مسکن قسطی به سبک کُره

معاونت مسکن برای اصلاح ساختار معیوب بازار پیش‌فروش، تفاهم‌نامه‌ای با شرکتی دولتی از کره جنوبی منعقد کرد تا موفق‌ترین الگوی «ساخت و عرضه قسطی آپارتمان» به ایران منتقل شود. 70 درصد آپارتمان‌ها در کره قبل از ساخت، پیش‌فروش می‌شود و طی 20 سال، این مدل در افزایش خانوارهای خانه‌دار موثر بوده است. پیش‌فروش‌ در این کشور بعد از صدور مجوز نهایی توسط نماینده رسمی دولت، اعتبار می‌گیرد. این شرکت با ارائه 27 نوع ضمانت‌نامه، ضمن تامین منابع مالی ساخت، تعهدات پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار را برای دو طرف تضمین می‌کند.

موفق‌ترین الگوی جهانی «پیش‌خرید» در اختیار معاونت مسكن  قرار گرفت
معاونت مسكن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی برای اعمال تغییرات اساسی در ساختار معیوب بازار پیش‌فروش مسكن، تفاهم‌نامه‌ای با نماینده رسمی دولت كره جنوبی امضا كرد كه به موجب آن، موفق‌ترین الگوی جهانی «خانه‌دار شدن قسطی» در اختیار فعالان ساختمانی ایران قرار می‌گیرد.

در كشور كره از 22 سال گذشته تاكنون، برای بازار دوم مسكن – بازاری كه آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسكونی اول فروخته و سپس ساخته می‌شوند- مجموعه مقررات ساده و الزام‌آوری وجود دارد كه در قالب آن، همه پیش‌فروشنده‌ها مكلفند قبل از هر نوع اقدام در این بازار، ابتدا گواهینامه معتبر از تنها شركت دولتی صادركننده مجوز پیش‌فروش دریافت كنند.

این شركت كه از سال 1993، بازار پیش‌خرید و پیش‌فروش مسكن در كره‌جنوبی را تحت نظارت خود گرفته، برای هر دو طرف پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده، مجموعه‌ای از 27 نوع ضمانت‌نامه فنی، مالی، اعتباری و حقوقی صادر می‌كند كه محتوای آنها در نهایت، «تمام مسوولیت‌های سازنده» را برای متقاضی و «كلیه تعهدات پولی متقاضی» را برای سازنده‌ و همچنین «تامین مالی پروژه» را برای دو طرف، تضمین می‌كند.

تنها راه پیش‌فروش در كره
مدیران شركت كره‌ای KHGC (شركت دولتی تضمین‌كننده خانه‌سازی در كره‌جنوبی) هفته گذشته با حضور در وزارت راه‌وشهرسازی، جزئیات نظام پیش‌فروش مسكن را در این كشور برای مسولان معاونت و دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن تشریح كردند و با امضای تفاهم‌نامه‌ مشترك بین طرفین، مقرر شد دو دهه تجربه این كشور به عنوان شناخته‌شده‌ترین سبك استاندارد پیش‌فروش، به ایران منتقل شود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، این جزئیات نشان می‌دهد 70 درصد ساخت‌وسازهای مسكونی در كره، از همان ابتدای تعریف پروژه، مستقیم وارد كانال پیش‌فروش می‌شود و با نظارت نماینده رسمی دولت، به متقاضیان مسكن عرضه می‌شود.در كره سالانه 400 هزار واحد مسكونی توسط شركت‌های ساختمانی احداث می‌شود.

طبق قوانین و مقررات رایج در این كشور، سرمایه‌گذاران بازار ساخت‌و‌ساز اگر بدون گواهینامه نماینده دولت بخواهند پیش‌فروش انجام دهند، از یكسو خود را از تسهیلات بانك‌ها و موسسات مالی محروم می‌كنند و از سوی دیگر در جذب حتی یك نفر پیش‌خریدار، ناكام می‌مانند. شركت KHGC با تركیبی از سهام دولتی، شركت‌های ساختمانی و موسسات مالی كره در سال 1993 ابتدا به صورت تعاونی مسكن و سپس شركت حقوقی وابسته به دولت، شكل گرفت. هم‌اكنون 55 درصد سهام این شركت متعلق به دولت و بیشترین سهام بعد از آن نیز به ترتیب در اختیار بانك‌ها یا موسسات مالی و شركت‌های ساختمانی قرار دارد. این نوع چینش سهام، سكان مدیریتی شركت صادركننده مجوز پیش‌فروش را تحت كنترل دولت محفوظ می‌گذارد و در عین حال، باعث احساس امنیت پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده از بابت واقعی بودن تضامین صادر شده در بازار دوم مسكن می‌شود.

