال اخیر، به دلیل حبابی ‌بودن قیمت واحدهای تجاری، عمده بهره‌برداران ترجیح می‌دهند از واحدهای تجاری اجاری استفاده کنند.

* توضیح ساخت‌وسازهای گسترده در تهران، به ویژه در شمال شهر تهران، و پاره‌ای شهرهای بزرگ دیگر کار آسانی نیست. یک دلیل آن شاید کم شدن تعداد قطعات بزرگ زمین در تهران و سایر شهرهای بزرگ برای اجرای پروژه‌های بزرگ است.

* این وضعیت هم قیمت زمین را بالا برده است و هم رغبت به ساخت‌وساز را بیشتر کرده است. به نظر من دلیل عمده دیگر ساخت‌وسازها، ضعیف شدن و به تعطیلی نزدیک شدن بسیاری از صنایع و کسب‌وکارها در کشور ماست.

* اکنون نمی‌توان برای بخش املاک و مستغلات الگوی یکسانی ارائه کرد: لازم است الگوی مسکن ارزان‌قیمت از مسکن میان‌قیمت و گران‌قیمت جدا شود. عرضه و تقاضا در بخش واحدهای اداری شکل خود را دارد و در مورد واحدهای تجاری نیز منحنی‌های عرضه و تقاضا متفاوت است.

* امروز می‌بینیم که در مناطق حاشیه‌ای شهر و در مناطقی که از نظر موقعیت شهری اقتصاد ضعیف‌تری دارند، قیمت واحدهای مسکونی به واحدهای تجاری بسیار نزدیک شده است.

* بالا رفتن قیمت ارز و طلا بیش از همه به زیان شهرداری‌هاست، چرا که آنها نمی‌توانند قیمت‌های خود را بالا ببرند. متاسفانه شهرداری‌های بزرگ خود همچون بنگاه‌های اقتصادی انتفاعی عمل می‌کنند و هیچ حوزه مسوولیت عمومی و حاکمیتی برای خود قائل نیستند. به دنبال گردآوری پول به هر قیمت‌اند./خبرآنلاین

 

ویدیو مرتبط :
دستگاههای دولتی تولیدات خارجی نخرند

---

خواندن این مطلب را به شما پیشنهاد میکنیم :

85؛ سال میلیونی شدن هر متر خانه در تهران / مسکن در زمستان‌ها گران‌تر می‌شود!

آمارهای 20 ساله مرکز آمار تایید می‌کند

85؛ سال میلیونی شدن هر متر خانه در تهران / مسکن در زمستان‌ها گران‌تر می‌شود!

بررسی قیمت هر متر واحد مسکونی طی 20 سال گذشته بیانگر افزایش بیش از 63 برابری قیمت هر متر خانه در شهر تهران از سال 72 تاکنون است که نزدیک به 75 درصد افزایش قیمت‌ها در سال در زمستان اتفاق افتاده است.

به گزارش ایسنا  نتایج آمارگیری مرکز آمار ایران از متوسط قیمت اجاره و مسکن در نقاط شهری کشور که طی فاصله سال‌های 72 تا 91 انجام شده حاکی از آن است که متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی در شهر تهران از 52 هزار تومان در سال 72 به متری سه میلیون و 282 هزار تومان در سال 91 افزایش یافته است.

این گزارش نشان می‌دهد که در 20 سال گذشته هیچ گاه قیمت یک متر مربع مسکن در تهران در چند سال متوالی در یک رنج قیمت قرار نداشته است.

از نکات قابل تامل در بررسی قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی در شهر تهران این است که در نزیک به 15 سال از 20 سال گذشته افزایش قیمت مسکن در فصل زمستان ایجاد شده که این مسله در سال‌های اخیر محسوس است.

این در حالی است که تنها در پاییز72، بهار 76، پاییز 77، بهار 83 و بهار 87 قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نسبت به سایر ماه‌ها رشد بیشتری داشته است.

اما متوسط قیمت هر متر زیر بنای مسکونی در شهر تهران در سال 85، میلیونی می شود و در ادامه در سال 87 دو میلیونی شده ودر سال 91 نیز از مرز سه میلون می گذرد.

متوسط قیمت هر متر خانه در 20 سال گذشته در شهر تهران

سال 72؛ هر متر 50 هزار تومان

نرخ هر متر مربع زیر بنای مسکونی در تهران در سال 72 بین 51 تا 53 هزار تومان متغییر است که پاییز با 53 و تابستان با 51 هزار تومان بیشترین و کمترین قیمت مسکن را در این سال داشته اند.

همچنین قیمت هر متر در بهارو زمستان 52 هزار تومان بوده است.