شبیه‌سازی تجربه كره با حساب‌امانی؟
در ایران با ابلاغیه اخیر وزیر راه و شهرسازی، قرار شده این بازار مشابه كشور كره، تحت نظارت دولت دربیاید.

البته پایه نظارت كمی متفاوت خواهد بود به طوری كه مطابق آنچه به ادارات استانی وزارت راه‌‌وشهرسازی ابلاغ شده، تبلیغات و بازاریابی پیش‌فروشنده‌های مسكن مشروط به صدور مجوز از طرف این ادارات خواهد بود و برای ارائه این مجوز، باید ابتدا مدرك تشكیل «حساب امانی» نزد بانك‌ها كه پیش‌فروشنده ملزم به افتتاح آن است، به رویت مدیر اداره برسد. در قالب «حساب امانی»، بانك عامل بر پیشرفت فیزیكی پروژه نظارت می‌كند و متناسب با آن، مبالغ اقساط پیش‌خرید كه توسط پیش‌خریدار به این حساب واریز می‌شود را به سازنده پرداخت می‌كند كه در این شكل، بانك الزاما نماینده رسمی دولت محسوب نمی‌شود، بلكه می‌تواند كارگزار طرفین معامله باشد. اما آنچه طی دست كم 20 سال اخیر در كشور كره برای پیش‌فروش رایج است، واسطه قرار گرفتن یك شركت به‌عنوان نماینده رسمی دولت، در این بازار است.

مدیران شركت KHGC در نشست مشترك با مسوولان و كارشناسان معاونت مسكن، در این باره با بیان اینكه سیاست‌های دولت در بخش مسكن به‌خصوص در پیش‌فروش باید قدرتمند باشد و دولت باید امكان مداخله در این بازار را هنگام بروز مشكل برای خریدار و فروشنده داشته باشد، اعلام كردند: دولت در كشور ما، از سیاست پیش‌خرید و پیش‌فروش كه راحت‌ترین شكل عرضه و تقاضای مسكن است، پشتیبانی و حمایت می‌كند و اساس كار، ضامن این بازار است كه توسط این شركت صورت می‌گیرد. در كره ساخت بالای 30 واحد مسكونی، تحت كنترل دولت درمی‌آید و هیچ خانه‌ای بدون مجوز تنها نماینده دولت، پیش‌خرید نمی‌شود.

پنج ضمانت كلیدی در بازار دوم مسكن
نماینده رسمی دولت كره در بازار پیش‌فروش، با 6/ 5 میلیارد دلار سرمایه اولیه، تاكنون رقمی معادل 89 میلیارد دلار برای انبوه پروژه‌های مسكونی، ضمانت‌نامه‌های دو طرفه – هم برای پیش‌فروشنده، هم برای پیش‌خریدار- صادر كرده است. در این كشور 27 نوع ضمانت‌نامه شامل 5 نوع تضمین كلی یا محوری و 22 فقره ضمانت مكمل برای عملیات پیش‌فروش مسكن وجود دارد. ساختار بازار دوم مسكن كره به این صورت است كه سازنده بعد از احراز مالكیت زمین و اخذ مدارك اولیه برای ساخت، درخواست خود را برای پیش‌فروش، به شركت نماینده دولت ارائه می‌كند و این شركت بعد از اعتبارسنجی‌های مالی و فنی سازنده، در صورتی كه صلاحیت، توانایی و سوابقش را تایید كرد، مجوز نهایی پیش‌فروش را برای او صادر می‌كند. با مجوز شركت KHGC، پنج نوع ضمانت‌نامه شامل «تایید كلی صلاحیت پیش‌فروشنده»، «تضمین تامین منابع مالی ساخت برای پیش‌فروشنده»، «تضمین تحویل واحد در موعد مقرر برای پیش‌خریدار»، «تضمین پرداخت وام خرید» و همچنین «بیمه ایراد و نواقص احتمالی آپارتمان در زمان تحویل» برای یك پروژه مسكونی صادر می‌شود.

استقبال كره‌ای‌ها از پیش‌خرید
اطلاعات مكتوب ارائه شده توسط شركت KHGC از روند 22 سال اخیر بازار ساخت و عرضه مسكن در كره نشان می‌دهد: اكثر كره‌ای‌ها تحت تاثیر مدل «قسطی صاحب‌‌خانه شدن آن هم با قیمت مقطوع»، ترجیح‌ می‌دهند به جای خرید آپارتمان آماده، ساختمان‌های در حال ساخت را پیش‌خرید كنند. آمار مربوط به نسبت خانوارهای خانه‌دار به كل خانوارها در كره حاكی است: درست از سال 1995، روند خانه‌دار شدن در این كشور صعودی شده و این نسبت كه در سال‌های قبل كمتر از 80 درصد بوده، افزایش پیدا می‌كند و در سال 2013 با سبقت عرضه از تقاضا، به 103درصد می‌رسد. مراحل پیش‌خرید مسكن بعد از صدور مجوز پیش‌فروش از سوی نماینده دولت، به این صورت است كه 20 درصد از قیمت تمام شده - براساس بهای مقطوع- در ابتدای قرارداد و 60درصد نیز در طول ساخت‌وساز و متناسب با میزان پیشرفت، توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌شود؛ 20 درصد مابقی نیز بعد از تكمیل و قبل از تحویل واحد، داده خواهد شد.

بیشترین ضمانت‌نامه‌ای كه این شركت تاكنون صادر كرده مربوط به تضمین تحویل واحد در موعد مقرر بوده كه 55 درصد كل ضمانت‌های صادر شده را به خود اختصاص می‌دهد. بعد از آن، ضمانت پرداخت وام خرید نیز با 22درصد سهم، در رتبه بعدی قرار دارد. مدیران این شركت دولتی كره‌ای معتقدند: حساس‌ترین بخش كار در صدور مجوز پیش‌فروش، مرحله‌ اعتبارسنجی سازنده است كه با مدیریت ریسك پروژه ارتباط مستقیم و نزدیكی دارد. اعتبارسنجی پیش‌فروشنده‌ها سالی یك‌بار انجام می‌شود. دامنه نظارت مرجع صادركننده مجوز پیش‌فروش، فقط به ابتدای پروژه محدود نمی‌شود بلكه از آن زمان شروع و تا ثبت مالكیت واحدهای آماده شده برای خریداران می‌شود و حتی بازرسی‌ از ساختمان قبل از تملك را نیز دربرمی‌گیرد.

این شركت، مرتب وضعیت پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده را مدیریت می‌كند به طوری كه فهرست خریداران را هر سه ماه یكبار دریافت كرده و صورت پرداخت‌ها را كنترل می‌كند. از طرفی، گزارش پیشرفت كار ساختمان را از ناظر پروژه دریافت كرده و خود پروژه را بازرسی می‌‌كند. مجموعه این كنترل‌ها باعث می‌شود احتمال بروز مشكل در پیش‌فروش به حداقل ممكن برسد و اگر به هر دلیل مشكل به وجود آمد، با سریع‌ترین راهكار ممكن و بدون افزایش خسارت برای طرفین معامله، قابل حل باشد.

دو راه هنگام وقوع 4 حالت غیرطبیع
آستانه زمان مداخله شركت KHGC برای اجرای ضمانت‌نامه‌ها و اعمال قانون به نفع پیش‌خریدار را «انحراف پروژه به سمت یكی از 4 حالت غیرطبیعی» تعیین می‌كند. براین اساس چنانچه پیش‌خریدار به وضعیت ورشكستگی دچار شود و عملیات ساخت را متوقف یا برای مدت حداقل 3 ماه تعلیق كند یا درصد پیشرفت فیزیكی، 25درصد از برنامه اولیه عقب‌تر بیفتد یا اینكه تاخیر بیش‌از 6 ماه در تحویل واحد آن هم بدون عذر موجه به‌وجود بیاید، در این صورت شركت تضمین‌كننده پروژه وارد صحنه می‌شود و وظیفه‌ دارد تكلیف پیش‌خریداران را حداكثر ظرف مدت 3 ماه به یكی از دو شكل از قبل پیش‌بینی شده روشن كند. در ضمانت‌نامه‌هایی كه KHGC صادر می‌كند، رفع چالش پیش‌‌خریدهای منتهی به «ناكامی سازنده در تحویل به موقع واحد» به دو صورت تضمین شده است. در حالت اول چنانچه دوسوم پیش‌خریداران رأی به تعطیلی و انصراف از دریافت واحد مسكونی بدهند، مبالغ و اقساط عودت داده می‌شود؛ در غیر این‌صورت، شركت KHGC به نمایندگی از پیش‌فروشنده، پروژه را تا پایان مراحل تكمیل و تحویل، به‌دست می‌گیرد و پیش می‌برد.