سال 73؛ هر متر 55 تا 65 هزار تومان

قیمت هر متر مربع زیر بنا مسکونی در این سال از 55 هزار تومان در بهار آغاز و به 56 هزار تومان در تابستان می رسد اما درپاییز به هر متر 60 و در زمستان با رشد 10 هزار تومانی نسبت به ابتدای سال به 65 هزار تومان افزایش می یابد.

سال 74؛ هر متر 80 تا 114 هزار تومان

قیمت هر متر مربع مسکن در ابتدای این سال با رشد 20 هزار تومانی نسبت به سال قبل مواجه می شود به طوری که در بهار و تابستان به ترتیب 81 و 84 هزار تومان بوده است اما در پاییز بار دیگر با افزایش قیمت روبه رو شده و به 100 هزار تومان در پاییز و 114 هزار تومان در زمستان افزایش می یابد. در این سال زمستان گرانترین فصل در افزایش قیمت هر متر زیر بنای مسکونی است.

سال 75؛ هر متر 157 تا 161 هزار تومان

قیمت هر متر زیربنای مسکونی در این سال از بهار تا زمستان تفاوت چندانی ندارد به گونه ای که در بهار 157، تابستان 159، پاییز 165 و در زمستان 161 هزار تومان بوده است.

قیمت هر متر واحد مسکونی در سال 75 در پاییز به اوج خود می رسد.

سال 76؛ هر متر 152 تا 158 هزار تومان

قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این سال در پاییز با 152 هزار تومان به کمترین حد خود می رسد. این در حالی است که در سایر فصل‌ها نیز تفاوت قیمت زیادی وجود ندارد که بر این اساس در بهار 158، تابستان156 و زمستان 157 هزار تومان بوده است.

سال 77؛ هر متر از 151 تا 160 هزار تومان

در حالی گرانترین معامله هر متر واحد مسکونی در سال 77 با 160 هزار تومان در پاییز انجام شده که در فصل قبل از آن قیمت هر متر برابر با 151 هزار تومان بوده است.

همچنین قیمت هر متر مربع زیر بنای مسکونی در زمستان 158 و در بهار 154 هزار تومان بوده است.

سال 78؛ از متری 167 تا 184 هزار تومان

در این سال نیز قیمت هر متر واحد مسکونی با نوسان روبه رو یوده است به طوری که از 167 و 168 هزار تومان در بهار و تابستان شروع و به 181 و 184 هزار تومان در پاییز و زمستان ختم می شود.

سال 79؛از متری 202 تا 246 هزار تومان

بهار 79 با افزایش قیمت نزدیک به 20 هزار تومانی نسبت به فصل قبل آغاز شده است.

زمستان هم با قیمت هر متر 246 هزار تومان گران‌ترین و بهار با هر متر 202 هزار تومان ارزانترین فصل معامله مسکن در این سال بوده است. همچنین 210هزار تومان در تابستان و 233 هزار تومان در پاییز از سایر قیمت‌های هر متر مسکن در این سال در تهران است.

سال 80؛ از 282 تا 353 هزار تومان

با تغییر دهه، 40 هزار تومان نیز به قیمت هر واحد مسکونی افزوده شد به طوری که قیمت هر متر مربع در بهار 80 به 282 هزار تومان افزایش یافته است و روندی صعودی را تا پایان سال طی می کند تا جایی که در زمستان به هر متر 353 هزار تومان افزایش می یابد.

از سویی دیگر قیمت هر متر مربع زیر بنای مسکونی در تابستان 295 و در پاییز 326 هزار تومان بوده است.

سال 81؛ از 425 تا 524 هزار تومان

در این سال افزایش 100 هزار تومانی قیمت هر متر واحد مسکونی در طی سال محسوس است. این در حالی است که در بهار قیمت هر متر 425، تابستان464، پاییز 494 و زمستان 524 هزار تومان است.

سال 82؛ از 566 تا 630 هزار تومان

قیمت هر متر مربع زیر بنای مسکونی در این سال نیز روند صودی را طی کرده است به طوری که از 566 هزار در بهار به 589 هزار در تابستان رسیده است. همچنین در ادامه نرخ هر متر واحد مسکونی از از 610 هزار تومان در پاییز به 630 هزار تومان در زمستان افزایش یافته است.

سال 83؛ از 560 تا 600 هزار تومان

بعد از افزایش پی در پی قیمت هر متر مربع زیر بنای مسکونی از سال 72 تا 82 این بار مسکن سال 83 را با کاهش قیمت نسبت به دوره قبل آغاز می کند. بهار 600، تابستان 590، پاییز 560 و زمستان 584 هزار تومانی قیمت‌های هر متر مربع واحد مسکونی در این سال است.