توصیه به تشكیل صندوق ملی مسكن
چشم‌اندازی كه نماینده دولت كره در بازار دوم مسكن برای اقتصاد جهانی این بخش تصویر كرده، نیاز كشورها به سیاست‌های مالی جدید در این بخش را نشان می‌دهد كه مهم‌ترین آنها نیاز به ساخت مسكن‌اجاره‌ای است كه چون سود پایینی برای سرمایه‌گذاران دارد، باید مشوق‌هایی از سمت دولت تعریف شود. در كره برای این منظور و تامین مسكن كم‌درآمده، صندوق ملی مسكن تشكیل شده كه در سال 2014 رقمی معادل 5/ 94 میلیارد دلار اعتبار داشته است. این صندوق منابع مالی تامین مسكن را با جذب نقدینگی از بازار تامین می‌كند كه مدیریت آن بر عهده KHGC است. با این صندوق، بار مالی بخش مسكن از دوش دولت سبك می‌شود.

اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد

فروش قسطی سوپرلوکس‌ها در بازار مسکن

فروش قسطی سوپرلوکس‌ها در بازار مسکن

ناگفته نماند که واحدهای مسکونی لوکس و سوپرلوکس از گزند ارزانی در امان نمانده‌اند و این دسته از واحدها در هر منطقه از تهران با کاهش قیمت رو‌به‌رو شده‌اند یا اینکه فروشندگان واحدهای مذکور صحبت از تخفیف می‌کنند.

جزئیات ذکر شده در اغلب فایل‌های فروش واحدهای لوکس یا سوپرلوکس این روزها حاکی از جذب مشتری است. برای مثال فروشنده ای به برج نشینان در خیابان اقدسیه، مژده داده است که واحدش را با شرایط ویژه به خریدار عرضه می‌کند یعنی 60 درصد مبلغ فروش را نقدی و 40 درصد مابقی را طی 6 ماه از خریدار دریافت می‌کند.

این واحد مسکونی275 متر مربع است و جزو بالاترین طبقات به همراه کلیه امکانات است و همچنین از 3000 متر مشاعات برخوردار است. قیمت پیشنهادی این واحد، 3 میلیارد تومان اعلام شده است.

علاوه براین واحدی سوپرلوکس به متراژ 227 متر مربع نوساز با کلیه امکانات در خیابان مرجان واقع در نیاوران به بازار فروش عرضه شده و مالک  شرایط پرداخت اقساط را برای فروش واحدش در نظر گرفته است. همچنین فروشنده‌ای در خیابان ولنجک اظهار کرده است که واحد سوپرلوکس 289 متری خود را که از موقعیت و امکانات خاصی بهره‌مند است با توافق قیمت به متقاضی تحویل می‌دهد. از طرف دیگر عده‌ای از مشاوران املاک تصمیم دارند با تهدید خریداران، آنها را به خرید تشویق کنند!

در خیابان سعادت آباد یک واحد مسکونی 260 متری به بازار فروش معرفی شده است و دلال فروش این واحد مسکونی بر این جمله تاکید کرده است: «آخرین روزهای خرید در کف قیمت». فایل‌های مذکور در بازار فروش، نمونه‌ای از واحدهای مسکونی لوکس یا سوپرلوکس هستند که به دلیل نبود مشتری با شرایط ویژه فروش یا با قیمت زیر منطقه به خریداران عرضه شده است و این نوع فایل در بازار مسکن کم نیست.

حتی در محله‌های شمال تهران هم عده ای به دلیل نیاز و مشکل مالی مجبور به فروش واحدشان هستند. در خیابان نیاوران واحدی 200 متری سوپرلوکس با 2 پارکینگ زیر قیمت به فروش می‌رسد.

 /دنیای اقتصاد