سال 84؛ از 587 تا 683 هزار تومان

سال 84 در حالی با بهار 587 هزار تومانی برای قیمت هر متر مربع زبر بنای واحد مسکونی آغاز می‌شود که در ادامه روند صعودی را پیش می گیرد.

بر این اساس نرخ هر متر خانه در تابستان به 659، پاییز 664 افزایش می یابد. همچنین در زمستان نیز گران ترین معاملات در این سال با هر متر 683 هزار تومان انجام می شود.

سال 85؛ از 724هزار تومان تا بیش از یک میلیون تومان

سال 85 سال میلیونی شدن قیمت هر متر واحد مسکونی در شهر تهران است. در این سال قیمت هر واحد زیر بنای مسکونی با افزایش نزدیک به 300 هزار تومانی از ابتدا تا انتهای سال مواجه است به طوری که این نرخ در بهار با 724 هزار تومان آغاز و به یک میلیون و دو هزار تومان در زمستان می رسد. همچنین 776 و 880 هزار تومان سایر قیمت ها برای هر متر در سال 85 است.

سال 86؛ از یک میلیون و 300 هزار تا یک میلیون و 700 هزار تومان

در این سال نیز افزایش 300 هزار تومانی قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در یک سال ادامه دارد. یک میلیون و 357 هزار تومان در بهار، یک میلیون و 431هزار تومان در تابستان، یک میلیون و 510 هزار تومان در پاییز و یک میلیون و 699 هزار تومان متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در سال 86 است.

سال 87؛ ازبیش از یک میلیون و590 هزار تا دو میلون تومان

87 سال دو میلیونی شدن قیمت هر متر واحد مسکونی است. هر جند که این سال با افزایش قابل ملاحظه ای نسبت به سال آخرین فصل سال قبل با بهار دو میلیون و 19 هزار تومانی آغاز می شود و در تابستان هم با هر متر دو میلیون و 14 هزار تومان ادامه دارد اما در نیمه دو سال قیمت‌ها تا حدودی شکسته شده و زیر دو میلیون می رسد. بر این اساس قیمت هر متر در پاییز یک میلیون و 835 هزار و در زمستان به یک میلیون و 596 هزار تومان کاهش می یابد.

سال 88؛ از یک میلیون و 500 هزار تا یک میلیون و 670 هزار تومان

هر چند که فصل‌های پایانی سال قبل دوره کاهش قیمت برای مسکن بود اما در سال88 بار دیگر روند صعودی افزایش قیمت در مسکن از سر گرفته می شود.

بنا بر این گزارش در بهار 88 قیمت هر متر مربع یک میلیون و 503 ، تابستان یک میلیون و 629، پاییز یک میلیون و 644 و در زمستان نیز یک میلیون و 672 هزار تومان بوده است.

سال 89؛ از بیش از یک میلیون و 700 تا یک میلیون و 800 هزار تومان

آخرین سال دهه 80 دوره پر افت و خیزی برای مسکن نیست و تفاوت چندانی بین قیمت‌ها در چهار فصل سال وجود ندارد. این در حالی است که نیمه اول سال با یک میلیون و 795 هزار تومان در بهار و یک میلیون و 743 هزار تومان در تابستان برای هر متر واحد مسکونی همراه بوده است.

همچنین قیمت هر متر زیر بنای مسکونی در پاییز یک میلیون و 843 هزار تومان و در زمستان یک میلیون و 885 هزار تومان بوده است.

سال 90؛ از بیش از یک میلیون و 900 تا دو میلیون و 260 هزار تومان

دهه 90 در حالی آغاز می شود که پایان دوره یک میلیونی برای هر متر واحد مسکونی است.

هر چند که نیمه اول سال 90 با بهار یک میلیون و 929 هزار تومانی و تابستان یک میلون و 968 هزار تومانی همراه بود اما در ادامه روند صعودی قیمت مسکن دوباره آغاز و تاکنون ادامه دارد به طوری که در پاییز قیمت هر متر واحد مسکونی به دو میلیون و 148 و در زمستان به دو میلیون و 262 هزار تومان رسیده است.

سال 91؛ از بیش از دو میلیون و 200 تا سه میلیون و 200هزار تومان

در سال 91 قیمت هر متر واحد مسکونی از مرز سه میلیون تومان نیز گذشت.

بهار 91 با قیمت دو میلیون و 244 هزار تومانی برای هر متر مربع زیر بنای مسکونی آغاز شد و به دو میلیون و 758 هزار تومان در تابستان نیز رسید. اما با رشد نزدیک به 500 هزار تومانی قیمت هر متر واحد مسکونی در پاییز به سه میلیون و 282 هزار تومان افزایش یافت.

به گزارش ایسنا مرکز آمار هنوز قیمتی از هر متر زیر بنای واحد مسکونی در زمستان 91 اعلام نکرده است./ایسنا